本周新房成交面积环比持续上涨，同比降幅扩大；二手房成交面积环比降幅收窄，同比持续正增长；土地市场环比量升价跌，溢价率环比上涨。
　　核心观点
　　新房成交面积同比降幅扩大，环比持续正增长。40城新房成交面积为362.4万平方米，环比上涨5.1%，同比下降17.5%，同比降幅较上周扩大了1.0个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为3.7%、10.1%、-4.9%，同比增速分别为-10.3%、-10.1%、-41.4%。一、二线城市同比跌幅较上周缩小了2.8、2.2个百分点，三四线城市跌幅较上周扩大了11.6个百分点。
　　二手房成交面积环比降幅收窄，同比持续正增长。18个城市二手房成交面积为189.3万平方米，环比下降3.1%，同比上涨14.5%，同比涨幅较上周减小了2.8个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为5.2%、-2.0%、-12.7%，同比增速分别为4.4%、21.9%、14.5%。一、二线城市同比增速较上周分别提升了4.2、4.3个百分点，三四线城市同比增速较上周减少了39.3个百分点。
　　新房库存面积与去化周期同环比均下降，去化周期环比下降，同比上升。12个城市新房库存面积为9859万平方米，环比增速为-0.4%，同比增速为-4.6%；去化周期为18.6个月，环比减少0.4个月，同比提升6.3个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.3、17.3、60.3个月，一、二线城市环比分别减少0.6、0.4个月，三四线城市环比提升6.8个月，一、二、三四线城市同比分别提升5.5、7.5、30.0个月。
　　土地市场环比量升价跌，溢价率环比上升。百城成交土地规划建筑面积为3550.7万平方米，环比上涨15.3%，同比下降45.7%；成交土地总价为653.3亿元，环比下降14.9%，同比下降43.6%；楼面均价为1840.0元/平，环比下降26.2%，同比上涨3.9%；土地溢价率为2.1%，环比上涨0.3个百分点，同比下降0.8个百分点。
　　本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为181.9亿元，环比上升14.0%，同比下降36.6%。总偿还量为166.3亿元，同比上升13.4% （前值：-39.8%），环比上升50.2%；净融资额为15.7亿元。
　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为0.2%，较上周上涨4.4pct，房地产行业相对收益为-1.3%，较上周下跌1.2pct。房地产板块PE为11.1X，较上周上升0.05X。北上资金对基础化工、交通运输、公用事业加仓金额较大，分别为16.83、11.96、11.24亿元。对房地产的持股占比变化为-0.81%（上周为-0.81%），净买入0.12亿元（上周净买入1.13亿元）。
　　投资建议
　　本周，一线城市中上海金山针对人才定向放松限购政策，对非沪户籍社保或个税年限由之前的5年缩减至3年，同时，购房资格由家庭调整为个人，也就是说，人才购房取消了单身限购的条件。
　　 《关于规划建设保障性住房的指导意见》于近日传达到各城市人民政府、各部委直属机构。未来我国房地产市场或将区分保障房和商品房两大住房体系运行。保障房的供应群体有望扩展至工薪阶层，实行封闭式管理，不得上市交易，回归居住属性。该体系的建设仍需要一个长期渐进的过程。长期而言，或起到以下影响：1）有利于保障和改善民生，工薪阶层有望实现居者有其屋。2）保障房供给力度或加大，一定程度上拉动投资。3）推动建立房地产业转型发展新模式。房地产新格局或将形成，各个不同层次的群体都可以选择适合自己的住房形式。房企、住房租赁运营企业等各相关产业链企业都有望从中寻找到自身转型发展或者增量发展的机会。
　　此外，10月26日，证监会和沪深交易所官网显示，首批4只消费基础设施公募REITs产品已正式提交申报材料，分别为中金印力消费REIT、华夏华润商业资产REIT、嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT，资产类型包括购物中心、社区商业等。华润、万科、金茂及物美商业可能成为首批发行消费基础设施公募REITs的企业。我们认为，消费基础设施公募REITs的落地，或将助力企业实现商业模式闭环，利好不动产运营方面领先的企业。
　　现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。
　　风险提示
　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧