4月份销售表现总体稳健，销售面积录得28.2%同比增长。最近，万科企业（“万科H”或“公司”）公布了其2023年4月份销售数据。万科H的4月份合约销售额录得8.5%的同比增长，达到人民币335亿元。与此同时，其销售面积录得更强劲的增长，同比增加28.2%，至210万平方米。虽然4月份的销售表现相对于3月份的销售有所下滑，但总体来说万科上个月的销售表现与行业趋势相符，总体表现稳健。在今年1-4月份，万科H总的合约销售金额为人民币1,349亿元，总的合约销售面积是830万平方米，分别对应1.8%的同比跌幅和4.8%的同比增长。
　　从3月份开始，万科加速了优质土地的获取。虽然2023年头两个月，万科在土地市场上表现沉闷，但是从3月份开始，万科在土地市场上开始变得积极。根据公司披露，在2023年3月，万科H的权益土地费用是人民币85亿元，在南京、东莞和广州获取了4块土储。2023年4月，公司的土地补充更为积极，获取了5块土地，且全部位于核心高线城市。其中两块土地是在上海今年的首次土地集中出让中获得的，总的权益地价为人民币75亿元。另外三块土地也是分别位于宁波、南京以及杭州。根据我们的计算，今年1-4月份，万科H用于土地收购的总权益地价为人民币192亿元，高出去年同期79%。在获取土地单价方面，今年1-4月份获取的土地成本单价高达人民币19,677元/平方米。事实上，公司今年1-4月份的平均售价为人民币16,209元/平方米。考虑到提升的土储质量（更多土地在核心城市核心区域），我们预计未来公司将有更高的销售单价，以及更好的毛利率表现。
　　万科H一季度利润增长保持了韧性；同时毛利率表现可能已经见底。公司在2023年一季度的营业收入及股东净利润均录得稳健增长。2023年一季度营业收入同比增长9.3%至人民币685亿元，股东净利润则同比增长1.2%至人民币14.46亿元。万科H 2023年一季度的整体毛利率继续下滑至15.4%，同比降低3.4个百分点。但是考虑到1）公司2021-2022年已经计提了大额存货减值损失（总计人民币40亿元）；以及2）新获取的土地将逐步贡献业绩，其平均毛利率约为20%左右，我们相信万科H的毛利率可能已经触底。
　　我们维持“买入”评级，目标价20.50港元。我们预计万科H将持续提升土储质量，并在未来几年里，将从其经营类资产价值释放中获益。我们维持万科H 2023-2025年的每股盈利预测，分别为人民币1.768元、人民币1.781元和人民币1.809元。我们维持公司“买入”的评级以及20.50港元的目标价。目标价相对我们的2023年每股资产净值预测有20%的折让，同时对应10.2倍2023年核心市盈率以及0.8倍2023年市净率