销售金额环比大增，投资力度同比增强，维持“买入”评级
　　万科发布2023年9月经营简报，公司单月销售金额环比大增，投资拿地同比增强，坚持“开发经营服务”并重的发展战略，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8亿元，EPS分别为2.33、2.69、2.87元，当前股价对应PE估值分别为5.5、4.8、4.5倍，维持“买入”评级。
　　单月销售金额环比增长同比降幅收窄，四季度销售数据有望改善
　　公司9月实现合同销售面积193.8万方，合同销售金额320.1亿元，同比分别下降14.7%、7.8%（8月分别下降22.2%、27.0%），环比分别增长23.0%、41.6%。1-9月累计实现合同销售面积1818.4万方，合同销售金额2806.1亿元，分别同比下降6.1%、10.8%，销售金额仍保持行业第二排名。公司紧抓“金九银十”窗口期，销售数据明显改善，我们认为在购房政策持续宽松的环境下，公司四季度销售数据有望同比企稳回升。
　　投资力度同比增强，单月新增5宗开发地块
　　公司9月新增5宗开发地块，总建筑面积79.5万方，总地价75.4亿元，单月拿地强度28.3%。1-9月公司累计获取37宗开发项目，对应累计拿地建筑面积537.8万方，累计拿地金额792.9亿元，分别同比增长32.7%和53.4%，拿地权益比63.3%，拿地强度28.3%（2022年同期为16.4%），投资力度明显增强。公司投资聚焦于高能级城市，1-9月一二线城市拿地金额占比95.4%。
　　债务结构持续优化，融资成本进一步压降
　　公司债务结构持续优化，截至上半年末，公司有息负债3213.6亿元，占总资产的比例为19.1%，短债占有息负债比例较2022年底下降6.3pct至14.2%的历史低点，同时新增融资综合成本进一步降低，较2022年底下降15BP至3.73%。
　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。
　　

研究报告全文：房地产房地产开发公司研万科A000002SZ销售金额环比大增投资力度同比增强究2023年10月09日公司信息更新报告投资评级买入维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002日期2023109当前股价元1289销售金额环比大增投资力度同比增强维持买入评级公一年最高最低元20631275万科发布2023年9月经营简报公司单月销售金额环比大增投资拿地同比增司强坚持开发经营服务并重的发展战略我们认为公司有动力和机会保持现信总市值亿元153787息流通市值亿元125248有规模整体盈利水平将持续修复我们维持盈利预测预计2023-2025年公司更总股本亿股归母净利润分别为278032053428亿元EPS分别为233269287元新11931报流通股本亿股9717当前股价对应PE估值分别为554845倍维持买入评级告近3个月换手率4832单月销售金额环比增长同比降幅收窄四季度销售数据有望改善公司9月实现合同销售面积1938万方合同销售金额3201亿元同比分别下股价走势图降147788月分别下降222270环比分别增长2304161-9月累计实现合同销售面积18184万方合同销售金额28061亿元分别同比万科A沪深30020下降61108销售金额仍保持行业第二排名公司紧抓金九银十窗口10期销售数据明显改善我们认为在购房政策持续宽松的环境下公司四季度销0售数据有望同比企稳回升-10投资力度同比增强单月新增5宗开发地块-20公司9月新增5宗开发地块总建筑面积795万方总地价754亿元单月拿开-302022-102023-022023-06源地强度2831-9月公司累计获取37宗开发项目对应累计拿地建筑面积5378证数据来源聚源万方累计拿地金额7929亿元分别同比增长327和534拿地权益比券633拿地强度2832022年同期为164投资力度明显增强公司投资证券相关研究报告聚焦于高能级城市1-9月一二线城市拿地金额占比954研究销售金额降幅收窄单月新增9宗债务结构持续优化融资成本进一步压降报开发地块公司信息更新报告公司债务结构持续优化截至上半年末公司有息负债32136亿元占总资产告-202396的比例为191短债占有息负债比例较2022年底下降63pct至142的历史上半年业绩短期承压财务盘面保低点同时新增融资综合成本进一步降低较2022年底下降15BP至373持稳健公司信息更新报告风险提示行业恢复不及预期政策放松不及预期公司销售恢复不及预期-2023831财务摘要和估值指标补充核心城市优质资源单月新增7指标2021A2022A2023E2024E2025E宗开发地块公司信息更新报告营业收入百万元452798503838561136595271618248-202386YOY801131146139归母净利润百万元2252422618278043204834283YOY-4570422915370毛利率218196208214221净利率5045505455ROE9793103108105EPS摊薄元189190233269287PE倍6868554845PB倍0706060505数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明14公司信息更新报告附财务预测摘要资产负债表百万元2021A2022A2023E2024E2025E利润表百万元2021A2022A2023E2024E2025E流动资产16002681415356188148316164661998484营业收入452798503838561136595271618248现金149352137208168341178581185474营业成本353977405319444544467798481886应收票据及应收账款47717511616883436728营业税金及附加2105624394308623198231476其他应收款266061272695327329309196351899营业费用1280912412144331548116175预付账款6723060484817546913687578管理费用102429584116831185912595存货1075617907057126748910208071336401研发费用642686780819855其他流动资产3723630402304023040230402财务费用43842615348737624206非流动资产338370341768334173324052309094资产减值损失-3514-450-1122-595-618长期投资14444912948611891610966698502其他收益00000固定资产1282116740175871768116988公允价值变动收益45455无形资产1044511548963669253915投资净收益66144094728890347008其他非流动资产170654183994188035189780189689资产处置收益1913000资产总计19386381757124221565619405182307578营业利润5253152007637617320578687流动负债13114461077802153264212680971650182营业外收入11481302104111231153短期借款144134133316026149986399213营业外支出1456923111311941171应付票据及应付账款330537289242390515324799412057利润总额5222352386636897313478669其他流动负债966497784427826101793312838912所得税1415314835173501979021579非流动负债234419274331231383177118114060净利润3807037551463395334457090长期借款20734324958920664115237589318少数股东损益1554514933185362129622807其他非流动负债2707624743247432474324743归属母公司净利润2252422618278043204834283负债合计15458651352133176402514452151764243EBITDA6529968649799749173498467少数股东权益156820162300180836202132224939EPS元189190233269287股本1162511631119311193111931资本公积2058422868228682286822868主要财务比率2021A2022A2023E2024E2025E留存收益203885215124248150286279328007成长能力归属母公司股东权益235953242691270795293171318396营业收入801131146139负债和股东权益19386381757124221565619405182307578营业利润-343-1022614875归属于母公司净利润-4570422915370获利能力毛利率218196208214221净利率5045505455现金流量表百万元2021A2022A2023E2024E2025EROE9793103108105经营活动现金流41132750-229410233829-177785ROIC8276609073净利润3807037551463395334457090偿债能力折旧摊销548269447841900810198资产负债率797770796745765财务费用43842615348737624206净负债比率371503951401696投资损失-6614-4094-7288-9034-7008流动比率1213121312营运资金变动-37833-40554-279784176753-242267速动比率0304030403其他经营现金流625288-4-5-5营运能力投资活动现金流-26281-1303070471015211772总资产周转率0203030303资本支出9578128272976-871-3794应收账款周转率1165820820820820长期投资-14394-2517105701496311163应付账款周转率1113131313其他投资现金流-31096-2721205932424419141每股指标元筹资活动现金流-231043439-58397-67700-76321每股收益最新摊薄189190233269287短期借款-10699-10279000每股经营现金流最新摊薄034023-19231960-1490长期借款3173042246-42948-54266-63057每股净资产最新摊薄19782034226724552666普通股增加8530000估值比率资本公积增加20292284000PE6868554845其他筹资现金流-46172-30817-15749-13434-13264PB0706060505现金净增加额-44954-6284-280760176281-242334EVEBITDA7076966077数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明24公司信息更新报告特别声明证券期货投资者适当性管理办法证券经营机构投资者适当性管理实施指引试行已于2017年7月1日起正式实施根据上述规定开源证券评定此研报的风险等级为R3中风险因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者若您并非专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者请取消阅读请勿收藏接收或使用本研报中的任何信息因此受限于访问权限的设置若给您造成不便烦请见谅感谢您给予的理解与配合分析师承诺负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户的反馈竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系股票投资评级说明评级说明买入Buy预计相对强于市场表现20以上增持预计相对强于市场表现证券评级outperform520中性Neutral预计相对市场表现在55之间波动减持underperform预计相对弱于市场表现5以下看好overweight预计行业超越整体市场表现行业评级中性Neutral预计行业与整体市场表现基本持平看淡underperform预计行业弱于整体市场表现备注评级标准为以报告日后的612个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现其中A股基准指数为沪深300指数港股基准指数为恒生指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明34公司信息更新报告法律声明开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供开源证券股份有限公司以下简称本公司的机构或个人客户以下简称客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报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