公司为珠海国资委下属企业，核心管理人员多数供职于集团。华发股份隶属于珠海市国资委，12年起布局全国。据23年中报，华发集团持有公司股份28.49%，公司董事长李光宁兼任华发集团董事、总经理，其余另有4人长期供职于集团内部，管理层稳定、与集团关系密切。
　　销售领先行业恢复，具备销售增长潜力。22年、23年1-8月，公司销售金额增长领先8家强信用房企9pct、17pct，从行业排名来看，23年1-8月公司销售排名行业第14位，较21年提升18位。假设华发珠海市占率不变，核心6城市占率从22年3.0%提升至5.0%，其他城市市占率从1.2%提升至2.5%，未来华发潜在销售规模达2070亿元。
　　集团助力公司扩表，土储新货占比高。23年1-8月公司拿地力度领先信用8强房企8pct，且拿地能级抬升，重点布局上海。19年-22年公司总资产年复合增长率达19.9%，其中20-21年集团关联方三次向海川增资300亿元，助力公司逆势扩表。22年末，以23H1新货货值/未售货值测算，华发股份新货占比33%，高于强信用房企平均水平。
　　结算毛利率基本触底，融资成本具备下降空间。受土地市场竞争等影响，公司拿地毛利率从17年下行，21年到达低点随后回升，以2年结算周期推测，24年-25年公司结算毛利率将触底回升。19年以来公司三费费率持续下降，经营效率抬升，且融资成本仍有较大改善空间。
　　盈利预测与投资建议。华发股份于行业窗口期逆势扩表，投融表现优异，具销售增长潜力。预计23-24年归母净利润26.3亿元、30.0亿元，同比增长2%、14%，参考历史行业修复时期公司PE，考虑到近期政策环境持续放松带动景气度边际上行，我们以23年归母净利润对应11xPE估值，对应合理价值13.65元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示。景气度下行影响公司销售，融资收紧，结算规模不及预期

研究报告全文：TablePage公司深度研究房地产证券研究报告华发股份TableTitle600325SH公司评级TableInvest买入当前价格959元抢抓机遇乘胜而上合理价值1365元前次评级买入TableSummary报告日期2023-09-25核心观点公司为珠海国资委下属企业核心管理人员多数供职于集团华发股基本数据TableBaseInfo份隶属于珠海市国资委年起布局全国据年中报华发集团1223总股本流通股本百万股21172117持有公司股份公司董事长李光宁兼任华发集团董事总经理2849总市值流通市值亿元203203其余另有人长期供职于集团内部管理层稳定与集团关系密切4一年内最高最低元1245853销售领先行业恢复具备销售增长潜力年年月公司销22231-830日日均成交量成交额百万26267售金额增长领先家强信用房企从行业排名来看89pct17pct23近3个月6个月涨跌幅000-487年月公司销售排名行业第位较年提升位假设华发珠1-8142118海市占率不变核心6城市占率从22年30提升至50其他城市相对市场TablePicQuote表现市占率从12提升至25未来华发潜在销售规模达2070亿元集团助力公司扩表土储新货占比高23年1-8月公司拿地力度领先2416信用强房企且拿地能级抬升重点布局上海年年公88pct19-228司总资产年复合增长率达199其中20-21年集团关联方三次向海10922112201230323052307230923川增资300亿元助力公司逆势扩表22年末以23H1新货货值-7-15未售货值测算华发股份新货占比33高于强信用房企平均水平华发股份沪深300结算毛利率基本触底融资成本具备下降空间受土地市场竞争等影响公司拿地毛利率从17年下行21年到达低点随后回升以2年结算周期推测24年-25年公司结算毛利率将触底回升19年以来公分析师TableAuthor郭镇司三费费率持续下降经营效率抬升且融资成本仍有较大改善空间SAC执证号S0260514080003盈利预测与投资建议华发股份于行业窗口期逆势扩表投融表现优SFCCENoBNN906异具销售增长潜力预计23-24年归母净利润263亿元300亿元021-38003639同比增长214参考历史行业修复时期公司PE考虑到近期政guozgfcomcn策环境持续放松带动景气度边际上行我们以23年归母净利润对应分析师乐加栋SAC执证号S026051309000111xPE估值对应合理价值1365元股维持买入评级风险提示景气度下行影响公司销售融资收紧结算规模不及预期021-38003642lejiadonggfcomcn盈利预测分析师邢莘SAC执证号S0260520070009TableFinance2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元5124159190730628719498059021-38003638增长率05155234193125xingshengfcomcnEBITDA百万元6851585881231009812316请注意乐加栋邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会归母净利润百万元31952578262829963530的注册持牌人不可在香港从事受监管活动增长率101-19319140178EPS元股151122124141167联系人TableContacts辛恬021-38003800市盈率x6479776858xintiangfcomcnROE1513121212EVEBITDAx125167824222数据来源公司财务报表广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明134TablePageText华发股份公司深度研究目录索引一珠海国资委下属企业立足珠海走向全国5一华发股份发展历程立足珠海走向全国5二股权架构集团上市地产开发平台积极整合资源支持公司发展6三管理团队核心管理人员稳定多数长期供职于集团8二销售概况领先行业恢复具备两千亿增长潜力10一销售增长行业低迷时领先恢复重点布局华东地区10二销售市占率分析具备2000亿元的增长潜力13三土地拓展及储备集团支持扩表土储新货占比高15一土地拓展窗口期凸显投资优势拿地强度高质量好15二集团支持关联方共同增资海川支持公司逆势扩表17三储备分布资源聚集高能级城市资产质量较好21四周转效率分析滞重库存少新货占比高25四利润率分析及盈利预测27一毛利率及成本分析投资质量高融资成本具备下降空间27二盈利预测与投资建议30五风险提示31一景气度下行影响公司销售31二融资持续收紧31三结算规模不及预期31识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明234TablePageText华发股份公司深度研究图表索引图1华发股份发展历程5图2华发股份股权结构图2022年报7图3华发股份董事局团队20228图4华发股份销售金额及同比10图5华发股份销售面积及均价贡献增速10图6华发股份及分类房企与百强房企销售金额增速差10图7华发股份分区域销售金额亿元12图8华发股份拿地毛利率12图9华发股份主要城市销售市占率情况14图10华发股份拿地力度16图11华发股份拿地毛利率16图12华发股份拿地分线占比17图132022-2023年8月华发股份上海获取项目明细17图14公司及关联方对海川公司增资明细18图15华发股份少数股东权益亿元及同比18图16华发股份少数股东权益占比18图17华发股份总资产亿元及同比19图18华发股份货币现金亿元及同比19图19华发股份及主流房企有息负债增速19图20华发股份土储分布公司区域口径22图21主流房企土储面积TOP10城市集中度与整体销售均价202223图22华发股份单季度及年度销售均价24图23主要房企22年销售面积土储面积25图24主要房企22年销售面积土储面积26图25华发股份各口径毛利率27图26华发股份拿地毛利率及结算毛利率27图27主流房企拿地毛利率与销售均价的关系28图28华发股份销管费用率28图29华发股份财务费用率28图24主流房企23H1销管费用销售金额29图31华发股份及龙头房企综合融资成本29图32华发股份有息负债及增速29图33华发股份融资成本29图34华发股份历史市盈率TTM31表1华发集团对华发股份支持情况7表2华发股份股权激励计划9表32017年至2023年8月房企全口径销售金额排名11识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明334TablePageText华发股份公司深度研究表42016年至2022年上海房企权益销售金额排名13表5华发股份市占率提升后的规模测算14表6华发股份拿地城市分布16表7海川公司发展历程18表8华发股份及龙头房企债券发行到期比20表9华发股份向海川公司转让子公司情况21表10主流房企土储面积分布202221表11主流房企土储面积城市集中度202223表12主流房企22年减值规模占比及销售情况24表13主流房企22年以来新货货值占比测算26表14华发股份盈利预测30识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明434TablePageText华发股份公司深度研究一珠海国资委下属企业立足珠海走向全国一华发股份发展历程立足珠海走向全国华发股份成立于1992年前身始创于1980年作为华发集团旗下主要地产开发公司早年专注于珠海市场迅速确立了本土龙头地位2004年公司于上交所上市并逐步从住宅开发拓展至商业地产旅游地产等业务领域自2012年华发股份全面实施了立足珠海布局全国开拓海外的发展战略截至2021年底公司成功在北京上海广州深圳等重要城市布局形成了覆盖珠海大区华南大区华东大区北方大区与北京区域的全国化战略布局共打造了超过170个精品人居项目服务超过60万业主并积极进军港澳及海外市场实现了从珠海华发到中国华发的蜕变华发股份积极响应国家产业政策快速实施转型升级力推产业多元化建设上下游产业链公司已成功打造了以住宅开发为主业商业运营和上下游产业链同步发展的一核两翼业务新格局旗下商业综合体华发商都和连锁书店阅潮等业务在业界享有盛誉实现了从区域性房地产企业向全国知名综合性地产企业的跨越图1华发股份发展历程聚焦珠海打造精品项目资本注入初步对外布局扩大业务版图走向全国1992年-2002年2003年-2014年2015年-至今公司合约销售额破百亿1992华发股份成立2004上交所挂牌上市SH6003252015入选上证180指数样本股进入中山开启广东省内扩张袁小波出任董事局主席2017进入南京嘉兴1994获得国家一级开发资质2006发行46亿元可转债成立华发优生活公司打造长租公寓2018进入杭州无锡宁波温州公司项目鸿景花园美景山庄被国家建设1992部评为全国优秀示范小区2008配股发行募资2588亿元提出立足珠海布局全国开拓海2019进入成都重庆郑州2012外发展战略公司获评为广东地产资信强200220珠海新天地开业发展商业地产公司合约销售额破千亿2020以武汉为起点布局华东地区2013提出一核两翼战略以住宅业成立华商百货务为核心商业地产和上下游产业链协同发展珠海华发商都开业创立阅潮书店2014商业产品日趋完善产品体系升级推出优产品体系进入上海202140袁小波退休李光宁接任董事局主席199220032015数据来源公司年报公司官网广发证券发展研究中心华发股份的发展历程可以分为三个阶段第一阶段1992---2002聚焦珠海打造精品项目1992年华发股份成立1994年获得国家一级开发资质期间公司开发了多个住宅项目其中项目鸿景花园美景山庄被国家建设部评为全国优秀示范小区识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明534TablePageText华发股份公司深度研究积累丰富住宅开发经验树立良好口碑为公司稳固珠海大本营并辐射全国奠定基础第二阶段2003---2014资本注入初步对外布局2004年公司成功在上海证券交易所挂牌上市股票代码SH600325并被选入上证180指数样本股这标志着公司的发展进入了新的阶段同时公司开始进军中山制定了广东省内的扩张计划2006年公司发行了总额43亿元的可转债两年后公司通过配股发行成功募资2588亿元进一步注入发展资本后公司加速业务布局进一步打造以华发商都华发新天地为代表的商业地产项目及阅潮书店等自营项目业务范围迅速扩大在2012年公司首次提出了立足珠海布局全国开拓海外的发展战略正式由珠海走向全国随着发展的变化2014年李光宁接任董事局主席继续引领公司迈向新的高度这一系列的战略举措和领导层变化为公司的不断壮大和多元化发展铺平了道路2013-2014年公司相继进入武汉上海等重点城市于华东片区形成新销售增长点的雏形第三阶段2015---至今扩大业务版图走向全国2015年公司的合约销售额首次突破百亿大关业务规模显著增长这一阶段公司加快扩张步伐完成华东主要城市布局2018年-2022年间公司华东大区营收占比从35迅速增长至61成为推动集团销售增长重要力量同时公司也新进入成都重庆等强二线城市完善全国业务版图随着业务范围扩张公司进一步调整战略规划于2020年提出一核两翼战略即以住宅业务为核心商业地产和上下游产业链协同发展业务体系日趋完善产品方面公司于2021年进一步升级产品体系推出全新的61优产品体系40版本以更强的竞争力走向全国二股权架构集团上市地产开发平台积极整合资源支持公司发展华发股份控股股东为华发集团成立于1980年是珠海市国资委控股的大型国企集团集团控股9家上市公司2家新三板挂牌企业是科技城市金融三大产业集群齐头并进的综合型企业集团2022年集团资产总额突破6500亿元在股权结构方面自2004年上市华发集团持股比例总体保持稳定2016年以来华发集团的持股比例稳定在28据2023年中报显示华发集团直接和间接合计持股2849且前十大股东多为社保基金投资基金等集团控制权稳定华发股份作为集团内唯一上市的地产开发平台是集团业务的重要组成部分2022年地产业务占集团营业收入的40受益于国资背景和集团资源公司多年来稳定占据珠海本土市场龙头地位集团也明确表态支持公司业务发展2004年华发集团曾做出避免同业竞争的承诺将经营范围相同或相类似的业务或项目转让给华发股份或以合作方式由华发股份为主开发近年来随着珠海经济特区的发展识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明634TablePageText华发股份公司深度研究集团承接诸如横琴十字门中央商务区斗门富山工业园等重点地块均转让或托管予华发股份进行开发为公司提供了丰富的土地资源图2华发股份股权结构图2023中报珠海市国资委广东省财政厅9351649华发集团9782华发综合发展2420100231314号资产管理计划198华发股份600325数据来源公司中报广发证券发展研究中心表1华发集团对华发股份支持情况年份事件内容集团于2004年做出承诺如本集团在华发股份经营区域以外的其他地域涉及与华发股份经营范围相同或相类似2004避免同业竞争的业务或项目在华发股份明确表示不进入该市场的前提下可由本集团继续经营如华发股份明确表示进入该市场则应将业务或项目转让给华发股份或以合作方式由华发股份为主开发2009获取集团项目通过增资获得集团于横琴十字门中央商务区的开发主导权华发集团在横琴新区牵头设立珠海金融投资控股集团有限公司现更名为珠海华发投资控股集团有限公司为2012支持股份融资公司融资提供便利2016委托开发华发集团将珠海项目华发城建海岸项目托管予华发股份2019委托开发华发股份受托管理华发集团珠海斗门富山工业园项目阳江高新区A3地块项目和阳江阳东创意湖地块项目2020委托开发集团将珠海市工人文化宫市方志馆项目及十字门控股名下17宗用地项目托管给华发股份2022委托开发集团将珠海北山历史文化名村保护城市更新项目托管予华发股份2022收购物业华发股份向华发集团收购华发物业3688股份作价437亿元数据来源公司年报公司经营公告广发证券发展研究中心同时公司与集团及其他子公司有较好的协同效应如城市运营物业管理方面华发物业服务00982HK等企业可以提供完善的解决方案金融服务方面华发投控华金资本000532SZ等公司在资金方面为公司提供支持华金资管识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明734TablePageText华发股份公司深度研究铧金保理等集团企业与公司有频繁的融资业务合作2022年华发股份收购华发集团持有华发物业3688股份作价437亿元进一步整合集团业务三管理团队核心管理人员稳定多数长期供职于集团自华发股份上市后的20年间华发股份共经历两任掌门人2004年华发集团董事长袁小波出任华发股份董事局主席此后十年间在其带领下华发股份深耕珠海打造了包括华发新城华发商都横琴十字门商务区等标杆项目树立良好口碑为公司日后的扩张打下了坚实的基础作为珠海市国资委及广东省财政厅的控股子公司公司董事会及高级管理人员多具有珠海市内政府部门或母公司华发集团任职经历公司目前董事会非独立董事席位共9人其中5人长期供职于华发集团或集团子公司3人具有珠海市政府部门任职经历管理团队结构稳定且与控股股东有较为密切关系公司现任董事局主席李光宁兼华发集团董事及总经理于1993年加入华发集团自2009年起开始担任华发集团总经理并于2012年5月成为华发集团的董事2014年李光宁成为公司董事局主席坚定贯彻立足珠海布局全国开拓海外的发展战略积极加速对外扩张图3华发股份董事局团队2022华发股份董事局团队2022李光宁陈茵郭凌勇汤建军现任公司董事局主席华发集现任公司董事局副主席兼总裁现任公司董事局副主席兼执行现任公司董事局副主席团董事总经理副总裁华发城市运营董事长历任珠海市政府副秘书长佛山市历任公司董秘董事局副主席历任公司销售部经理总经理助历任十字门控股总经理董事政府副秘书长珠海市国资委正处级总裁理副总裁长华发集团副总经理干部俞卫国张延谢伟许继莉郭瑾现任公司董事兼常务执行副总裁现任公司董事兼执行副总裁党现任公司董事华发集团董事现任公司董事华发集团首席资现任公司董事华发产投董事长委书记首席工程官常务副总经理金官副总经理华金资本董事长华发集团副总经理历任珠海市审计局基本建设审计科历任珠海市建设局政策法规科科历任公司董秘华发集团总经历任中国农业银行珠海市分行副副科长公司财务总监副总裁长珠海建设局勘察设计科科长理助理集团财务公司董事长行长兴业银行珠海分行副行长历任华金资本董事总裁张驰刘颖喆戴戈缨向宇现任公司执行副总裁现任公司执行副总裁现任公司执行副总裁首席运现任公司执行副总裁营官历任荣成华发董事长华发新历任龙湖地产上海地区总监泰历任金地集团华东区域副总经历任华夏幸福高级副总裁公司副科技投资董事长等禾集团总裁助理等理公司华东区域副总经理等总裁等数据来源公司年报广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明834TablePageText华发股份公司深度研究公司积极开展高管人员激励工作助推公司完成高速扩张2017年起公司实施项目跟投管理制度将管理人员利益与项目决策挂钩充分发挥核心管理人员的积极性和主动性2017年3月公司实施股权激励计划共授予181名高管7795万股限制性股票后调整为14031万股解锁条件方面以2015年为基准年2017-2020年净利润增长率分别不低于20304050净资产收益率不低于8588995主营业务比率不低于97根据2020年公司股权激励解锁公告后续华发股份业绩达到预期目标考核条件全部完成表2华发股份股权激励计划授予条件激励对象本次授予的激励对象共181人包括公司董事高级管理人员及中层管理人员授予规模7795万股占总股本067授予价格894元股相对于2014年公司2015年度净利润增长率不低于6净资产收益率不低于84主营业务比率不低于95且上述三个指标都不授予考核指标低于公司考核前三年均值和同行业平均水平解锁条件解锁期解锁时间业绩考核目标是否解锁自授予日起24个月后的首个交以2015年为基准年2017年净利润增长率不低于20净资产收益率不低于85主营业务第一个解锁期易日起至授予日起36个月内的比率不低于97上述三个指标都不低于同行业平均水平净利润增长率及净资产收益率指标最后一个交易日当日止不低于同行业70分位值同时2017年净利润不低于2016年净利润值以2015年为基准年2018年净利润增长率不低于30净资产收益率不低于88主营业务自授予日起36个月后的首个交比率不低于97上述三个指标都不低于同行业平均水平净利润增长率及净资产收益率指标第二个解锁期易日起至授予日起48个月内的不低于同行业70分位值和2017年所处行业分位值同时2018年净利润不低于2016年净利最后一个交易日当日止润值以2015年为基准年2019年净利润增长率不低于40净资产收益率不低于9主营业务自授子日起48个月后的首个交比率不低于97上述三个指标都不低于同行业平均水平净利润增长率及净资产收益率指标第三个解锁期易日起至授予日起60个月内的不低于同行业70分位值和2017年所处行业分位值同时2019年净利润不低于2016年净利最后一个交易日当日止润值以2015年为基准年2020年净利润增长率不低于50净资产收益率不低于95主营业务自授子日起60个月后的首个交比率不低于97上述三个指标都不低于同行业平均水平净利润增长率及净资产收益率指标第四个解锁期易日起至授予日起72个月内的不低于同行业70分位值和2017年所处行业分位值同时2020年净利润不低于2016年净利最后一个交易日当日止润值数据来源公司年报公司股权激励公告广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明934TablePageText华发股份公司深度研究二销售概况领先行业恢复具备销售增长潜力一销售增长行业低迷时领先恢复重点布局华东地区2017年以前华发股份仅为百亿销售规模房企17年-20年由于公司积极执行发展战略前期布局带来规模跃升年复合销售金额增长率达57在20年销售规模达到1200亿元随后21-22年公司稳扎稳打维持在1200亿元水平23年上半年行业整体景气度在春节后冲高后回落在这行业销售低位震荡时期公司销售领先于行业恢复23年上半年实现销售金额同比增长56领先百强房企56pct图4华发股份销售金额及同比图5华发股份销售面积及均价贡献增速14001691802000160120015001401000120881000561008005559805006060031400040011-1200-500200-20-130-40-10002014201520162017201820192020202120222014201520162017201820192020202120222023H12023H1销售金额亿元销售金额同比右面积贡献增速均价贡献增速金额同比增速数据来源公司年报及中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报及中报广发证券发展研究中心图6华发股份及分类房企与百强房企销售金额增速差6050403020100-10-20-30201820192020202120222023M1-8华发股份-百强房企增速差信用8强-百强房企增速差其余36家-百强房企增速差数据来源公司年报CEIC广发证券发展研究中心对比样本房企的销售增速18年以来华发股份销售增速持续优于百强房企及非强信用的36家主流样本房企22年起华发股份销售金额增长领先百强房企41pct识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1034TablePageText华发股份公司深度研究表现亦超过8家强信用房企的合计销售增速9pct23年1-8月华发股份销售金额增长领先百强房企49pct较8家强信用房企领先17pct华发股份销售表现持续提升从行业排名来看2023年1-8月华发股份销售排名行业第14位较22年提升4位较21年提升18位表32017年至2023年8月房企全口径销售金额排名销售金额排名2017201820192020202120222023M1-81碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园保利发展2万科地产万科地产万科地产中国恒大万科地产保利发展万科地产3中国恒大中国恒大中国恒大万科地产融创中国万科地产中海地产4融创中国融创中国融创中国融创中国保利发展华润置地华润置地5保利发展保利发展保利发展保利发展中国恒大中海地产招商蛇口6绿地控股绿地控股绿地控股中海地产中海地产招商蛇口碧桂园7中海地产中海地产中海地产绿地控股招商蛇口金地集团龙湖集团8龙湖集团新城控股新城控股世茂集团华润置地绿城中国建发房产9华夏幸福华润置地世茂集团华润置地绿地控股龙湖集团绿城中国10华润置地龙湖集团华润置地招商蛇口龙湖集团建发房产滨江集团11绿城中国世茂集团龙湖集团龙湖集团金地集团融创中国金地集团12金地集团招商蛇口招商蛇口新城控股世茂集团中国金茂越秀地产13新城控股华夏幸福阳光城金地集团绿城中国滨江集团中国金茂14招商蛇口阳光城金地集团旭辉集团旭辉集团绿地控股华发股份15旭辉集团旭辉集团旭辉集团中国金茂中国金茂中国铁建绿地控股16世茂集团金地集团中南置地金科集团新城控股越秀地产中国铁建17泰禾集团绿城中国金科集团中南置地中南置地旭辉集团融创中国18中南置地中南置地中国金茂阳光城金科集团华发股份新城控股19阳光城富力地产中梁控股绿城中国阳光城新城控股旭辉集团20正荣集团泰禾集团华夏幸福中梁控股中梁控股远洋集团美的置业21鲁能集团正荣集团富力地产融信集团建发房产首开股份中交房地产22万达集团金科集团融信集团正荣集团滨江集团世茂集团卓越集团23富力地产中梁控股正荣集团龙光集团龙光集团卓越集团中国恒大24雅居乐中国金茂绿城中国富力地产融信集团美的置业中国中铁25中梁控股融信集团远洋集团佳兆业正荣集团电建地产保利置业26荣盛发展远洋集团雅居乐雅居乐中国铁建金科集团联发集团27远洋集团蓝光发展奥园集团滨江集团雅居乐仁恒置地首开股份28融信集团祥生集团祥生集团荣盛发展美的置业中交房地产远洋集团29中国金茂雅居乐佳兆业奥园集团远洋集团中南置地电建地产30蓝光发展荣盛发展荣盛发展祥生集团荣盛发展中梁控股国贸地产31中国铁建首开股份滨江集团建发房产卓越集团中骏集团华侨城32金科集团龙光集团中国铁建中国铁建华发股份路劲集团象屿地产33首开股份新力地产蓝光发展美的置业奥园集团万达集团城建集团识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1134TablePageText华发股份公司深度研究34滨江集团中国铁建美的置业华发股份富力地产武汉城建路劲集团35祥生集团佳源集团龙光集团新力地产祥生集团华侨城世茂集团36融侨集团佳兆业新力地产远洋集团佳兆业雅居乐大悦城控股37龙光集团滨江集团首开股份禹洲集团越秀地产中粮大悦城中南置地38首创置业奥园集团卓越集团蓝光发展首开股份融信集团雅居乐39佳兆业美的置业华发股份合景泰富新希望地产新希望地产大家房产40奥园集团融侨集团金辉集团新希望地产禹洲集团保利置业大华集团41美的置业金辉地产合景泰富中骏集团中骏集团城建集团中建壹品42金辉地产建业地产泰禾集团首开股份合景泰富中国恒大伟星房产43新力地产首创置业首创置业时代中国宝龙地产联发集团仁恒置地44时代中国合景泰富中骏集团卓越集团中交房地产龙光集团武汉城建45保利置业福晟集团华侨城金辉集团金辉集团阳光城中建东孚46合景泰富时代中国时代中国越秀地产时代中国合景泰富中骏集团47越秀地产华发股份佳源集团华夏幸福电建地产海伦堡阳光城48福晟集团卓越集团禹洲集团仁恒置地弘阳地产宝龙地产上海地产49中粮大悦城俊发地产建发房产弘阳地产海伦堡金辉集团宝龙地产50俊发地产东原地产新希望地产融侨集团华侨城时代中国佳兆业数据来源CRIC广发证券发展研究中心从分区域销售来看22年华发股份布局明显转向华东区域华东销售779亿元占当年销售总额65其余区域基本都有不同程度的销售占比下降在行业低景气度时期公司转而布局销售确定性更强的华东区域或者说上海及周边区域根据克而瑞数据22年华发股份在上海房企权益销售金额排行榜中名列第5位较21年大幅上升22位较华发历史于上海销售的最好名次18年第13名亦有明显提升图7华发股份分区域销售金额亿元图8华发股份分区域销售贡献14001001200901980100070104845554949800591553606577950600456401923365211117400317205301666103143616720200150289128831522212426234652561015124181069020162017201820192020202120222016201720182019202020212022珠海区域华南区域不含珠海华东区域北方区域北京区域珠海区域华南区域不含珠海华东区域北方区域北京区域数据来源公司年报广发证券发展研究中心数据来源公司年报广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1234TablePageText华发股份公司深度研究表42016年至2022年上海房企权益销售金额排名排名2016年销售排名2017年销售排名2018年销售排名2019年销售排名2020年销售排名2021年销售排名2022年销售排名1绿地集团绿地集团绿地集团融创中国中海地产融创中国招商蛇口2万科地产万科地产融创中国万科地产万科地产中海地产仁恒置地3融创中国金地集团万科地产大华集团绿地控股大华集团融创中国4上海地产仁恒置地陆家嘴绿地控股融创中国瑞安房地产大华集团5瑞安地产融创中国大华集团陆家嘴大华集团金地集团华发股份6仁恒置地大华集团金地集团中海地产瑞安房地产招商蛇口保利发展7中华企业招商蛇口宝华集团招商蛇口保利发展万科地产碧桂园8旭辉集团恒盛地产瑞安房地产保利发展申能集团绿地控股金地集团9中国金茂禹洲地产华润置地首创置业陆家嘴融信集团瑞安房地产10金地集团保利发展中华企业金地集团招商蛇口保利发展象屿集团11长江实业瑞安房地产龙湖集团华润置地上海西岸开发上海城投建发房产12龙湖地产中海地产融信中国上海地产金地集团建发房产中粮大悦城13中骏集团正荣集团华发股份金融街华润置地浦发集团中国铁建14华润置地上港集团申能集团中华企业大悦城控股信达地产中华企业15大华集团华润置地泰禾集团华发股份首创置业浦开集团宝华集团16正荣集团中骏集团象屿集团新城控股华发股份新湖中宝万科地产17华侨城路劲基建中国铁建长江实业碧桂园上港集团中建东孚18九龙仓中星集团东航置业宝华集团恒盛地产大名城浦发集团19阳光城新华联集团仁恒置地富力地产复地集团华润置地新湖中宝20绿城中国城投控股恒盛地产上实城开上海城投远洋集团浦东金桥21和记黄埔旭辉集团上海建工禹洲集团长江实业中粮大悦城东苑集团22陆家嘴地产上海城开九龙仓中信泰富浦东金桥碧桂园陆家嘴23宝龙地产华发股份金融街龙湖集团上实城开港城集团天安投资24万业地产佳兆业集团宝龙地产嘉华国际普陀城投国贸地产复地集团25招商蛇口上海地产新城控股保利置业上港集团星河湾龙光集团26光明地产远洋集团信达地产葛洲坝东航置业龙湖集团浦开集团27新浩嘉地产福来国际万业企业中国金茂中华企业华发股份中建二局28恒盛地产九龙仓集团中骏集团百汇房地产浦发集团中国恒大绿地控股29中国恒大中国铁建中粮置地上实发展外高桥集团陆家嘴星河湾30上海城开中环地产保利发展万达集团新鸿基禹洲集团上港集团数据来源CRIC广发证券发展研究中心二销售市占率分析当前布局具备销售增长潜力从城市市占率的角度来看华发在珠海依然保持领先地位单城市市占率202022年公司抓住时代红利积极换仓22年南京上海武汉苏州广州无锡市占率分别上升至464031211611以上7城为华发识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1334TablePageText华发股份公司深度研究22年贡献了818亿元的销售金额占比达到68其他22城市贡献32其他22城市占率为12图9华发股份主要城市销售市占率情况3002502001501005000珠海南京上海武汉苏州广州无锡20182019202020212022数据来源公司年报克而瑞广发证券发展研究中心公司当前拿地力度远超同行业房企因此待获取项目入市后公司销售市占率将进一步提升一般单城市市占率的上限是20参考珠海杭州广州厦门等假设市场容量保持22年不变珠海市占率保持22年的20不变华发于其余城市可通过持续深耕投资积累在手项目数量加大推货力度从而达到市占率提升若公司重点布局的6个核心城市均为公司近年积极拿地城市获取项目数量明显提升拿地市占率普遍高于销售市占率南京上海武汉苏州广州无锡市占率从22年30提升至50距离20上限仍有较大空间实现难度较低其他22城市为公司近两年适时补充优质土储的城市市占率从12提升至25随在手货值销售转结带来市占率小幅提升那么华发潜在的销售规模2070亿元现阶段公司布局的城市深耕足够支撑公司从千亿房企成长为两千亿房企表5华发股份市占率提升后的规模测算市场容量亿元华发销售金额亿元华发市占率2021202220212022市占率提升20212022市占率提升珠海1265869315175174249201200南京40642428115113121284650上海6789746889297373134050武汉41582516-771263150苏州391833834372169112150广州48683867611931650无锡265919833122991211507城合计2772022514818125636绍兴17341164识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1434TablePageText华发股份公司深度研究昆明1463900鄂州13599湛江459336中山738563沈阳1267846威海430315杭州65894532西安26232402大连945543郑州26091772金华1237786成都46863813惠州19321422佛山29032067徐州14621055烟台877729汕尾253185重庆53913102江门578452北京44863977天津23231516其他22城合计45120325753858141225合计7283955088121912022070172238数据来源公司年报统计局克而瑞广发证券发展研究中心三土地拓展及储备集团支持扩表土储新货占比高一土地拓展窗口期凸显投资优势拿地强度高质量好在集团的支持下华发股份具备领先的融资优势在手现金流健康从而可以在行业窗口期补充优质土储20-22年华发股份拿地金额分别为813亿元267亿元493亿元对应拿地力度67224123年1-8月华发股份拿地金额399亿元对应拿地力度44领先信用8强房企8pct领先其余36家主流房企34pct从拿地毛利率来看华发股份投资标准不断抬升拿地毛利率由21Q1的265波动上升至23M7-8的346近年获取项目利润空间可观从拿地分布来看2020年-2022年华发股份拿地布局不断聚焦重点获取北京上海深圳杭州等核心城市土储拿地能级有所抬升22年-23年公司一线城市获取土地金额占比达5457二线城市拿地金额占比3040识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1534TablePageText华发股份公司深度研究图10华发股份拿地力度图11华发股份拿地毛利率1204500404000351003500303000802525002060200015150040100010205005000021Q121Q322Q122Q323Q123M7-82016201820202022商品货值亿元预计毛利亿元信用8强其他36家华发股份华发拿地毛利率12家龙头拿地毛利率数据来源公司年报及公告CREIS广发证券发展研究中心数据来源公司年报及公告CREIS广发证券发展研究中心表6华发股份拿地城市分布2020202120222023拿地拿地规模拿地金拿地规模拿地金拿地规模拿地金拿地规模拿地金分布拿地城市拿地城市拿地城市拿地城市亿元额占比亿元额占比亿元额占比亿元额占比1武汉16921北京6323上海26654上海165412上海15119南京4918杭州9219深圳65163深圳12716珠海4517惠州6112成都51134广州759金华3312成都367杭州39105南京699沈阳3312苏州143苏州2466绍兴668成都187珠海92西安1857无锡476无锡135中山71南京1438苏州445徐州114武汉71长沙1449珠海415江门31珠海10210杭州17211大连3012青岛20汇总汇总813100汇总267100汇总493100汇总399100拿地前武汉上北京南上海杭上海深526111421352725564三城市海深圳京珠海州惠州圳成都数据来源公司年报及拿地公告CREIS广发证券发展研究中心具体城市来看近两年公司重点布局上海市场22年-23年8月华发股份上海拿地金额占比达5441累计获取11宗项目总货值达727亿元对应拿地毛利率约296拿地方式包含招拍挂旧改遴选拿地方式相对多元识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1634TablePageText华发股份公司深度研究图12华发股份拿地分线占比100290191634328039464070306037504050386035305457204323101818602017201820192020202120222023一线占比二线占比三线占比数据来源公司拿地公告克而瑞广发证券发展研究中心图132022-2023年8月华发股份上海获取项目明细地块编号202205412案名华发四季河滨拿地时间202207地块编号静安区天目开盘时间--社区单元地块编号202208205C07010204-楼面价30435元平案名华发中兴路项目0505-01联动价65696元平地块案名拿地时间202209--货值648亿元拿地时间开盘时间--202208毛利率384开盘时间--楼面价70515元平楼面价99868元平联动价119000元平联动价--货值1329亿元货值1305亿元毛利率282地块编号202302815毛利率376案名华发蟠龙四季地块编号202205403拿地时间202304案名华发半岛华庭开盘时间202309拿地时间202207楼面价38690元平开盘时间--联动价64000元平楼面价40739元平货值2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