构建房地产开发新模式刻不容缓，“三大工程”破局而出。我们认为当前房地产行业发展已进入关键节点，探索建立房地产开发新模式刻不容缓，23年10月中央金融工作会议指出加快“三大工程”建设成为破局关键。展望2024年，城中村改造、保障性住房、平急两用作为“三大工程”预计进入发展快车道。与此同时，地方政府化债+一带一路有序推进，存量时代下国央企将更具韧性。
　　1）城中村改造有望成为稳增长新抓手，建筑深度受益。在当前经济仍有下行压力之际，城中村改造具备投资端和需求端双向发力的特性，形成经济的正向良性循环，全面激发经济活力，预计有望成为稳经济新抓手。在城改加速推进期中，预计建筑类企业将多方位受益：1）从业务角度来看，建筑类企业可参与城改全过程服务，涵盖投资开发、建筑设计、建筑工程、装修装饰、专业工程等；2）从资金角度来看，央企建筑类企业有望以社会资本的形式参与、地方性建筑类国企有望以做地模式或者社会资本形式参与。
　　2）住房双轨制成为可能，装配式建筑借力发展。2023年9月，何立峰召开规划建设保障性住房工作部署会议，会议提到保障房有利于缓解大城市住房矛盾，有力有序有效推进房地产转型和高质量发展。2023年10月，中央金融工作会议指出加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式，预计未来保障房建设加速。装配式建筑具备集约、高效、绿色低碳等特点，契合保障房建设要求有望进入发展快车道。
　　3）存量时代国央企更具韧性，海外成为突破口。国内基建看，地方化债工作的有序推进，基建项目现金保障提升，海外增量看，2023年是“一带一路”十周年，海外需求持续恢复，叠加国外订单结构逐步从传统路桥类转向新基建类和工业化类，区域逐步从非洲转向更具资源优势的中东等区域，出海企业有望快速发展。综合看，存量时代下建筑企业更加注重经营管控能力提升，国央企更具韧性。
　　投资分析意见：“三大工程”破局而出，国央企值得期待，维持“看好”评级、我们认为，中央金融工作会议指出加快“三大工程”建设，城中村改造、保障房建设均有望提速，地产产业链迎来布局窗口，城改重点关注设计（华阳国际、深圳瑞捷等）、投融资+建造（天健集团、上海建工、安徽建工等）、房屋施工及配套企业（德才股份、建发合诚、宏信建发、志特新材等），保障房重点关注装配式建筑方向（中铁装配、鸿路钢构、精工钢构、东南网架等）。与此同时，随着国内地方政府一揽子化债方案的推出、万亿国债的发行，国央企凭借自身优势更具配置价值，央企重点推荐中国中铁，关注中国交建、中国中冶，国际工程关注中钢国际、中材国际，国企关注上海建工、安徽建工、四川路桥，园林类公司关注蒙草生态、东方园林等。
　　风险提示：经济恢复不及预期，基建投资不及预期，上市公司订单低于预期等。