事件：近日，武汉房地产开发协会联合武汉房地产经纪行业协会推出“美好安居，以旧换新”活动，以加快武汉新房、二手房市场置换流通速度。据不完全统计，截至今日，除武汉之外，南京、青岛、济南、苏州、宁波等核心二线城市已先后推进“以旧换新”相关政策。
　　“以旧换新”灵活多元，“因城施策”激发楼市内生动力。目前，各地推出的购房“以旧换新”主要分为两种类型：1）购房者缴纳定金锁定新房后，中介挂牌旧房并在一定期限出售，卖出则合同生效，反之则退还定金；2）购房者通过补差价购得新房，房企或其他第三方出手收购旧房。此外，武汉以及南京等城市还提出，对参与“以旧换新”的房企或个人提供相应交易税费减免或补贴。无论哪种类型，均使得换房确定性增加，加快新房与二手房置换流通速度，有利于充分激发房地产市场内生动力。
　　“以旧换新”成效显著，有效激活置换链条。以宁波与扬州为例：1）宁波在10月中旬启动“换新购”活动后，10月16日至22日，宁波六区二手房成交1230套，环比上升15%，创今年下半年以来单周成交量新高，10月23日至29日成交1445套，环比上升17%。新房方面，10月16日至22日，市六区新房备案288套，环比上升20%；2）扬州从9月份开始开展“以旧换新”试点，当地万科城市公司公开表示，该政策为市场带来了利好，“旧房换新房，轻松住万科”计划释放后，极大满足了以置换为主的改善型客户需求，扬州万科都会滨江、东望、如园、华侨城、翡翠云台项目的到访量、成交量增长率高达20%。
　　需求侧：有助于打消“未卖不敢买”的换房顾虑，助力改善型需求释放。“以旧换新”使得购房者可先锁定新房，再由中介进行优先性的旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房，这意味着旧房的出售具有兜底机制，叠加部分城市同时提供换房补贴，此举一方面很大程度上或可打消购房者“未卖不敢买”的换房顾虑，另一方面打通了卖房买房全流程，对于改善型住房消费需求释放起到明显的积极作用。
　　房企侧：“认房不认贷”效果充分激发，推动库存去化，加速房企回款。“认房不认贷”政策的受众为名下已拥有一套住房，但存在置换需求的改善型购房者，该类购房者若想受惠于首套房更低的首付比与贷款利率，则需先将旧房售出，而旧房售出的时间间隔影响了“认房不认贷”政策的及时发力效果。我们认为，“以旧换新”将缩短旧房售出周期，充分激发“认房不认贷”的效果，助力推动房企现房库存去化，加速房企回款，缓解房企流动性压力。
　　供给侧：丰富人才公寓和保障房供给种类，加速构建房地产发展新模式。据苏州太仓市委宣传部官微“太仓发布”，市民可以将符合条件的二手房出售给国企，再置换国企指定的新房，此举在支持改善性购房需求，去化房企库存的同时，丰富了人才公寓和保障房供给种类，购回的旧房改造成人才公寓或者保障房后，房源分布面将更广，可供市民选择的余地也将更多。我们认为，此举积极响应了“14号文”关于加大保障性住房建设和供给的要求，有助于加速构建房地产发展新模式，并有望在全国范围内推广。
　　投资建议：“以旧换新”于需求侧助力改善型需求释放；于房企侧推动库存去化，加速房企回款；于供给侧，丰富人才公寓和保障房供给种类，加速构建房地产发展新模式。我们看好2024年成为房地产行业的企稳之年，重申推荐地产板块。标的方面，核心关注：保利发展、天地源、我爱我家、浦东金桥。此外，建议关注：①城中村改造（越秀地产、天健集团、城建发展、中华企业）；②存量房赛道（贝壳-W）；③优质民企（新城控股、龙湖集团）；④格局优化（招商蛇口、华发股份、建发国际集团）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。