事件：1月13日，上海青浦区与奉贤区放松限购政策，主要内容为：
　　1）凡在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房，与青浦区/奉贤区用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才，并同时符合一定单位条件与个人条件的，可在青浦新城/奉贤新城区域范围内购买1套住房；
　　2）购房资格由居民家庭调整为个人。
　　青浦与奉贤新政出台符合预期，看好其他区域加速跟进。我们在《上海金山限购松动，信号意义突显——上海金山人才安居新政点评》中提到，金山区打响放松限购第一枪后，奉贤区与青浦区等五大新城有望陆续跟进，本次两区域放松限购符合预期。我们认为，五大新城是上海市重点发展区域，放松限购政策的力度或将趋同，对吸引人才、为新城注入活力产生积极影响，后续松江和嘉定等区域加速跟进放松限购可期。
　　上海出台需求侧优化政策频率加快，一线城市迎来新一轮政策宽松可期。①2023年9月初，上海落实商贷认房不认贷政策；②2023年9月7日，临港定向放松限购政策；③上海市住房公积金管委会于2023年10月17日明确执行公积金认房不认贷政策；④2023年10月24日，金山区放松限购；⑤2023年12月14日，上海下调首付比及房贷利率，同时放松普通住宅认定标准；⑥本次青浦与奉贤放松限购为近期上海第6次落地楼市重要利好政策。我们认为，近期上海楼市利好政策落地频率加快，或具不可忽视的信号意义，上海担任排头兵角色，或将引领其余一线城市迎来新一轮政策宽松，助力合理需求的充分释放。
　　政策符合“因区施策”逻辑，上海外围新城库存有望加速去化，需求侧信心或将传导至全国。上海等一线城市的外围区域普遍为产业新城与外来人口聚集区域，尚处于大力开发建设阶段，当地就业所带来的刚需具有一定规模的保障，近期上海放松青浦等区域的限购条件符合“因区施策”的逻辑，我们认为本次青浦与奉贤放松限购条件将有效释放本区域刚需，消化商品房库存的同时，提振需求侧信心，而上海作为核心一线城市，当地购房信心的提振有望传导至全国范围。
　　多端政策开年持续发力，2024年各端政策宽松基调已定。2024年以来，各端政策齐发力，例如：①需求侧：1月9日，海口市住建局放松楼市管控政策，“楼市管控最严省”松绑限购，1月13日，上海市青浦区与奉贤区放松限购政策；②供给侧：1月4日，深圳发布城中村改造细则，城改可行模式逐渐清晰；③融资侧：1月5日，金融加大对住房租赁的金融支持，且近日两部门明确要求在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制。我们认为，2024年开年来仅两周，各端政策齐发力，2024年房地产行业政策宽松主基调已基本确立，我们看好政策的持续发力与传导，房地产行业将加速回归稳健发展轨道。
　　投资建议：青浦与奉贤出台新政符合我们的预期，上海外围新城库存有望加速去化，需求侧信心或将传导至全国。我们认为，上海近期出台需求侧优化政策频率加快，一线城市或将迎来新一轮政策宽松，且多端政策开年持续发力，2024年各端政策宽松基调已基本确立。标的方面，核心关注：保利发展、天地源、我爱我家、浦东金桥。此外，建议关注：①城中村改造（越秀地产、天健集团、城建发展、中华企业）；②存量房赛道（贝壳-W）；③优质民企（新城控股、龙湖集团）；④格局优化（招商蛇口、华发股份、建发国际集团）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。