研究报告全文：证券研究报告2023年09月01日万科A000002SZ买入经营稳健业绩承压多元业务发展良好核心观点公司研究财报点评公司经营稳健业绩承压2023H1公司实现营业收入2009亿元同比-29房地产房地产开发归母净利润99亿元同比-194主要受房地产开发业务结算利润率下降证券分析师任鹤证券分析师王粤雷的影响2023H1公司实现归母净利率49较2022全年略升04个百分010-880053150755-81981019renheguosencomcnwangyueleiguosencomcn点整体毛利率189较2022全年下降07个百分点2023H1公司经营S0980520040006S0980520030001活动净现金流为186亿元连续14年为正证券分析师王静021-60893314公司销售企稳合理投资2023H1公司实现签约销售金额2039亿元同wangjing20guosencomcn比-53销售面积1297万同比05在32个城市销售排名前三2023S0980522100002年1-8月公司新增土储449万100位于一二线城市地价总额719亿基础数据元权益占比60截至2023H1末公司总土储建面仍有11亿仍能满投资评级买入维持合理估值足未来两三年的发展需要收盘价1364元总市值流通市值162735162735百万元公司多元业务发展良好2023H1公司房地产开发业务物业管理其他业52周最高价最低价20631305元近3个月日均成交额119112百万元务占收入的比重分别为9187012占毛利润的比重分别为939市场走势5704经营服务业务均保持增长势头持续贡献业绩1物业服务方面公司于2022Q3成功分拆万物云上市万物云2023H1实现营收161亿元同比122物流仓储方面万纬物流含非并表项目2023H1实现营收195亿元同比173租赁住宅方面泊寓租赁住宅含非并表项目2023H1实现营收164亿元同比114商业开发运营方面商业业务含非并表项目2023H1实现营收43亿元同比7其中印力管理商业项目2023H1实现营收27亿元出租率947财务健康偿债无忧负债结构持续优化截至2023H1末公司净负债率495保持低位现金短债比为27较年初改善短期负债占比较年初继续下降6个百分点至14处于历史低位加权平均债务期限50年较年资料来源Wind国信证券经济研究所整理初继续延长相关研究报告万科A000002SZ-营收增长业绩平稳多元业务表现靓眼投资建议公司经营稳健业绩承压多元业务发展良好预计公司2023-20242023-03-31万科A000002SZ-Q3业绩表现平稳销售降幅收窄年归母净利分别为241242亿元对应的EPS分别为207208元对应当2022-10-31前股价的PE分别为6666倍维持买入评级万科A000002SZ-2022H1业绩同比转正多元业务发展良好2022-08-31风险提示公司开发物业销售结算不及预期行业基本面下行超预期政万科A000002SZ-地产龙头多元先锋2022-05-03策支持不及预期盈利预测和财务指标202120222023E2024E2025E营业收入百万元452798503838515959535182559351-80113243745净利润百万元2252422618240932417024532--45704650315每股收益元194194207208211EBITMargin119102100104108净资产收益率ROE9593938885市盈率PE7070666665EVEBITDA286270295367342市净率PB067065061058055资料来源Wind国信证券经济研究所预测注摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告公司经营稳健业绩承压2023H1公司实现营业收入2009亿元同比-29归母净利润99亿元同比-194主要受房地产开发业务结算利润率下降的影响2023H1公司实现归母净利率49较2022全年略升04个百分点整体毛利率189较2022全年下降07个百分点2023H1公司经营活动净现金流为186亿元连续14年为正图1公司历年营业收入及同比图2公司历年归母净利润及同比资料来源公司公告国信证券经济研究所整理资料来源公司公告国信证券经济研究所整理图3公司历年归母净利率图4公司历年毛利率资料来源公司公告国信证券经济研究所整理资料来源公司公告国信证券经济研究所整理公司销售企稳合理投资2023H1公司实现签约销售金额2039亿元同比-53销售面积1297万同比05在32个城市销售排名前三2023年1-8月公司新增土储449万100位于一二线城市地价总额719亿元权益占比60截至2023H1末公司总土储建面仍有11亿仍能满足未来两三年的发展需要请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告图5公司历年销售金额及同比图6公司历年销售面积及同比资料来源公司公告国信证券经济研究所整理资料来源公司公告国信证券经济研究所整理公司多元业务发展良好2023H1公司房地产开发业务物业管理其他业务占收入的比重分别为9187012占毛利润的比重分别为9395704经营服务业务均保持增长势头持续贡献业绩1物业服务方面公司于2022Q3成功分拆万物云上市万物云2023H1实现营收161亿元同比122物流仓储方面万纬物流含非并表项目2023H1实现营收195亿元同比173租赁住宅方面泊寓租赁住宅含非并表项目2023H1实现营收164亿元同比114商业开发运营方面商业业务含非并表项目2023H1实现营收43亿元同比7其中印力管理商业项目2023H1实现营收27亿元出租率947财务健康偿债无忧负债结构持续优化截至2023H1末公司净负债率495保持低位现金短债比为27较年初改善短期负债占比较年初继续下降6个百分点至14处于历史低位加权平均债务期限50年较年初继续延长投资建议公司经营稳健业绩承压多元业务发展良好预计公司2023-2024年归母净利分别为241242亿元对应的EPS分别为207208元对应当前股价的PE分别为6666倍维持买入评级风险提示公司开发物业销售结算不及预期行业基本面下行超预期政策支持不及预期请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3证券研究报告财务预测与估值资产负债表百万元202120222023E2024E2025E利润表百万元202120222023E2024E2025E现金及现金等价物149352137208160000679611681107营业收入452798503838515959535182559351应收款项47717511769279798339营业成本353977405319416597429872447074存货净额10756179070579382849674771005304营业税金及附加2105624394249812591227082其他流动资产370507363562372308386180403620销售费用1280912412127111318513780流动资产合计16002681415356147830220412642098388管理费用1024295849393972610144固定资产1621918270308924294654330研发费用642686702729761无形资产及其他1044511548110861062410162财务费用438426152155617410145投资性房地产167256182464182464182464182464投资收益66144094200020002000资产减值及公允价值变长期股权投资144449129486129486129486129486动3517455400400400资产总计19386381757124183223124067842474830其他收入79312055702729761短期借款及交易性金融负债623446805583491600000600000营业利润5253152007518195198652765应付款项330537289242299199308508320571营业外净收支308379000其他流动负债918565720505744956768348798609利润总额5222352386518195198652765流动负债合计13114461077802112764616768571719180所得税费用1415314835129551299613191长期借款及应付债券207343249589249589249589249589少数股东损益1554514933147721481915041其他长期负债2707624743247432474324743归属于母公司净利润2252422618240932417024532长期负债合计234419274331274331274331274331现金流量表百万元202120222023E2024E2025E负债合计15458651352133140197719511881993511净利润2252422618240932417024532少数股东权益156820162300171902181534191311资产减值准备15333064337415484股东权益235953242691258352274062290008折旧摊销54224448124217332334负债和股东权益总计19386381757124183223124067842474830公允价值变动损失3517455400400400财务费用438426152155617410145关键财务与估值指标202120222023E2024E2025E营运资本变动886088719654071023512820每股收益194194207208211其它6676066400926492189292每股红利097069073073074经营活动现金流41132750291292490023422每股净资产20302087222123562493资本开支03027133391333913339ROIC86666其它投资现金流1502000ROE109998投资活动现金流2628113030133391333913339毛利率2220192020权益性融资31714373000EBITMargin1210101011负债净变化2228526451000EBITDAMargin1311101111支付股利利息112628063843384608586收入增长811245其它融资现金流943224256154355165090净利润增长率-460701融资活动现金流23711186570035080508586资产负债率8886868988现金净变动4587812145227925196111497股息率7151535354货币资金的期初余额195231149352137208160000679611PE7070666665货币资金的期末余额149352137208160000679611681107PB0707060605企业自由现金流048901211761997821556EVEBITDA286270295367342权益自由现金流0467063499553185713947资料来源Wind国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解通过合理判断并得出结论力求独立客观公正结论不受任何第三方的授意或影响作者在过去现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬特此声明国信证券投资评级投资评级标准类别级别说明报告中投资建议所涉及的评级如有分为股票评买入股价表现优于市场代表性指数20以上级和行业评级另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现也即报股票增持股价表现优于市场代表性指数10-20之间告发布日后的6到12个月内公司股价或行业指数投资评级中性股价表现介于市场代表性指数10之间相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基卖出股价表现弱于市场代表性指数10以上准A股市场以沪深300指数000300SH作为基准新三板市场以三板成指899001CSI为基准超配行业指数表现优于市场代表性指数10以上行业香港市场以恒生指数HSIHI作为基准美国市场中性行业指数表现介于市场代表性指数10之间以标普500指数SPXGI或纳斯达克指数投资评级IXICGI为基准低配行业指数表现弱于市场代表性指数10以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格制作报告版权归国信证券股份有限公司以下简称我公司所有本报告仅供我公司客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用复制或传播任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准本报告基于已公开的资料或信息撰写但我公司不保证该资料及信息的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断在不同时期我公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态我公司可能随时补充更新和修订有关信息及资料投资者应当自行关注相关更新和修订内容我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任证券投资咨询业务的说明本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格证券投资咨询是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动接受投资人或者客户委托提供证券投资咨询服务举办有关证券投资咨询的讲座报告会分析会等在报刊上发表证券投资咨询的文章评论报告以及通过电台电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务通过电话传真电脑网络等电信设备系统提供证券投资咨询服务中国证监会认定的其他形式发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式指证券公司证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向客户发布的行为证券研究报告国信证券经济研究所深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编518046总机0755-82130833上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编200135北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编100032