事件：
　　10月9日，公司发布9月经营数据。2023年9月公司实现签约面积193.8万平方米，同比减少14.7%；实现签约金额320.1亿元，同比减少7.8%。
　　点评：
　　9月销售同比降幅收窄，环比较大幅度增长。2023年9月公司实现签约面积193.8万平方米，同比-14.7%（8月同比-22.2%），环比+23.0%；实现签约金额320.1亿元，同比-7.8%（8月同比-27.0%），环比+41.6%。销售表现也远好于百强房企整体表现，根据克而瑞数据，9月百强房企整体销售金额同比下滑30.9%，金额环比增加15.0%。公司1-9月累计实现销售金额2806.1亿元，同比-10.8%；累计销售面积1818.4万平方米，同比-6.1%；累计销售均价15432元/㎡，同比-5.0%。
　　拿地聚焦核心城市，9月新增5宗宅地。公司9月拿地总金额75.4亿元，拿地总建筑面积79.5万方，拿地楼面均价9481元/㎡，拿地金额占销售金额比重23.5%。23年1-9月，累计拿地金额827.8亿元，拿地金额占销售金额比重29.5%。2023年以来，公司拿地集中于长三角及珠三角地区，根据累积拿地金额计算，长三角占比54.3%，珠三角占比23.5%。其中：上海（24.5%），东莞（14.5%），杭州（8.7%），宁波（8.2%）。
　　三道红线持续保持绿档。1）23年公司累计新增发债126.2亿元，新增债券成本进一步下降至3.05%（22年发债成本为3.11%）。2）三道红线持续达标。根据公司2023年半年报，公司现金短债比为2.7，净负债率为49.5%，剔除预收账款的资产负债率为67.9%。3）财务管控稳健。公司经营性现金流连续14年为正，债务结构也明显优化，短期借款和一年内到期的有息负债占比为14.2%。
　　投资建议：公司销售规模保持第一梯队，投资质量提升，经营服务业务快速发展，具备中长期价值。我们维持万科2023-2024年EPS分别预计为1.98元、2.08元，按照2023年10月9日收盘价计算PE分别为6.5倍、6.2倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。
　　

研究报告全文：公司研证券研究报告究industryId房地产开发investSuggestiondyCompany万科investSugA000002买入维持gestionCh000009万科9月销售点评titleange单月销售降幅收窄拿地聚焦核心城市createTime1相关报告2023年10月10日公投资要点万科8月销售点评拿地投资事件summary司质量提升销售随行业下行2023-09-14点10月9日公司发布9月经营数据2023年9月公司实现签约面积1938万评万科7月销售点评单月新增平方米同比减少147实现签约金额3201亿元同比减少78七宗地销售同环比随行业下报降2023-08-06告万科6月销售点评1-6月销点评售面积同比增长2023-07-059月销售同比降幅收窄环比较大幅度增长2023年9月公司实现签约面积分析师emailAuthor1938万平方米同比-1478月同比-222环比230实现签约金额靳璐瑜3201亿元同比-788月同比-270环比416销售表现也远好于jinluyuxyzqcomcn百强房企整体表现根据克而瑞数据9月百强房企整体销售金额同比下滑S0190520080003309金额环比增加150公司1-9月累计实现销售金额28061亿元同比-108累计销售面积18184万平方米同比-61累计销售均价15432元同比-50研究助理assAuthor宋词拿地聚焦核心城市9月新增5宗宅地公司9月拿地总金额754亿元拿地songcixyzqcomcn总建筑面积795万方拿地楼面均价9481元拿地金额占销售金额比重23523年1-9月累计拿地金额8278亿元拿地金额占销售金额比重2952023年以来公司拿地集中于长三角及珠三角地区根据累积拿地金额计算长三角占比543珠三角占比235其中上海245东莞145杭州87宁波82三道红线持续保持绿档123年公司累计新增发债1262亿元新增债券成本进一步下降至30522年发债成本为3112三道红线持续达标根据公司2023年半年报公司现金短债比为27净负债率为495剔除预收账款的资产负债率为6793财务管控稳健公司经营性现金流连续14年为正债务结构也明显优化短期借款和一年内到期的有息负债占比为142投资建议公司销售规模保持第一梯队投资质量提升经营服务业务快速发展具备中长期价值我们维持万科2023-2024年EPS分别预计为198元208元按照2023年10月9日收盘价计算PE分别为65倍62倍维持买入评级风险提示地产销售不及预期货币政策收紧地产政策调控请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明公司点评报告不带市场行情附表资产负债表gscwbb公司财务报表单位百万元利润表单位百万元会计年度20222023E2024E2025E会计年度20222023E2024E2025E流动资产1415356164339817340741842732营业收入503838545002585005614489货币资金137208189988276312378270营业成本405319431751463324486614交易性金融资产18191919税金及附加24394263872832429752应收票据及应收账款7511665075127975销售费用12412140961521015997预付款项60484746537776980988管理费用9584142661531316085存货907057104354010226751010053研发费用686664675670其他303079328549349787365427财务费用2615680969586747非流动资产341768335848332729328183其他收益0000长期股权投资129486136542135508134849投资收益4094493446544747固定资产1642014084111527921公允价值变动收益5555在建工程1850925462231信用减值损失-482-372-393-401无形资产11548136881585117830资产减值损失-450-450-450-450商誉5402401044434458资产处置收益13151414长期待摊费用887662273328412营业利润52007551615903162541其他168186160373161985162481营业外收入1302120012001200资产总计1757124197924620668022170915营业外支出923116111611161流动负债1077802125200812619851278490利润总额52386552015907162580短期借款4133110562327032018所得税14835156321713018148应付票据及应付账款289242360336375662390524净利润37551395684194044432其他784427880616863053855949少数股东损益14933159681713018148非流动负债274331289492327973374184归属母公司净利润22618236012481026284长期借款180773204380240882286675EPS元194198208220其他93558851128709187509负债合计1352133154150015899581652674主要财务比率股本11631119311193111931会计年度20222023E2024E2025E资本公积22868205022050220502成长性未分配利润97380103718117182130938营业收入增长率113827350少数股东权益162300178268195398213547营业利润增长率-10617059股东权益合计404992437746476844518241归母净利润增长率04435159负债及权益合计1757124197924620668022170915盈利能力毛利率196208208208现金流量表单位百万元归母净利率45434243会计年度20222023E2024E2025EROE93918886归母净利润22618236012481026284偿债能力折旧和摊销6944614963796476资产负债率770779769761资产减值准备450210126204流动比率131131137144资产处置损失-13-15-14-14速动比率047048056065公允价值变动损失-5-5-5-5营运能力财务费用2615680969586747资产周转率273292289290投资损失-4094-4934-4654-4747应收账款周转率79912742898055277150少数股东损益14933159681713018148存货周转率407440446476营运资金的变动-40554-84169956010186每股资料元经营活动产生现金流量2750494534614956043每股收益194198208220投资活动产生现金流量-130301799-1132-211每股经营现金023415387470融资活动产生现金流量343915284130846126每股净资产2034217523592554现金净变动-62845278086324101958估值比率倍现金的期初余额140708137208189988276312PE67656259现金的期末余额134425189988276312378270PB06060505数据来源天软兴业证券经济与金融研究院请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-公司点评报告不带市场行情分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15和行业评级另有说明的除外评级标准增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间为报告发布日后的12个月内公司股价或行中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级业指数相对同期相关证券市场代表性指数减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5的涨跌幅其中沪深两市以沪深300指数无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确为基准北交所市场以北证50指数为基准定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级新三板市场以三板成指为基准香港市场以推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数恒生指数为基准美国市场以标普500或纳行业评级中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平斯达克综合指数为基准回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其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