公司在2023年前三季度实现业绩基本稳定。得益于高度聚焦核心城市的业务布局，1-9月公司实现销售金额同比提升42%，中指数据统计公司销售排名提升至全国第14位，上海区域市场排名第3位。公司股权再融资加高了公司的安全垫，也为公司进一步新增土储，冲淡低效资产影响提供了保障。
　　▍前三季度公司业绩稳定。2023年1-9月公司实现营业收入473亿元，同比增长40.2%，受毛利率同比下跌3.2个百分点至17.7%，少数股东损益占比同比提升7.7个百分点至29.3%影响，公司归母净利润同比2022年同期增长1.1%至22亿元，保持基本稳定。前三季度，公司经营性净现金流同比增长114.9%至463亿元。
　　▍销售表现亮眼，核心城市市占率持续提升。得益于公司高度聚焦核心城市的业务布局，公司在前三季度销售表现亮眼。据公司公告，2023年1-9月公司实现销售金额1036亿元，同比提升42.0%，销售均价达3.2万元/平米，同比提升10.1%，受此推动，公司合约负债同比提升26.3%至1015亿元。据中指数据统计，1-9月，公司全口径销售排名提升至全国第14位，较2022年全年排名提升4位；在公司重点布局的上海市场，前三季度公司实现住宅销售金额242亿元，排名区域市场第3位，较2021年大幅提升31位。我们认为公司坚持的高线化发展战略正逐步兑现效果，随着公司存货换牌阶段结束，公司有望迎来盈利能力触底回升。
　　▍投资策略进取，优质货值充裕。我们根据公司公告测算，2023年1-9月公司新增土储16宗，合计规划建筑面积达352万平米，剔除公司于年初收购的非居业态占比较高的深圳宝安区冰雪文旅城项目，公司新增项目规划总建筑面积较2022年同期增长32.6%，权益总建筑面积增长17.2%。同时，公司新增项目全部集中于上海、深圳、杭州、成都、西安、南京、长沙、苏州、珠海等9个核心高能级城市，中长期销售规模与结算利润有保障。我们认为公司存货历史包袱较小，在开发行业全面高线化的趋势下，公司仍然能够凭借清晰的战略方向与突出的执行能力实现业务规模的逆势提升，我们看好公司中长期成长空间。
　　▍再融资落地补充在手资金，股东支持与突出信用支撑公司长期发展。10月28日，公司公告《向特定对象发行股票发行情况报告书》，宣布公司以8.07元/股价格向17名对象发行了6.35亿股有限售条件普通股，扣除发行费用后实际募集资金净额50.4亿元，有效补充了公司在手资金。本次股票增发中，公司控股股东华发集团认购了新发行股份总额的28.5%，认购金额达14.6亿元，此外，华发集团还于9月27日公告对公司股票的增持计划，计划在公告之日起6个月内增持公司股票不低于1588万股，截至10月17日，华发集团已通过集中竞价方式累计增持公司股票2121万股，体现了控股股东对于公司发展的充分支持。除股权融资外，公司凭借突出的信用水平持续保持低成本债务融资能力，据万得数据统计，截至10月30日，公司在2023年累计发行中期票据、超短期融资债券等无抵押信用债券合计72亿元，加权平均发行利率仅4.1%。我们看好公司在充裕增量资金的推动下持续扩大核心市场占有率的发展潜力。
　　▍风险因素：房地产行业销售基本面恢复不及预期的风险；公司业务区域房价持续下行，影响公司利润总量与资产质量的风险，包括珠海房地产市场不景气的风险；公司部分低效项目尚待开发建设和销售结算，毛利率低谷尚未度过的风险。
　　▍盈利预测、估值与评级：公司高度聚焦核心城市，在行业基本面低谷期实现了销售规模的逆势增长，并保持了业绩的相对稳定。公司股权再融资加高了安全垫，也为公司进一步新增土储，冲淡低效资产影响提供了保障。受公司新发行股票增加总股本影响，我们调整公司2023/2024/2025年EPS预测为1.08/1.28/1.45元（原预测为1.40/1.64/1.85元），参考行业高信用蓝筹房地产企业招商蛇口、越秀地产2023年7-14倍PE的估值水平（中信证券研究部预测），考虑到公司在充裕资金下市占率持续提升的潜力，我们给予公司2023年9倍PE的目标估值，对应每股目标价10元，维持“买入”评级