事件
　　2023年10月30日招商蛇口发布2023年三季度报告：2023年前三季度营收758.3亿元，同比-15.26%；归母净利润37.7亿元，同比+27.45%。其中，第三季度营收243.9亿元；同比-23.61%；归母净利润16.2亿元，同比+50.99%。
　　点评
　　公司营收下滑，归母净利润逆势增长：2023年前三季度公司营收同比下滑15.26%，主要由于当期房地产项目结转规模同比减少。
　　同期利润总额、净利润分别同比下滑12.67%和12.93%，但归母净利润同比逆势增长27.45%，主要由于公司销售确收的权益比例大幅提升，与此对应的是少数股东损益同比-48.16%。
　　销售稳步增长，站稳行业五强：2023年1-9月公司累计销售面积917.6万方，同比+21.9%；累计销售金额2263.1亿元，同比+12.3%。
　　在行业销售整体承压的背景下，公司销售保持增长态势。根据克而瑞，公司累计销售额自今年6月起稳居行业第5位。
　　投资拿地聚焦深耕：2023年1-9月公司累计获取38宗地块，总计容建面371万方，权益地价558亿元，位列中指院权益拿地金额排名第6位。公司持续补充高质量土储，拿地100%聚焦一二线城市及“强心30城”，其中今年公司大力拓展北京市场，已先后在北京获取5宗项目（9月获取2宗），地价投入约170亿，为后续高质量发展奠定坚实的基础。
　　行业首单股权融资落地：2023年9月28日公司公告完成定增事项，标志着去年11月出台的“第三支箭”首单成功落地。本次定增进展顺利，受到了专业机构投资者的认可与支持，募资总额85.0亿元，发行数量7.2亿股，增发价格11.81元/股（较底价高出5.64%）。本次发行股份募集配套资金的完成，为公司增强了流动性、扩宽了融资渠道、优化了资产负债结构。
　　投资建议
　　公司归母净利润逆势高增长，销售动能足，投资高度聚焦。当前利润端正处于筑底阶段，明年有望触底回升。我们维持盈利预测不变，2023-25年归母净利润分别为66.3、107.3和140.8亿元，同比增速分别为55.4%、61.9%和31.2%。公司股票现价对应PE估值为14.9/9.2/7.0倍，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。