23Q1-Q3板块营收稳定、毛利率下行，费率略升、少数损益比回升，业绩仍呈下滑态势。23Q1-Q3板块营收同比+3.1%，较22年+8.6pct；从房企结构来看营收增速：二线+11.6%>三线+9.3%>一线-3.5%。23Q1-Q3净利润同比-24.8%，较22年+233.9pct；板块业绩同比降幅收窄、但仍在低位，业绩增速低源于行业风险事件频发、利润率下行以及结算节奏导致；从房企结构来看业绩增速：三线+33%>二线-6%>一线-25%，其中三线房企业绩增长源于低基数效应。展望后续，考虑到预收款锁定率降至0.92倍、房企资金端仍显紧张影响竣工结算节奏，毛利率仍将略有下行、减值仍有压力等，预计23年板块业绩仍将偏弱。
　　23Q1-Q3毛利率再下降、净利率略升，三项费率略升、少数损益比提升、减值下降。23Q1-Q3板块毛利率17.9%，较22年-1.0pct，源于房企一般结算周期滞后于拿地2.5-3年，目前正结算20年高价拿地并限价严格阶段的项目；从房企结构来看毛利率：三线18.8%>一线18.3%>二线16.3%。23Q1-Q3三项费用率9.6%，较22年+0.2pct；少数股东损益比+51%，二线房企业绩为负拉高板块损益比；减值损失占营收比为1.4%，同比-0.1pct。毛利率下降、少数股东损益比提升、费用率略升，对冲减值损失占比回落，综合导致23Q1-Q3净利率升至1.3%，较22年+3.6pct；从房企结构来看净利率：一线4.3%>三线2.9%>二线-5.6%。展望后续，预计板块毛利率和净利率仍将处于偏弱状态，但鉴于行业出清格局优化、政府持续维稳行业、以及最近1-2年拿地隐含毛利率有所提升，预计优质房企的毛利率将逐步见底改善。
　　23Q3末净负债率略升，现金短债比略降，源于货币现金减少和表外负债回表或偿付。23Q3末板块资产负债率为77.1%、较22年末-0.7pct；剔预收款后负债率为71.6%，较22年末-0.9pct；净负债率81.6%、较22年末+2.1pct，其中二线房企杠杆率高位回升，源于货币现金减少和表外负债回表或偿付，21-23年企业风险事件频发，部分企业负债规模上升明显，但后续随着供给侧端防风险政策持续推出，预计房企后续仍将管控杠杆水平趋于稳定。从房企未售库存占比总资产进一步下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求。23Q3末板块现金短债比为1.1倍，较22年-0.01倍，其中一线、三线房企分别为1.8倍、1.3倍，但二线房企仍处于0.5倍低位，低于11年0.9倍和14年的0.6倍，并考虑受限现金后，则远差于11年和14年，导致房企频频出险。
　　　 23Q1-Q3销售回款同比略降，预收锁定率处低位、其中一二线房企仍相对较高。23Q1-Q3板块销售回款同比-3%，较22年降幅收窄，源于23Q1-Q3销售弱复苏，23Q1-Q3板块销售商品及劳务的现金流入同比-3.1%。23Q1-Q3行业销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖比为100%，较22年+15pct；23Q1-Q3预收账款同比-17.2%，较22年-4.1pct；19-23Q3预收账款锁定率分别为1.31、1.07、1.03倍、0.95倍和0.92、处于低位，这意味着后续可结算资源储备的进一步下降，其中一线1.1倍、二线1.6倍仍相对较高。
　　投资分析意见：地产板块继续缩表，优质房企弹性可期，维持“看好”评级。2023Q1-Q3房地产板块继续缩表，整体业绩下滑趋势收窄、探底可期，优质房企未来成长性更佳。近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，开启了房地产政策宽松周期，一二线城市放松政策正在加速落地，如认房不认贷、降房贷首付比、放松限购等。我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。
　　风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。