观点：事件：公司发布2023年三季报，2023年前三季度公司实现收入2903.08亿元，同比下降14.03%；归母净利润136.21亿元，同比下降20.31%；基本每股收益1.16元/股，同比下降21.37%。
　　收入同比下滑：2023年前三季度，公司实现营业收入2903.08亿元，同比下降14.03%；归母净利润136.21亿元，同比下降20.31%。归母净利润降幅大于营业收入增速，主要有如下原因：1）2023年前三季度公司毛利率17.58%，较去年同期下降2.05pct，其中房地产开发税前毛利率为18.5%，较去年同期下降2.2pct、扣除营业税金及附加后的结算毛利率为14.6%，较去年同期下降1.9pct；2）2023年前三季度财务费用27.66亿元，较去年同期增长130.46%，主要由于利息支出及汇兑损失增加；3）2023年前三季度信用减值损失3.63亿元，较去年同期3.23亿元有所增加；4）由于资产处置收益减少，2023年前三季度资产处置损益为-0.65亿元，去年同期为0.44亿元。费用率方面，2023年前三季度销售费用率、管理费用率分别为2.54%、1.74%，分别较去年同期提高0.22pct、下降0.40pct，费用率合计下降0.19pct。
　　开发业务投资质量提升：2023年前三季度公司实现销售金额2806.1亿元，同比下降10.8%，销售面积1818.4万方，同比下降6.1%，对应销售均价15431元/平米，同比下降5.01%。2023年前三季度公司累计新增37个开发项目，总建面528.8万方，权益建面306.3万方，对应权益比例57.92%，地价总额793.9亿元，对应楼面价为15013元/平米，前三季度投资力度为28.29%，投资保持稳健。新增项目全部位于一、二线城市，其中全口径拿地金额超过100亿元的城市为上海、东莞，拿地项目质量高。截至2023年9月末，公司总土储7455.6万方，旧改资源373.9万方，储备充足，可保障2-3年发展需要。2023年前三季度，公司新开工及复工面积1647.4万方，竣工面积1891.7万方，分别占全年目标的98.5%、58.6%。
　　运营业务稳步增长：1）2023年前9月，公司实现物流仓储业务29.8亿元，同比增长14.8%，其中高标库收入17亿元，同比增长6.8%，冷链营业收入12.8亿元，同比增长27.6%；截至2023年9月末，公司物流仓储业务累计可租赁建面989.9万方，其中高标库可租赁面积848.9万方，稳定期出租率85.3%，冷链可租赁建面141万方，稳定期使用率76.5%。2）2023年前9月，公司租赁住宅业务实现收入25.3亿元，同比增长9.4%，截至9月末，公司共运营管理22.9万间租赁住房，开业18万间，出租率94.4%。3）2023年前9月，公司商业运营业务实现收入65.8亿元，同比增长5.2%，其中印力管理的项目营业收入41.8亿元，同比增长3.4%，前3季度印力管理的商业项目整体出租率95%；2023年10月26日，万科旗下印力集团发起的印力REIT正式申报，成为首批申报消费基础设施REITs之一，底层资产为杭州西溪印象城，位于杭州余杭区，是杭州城西单体总建面最大的TOD购物中心。
　　债务结构安全：截至2023年9月，公司在手现金1036.8亿元，现金短债比为2.2倍，现金充足；有息负债中1年内到期、1-3年内到期和3年以上到期负债占比分别为14.8%、53.0%、32.2%，债务结构健康。2023年前9月境内新增融资综合成本3.64%，第三季度发行信用债综合融资成本3.09%，融资成本维持低位。
　　投资建议：公司财务稳健，在手现金充足，债务结构安全；开发业务销售同比下滑，投资质量提升，前三季度新增项目全部位于一、二线城市，土储充足；运营业务多元发展，印力REIT正式申报，成为首批申报消费基础设施REITs之一。公司作为行业龙头，保持稳健经营的战略。我们维持公司2023-2025年归母净利润231.22亿元、234.76亿元、243.79亿元，EPS为1.94元/股、1.97元/股、2.04元/股的预测，对应PE为6.00X、5.91X、5.69X，维持“推荐”评级。
　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险、公司多元业务运营不及预期的风险

研究报告全文：TableHeader公司点评房地产开发2023年10月27日TableTitleTableStockCode万科A000002投资拿地质量提升运营业务稳步增长TableInvestRank推荐维持--2023年三季报点评核心观点分析师TableSummary事件公司发布2023年三季报2023年前三季度公司实现收入290308亿胡孝宇TableAuthors元同比下降1403归母净利润13621亿元同比下降2031基本每股收益116元股同比下降2137huxiaoyuyjchinastockcomcn收入同比下滑2023年前三季度公司实现营业收入290308亿元同比下分析师登记编码S0130523070001降1403归母净利润13621亿元同比下降2031归母净利润降幅大于营业收入增速主要有如下原因12023年前三季度公司毛利率1758较去年同期下降205pct其中房地产开发税前毛利率为185较去年同期下市场数据TableMarket2023-10-27降22pct扣除营业税金及附加后的结算毛利率为146较去年同期下降19pct22023年前三季度财务费用2766亿元较去年同期增长13046股票代码000002主要由于利息支出及汇兑损失增加32023年前三季度信用减值损失363亿A股收盘价元1163元较去年同期323亿元有所增加4由于资产处置收益减少2023年前三上证指数301778季度资产处置损益为-065亿元去年同期为044亿元费用率方面2023年总股本万股1193071前三季度销售费用率管理费用率分别为254174分别较去年同期提实际流通A股万股971667高022pct下降040pct费用率合计下降019pct流通A股市值亿元1130开发业务投资质量提升2023年前三季度公司实现销售金额28061亿元同比下降108销售面积18184万方同比下降61对应销售均价15431相对沪深300表现图元平米同比下降5012023年前三季度公司累计新增37个开发项目总建面5288万方权益建面3063万方对应权益比例5792地价总额7939TableChart万科A沪深300亿元对应楼面价为15013元平米前三季度投资力度为2829投资保持5040稳健新增项目全部位于一二线城市其中全口径拿地金额超过100亿元的30城市为上海东莞拿地项目质量高截至2023年9月末公司总土储745562010万方旧改资源3739万方储备充足可保障2-3年发展需要2023年前三0季度公司新开工及复工面积16474万方竣工面积18917万方分别占全-10-20年目标的985586-30运营业务稳步增长12023年前9月公司实现物流仓储业务298亿元同比增长148其中高标库收入17亿元同比增长68冷链营业收入128亿元同比增长276截至2023年9月末公司物流仓储业务累计可租赁资料来源中国银河证券研究院建面9899万方其中高标库可租赁面积8489万方稳定期出租率853冷链可租赁建面141万方稳定期使用率76522023年前9月公司租相关研究赁住宅业务实现收入253亿元同比增长94截至9月末公司共运营管TableResearch银河地产万科A点评投资聚焦核心城市多元业理229万间租赁住房开业18万间出租率94432023年前9月公务齐头并进2023半年报点评司商业运营业务实现收入658亿元同比增长52其中印力管理的项目营业收入418亿元同比增长34前3季度印力管理的商业项目整体出租率952023年10月26日万科旗下印力集团发起的印力REIT正式申报成为首批申报消费基础设施REITs之一底层资产为杭州西溪印象城位于杭州余杭区是杭州城西单体总建面最大的TOD购物中心债务结构安全截至2023年9月公司在手现金10368亿元现金短债比为22倍现金充足有息负债中1年内到期1-3年内到期和3年以上到期负债占比分别为148530322债务结构健康2023年前9月境内wwwchinastockcomcn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明TableReportTypeIndex公司点评房地产新增融资综合成本364第三季度发行信用债综合融资成本309融资成本维持低位投资建议公司财务稳健在手现金充足债务结构安全开发业务销售同比下滑投资质量提升前三季度新增项目全部位于一二线城市土储充足运营业务多元发展印力REIT正式申报成为首批申报消费基础设施REITs之一公司作为行业龙头保持稳健经营的战略我们维持公司2023-2025年归母净利润23122亿元23476亿元24379亿元EPS为194元股197元股204元股的预测对应PE为600X591X569X维持推荐评级风险提示宏观经济不及预期的风险房价大幅波动的风险政策实施不及预期的风险公司销售结算不及预期的风险公司多元业务运营不及预期的风险表1主要财务指标预测TableMainFinance2022A2023E2024E2025E营业收入百万元50383837516434335525847357468812收入增长率1127250700400归母净利润百万元2261778231215123476102437880利润增速042223153385毛利率1955188518011781摊薄EPS元190194197204PE613600591569PB057053049045PS027027025024资料来源公司公告中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明2TableReportType公司点评房地产附录一公司财务预测表TableMoney资产负债表百万元2022A2023E2024E2025E利润表百万元2022A2023E2024E2025E流动资产141535638144000521150509949158704884营业收入50383837516434335525847357468812现金13720763133793581572828412635650营业成本40531929419100144530472547234707应收账款750469707270752579782278营业税金及附加2439422258217227629242873441其它应收款27269468286677962759523630550541营业费用1241237143052315466851712571预付账款6048354628650267050996995460管理费用95841497089710499111033663存货907056939196919896901774104966015财务费用261517337414404533410573其他3040891299039828269772774939资产减值损失-44982-1501676644338759非流动资产34176806362387673807892740009511公允价值变动收益492123001398115590长期投资12948647129486471314864713348647投资净收益4093687746519946531091907固定资产1642027174859518782052031903营业利润5200694494131451715115264657无形资产1154754136401816157641806180营业外收入130205182287266139345981其他18431379201775072143631122822781营业外支出92280107045117750127170资产总计175712444180239288188588876198714394利润总额5238619501655653199015483469流动负债107780157106189501108222881112203498所得税1483528135440714615411513271短期借款413331443331453331463331净利润3755091366214938583593970198应付账款28921643291041773020315030177729少数股东损益1493313134999815107501532317其他78445184766419947756640081562438归属母公司净利润2261778231215123476102437880非流动负债27433137302779093273575834910462EBITDA5981072601624463928916616638长期借款18077328202924452222360324252443EPS元190194197204其他935580999854651051215510658019负债合计135213294136467410140958639147113960主要财务比率2022A2023E2024E2025E少数股东权益16230016175800141909076420623081营业收入1127250700400归属母公司股东权益24269134261918642853947430977354营业利润-100-499466180负债和股东权益175712444180239288188588876198714394归属母公司净利润042223153385毛利率1955188518011781现金流量表百万元2022A2023E2024E2025E净利率449448425424经营活动现金流27504512259001834693-3247521ROE932883823787净利润3755091366214938583593970198ROIC486495487467折旧摊销929996662273668458722596资产负债率7695757174747403财务费用261517611829672120725139净负债比率33387311772959428510投资损失-409368-774651-994653-1091907流动比率131136139141营运资金变动-4055406-2822335-2151150-7299639速动比率039040041039其它-206786-113366-218440-273907总资产周转率027029030030投资活动现金流-1303027-1806953-1278225-1283764应收帐款周转率8227708575707488资本支出-1274887-1633635-1049610-1025096应付帐款周转率131144153156长期投资-965140-1154267-1244272-1379244每股收益190194197204其他93700098094810156571120576每股经营现金023103154-272筹资活动现金流34389222648317924581438652每股净资产2034219523922596短期借款-1027920300001000010000PE613600591569长期借款2645100221511719311582028840PB057053049045其他-1273289-2018634-148700-600189EVEBITDA692593560621现金净增加额-628379-3414062348926-3092634PS027027025024数据来源公司数据中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明3TableReportType公司点评房地产分析师承诺及简介TableAuthorsRxplain本人承诺以勤勉的执业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关胡孝宇房地产行业分析师3年房地产研究经验美国东北大学硕士同济大学金融学学士曾就职于天风证券2023年7月加入中国银河证券研究院评级标准TableRatingStandard行业评级体系未来6-12个月行业指数相对于基准指数沪深300指数推荐预计超越基准指数平均回报20及以上谨慎推荐预计超越基准指数平均回报中性预计与基准指数平均回报相当回避预计低于基准指数公司评级体系未来6-12个月公司股价相对于基准指数沪深300指数推荐预计超越基准指数平均回报20及以上谨慎推荐预计超越基准指数平均回报中性预计与基准指数平均回报相当回避预计低于基准指数免责声明TableAvow本报告由中国银河证券股份有限公司以下简称银河证券向其客户提供银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户若您并非银河证券客户中的专业投资者为保证服务质量控制投资风险应首先联系银河证券机构销售部门或客户经理完成投资者适当性匹配并充分了解该项服务的性质特点使用的注意事项以及若不当使用可能带来的风险或损失本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用并不构成对客户的投资咨询建议并非作为买卖认购证券或其它金融工具的邀请或保证客户不应单纯依靠本报告而取代自我独立判断银河证券认为本报告资料来源是可靠的所载内容及观点客观公正但不担保其准确性或完整性本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任本报告可能附带其它网站的地址或超级链接对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接银河证券不对其内容负责链接网站的内容不构成本报告的任何部分客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险银河证券在法律允许的情况下可参与投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系并无需事先或在获得业务关系后通知客户银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格除非另有说明所有本报告的版权属于银河证券未经银河证券书面授权许可任何机构或个人不得以任何形式转发转载翻版或传播本报告特提醒公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告本报告版权归银河证券所有并保留最终解释权联系TableContacts中国银河证券股份有限公司研究院机构请致电深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层深广地区程曦0755-83471683chengxiyjchinastockcomcn苏一耘0755-83479312suyiyunyjchinastockcomcn上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层上海地区陆韵如021-60387901luyunruyjchinastockcomcn李洋洋021-20252671liyangyangyjchinastockcomcn北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦北京地区田薇010-80927721tianweichinastockcomcn唐嫚羚010-80927722tangmanlingbjchinastockcomcn公司网址wwwchinastockcomcn请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明4