核心观点
　　首批4单消费基础设施REITs于沪深两所挂网，包含华润、印力及金茂作为原始权益人的3单购物中心项目及物美商业为原始权益人的1单商超项目。4单项目原始权益人均为所属赛道龙头，底层资产均位于一二线城市，整体质地较优，疫情期间经营稳健。本轮消费REITs发行是C-REITs市场第二次业态扩容，架起通向房企表内优质资产的桥梁，有望重塑地产股估值逻辑，改善房企股债表现。
　　摘要
　　消费基础设施存量巨大，REITs推出恰逢其时。首批4单消费基础设施REITs于沪深两所挂网，包含华润、印力及金茂作为原始权益人的3单购物中心项目及物美商业为原始权益人的1单商超项目。当前大消费行业高速增长期已过，存量消费基础设施规模巨大亟待盘活。消费基础设施疫后呈现复苏，推动消费REITs上市恰逢其时。
　　4单REITs资产质优运营稳健，估值分化溢价偏低。从资产布局看，3单购物中心项目位于重点二线城市，1单物美REIT位于北京，高能级城市消费需求较高，利于支撑现金流稳定性。从经营表现看，疫情期间整体稳健。3单购物中心REITs维持了租金提价能力，物美REIT月租金坪效增速自2022年起回正；出租率上印力REIT维持高位，其余3单经历疫中扰动后2022年也均显著提升。从增长假设看，金茂REIT预测出租率初值最高但未来将下行，印力及华润REIT预测出租率上行，物美REIT预测出租率维持低位。从估值指标看，3单购物中心估值指标取值相近，资本化率5.36%-5.55%，折现率7.00%-7.25%；物美REIT业态有别，资本化率及折现率分别为7.14%和6.50%。从重估溢价看，项目间分化显著，华润REIT和物美REIT估值分别提升96.8%、66.5%，而金茂REIT和印力REIT分别提升4.0%和0%。
　　C-REITs市场扩容潜力增长，推动房企资产价值重估与流动性改善。本轮消费REITs纳入REITs试点范围是C-REITs市场的第二轮业态扩容，有助于扩充C-REITs市场规模、丰富业态种类。对上市公司而言，REITs不仅是新融资渠道，其严格的发行合规要求也为原始权益人提供信用背书，长期有望带动房企表内资产重估与流动性改善。
　　投资建议：参照当前消费基础设施的发行估值，我们评估了典型房企中持有的消费基础设施物业的潜在估值，有望达到公司总市值的40-120%不等。推荐深耕商业赛道的龙头房企，推荐A股：招商蛇口、万科A、新城控股、金融街、建发股份，港股：华润置地、中国金茂、中国海外发展、龙湖集团
　　风险分析
　　1、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若消费基础设施REITs相关政策出台及执行力度不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
　　2、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
　　3、房地产行业：当前我国C-REITs发行中监管对原始权益人信用资质要求较为严格，倘若房企销售、结转及信用修复不及预期，或行业整体出险持续拖累个体房企信用资质，或将为其发行消费基础设施REITs带来不利影响。
　　4、零售行业：经济波动等外生因素冲击影响消费者购买力，从而影响到百货购物中心的销售额，进而对于百货购物中心收入产生负面影响。