事件描述
　　8月30日，公司公告2023年中实现营业收入2008.9亿元（-2.9%），归母净利润98.7亿元（-19.4%），扣非后归母净利润87.0亿元（-25.9%），综合毛利率18.9%（-1.6pct）。
　　事件评论
　　结算资源与毛利率同比下降，税费比率提升拖累业绩表现。2023H公司营收2008.9亿（-2.9%），其中开发业务结算收入1708.4亿（-4.5%），结算资源量降（-5.2%）价升（+0.8%）。归母业绩降幅大于营收降幅，主因综合毛利率同比下降1.6pct至18.9%，其中开发业务结算毛利率20.3%（-1.6pct），税金及附加率、期间费用率、所得税率、少数股东损益占比分别提升0.2pct、0.4pct、1.2pct、2.5pct至4.3%、5.3%、26.7%、34.9%，一定程度拖累归母业绩表现，虽然投资净收益同比增长189.2%至17.9亿元，也难以抵销毛利率下滑及税费比例提升对业绩的不利影响。截至2023H公司账上预收款4310.9亿元（-26.8%），预收账款/年化结算收入=0.99X，对全年收入维持稳健增长的展望。
　　销售处于行业一梯队，投资聚焦高能级城市。2023H公司销售额2039.4亿（-5.3%），销售面积1297.0万方（+0.5%），销售均价1.57万元/平（-5.7%），行业排名TOP2，在32个城市销售排名前三。拿地角度年初以来公司积极在上海、杭州、南京等核心城市斩获项目，前8月累计拿地32宗，全口径拿地额718.6亿，拿地面积449.0万方，楼面价16003元/平，权益比例（金额口径）60.0%，金额与面积维度的拿地强度分别为29.2%、28.1%，在头部房企中处于中位水平。2023H公司新开工量1196万方（+11.9%），竣工面积1290.5万方（-10.6%），分别完成全年计划量（新开工同比-12.9%、竣工同比-17.2%）的71.5%、40.0%，销售市场持续胶着状态，公司投资与新开工积极性不高。截至2023H公司未竣工土储10774万方（在建7311+待建3463万方），同比下降21.5%，公司前端投资及开工、中端库存、后端竣工量均呈现一定的收敛态势，核心城市的补货力度仍待加强。
　　第二曲线稳健增长，助力公司穿越周期。2023H公司经营服务业务体现较强韧性，万物云全口径营收161.1亿（+12.2%），持续贯彻蝶城战略，蝶城数量从年初584个增长至601个，其中推进150个蝶城的供应链改造，提升基础物管毛利率至16.8%(+3.1pct)。2023H物流业务营收19.5亿（+17.0%），累计已开业可租赁面积达985万方。商业实现全口径收入43亿(+7.3%)，累计开业203个项目(不含轻资产)，已开业建面1118万方，储备建面381万方。截至2023H长租公寓业务已布局全国34个城市22.47万间房间，累计开业17.39万方。公司多元业务均处赛道第一梯队，稳健增长助力穿越周期。
　　投资建议：相对保守的经营导向在动荡环境下是中性的，当前资本市场环境下终止定增也是理性选择。中长期而言公司在信用和效率层面的内生能力依然突出，开发业务头部地位仍相对稳固，财务稳健，第二曲线稳步增长，提供稳定现金流助力穿越周期。预计2023-2025年归母净利润229/234/240亿，增速1%/2%/3%，P/E为7.1/6.9/6.8X，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　1、市场销售延续弱势，公司销售不及预期；
　　2、毛利率承压、投资收益下滑、计提减值等因素导致业绩不及预期。

研究报告全文：research95579com丨证券研究报告丨公司研究丨点评报告丨万科A000002SZTableTitle财务稳健第二曲线稳步成长助力穿越周期万科A2023年中报点评报告要点TableSummary相对保守的经营导向在动荡环境下是中性的当前资本市场环境下终止定增也是理性选择中长期而言公司在信用和效率层面的内生能力依然突出开发业务头部地位仍相对稳固财务稳健第二曲线稳步增长提供稳定现金流助力公司穿越周期分析师及联系人TableAuthor刘义薛梦莹SACS0490520040001SACS0490520120002请阅读最后评级说明和重要声明1research95579com丨证券研究报告丨2023-09-04cjzqdt11111万科A000002SZTableTitle财务稳健第二曲线稳步成长助力穿越周期2公司研究丨点评报告TableRank投资评级买入丨维持万科A2023年中报点评事件描述TableSummary2公司基础数据8月30日公司公告2023年中实现营业收入20089亿元-29归母净利润987亿元TableBaseData当前股价元1364-194扣非后归母净利润870亿元-259综合毛利率189-16pct总股本万股1193071事件评论流通A股B股万股9716670每股净资产元结算资源与毛利率同比下降税费比率提升拖累业绩表现2023H公司营收20089亿-209029其中开发业务结算收入17084亿-45结算资源量降-52价升08近12月最高最低价元20631305归母业绩降幅大于营收降幅主因综合毛利率同比下降16pct至189其中开发业务注股价为2023年8月31日收盘价结算毛利率203-16pct税金及附加率期间费用率所得税率少数股东损益占比分别提升02pct04pct12pct25pct至4353267349一定程度市场表现对比图近12个月拖累归母业绩表现虽然投资净收益同比增长1892至179亿元也难以抵销毛利率万科A沪深300指数下滑及税费比例提升对业绩的不利影响截至2023H公司账上预收款43109亿元-21268预收账款年化结算收入099X对全年收入维持稳健增长的展望8-6销售处于行业一梯队投资聚焦高能级城市2023H公司销售额20394亿-53销-20202292022122023520238售面积12970万方05销售均价157万元平-57行业排名TOP2在32个城市销售排名前三拿地角度年初以来公司积极在上海杭州南京等核心城市斩获项资料来源Wind目前8月累计拿地32宗全口径拿地额7186亿拿地面积4490万方楼面价16003元平权益比例金额口径金额与面积维度的拿地强度分别为600292281相关研究在头部房企中处于中位水平2023H公司新开工量1196万方119竣工面积12905TableReport毛利率下滑拖累扣非业绩第二曲线稳步成长万方-106分别完成全年计划量新开工同比-129竣工同比-172的715万科A2023年一季报点评2023-05-05400销售市场持续胶着状态公司投资与新开工积极性不高截至2023H公司未竣业绩相对平稳第二曲线业务潜力可期万工土储10774万方在建7311待建3463万方同比下降215公司前端投资及开科A2022年报点评2023-04-02工中端库存后端竣工量均呈现一定的收敛态势核心城市的补货力度仍待加强资本结构有望优化经营弹性修复可期万第二曲线稳健增长助力公司穿越周期2023H公司经营服务业务体现较强韧性万物科A非公开发行预案点评2023-02-14云全口径营收1611亿122持续贯彻蝶城战略蝶城数量从年初584个增长至601个其中推进150个蝶城的供应链改造提升基础物管毛利率至16831pct2023H物流业务营收195亿170累计已开业可租赁面积达985万方商业实现全口径收入43亿73累计开业203个项目不含轻资产已开业建面1118万方储备建面381万方截至2023H长租公寓业务已布局全国34个城市2247万间房间累计开业1739万方公司多元业务均处赛道第一梯队稳健增长助力穿越周期投资建议相对保守的经营导向在动荡环境下是中性的当前资本市场环境下终止定增也是理性选择中长期而言公司在信用和效率层面的内生能力依然突出开发业务头部地位仍相对稳固财务稳健第二曲线稳步增长提供稳定现金流助力穿越周期预计2023-2025年归母净利润229234240亿增速123PE为716968X维持买入评级风险提示1市场销售延续弱势公司销售不及预期更多研报请访问2毛利率承压投资收益下滑计提减值等因素导致业绩不及预期长江研究小程序请阅读最后评级说明和重要声明投资建议受制于市场销售复苏动能不足行业趋势性的信用收缩公司资金链边际趋紧经营导向也顺势趋于审慎但作为业内优质老牌房企公司相对突出的运营效率和资源禀赋仍在当前严峻的环境下公司压降负债紧抓回款常态化现金流压力测算为经营留2足安全边际一旦市场需求企稳公司有望凭借高效的运营相对充裕的土储迎来经营层research95579com公司研究点评报告风险提示1市场销售延续弱势公司销售不及预期4月以来市场需求回落房企以销定产推盘相应减少供需双弱导致销售及现金回款不及预期2毛利率承压投资收益下滑计提减值等因素导致业绩不及预期近年房企结算毛利率下行是大势所趋投资收益及计提减值对利润表影响较大若行业销售复苏不及预期公司投资收益及减值仍存一定压力请阅读最后评级说明和重要声明353research95579com公司研究点评报告财务报表及预测指标利TableFinance润表百万元资产负债表百万元2022A2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025E营业总收入503838506128482341503292货币资金137208137684180037284451营业成本405319405991384090399720交易性金融资产18283848毛利9851910013698252103572应收账款7505762776657722营业收入20202021存货907057101219710417771051319营业税金及附加24394242942170523151预付账款60484629296145461557营业收入5555其他流动资产303085298233259748243521销售费用12412121471176912280流动资产合计1415356151869815507191648617营业收入2222长期股权投资129486130486131486132486管理费用95849628926110066投资性房地产98572980929754296922营业收入2222固定资产合计16420165401679717206研发费用686689657685无形资产11548120881260813108营业收入0000商誉5402541254225432财务费用2615252724292549递延所得税资产35485354853548535485营业收入1011其他非流动资产44854474355003852613加资产减值损失-450-880-900-920资产总计1757124186423719000972001870信用减值损失0-800-700-600短期贷款4133450048004900公允价值变动收益5678应付款项289216300322300958317586投资收益4094354331352516预收账款1260126613511409营业利润52007527365399255870应付职工薪酬6763690265306795营业收入10101111应交税费31835328983328234727营业外收支379400610580其他流动负债744593793242784133824456利润总额52386531365460256450流动负债合计1077802113913011310531189873营业收入10101111长期借款180773192773202773210773所得税费用14835150481572516370应付债券68816723167531678316净利润37551380883887740079递延所得税负债1140114011401140归属于母公司所有者的净利润22618229422341624048其他非流动负债23602236022360223602少数股东损益14933151471546016032负债合计1352133142896214338841503705EPS元190192196202归属于母公司所有者权益242691257829273306289226现金流量表百万元少数股东权益1623001774471929072089392022A2023E2024E2025E股东权益404992435276466213498165经营活动现金流净额2750286848120113581负债及股东权益1757124186423719000972001870取得投资收益收回现金6884354331352516基本指标长期股权投资14963-1000-1000-10002022A2023E2024E2025E资本性支出-4702-1800-1800-1800每股收益190192196202其他-30175-3180-2986-2982每股经营现金流023024403952投资活动现金流净额-13030-2437-2651-3266市盈率719709695677债券融资30052350030003000市净率067063060056股权融资14373500EVEBITDA595668601422银行贷款增加减少11229912367103008100总资产收益率13121212筹资成本-33168-15836-16436-17021净资产收益率93898683其他-120118102020净利率45454948筹资活动现金流净额343946-3116-5901资产负债率770767755751现金净流量不含汇率变动影响-628447742352104414总资产周转率029027025025资料来源公司公告长江证券研究所请阅读最后评级说明和重要声明454research95579com公司研究点评报告投资评级说明行业评级报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为看好相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平看淡相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数公司评级报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在510之间中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5无投资评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级相关证券市场代表性指数说明A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准办公地址上海TableContact武汉Add浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座29层Add武汉市江汉区淮海路88号长江证券大厦37楼PC200122PC430015北京深圳Add西城区金融街33号通泰大厦15层Add深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场3期36楼PC100032PC518048分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点作者所得报酬的任何部分不曾与不与也不将与本报告中的具体推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