10月新房销售同比降幅收窄，但持续性仍然偏弱，二手房表现更佳
　　从新房销售来看，30个大中城市10月商品房成交面积同比-5.4%、环比-0.3%，市场需求释放动能较9月减弱，成交面积绝对值位于近五年低位，不过仍然好于7月和8月。分城市看，30个大中城市的一线、二线和三线城市10月商品房成交面积同比分别为-8.6%（前值-25%）、+4.8%（前值-17%）和-23.3%（前值-32%）；环比分别为-11.7%、+5.2%、+0.9%。尽管同比降幅均有明显改善，尤其二线城市同比由负转正，但此前受政策利好明显的一线城市成交环比下降，可见销售持续性较弱。二手房方面，我们统计的14城二手房10月成交同比+22%、环比+7%，整体表现要好于新房。
　　土拍地价限制有望逐步放松，热点城市继续优化限购和限贷政策
　　从供应端看，土拍地价限制有望逐步放松。10月17日经济观察网报道，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含“建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制”等规则。根据我们统计，目前已有成都、合肥、济南和厦门取消了土拍中的地价限制。其中，济南取消了10月中下旬进行的两场土拍的土地最高限价；厦门取消了11月出让地块的地价上限；成都公共资源交易服务中心在10月23日的土拍公告中明确将采取“竞地价”方式，而此前9月土拍采取的还是“限价竞买+抽签竞得”；合肥11月2日出让的6宗涉宅用地和11月16日将出让的5宗涉宅用地均未设置地价上限。
　　土地限价源于过去土地市场的火爆，尤其是地王频出的2016年，热点城市率先执行土地最高限价。虽然限地价或限房价政策在抑制土地市场过热、抑制房价上涨过快中发挥了显著作用，但同时也扭曲了土地价格和房价的市场化形成机制。我们认为，由于今年土地成交表现较差，1-9月100大中城市住宅用地成交建面同比下降41%，这对地方政府收入造成较大拖累，因此在部分城市逐步取消行政限制也是合理的。另一方面，取消限价措施有利于核心区域优质地块价格上涨，让价格形成机制回归市场，一二手房价格倒挂现象有望消除。同时，“价高者得”也将加大房企对优质地块的竞争，利好拿地能力强的房企，行业格局将进一步分化。
　　从需求端看，杭州、上海、北京和成都等热点城市继续优化限购和公积金贷款政策。其中，杭州10月16日发布公告称将缩小限购区域范围，从此前的9区调整至4个核心区。10月24日，上海优化金山区人才购房政策，缴纳社保或个税年限缩短至3年，同时购房资格由居民家庭调整为个人。此外，成都、上海和北京均在10月优化公积金贷款套数认定标准，执行“认房不认贷”。
　　投资建议
　　新房销售在经历了9月脉冲式增长后有所回落，但二手房成交表现相对较好。同时，热点城市继续调整限购和公积金贷款等政策，供应端的土地价格限制也在逐步放松。我们认为销售复苏的持续性需要政策支持，而当前政策仍有较大放松空间。当前阶段建议关注拿地能力强、土储布局优异的头部优质房企，维持行业“增持”评级。
　　风险提示
　　楼市支持政策执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢；市场销售复苏低于预期；房企信用风险暴露增加。