板块行情：本周（12月18日-12月22日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.1%，在31个一级行业板块中排名第26位。
　　政策要闻：中央层面：1）住房城乡建设部：新一轮保障性住房建设，以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房，其重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等这“两类群体”；配售型保障性住房明确要实施严格的封闭管理。2）国家发展改革委：在横琴粤澳深度合作区，严格控制商品住房用地，加强商品房预售资金监管，探索对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。将在合作区工作的人才、澳门居民等群体纳入住房保障范围。3）自然资源部：要学习借鉴浙江“千万工程”经验，深入推进全域土地综合整治。加强国土空间规划管控，做好乡村振兴用地保障。进一步深化农村土地制度改革。地方层面：1）北京：按照各自用途起始价占项目起始总价的比例，确定土地成交价款中溢价部分住宅用途、公建用途所占比例；调整预售资金监管原则，将原来的监管主体由银行调整为政府，强化了住建部门对预售资金的监管责任，并在流程制度、支取管理、日常监管方面进行优化加强。2）上海：继续实施调整后的房产税房产原值减除比例30%；《上海市城镇土地使用税实施规定》有效期延长至2028年12月31日。
　　公司动态：1）万科A：目前股价走势与行业正处于新旧发展模式转变以及行业面临多种挑战有关，公司将努力做好经营，最大程度维护公司和股东利益。2）越秀地产：公司的间接非全资附属公司向广州越秀住房租贷发展投资有限公司出售物业，包括73套商办物业及4个停车位，商办物业、停车位出售代价总额分别约为人民币6707.3万元、76.9万元。
　　销售端：新房成交同比为正，二手房成交环比上升。1）本周21城商品房成交面积325.3万方，环比上升7%，同比上升0%；年初至今21城成交面积1.52亿方，累计同比下降4.5%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为102.1万方、146.8万方、76.3万方，周环比增速分别为2%、5%、19%，周同比增速分别为12%、8%、-23%。3）本周11城二手房成交面积170.9万方，环比上升13%，同比上升42%；年初至今11城二手房成交面积7973万方，同比上升27%。
　　投资策略：2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年需求端政策试验下销售未见明显回暖，沿着固有需求端政策框架继续宽松，可能难以实质性扭转市场下行局面。市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。