三季度房地产的公募基金持仓有小幅上升，但总体仍然处于较低水平，基金也持续低配房地产板块。基金重仓持股的集中度有所下降，华发股份、保利发展、招商蛇口和滨江集团等公司的基金重仓持股占流通股比例相对而言较高。北向资金减持地产板块，南向资金则对部分的地产和物管公司表现了浓厚的兴趣。
　　▍三季度房地产板块基金持仓继续处于低位。2023年三季度，公募基金地产板块配置市值占公募基金股票投资市值比重1.2%，季度环比提升0.1个百分点。房地产板块在股票市场标准行业配置比例仍然处于较低水平，公募基金持续低配地产板块，三季度末板块重仓持股市值相对于股票市场标配低0.4个百分点。板块机构重仓持股规模季度环比下降5%。
　　▍基金重仓持股持续调整。2023年三季度，A股大型开发企业、A股中型开发企业、H股地产开发公司、A股物业管理公司和H股物管公司（样本企业见表1，其中“A股大型开发公司”指当前总市值超过1000亿人民币的A股上市重点开发企业，“A股中型开发公司”指当前总市值位于150-300亿之间的A股上市重点开发企业，下同），其公募基金重仓占流动股比例较二季度末分别变化-0.44pct、-0.20pct、+0.09pct、+2.57pct、-0.10pct。板块各类别公司的基金持仓占比变化分化明显，A股物业管理板块的优质企业配置吸引力有所增强。三季度公募基金重仓持股占流通股比较高的公司包括华发股份、保利发展、招商蛇口和滨江集团。
　　▍北向结构性减配，南向配置情绪转暖。三季度北向资金对于A股样本房地产开发企业（A股大型开发企业和A股中型开发企业，下同）环比调降，南向资金对H股样本地产开发公司和物管公司增加了配置力度。9月至今房地产需求支持政策不断落地，10月网签高频数据显示42个样本城市新房网签套数同比下降16%，降幅较9月收窄，销售表现出边际向好迹象。从2023年三季度末至10月31日，A股样本中型开发企业、大型开发企业和物管企业的北向资金持股比例分别变化了+0.07pct、-0.07pct、-0.11pct，H股样本地产开发公司和物管公司的南向资金持股比例分别变化了-0.04pct、+0.09pct。北向资金青睐的地产的和物管股票主要是金地集团、保利发展和滨江集团，南向资金持仓较为集中的上市公司包括保利物业、万科企业、碧桂园服务、绿城中国等，港股市值规模较大的公司，如华润置地、华润万象生活的南向资金持股比例较低，但近期也略有上升，随着内资资金在港股日趋活跃，这类蓝筹的内资持股可能有明显提升空间。
　　▍市值规模普遍收缩，成交热情整体不佳。截至2023年10月31日，A股及H股样本企业总市值较年初普遍下滑，其中A股大型地产开发公司总市值下降25.2%，A股中型地产开发公司下降32%，H股地产开发公司下降36%，A股物业服务公司下降20%，H股物业服务公司下降37%。地产企业中碧桂园、万科企业、龙湖集团、金地集团、新城控股市值规模跌幅较大，物管企业中碧桂园服务、新大正、绿城服务等公司总市值也有明显下调。2023年年初至今的市场交易活跃度相较2022年全年整体降温明显，A股大型地产开发公司2023年年初至今日均交易额较2022年全年日均交易规模下降39%，A股中型地产开发公司下降35%，H股地产开发公司下降24%，A股物业服务公司下降28%，H股物业服务公司下滑41%。日均交易金额下降较为明显的企业包括华侨城A、绿城中国、招商积余、绿城服务、碧桂园服务等公司。
　　▍风险提示：基金重仓持股不等于公募基金对企业的持股比例变动，从方法论上只能作为公募基金持仓的参考指标；部分房地产开发企业外币负债难以借新还旧的风险；行业基本面短期不会改善的风险；相关政策出台进度或力度不及预期风险。
　　▍影响增量资金，既有周期因素，更有企业因素。我们认为，未来影响地产开发类股票配置的主要仍是周期性因素，尤其是房价何时止跌企稳，企业的债务净偿还局面什么时候结束，政策什么时候加大支持需求的力度，都是可能影响资产配置的因子。我们认为，随着2024年开发投资下行压力的增加，房地产政策可能趋于更加积极。物业管理公司则面临重建市场信任的过程，尤其是要加强市场对公司治理的信任，控制关联交易规模并扩大现金分红。总体来看，率先消化低效资产问题，保持良好信用的房地产开发企业，公司治理经得起历史考验、现金分红率较高、尽量减少关联交易的物业管理公司，可能被增量资金持续认可。