2022归母净利润逆市微增0.4%，融资成本处于行业低位：2022年公司实现营业收入5038亿元，同比增长11.3%。其中，房地产销售及资产运营业务收入增长9.4%至4704亿元（开发业务结算收入增长10.5%至4444亿），物业服务收入增长30%至257.7亿元。公司整体毛利率19.6%，同比下滑2.2个ppt，其中开发业务结算毛利率20.4%，同比增长2.6个ppt。归母利润226.2亿元，同比增长0.4%。公司有息负债同比增长18.1%至3141亿元，其中一年内到期占比20.5%，下降1.5个ppt，境外负债占比22%，同比iaj2.3个ppt，融资结构改善。剔除预收账款后的资产负债率为67.6%，现金短债比（已剔除受限资金及预收资金监管）为1.4倍，净负债率为43.7%，“三条红线”保持绿档。公司综合融资成本进一步降至4.06%，其中新增融资的综合成本仅为3.88%。末期派息每股0.68元，全年派息比例35.65%。
　　销售金额行业领先，严选投资项目：期内公司实现销售金额4169.7亿元，同比下降33.6%，在44个城市的销售金额排名位列前三。销售均价15854元/平，同比下降3.8%。期内公司严格投资标准，保证投资质量，新增面积690.2万方（权益比58.5%），占期内销售面积26.2%，新增权益地价约496.4亿元（权益比56%）。截至期末，公司在建及规划中项目面积约1.18亿方（其中在建土储8260万方，权益比63.4%），另有旧改土储约403万方，土储资源足以支撑公司未来2-3年发展。此外，期内公司已售未结金额约5300亿元，未来业绩增长确定性较强。
　　经营性业务均获得增长，回报有望提升：期内公司经营性业务均取得增长，其中万物云全口径收入达303.2亿元，同比增长26.1%（万科物业增长24.4%、占比55%，商企及城市服务增长28.3%、占比37%，Alot及BPaaS解决方案增长28.8%、占比8%），已于年内在联交所上市。商业开发运营方面，营收增长14.3%至87.2亿元，整体出租率93.2%，同比下降2.1个ppt，年内开业25个，累计开业项目242个，建面月1227.7万方，储备面积月365.4万方；租赁住宅方面，截止2022年底，共运营长租公寓21.51万间，出租率93.3%，续租率60%，规模及运营效率全国第一，预计很快可实现盈利；物流仓储方面，营收增长18%至35.6亿元，已布局全国47个城市，管理项目162个，可租赁面积964万方，其中冷链园区118万方，规模行业第一，高标库和冷链园区稳定期NOI回报率分别为6.1%及7%。
　　目标价20.85港元，维持买入评级：虽然受行业下行影响，公司业绩仍得以止跌企稳。我们认为公司毛利率水平基本已处于底部区域，随着后续市场有望进入缓慢复苏及未来高毛利率项目进入结算，多元化业务步入收获期，以公司一直秉持的稳健经营策略和财务结构，我们认为公司业绩将得以稳步增长。我们预计公司2023-2025年实现归母净利润约234亿元/237亿元/264亿元,给予2023年9倍市盈率，目标价20.85港元，买入评级。