研究报告全文：城中村改造近期调研见闻与阶段性思考2023-10-27投资建议我们近期对多地参与城中村改造的相关企业进行了调研目前各城市城中村改造总体尚处于谋划阶段但年内有望出台更为系统的推进方案我们结合调研情况认为城中村改造对于2024年房地产市场供求关系的改善固定资产投资的支持以及整体上下游需求的促进都应该有积极的意义但本次调研也显示目前仍可能存在一些影响该进程长期持续推进的掣肘比如预算平衡和财务资源问题是将来需要持续跟踪观察的议题理由调研情况显示正反面因素同时存在短期推进的确定性高但一些内生问题未来或仍需有应对之策投资者可参考我们正文中对调研见闻的详细总结此处做简单提炼我们认为正面的因素包括各城市积极谋划布局项目招商工作有序推进以及政府统筹国企参与的新模式已较为明晰2024年有望形成更多实物工作量起到示范效应一些问题主要都和预算平衡难度有关涉及一二级联动规则参与方利益分配规划统筹资金来源等方面房地产市场的长期预期尚不明朗也是一个因素对城中村改造的阶段性思考战略正确但内外部环境都比较复杂维持审慎积极态度持续观察原理上我们认为城市改造在中短期内调节供求关系是一种逆周期政策但实践中由于改造后容积率和价格上升预算平衡的基本内在要求长期实际上需要更多的总需求以及通胀性的环境来配合因此逐渐需要顺周期的环境来支持这一进程的持续性因循这一框架我们认为有几点值得未来进一步观察第一短期优化供求关系对价格的提振作用是否会被房企信用风险仍存所一定程度抵消这也是过去一年多以来政策有效性降低的一个固有因素第二向顺周期环境的过渡今时和2013-2014相比在经济和金融环境上有诸多差异城市改造能否成为一项主要的趋势性扭转因素我们认为目前尚不明确的是相关财政政策的力度几何第三政府主导统筹推动下的城市改造将快于此前市场自发行进下的节奏这可能意味着预算平衡本身就是一项内生问题也令相关的制度设计变得更加重要财政补贴或许也必不可少总之操作层面的复杂性也不容我们忽视但总体而言我们需认识到能够诉诸逆周期建设活动以直接调节供求关系而非依赖金融政策来应对市场下行是我国的重要制度优势中长期看我们认为本轮城市改造包括城中村和城市更新或起到对于行业产能的重构作用最后鉴于我们目前所见所闻可能仍属片面且相关进程仍在动态推进本文内容仅代表阶段性的总结思考我们还会在未来持续做观察更新调研或存片面性及局限性风险城中村改造推进进度慢于预期企业参与积极性弱于预期