事件：2023H1公司实现营收2008.9亿元，同比下降2.9%，实现归母净利润98.7亿元，同比下降19.4%。
　　业绩经营稳健，债务结构持续优化。房地产开发业务收入为1843.6亿元，同比下降3.8%；物业服务的营业收入为140.4亿元，同比增长15.1%。2023H1公司房地产开发及相关资产经营业务毛利率为19.3%，下降1.5pp。2023H1新增融资的综合成本为3.73%，实现经营性现金净流入18.6亿元，连续14年为正。期末有息负债金额3214亿元，其中85.8%为长期负债，无抵押无质押的有息负债占比为93.9%。期末公司现金短债比为2.7，资产负债率76.95%，净负债率为49.5%，三道红线长期处于绿档。
　　地产业务表现平稳，拿地投资聚焦一二线。2023H1公司实现销售面积1297万平，同比增长0.5%；销售金额2039亿元，同比下降5.3%，销售金额在15个城市位列第一。1-8月公司累计获取新项目32个，均位于一二线城市，总规划建筑面积449万平方米，项目总地价718.6亿元，新增项目平均地价16003元/平方米。期末在建项目总建筑面积约7311万平，规划总建筑面积约3463万平，旧城改造总建筑面积382.7万平，新开工面积约1196万平，完成年初计划的71.5%；竣工面积约1291万平方米，完成年初计划的40%。
　　多元业务并重，实现稳步增长。1）仓储物流：2023H1物流业务实现营业收入19.5亿元，同比增长17.0%。期末高标库的稳定期出租率85%，冷链园区稳定期使用率79%。2）租赁住宅：2023H1租赁住宅业务实现营业收入16.4亿元，同比增长10.6%。截至6月底，租赁住宅业务共运营管理22.47万间，累计开业17.39万间，出租率为95.9%；3）商业开发与运营：报告期内商业业务营业收入43.0亿元，同比增长7.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入27.4亿元，同比增长2个百分点，整体出租率94.7%。4）物业：2023H1万物云实现营业收入161.1亿元，同比增长12.2%，蝶城数量从年初的584个增长到601个，截至6月底共推进150个蝶城供应链改造，新增合同饱和收入中原有客户贡献约32%，新增拓展近20个500强及独角兽客户和7个超高层项目。
　　盈利预测与投资建议。预计公司2023-2025年归母净利润复合增速为3.7%。考虑到公司深度挖掘行业管理红利，非房业务行业领先，维持“买入”评级。
　　风险提示：竣工交付或低于预期，销售及回款或不及预期，多元拓展或不及预期。

研究报告全文：TableStockInfo2023年09月04日买入维持证券研究报告2023年中报点评当前价1404元万科A000002房地产目标价元6个月地产业务表现平稳多元业务稳步拓展投资要点西南证券研究发展中心TableSummary事件2023H1公司实现营收20089亿元同比下降29实现归母净利润987TableAuthor分析师池天惠亿元同比下降194执业证号S1250522100001业绩经营稳健债务结构持续优化房地产开发业务收入为18436亿元同比电话13003109597邮箱cthswsccomcn下降38物业服务的营业收入为1404亿元同比增长1512023H1公司房地产开发及相关资产经营业务毛利率为193下降15pp2023H1新增分析师刘洋融资的综合成本为373实现经营性现金净流入186亿元连续14年为正执业证号S1250523070005期末有息负债金额3214亿元其中858为长期负债无抵押无质押的有息负电话18019200867邮箱ly21swsccomcn债占比为939期末公司现金短债比为27资产负债率7695净负债率为495三道红线长期处于绿档TableQuotePic相对指数表现地产业务表现平稳拿地投资聚焦一二线公司实现销售面积万2023H11297万科A沪深300平同比增长05销售金额2039亿元同比下降53销售金额在15个22城市位列第一1-8月公司累计获取新项目32个均位于一二线城市总规划11建筑面积449万平方米项目总地价7186亿元新增项目平均地价16003元1平方米期末在建项目总建筑面积约7311万平规划总建筑面积约3463万平-9旧城改造总建筑面积3827万平新开工面积约1196万平完成年初计划的-20715竣工面积约1291万平方米完成年初计划的40-302292211231233235237239多元业务并重实现稳步增长1仓储物流2023H1物流业务实现营业收入数据来源聚源数据195亿元同比增长170期末高标库的稳定期出租率85冷链园区稳定期使用率792租赁住宅2023H1租赁住宅业务实现营业收入164亿元基础数据同比增长106截至6月底租赁住宅业务共运营管理2247万间累计开业总股本TableBaseData亿股119311739万间出租率为9593商业开发与运营报告期内商业业务营业收流通A股亿股9717入430亿元同比增长73其中印力管理的商业项目营业收入274亿元52周内股价区间元1344-2046同比增长2个百分点整体出租率9474物业2023H1万物云实现营业总市值亿元167507收入1611亿元同比增长122蝶城数量从年初的584个增长到601个总资产亿元1684196每股净资产元2103截至6月底共推进150个蝶城供应链改造新增合同饱和收入中原有客户贡献约32新增拓展近20个500强及独角兽客户和7个超高层项目相关研究盈利预测与投资建议预计公司2023-2025年归母净利润复合增速为37考1TableReport万科A000002业绩表现平稳多虑到公司深度挖掘行业管理红利非房业务行业领先维持买入评级元业务稳步拓展2023-04-022万科A000002坚持稳健经营多风险提示竣工交付或低于预期销售及回款或不及预期多元拓展或不及预期元业务促增长2022-10-30TableMainProfit指标年度2022A2023E2024E2025E营业收入百万元50383837531874915566495557791518增长率1127556466382归属母公司净利润百万元2261778234356424463742521089增长率042362439305每股收益EPS元190196205211净资产收益率ROE927884857822PE74726966PB041038035033数据来源Wind西南证券请务必阅读正文后的重要声明部分1万科A0000022023年中报点评附表财务预测与估值TableProfitDetail利润表百万元2022A2023E2024E2025E现金流量表百万元2022A2023E2024E2025E营业收入5038384531874955664965779152净利润375509390594407729420181营业成本4053193427067144696464642894折旧与摊销69444244722447224472营业税金及附加243942260619272758283178财务费用26152531875566557792销售费用124124132969139162144479资产减值损失-4498-5000-5000-5000管理费用95841106375111330115583经营营运资本变动-656713-378460-187100-87862财务费用26152531875566557792其他217610-35816-34612-35021资产减值损失-4498-5000-5000-5000经营活动现金流净额2750448978261154374561投资收益40937405004070040900资本支出-84305-130000-130000-130000公允价值变动损益49505050其他-45998307663005330049其他经营损益00000000投资活动现金流净额-130303-99234-99947-99951营业利润520069540478563684581176短期借款-102792-1333-4000-4000其他非经营损益3792201426072409长期借款264510500050005000利润总额523862542492566290583585股权融资22891000000所得税148353151898158561163404支付股利-112766-65808-66582-68300净利润375509390594407729420181其他-374538978-45665-47792少数股东损益149331156238163092168073筹资活动现金流净额34389-53163-111247-115091归属母公司股东净利润226178234356244637252109现金流量净额-62838-10341949959159519资产负债表百万元2022A2023E2024E2025E财务分析指标2022A2023E2024E2025E货币资金1372076126865713186161478136成长能力应收和预付款项679948725855670250655540销售收入增长率1127556466382存货9070569934547695597409700077营业利润增长率-100392429310其他流动资产3030970292550230617593178721净利润增长率-136402439305长期股权投资1294865129536512960651296965EBITDA增长率-133040415305投资性房地产985724985000985000985000获利能力固定资产和在建工程182700253585324470395355毛利率1955197119701966无形资产和开发支出169498213018256537300056三费率488550550550其他非流动资产784894786018787142788266净利率745734732727资产总计17571244177984751825957818778115ROE927884857822短期借款41333400003600032000ROA214219223224应付和预收款项3291005310100031150793234345ROIC11301029971943长期借款1807733181273318177331822733EBITDA销售收入1222116211571148其他负债8381258842865585335338579921营运能力负债合计13521329133823881350234413668999总资产周转率027030031031股本116307119307119307119307固定资产周转率3446333236984087资本公积228676225676225676225676应收账款周转率8227664263926171留存收益2151235231978324978382681648存货周转率041046047048归属母公司股东权益2426913263684828149032998712销售商品提供劳务收到现金营业收入6421少数股东权益1623002177923919423312110403资本结构股东权益合计4049915441608747572345109116资产负债率7695751973957279负债和股东权益合计17571244177984751825957818778115带息债务总负债1876189918831860流动比率131134136138业绩和估值指标2022A2023E2024E2025E速动比率047046047049EBITDA6156652618137464382046634397股利支付率4986280827222709PE741715685665每股指标PB041038035033每股收益190196205211PS033032030029每股净资产3395370139874282EVEBITDA-035-010-019-044每股经营现金023041219314股息率673393397407每股股利095055056057数据来源Wind西南证券请务必阅读正文后的重要声明部分2万科A0000022023年中报点评分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师报告所采用的数据均来自合法合规渠道分析逻辑基于分析师的职业理解通过合理判断得出结论独立客观地出具本报告分析师承诺不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿投资评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为公司评级和行业评级另有说明的除外评级标准为报告发布日后6个月内的相对市场表现即以报告发布日后6个月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准买入未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在20以上持有未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于10与20之间公司评级中性未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10与10之间回避未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-20与-10之间卖出未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-20以下强于大市未来6个月内行业整体回报高于同期相关证券市场代表性指数5以上行业评级跟随大市未来6个月内行业整体回报介于同期相关证券市场代表性指数-5与5之间弱于大市未来6个月内行业整体回报低于同期相关证券市场代表性指数-5以下重要声明西南证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格本公司与作者在自身所知情范围内与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制静默措施的利益冲突证券期货投资者适当性管理办法于2017年7月1日起正式实施本报告仅供本公司签约客户使用若您并非本公司签约客户为控制投资风险请取消接收订阅或使用本报告中的任何信息本公司也不会因接收人收到阅读或关注自媒体推送本报告中的内容而视其为客户本公司或关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务本报告中的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险本公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任本报告须注明出处为西南证券且不得对本报告及附录进行有悖原意的引用删节和修改未经授权刊载或者转发本报告及附录的本公司将保留向其追究法律责任的权利请务必阅读正文后的重要声明部分万科A0000022023年中报点评西南证券研究发展中心上海地址上海市浦东新区陆家嘴21世纪大厦10楼邮编200120北京地址北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8楼邮编100033深圳地址深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦22楼邮编518038重庆地址重庆市江北区金沙门路32号西南证券总部大楼21楼邮编400025西南证券机构销售团队TableSalesPerson区域姓名职务座机手机邮箱蒋诗烽总经理助理销售总监021-6841530918621310081jsfswsccomcn崔露文销售经理1564296031515642960315clwswsccomcn谭世泽销售经理1312290088613122900886tszswsccomcn薛世宇销售经理1850214642918502146429xsyswsccomcn刘中一销售经理1982115891119821158911lzhongyswsccomcn岑宇婷销售经理1861624326818616243268cyryfswsccomcn汪艺销售经理1312792053613127920536wyyfswsccomcn上海张玉梅销售经理1895715733018957157330zymyfswsccomcn陈阳阳销售经理1786311185817863111858cyyyfswsccomcn李煜销售经理1880173251118801732511yfliyuswsccomcn卞黎旸销售经理1326298330913262983309blyswsccomcn龙思宇销售经理1806260825618062608256lsyuswsccomcn田婧雯销售经理1881733740818817337408tjwswsccomcn阚钰销售经理1727520260117275202601kyuswsccomcn李杨销售总监1860113936218601139362yflyswsccomcn张岚销售副总监1860124180318601241803zhanglanswsccomcn杨薇高级销售经理1565228570215652285702yangweiswsccomcn北京王一菲销售经理1804006035918040060359wyfswsccomcn姚航销售经理1565202667715652026677yhangswsccomcn胡青璇销售经理1880012395518800123955hqxswsccomcn王宇飞销售经理1850098186618500981866wangyufswsccom请务必阅读正文后的重要声明部分万科A0000022023年中报点评路漫天销售经理1861074155318610741553lmtyfswsccomcn马冰竹销售经理1312659032513126590325mbzswsccomcn郑龑广深销售负责人1882518974418825189744zhengyanswsccomcn杨新意销售经理1762860991917628609919yxyswsccomcn龚之涵销售经理1580800192615808001926gongzhswsccomcn广深丁凡销售经理1555998968115559989681dingfyfswsccomcn张文锋销售经理1364263978913642639789zwfswsccomcn陈紫琳销售经理1326672363413266723634chzlyfswsccomcn陈韵然销售经理1820880135518208801355cyryfswsccomcn请务必阅读正文后的重要声明部分