事件描述
　　2023年9月28日，公司发布定增发行情况报告书，以每股11.81元的发行价格向包含招商局投资发展在内的13名符合条件的特定对象发行A股股票约7.2亿股，募集资金约85亿元。
　　事件评论
　　定增募资圆满收官，机构投资者积极认购。公司以每股11.81元的发行价格向包含招商局投资发展在内的13名符合条件的特定对象发行A股股票约7.2亿股，约占发行前公司总股本的8.6%，募集资金约85亿元，其中43亿拟用于10个存量涉房项目的开发建设，另外42亿拟用于补充流动资金及偿还债务，公司资产负债表进一步优化，扩表预期有望增强。此外，从此次定增募集的参与热度来看，机构投资者认购积极，24家机构有效申购总金额达197亿元，是最终配售金额的2.3倍，彰显出市场对公司的长期发展信心。
　　销售拿地保持领先，信用优势持续巩固。公司近年来保持积极的投资态度，且坚持区域聚焦和城市深耕，项目储备实现有序换仓，2023年1-8月拿地强度有所下降，但拿地质量继续提升，核心一二线城市拿地金额占比超过90%，拿地权益比也明显提升。公司在土地市场积累的竞争优势逐步在销售市场兑现，2023年1-8实现销售额2061亿元，同比增长24%，在充裕的优质货值保障下，有望完成全年3300亿（同比增长13%）销售目标。公司信用优势持续巩固，截至2023H末，公司剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09，“三道红线”始终保持绿档并持续优化；公司融资渠道通畅，2023H末综合融资成本较年初下降24BP至3.65%，保持行业低位区间。
　　新模式探索领先同行。资产运营方面，2023年上半年公司管理范围内全口径资产运营收入31.2亿元（+22.5%），实现EBITDA16.6亿元（+26.1%），成熟运营期项目EBITDA率同比提升0.2pct至61%，年化EBITDA回报率较去年全年实际提升0.6pct至6.39%，且公司拥有境内外双REITs上市平台，丰富的多业态储备资产有望持续贡献投资收益；城市服务方面，2023年上半年招商积余收入业绩稳步提升，期末在管面积达3.3亿平。
　　定增圆满收官，实力再上台阶。经营层面，公司积极把握政策机遇，率先完成发行股份购买资产并募集配套资金，核心资源优势继续巩固、资产负债表持续优化，拿地策略保持积极，信用端优势持续巩固，探索新发展模式方面也领先同行，综合竞争优势的短期兑现能力与意愿突出。业绩层面，受结转节奏和结构影响，公司2023年上半年营业收入和毛利率有所下降，但在REITs扩募贡献下归母净利润仍实现增长，预计公司全年业绩将重回增长轨道，而后续随着毛利率逐步修复，业绩有望迎来明显增长。预计2023-2025年归母净利润分别为60/90/111亿元，对应市盈率分别为17.3X/11.5X/9.3X，尽管表观PE偏高，但PB仍相对偏低（尤其是剔除前海长久期资产隐含市值之后），公司在当前阶段周期与格局逻辑兼具，当前估值并未反映中长期价值且隐含空间较大，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　1、结转毛利率修复进度存在不确定性；
　　2、核心资源开发进度存在不确定性。
　　

研究报告全文：research95579com丨证券研究报告丨公司研究丨点评报告丨招商蛇口001979SZTableTitle定增圆满收官实力再上台阶报告要点TableSummary公司定增圆满收官向13名机构投资者发行A股股票约72亿股募集资金约85亿元经营层面公司积极把握政策机遇率先完成发行股份购买资产并募集配套资金核心资源优势继续巩固资产负债表持续优化拿地策略保持积极信用端优势持续巩固探索新发展模式方面也领先同行综合竞争优势的短期兑现能力与意愿突出业绩层面预计公司全年业绩将重回增长轨道而后续随着毛利率逐步修复业绩有望迎来明显增长公司在当前阶段周期与格局逻辑兼具当前估值并未反映中长期价值维持买入评级分析师及联系人TableAuthor刘义宋子逸SACS0490520040001SACS0490522080002请阅读最后评级说明和重要声明1research95579com丨证券研究报告丨招商蛇口001979SZcjzqdt111112023-10-10TableTitle2公司研究丨点评报告定增圆满收官实力再上台阶TableRank投资评级买入丨维持TableSummary2事件描述公司基础数据2023年9月28日公司发布定增发行情况报告书以每股1181元的发行价格向包含招商局TableBaseData当前股价元1239投资发展在内的13名符合条件的特定对象发行A股股票约72亿股募集资金约85亿元总股本万股834111事件评论流通A股B股万股7737980每股净资产元定增募资圆满收官机构投资者积极认购公司以每股1181元的发行价格向包含招商局1075投资发展在内的13名符合条件的特定对象发行A股股票约72亿股约占发行前公司总近12月最高最低价元17431178股本的86募集资金约85亿元其中43亿拟用于10个存量涉房项目的开发建设注股价为2023年9月28日收盘价另外42亿拟用于补充流动资金及偿还债务公司资产负债表进一步优化扩表预期有望增强此外从此次定增募集的参与热度来看机构投资者认购积极24家机构有效申市场表现对比图近12个月购总金额达197亿元是最终配售金额的23倍彰显出市场对公司的长期发展信心招商蛇口沪深300指数销售拿地保持领先信用优势持续巩固公司近年来保持积极的投资态度且坚持区域聚10-2焦和城市深耕项目储备实现有序换仓2023年1-8月拿地强度有所下降但拿地质量-14继续提升核心一二线城市拿地金额占比超过90拿地权益比也明显提升公司在土-2620229202312023520239地市场积累的竞争优势逐步在销售市场兑现2023年1-8实现销售额2061亿元同比增长24在充裕的优质货值保障下有望完成全年3300亿同比增长13销售目资料来源Wind标公司信用优势持续巩固截至2023H末公司剔除预收账款的资产负债率6286净负债率4701现金短债比为109三道红线始终保持绿档并持续优化公司融相关研究资渠道通畅2023H末综合融资成本较年初下降24BP至365保持行业低位区间TableReport业绩重回增长轨道竞争优势持续巩固招新模式探索领先同行资产运营方面2023年上半年公司管理范围内全口径资产运营收商蛇口2023年中报点评2023-08-30入312亿元225实现EBITDA166亿元261成熟运营期项目EBITDA业绩重回增长轨道竞争优势保持行业领先率同比提升02pct至61年化EBITDA回报率较去年全年实际提升06pct至639招商蛇口2023年半年度业绩快报点评2023-且公司拥有境内外双REITs上市平台丰富的多业态储备资产有望持续贡献投资收益07-16城市服务方面2023年上半年招商积余收入业绩稳步提升期末在管面积达33亿平秉承蛇口精神引领龙头进阶2023-06-19定增圆满收官实力再上台阶经营层面公司积极把握政策机遇率先完成发行股份购买资产并募集配套资金核心资源优势继续巩固资产负债表持续优化拿地策略保持积极信用端优势持续巩固探索新发展模式方面也领先同行综合竞争优势的短期兑现能力与意愿突出业绩层面受结转节奏和结构影响公司2023年上半年营业收入和毛利率有所下降但在REITs扩募贡献下归母净利润仍实现增长预计公司全年业绩将重回增长轨道而后续随着毛利率逐步修复业绩有望迎来明显增长预计2023-2025年归母净利润分别为6090111亿元对应市盈率分别为173X115X93X尽管表观PE偏高但PB仍相对偏低尤其是剔除前海长久期资产隐含市值之后公司在当前阶段周期与格局逻辑兼具当前估值并未反映中长期价值且隐含空间较大维持买入评级风险提示1结转毛利率修复进度存在不确定性更多研报请访问2核心资源开发进度存在不确定性长江研究小程序请阅读最后评级说明和重要声明2research95579com公司研究点评报告风险提示1结转毛利率修复进度存在不确定性近年结算毛利率持续下行成为压制房地产上市公司业绩的重要因素考虑公司近年拿地质量较好预计后续利润率大概率会有更好表现但受结算节奏与结构影响毛利率修复进度仍存在不确定性2核心资源开发进度存在不确定性公司在深圳前海妈湾片区拥有丰富的土地储备在新的时代背景和战略定位下公司在前海的核心资源价值有望进一步提升但开发进度存在不确定性请阅读最后评级说明和重要声明353research95579com公司研究点评报告财务报表及预测指标利TableFinance润表百万元资产负债表百万元2022A2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025E营业总收入183003201329210540216608货币资金86243106261129125145911营业成本147775166077170144172188交易性金融资产193193193193毛利35228352524039644420应收账款3885402741534273营业收入19181921存货411549409506419534424574营业税金及附加7785110731200112780预付账款3952830485078609营业收入4666其他流动资产149366143931137944141267销售费用4081463148424982流动资产合计655187672221699457724827营业收入2222长期股权投资74644796448414489644管理费用2313261726322708投资性房地产119887122177125066127982营业收入1111固定资产合计10820142231762521028研发费用125161189217无形资产1389140714211436营业收入0000商誉2013201320132013财务费用1960196018881948递延所得税资产16503165031650316503营业收入1111其他非流动资产6027601160196015加资产减值损失-5045-3167-2151-1216资产总计886471914199952249989449信用减值损失-1414000短期贷款1509003172公允价值变动收益472200200200应付款项56118591516059961327投资收益2017221518951733预收账款165101105108营业利润15360141581889222611应付职工薪酬2225249125522583营业收入87910应交税费12257130861368514080营业外收支457000其他流动负债351636357687364603368079利润总额15817141581889222611流动负债合计423910432516441545449350营业收入97910长期借款121074131074141074151074所得税费用6719495556676783应付债券39749517496174969749净利润909892031322415828递延所得税负债2743274327432743归属于母公司所有者的净利润42645982899211079其他非流动负债14555145551455514555少数股东损益4834322142324748负债合计602031632637661666687471EPS元051072108133归属于母公司所有者权益10171295613100401107048现金流量表百万元少数股东权益1827291859501901811949302022A2023E2024E2025E股东权益284440281562290582301978经营活动现金流净额22174271482330917392负债及股东权益886471914199952249989449取得投资收益收回现金534221518951733基本指标长期股权投资-13083-5000-5000-55002022A2023E2024E2025E资本性支出-1597-4085-4085-4085每股收益051072108133其他4131-4784-4808-4796每股经营现金流266325279209投资活动现金流净额-10014-11655-11999-12649市盈率247117281149933债券融资012000100008000市净率104108103097股权融资14503607-6070EVEBITDA9041108935848银行贷款增加减少13460584911000013172总资产收益率05070911筹资成本-15045-6278-7839-9130净资产收益率426390103其他-139937-1029600净利率23304351筹资活动现金流净额-587445251155412042资产负债率679692695695现金净流量不含汇率变动影响6472200182286416786总资产周转率021022022022资料来源公司公告长江证券研究所请阅读最后评级说明和重要声明454research95579com公司研究点评报告投资评级说明行业评级报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为看好相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平看淡相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数公司评级报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在510之间中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5无投资评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级相关证券市场代表性指数说明A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准办公地址上海TableContact武汉Add浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座29层Add武汉市江汉区淮海路88号长江证券大厦37楼PC200122PC430015北京深圳Add西城区金融街33号通泰大厦15层Add深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场3期36楼PC100032PC518048分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点作者所得报酬的任何部分不曾与不与也不将与本报告中的具体推荐意见或观点而有直接或间接联系特此声明重要声明长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格经营证券业务许可证编号10060000本报告仅限中国大陆地区发行仅供长江证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性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