我们维持对万科-H的“买入”评级，目标价13.00港元。尽管万科-H（“公司”）的收入和利润或已经进入规模缩减阶段，但我们认为万科-H积极寻求新业务模式和严格的财务纪律应有助于其跨越周期。我们维持万科-H2023-2025财年的每股盈利预测分别为人民币1.727元、1.635元和1.748元。因此，我们维持万科-H的目标价为13.00港元，相对其每股资产净值预测有30%的折让，对应6.9倍的2023年市盈率和0.5倍的2023年市净率。我们维持公司“买入”的投资评级。
　　2023年1-3季度利润收窄，但基本符合市场预期。万科-H 2023年1-3季度收入同比下降14.0%至人民币2,903亿元。2023年1-3季度股东净利润同比下降20.3%至人民币136亿元，主要由于结转销售收入缩减及利润率承压所致。若与2022年第三季度毛利率相比，2023年第三季度毛利率下降3.6个百分点至14.7%。正如我们预期，万科-H的开发业务在未来三年可能会继续缩减。另一方面，基于拿地质量改善，我们预计万科-H的毛利率可能已经触底。
　　优质土地收购加速。我们看好万科-H在重点布局的高线城市继续加速拿地。2023年1-3季度，万科-H的总土地获取成本为人民币793亿元，约占同期合约销售总额的28.3%，2022年该比例仅为21.3%。此外，随着中央政策确认取消地价上限，我们认为这将有利于那些具有资金优势的龙头房企，如万科-H。我们预计万科-H将在今年剩余两个月内继续获得更多优质地块。
　　管理层更迭增强了投资者信心。2023年10月27日，深圳地铁集团有限公司董事长辛杰先生被任命为万科-H董事会副主席。我们相信，本次调整意味着公司将获得深圳地铁集团的长期坚定支持。此外，我们对公司的财务安全也更有信心，使公司为行业拐点做好准备
　　催化剂：1）政策放松带来销售业绩改善；2）短期内获得更多优质土地；3）更多的资产分拆成为房地产投资信托基金。主要下行风险包括：1）管理层红利释放缓慢；2）开发业务大幅放缓；3）销售均价低于预期