3Q23归母净利润同比-20%、符合预期，扣非归母净利润同比-28%。据公告，3Q23公司营业收入2,903亿元，同比-14.0%；归母净利润136.2亿元，同比-20.3%；扣非归母净利润119.6亿元，同比-27.7%；基本每股收益1.16元，同比-21.4%。地产结算收入2,442亿元，同比-17.4%；地产结算面积1,832万平，同比-19.0%；地产结算毛利率（税金前）为18.5%，同比-2.2pct；毛利率、归母净利率分别为17.6%、4.7%，同比分别-2.0pct、-0.4pct；三费费率为5.4%，同比+0.4pct，其中销售、管理和财务费率分别+0.2pct、-0.4pct和+0.6pct；合联营企业投资收益9.6亿元（3Q22为-1.0亿元）。23Q3末公司合同负债4,075亿元，同比-24.0%；并表已售未结算金额为4,617亿元，同比-24.6%，覆盖22年地产结算金额1.0倍。
　　3Q23销售2,806亿、同比-11%，3Q23拿地/销售额比28%、Q3拿地积极。据公告，3Q23公司销售额2,806亿元，同比-10.8%；销售面积1,818万平，同比-6.1%；销售均价1.54万元/平，同比-5.0%。公司3Q23拿地面积553万平，同比+14.2%；拿地金额795亿元，同比+48.8%，其中Q3拿地326亿元；拿地均价1.44万元/平，同比+30.2%。3Q23公司拿地/销售面积比30%，拿地/销售金额比28%，拿地/销售均价比93%，源于拿地聚焦在广州、上海等核心城市。3Q23新开工面积1,647万平，同比+29.0%，完成年初计划99%；竣工面积1,892万平，同比-19.5%，完成年初计划59%。23年计划新开工/竣工面积1,673/3,227万平，同比分别+7%/-11%。23Q3末公司未竣工建面1.04亿平，权益比例64%；剔除估算全口径已售未结面积后，可售面积覆盖22年销售面积2.5倍。
　　3Q23期间IP收入合计121亿元、同比+8%，多元业务稳步增长。1）物流地产方面，3Q23万纬物流收入29.8亿元，同比+14.8%；其中高标库收入17.0亿元，同比+6.8%；冷链园区收入12.8亿元，同比+27.6%。23Q3末累计开业GLA990万平；其中高标库849万平，稳定期出租率85%；冷链141万平，稳定期使用率77%。2）租赁住宅方面，3Q23收入25.3亿元，同比+9.4%。23Q3末在管泊寓22.9万间，已开业18.0万间、同比+6.5%，出租率94.4%；已纳保9.05万间。3）商业地产方面，3Q23收入65.8亿元，同比+5.2%；其中印力收入41.8亿元，同比+3.4%。因此，3Q23公司IP合计收入121亿元，同比+8.3%。
　　三条红线稳居绿档，融资成本仍在低位。23Q3末，公司稳居绿档，我们计算剔预负债率67.1%；净负债率53.9%；现金短债比2.2倍。23Q3末，有息负债3,264亿元，同比+9.4%。3Q23境内新增融资的综合成本为3.64%，完成发行2笔20亿/3年中票和公司债，利率分别为3.07%和3.10%。
　　投资分析意见：业绩下行，多元成长，维持“买入”评级。考虑到近期房地产销售仍持续承压，但公司作为优质房企龙头之一，行业排名仍保持前五，公司23年估值低于板块估值13X，我们下调公司23-25年盈利预测分别为182/179/176亿元（原215/214/215亿元），现价对应23年PE为7.1X，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期