研究报告全文：海外研证券研究报告究industryId房地产title公募基金港股地产物管持股总结investSuggestion2023Q3推荐维持国央企持仓比例继续提升绿城服务获最多增持createTime12023年10月27日行相关报告投资要点公募基金港股地产物summary2023Q22023Q3港股地产物管行业表现回顾2023Q3期内恒生地产指数恒生物管业管持股总结板块整体表现回点落国央企持仓维持高位指数逐步回落至2022年10月末水平截至2023Q3恒生地产指数YTD降20230726幅为27恒生物业管理指数YTD降幅为362023Q3基金持有港股地产评2023Q1公募基金港股地产物报管持股总结越秀地产获最多增物业标的整体平均股价跌幅为-94从个股表现来看涨幅前三的公司为中持国央企持仓环比提升海物业建发国际集团和绿城中国分别增长16193和52告202304292023Q3公募基金房地产行业整体持仓比例略增截至2023Q3公募基金房地产行业持仓比例为123环比增加009个百分点相对行业标准配置比例略低056个百分点分析师emailAuthor央国企持仓比例进一步提升从基金持仓来看截至2023Q3TOP5港股地产物业重仓股市值占比767包括中国海外发展越秀地产中海物业宋健songjianxyzqcomcn华润置地和万科企业基金持股集中度高从持股类型来看基金持有央企SFCBMV912地产央企物管国企地产公司的市值占比分别为432188和249SACS0190518010002合计达869较2023Q2环比增加20个百分点民企地产物管持仓比例环比下降港资地产持仓略增截至2023Q3公募基孙钟涟金持有民企地产民企物管的市值占比分别为27和98环比2023Q2分sunzhonglianxyzqcomcn别下降17和08个百分点港资地产因低波高股息特点获指数型基金增持SACS0190521080001公募基金持仓比例略增至05请注意孙钟涟并非香港证券及2023Q3绿城服务获最多增持从基金持股占流通股比重来看2023Q3获基期货事务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管的金增持前三的公司为绿城服务绿城管理控股和中国海外宏洋集团分别环活动比增加118039和013个百分点从持有基金数量来看2023Q3港股地产物业持有基金数量前三的公司分别为中国海外发展越秀地产和中海物业assAuthor优化政策密集落地推荐优质地产物管公司房地产行业优化政策密集落地一线城市实施认房不认贷首套及二套房的首付比例下降等地产板块估值有望进一步提升国企地产公司新房销售坚韧融资通畅持续拿地销售业绩有保障推荐优质地产物管公司1地产推荐越秀地产绿城中国华润置地中国海外发展龙湖集团2物管推荐中海物业保利物业华润万象生活越秀服务3另外推荐代建行业龙头公司绿城管理控股以及房地产交易服务平台贝壳风险提示1宏观经济增长放缓行业调控政策放松不及预期流动性宽松不及预期商品房销售不及预期人民币贬值2物管公司业务拓展不及预期收缴率不及预期增值业务拓展不及预期计提减值损失超预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外行业点评报告报告正文本篇报告样本为内地公募基金2023年三季报披露持仓的港股地产物业公司1恒生地产物管指数回落至去年低点2023Q3期内恒生地产指数恒生物管指数逐步回落至2022年10月末低点水平截至2023Q3恒生地产指数YTD降幅为27恒生物业管理指数YTD降幅为36图1截至2023Q3恒生地产指数YTD表现图2截至2023Q3恒生物业管理指数YTD表现资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理2023Q3基金持有港股地产物业标的整体平均股价跌幅为-94从个股表现来看涨幅前三的公司为中海物业建发国际集团和绿城中国分别增长16193和52图32023Q3基金持有港股地产物业股涨跌幅资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外行业点评报告2房地产行业持仓维持高集中度2023Q3公募基金房地产行业整体持仓比例略增截至2023Q3公募基金房地产行业持仓比例为123环比增加009个百分点相对行业标准配置比例略低056个百分点央国企持仓比例进一步提升从基金持仓来看截至2023Q3TOP5港股地产物业重仓股市值占比767包括中国海外发展越秀地产中海物业华润置地和万科企业基金持股集中度高从持股类型来看基金持有央企地产央企物管国企地产公司的市值占比分别为432188和249合计达869较2023Q2环比增加20个百分点民企地产物管持仓比例环比下降港资地产持仓略增截至2023Q3公募基金持有民企地产民企物管的市值占比分别为27和98环比2023Q2分别下降17和08个百分点港资地产因低波高股息特点获指数型基金增持公募基金持仓比例略增至05图42023Q2港股地产物业基金重仓股按类型持有图52023Q3港股地产物业TOP5基金重仓股持有市值占比市值占比资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理中国海外宏洋集团Q3新进TOP10截至2023Q3TOP10港股地产物业重仓股分别为中国海外发展越秀地产中海物业华润置地万科企业绿城服务碧桂园服务保利物业华润万象生活和中国海外宏洋集团其中中国海外宏洋集团于Q3新进入TOP10图62023Q3基金持有港股地产物业市值TOP10图72023Q2基金持有港股地产物业市值TOP10资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-海外行业点评报告2023Q3绿城服务获最多增持从基金持股占流通股比重来看2023Q3获基金增持前三的公司为绿城服务绿城管理控股和中国海外宏洋集团分别环比增加118039和013个百分点从持有基金数量来看2023Q3港股地产物业持有基金数量前三的公司分别为中国海外发展越秀地产和中海物业图82023Q3基金持股占流通股比重环比增加TOP图92023Q3港股地产物业持有基金数量TOP1010资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理表1截至2023Q3港股地产物业的基金持股概况持有基金数只基金持股占流通股比2023Q3持仓市值环比变动序号公司性质2023Q22023Q3环比变动2023Q22023Q3亿港元pct1中国海外发展央企地产2635654-21511630122越秀地产国企地产121213413410363-0473中海物业央企物管11018224472412-0604华润置地央企地产72212100260350095万科企业国企地产5811132342330-0126绿城服务民企物管422312844021187碧桂园服务民企物管38550188158-0308保利物业央企物管2313130539508-0329华润万象生活央企物管20912302703000310中国海外宏洋集团央企地产1622013915201311建发国际集团国企地产1369303804100212龙湖集团民企地产0943-1020011-00913新城发展民企地产08440097090-00714绿城管理控股国企地产0723103006903915美的置业民企地产0421-1070056-01416新世界发展港资地产0402200001201217首程控股国企地产0212100901901018绿城中国国企地产02330013009-00519保利置业集团央企地产0101100001101120旭辉控股集团民企地产00121008001-00721新鸿基地产港资地产0011000000000022合生创展集团民企地产00011000000000合计8118221129资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-海外行业点评报告优化政策密集落地推荐优质地产物管公司房地产行业优化政策密集落地一线城市实施认房不认贷首套及二套房的首付比例下降等地产板块估值有望进一步提升国企地产公司新房销售坚韧融资通畅持续拿地销售业绩有保障推荐优质地产物管公司1地产推荐越秀地产绿城中国华润置地中国海外发展龙湖集团2物管推荐中海物业保利物业华润万象生活越秀服务3另外推荐代建行业龙头公司绿城管理控股以及房地产交易服务平台贝壳表2港股地产行业估值表截至20231026股价市值核心EPS元PEPB息率ROE代码公司港元亿港元2022A2023E2024E2022A2023E2024E2022A01109HK华润置地29152079379423477716356085511900123HK越秀地产81232713711011955686305778400960HK龙湖集团11307453783573692829280511018200688HK中国海外发展1492163322324227262575004546700817HK中国金茂095127023014017386251031164103900HK绿城中国76019224825027128282605727803990HK美的置业53577134123131374037031507100604HK深圳控股117104035024028334942021284400081HK中海宏洋26293091089092272726038010700119HK保利置业16262040041044373634023024平均414641048782资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理预测数据为wind一致预期表3港股物业行业估值表截至20231026ROE股价市值EPS人民币元PE代码公司2022A港元亿港元2022A2023E2024E2022A2023E2024E民企06098HK碧桂园服务67322505810612010758525302869HK绿城服务3081000170220271681311067703319HK雅生活服务3645213012513226272515601516HK融创服务21566-016022026-1268977-6003316HK滨江服务167846149190244104816337701755HK新城悦服务3713205006807668504517409909HK宝龙商业2981907408108937343117106989HK卓越商企服务1832203304705551363111606668HK星盛商业12313017018020676456136平均566354133国央企01209HK华润万象292066609712516027621416815702602HK万物云22252621401792191461159311502669HK中海物业68522503905306917712910038506049HK保利物业30801702012463051411159315406626HK越秀服务27241027032038101846613500816HK金茂服务22020036038046615844437平均15011994230整体平均948670172资料来源Bloomberg兴业证券经济与金融研究院整理中海物业为港币报表黑体为兴业证券预测其余预测数据为Bloomberg一致预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-海外行业点评报告3风险提示1宏观经济增长放缓行业调控政策放松不及预期流动性宽松不及预期商品房销售不及预期人民币贬值2物管公司业务拓展不及预期收缴率不及预期增值业务拓展不及预期计提减值损失超预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-6-海外行业点评报告分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15评级和行业评级另有说明的除外评增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间级标准为报告发布日后的12个月内公司中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级股价或行业指数相对同期相关证券市减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5场代表性指数的涨跌幅其中沪深两市无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确以沪深300指数为基准北交所市场以北定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级证50指数为基准新三板市场以三板成指推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数为基准香港市场以恒生指数为基准美中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平行业评级国市场以标普500或纳斯达克综合指数为回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数基准信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况有关财务权益及商务关系的披露兴证国际证券有限公司及或其有关联公司在过去十二个月内与JinJiangRoadBridgeConstructionDevelopmentCoLtd成都经开资产管理有限公司义乌市国有资本运营有限公司ChouzhouInternationalInvestmentLtd桐庐新城发展投资有限公司宝应县开发投资有限公司中泰证券中泰金融国际有限公司中泰国际财务英属维尔京群岛有限公司杭州上城区城市建设投资集团有限公司安庆盛唐投资控股集团有限公司巨星传奇集团有限公司湖州市城市投资发展集团有限公司如皋市经济贸易开发有限公司重庆大足实业发展集团有限公司江西省金融资产管理股份有限公司中国信达香港控股有限公司ChinaCinda2020IManagementLtd成都银行股份有限公司成都新津城市产业发展集团有限公司滁州经济技术开发总公司珠海华发集团有限公司华发投控2022年第一期有限公司上饶投资控股集团有限公司上饶投资控股国际有限公司乌鲁木齐经济技术开发区建发国有资本投资运营集团有限公司成都空港城市发展集团有限公司海盐县国有资产经营有限公司海盐海滨有限公司漳州市交通发展集团有限公司泰州医药城控股集团有限公司南洋商业银行有限公司平安国际融资租赁有限公司上海银行杭州分行湖州南浔振浔污水处理有限公司杭州银行绍兴分行新昌县交通投资集团有限公司北京银行股份有限公司杭州分行台州市黄岩经济开发集团有限公司湖州吴兴交通旅游投资发展集团有限公司江苏银行扬州分行湖北农谷实业集团有限责任公司湖州经开投资发展集团有限公司环太湖国际投资有限公司温州名城建设投资集团有限公司泰安市城市发展投资有限公司TaishanCityInvestmentCoLtd益阳市赫山区发展集团有限公司佛山市高明建设投资集团有限公司民生银行南京银行南通分行重庆巴洲文化旅游产业集团有限公司高密市交运天然气有限公司上海中南金石企业管理有限公司淮北绿金产业投资股份有限公司四川港荣投资发展集团有限公司镇江国有投资控股集团有限公司香港一联科技有限公司交银金融租赁有限责任公司交银租赁管理香港有限公司平度市城市开发集团有限公司德阳发展控股集团有限公司泰兴市中兴国有资产经营投资有限公司成都陆港枢纽投资发展集团有限公司东台市国有资产经营集团有限公司厦门国贸控股集团有限公司国贸控股香港投资有限公司澳门国际银行股份有限公司中国国新控股有限责任公司国晶资本BVI有限公司中原资产管理有限公司中原大禹国际BVI有限公司中国国际金融股份有限公司中国国际金融国际有限公司CICCHongKongFinance2016MTNLimited嵊州市交通投资发展集团有限公司南京溧水经济技术开发集团有限公司溧源国际有限公司ZhejiangKunpengBVICompanyLimited杭州上城区国有资本运营集团有限公司多想云控股有限公司长沙先导投资控股集团有限公司XLBVIINTERNATIONALDEVELOPMENTLIMITED龙口市城乡建设投资发展有限公司集友银行有限公司成都中法生态园投资发展有限公司桐庐县国有资产投资经营有限公司润歌互动有限公司政金金融国际BVI有限公司济南市中财金投资集团有限公司百德医疗投资控股有限公司江苏省溧阳高新区控股集团有限公司江苏中关村控股集团国际有限公司绍兴市上虞区国有资本投资运营有限公司香港象屿投资有限公司厦门象屿集团有限公司连云港港口集团山海香港国际投资有限公司漳州圆山发展有限公司镇江交通产业集团有限公司HigherKeyManagementLimited广州产业投资基金管理有限公司淮安市交通控股集团有限公司恒源国际发展有限公司建发国际集团湖州燃气股份有限公司新奥天然气股份有限公司新奥能源控股有限公司四海国际投资有限公司商丘市发展投资集团有限公司江苏瑞科生物技术股份有限公司青岛市即墨区城市开发投资有限公司交运燃气有限公司中南高科产业集团有限公司中国景大教育集团控股有限公司福建省蓝深环保技术股份有限公司重庆农村商业银行股份有限公司重庆市万盛工业园区开发建设有限公司ZhejiangBoxinBVICoLtd湖北光谷东国有资本投资运营集团有限公司湖北新铜都城市投资发展集团有限公司厦门国际投资有限公司无锡市太湖新城资产经营管理有限公司江苏句容投资集团有限公司漳州市九龙江集团有限公司高邮市建设投资发展集团有限公司GaoyouConstructionInvestmentDevelopmentBVICoLtdYiBrightInternationalLimited临沂城市建设投资集团有限公司云南省能源投资集团有限公司Yunnan请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-7-海外行业点评报告EnergyInvestmentOverseasFinanceCompanyLimited杭州钱塘新区建设投资集团有限公司乌鲁木齐高新投资发展集团有限公司CMSInternationalGemstoneLimited招商证券国际有限公司中國光大銀行光大银行台州市城市建设投资发展集团有限公司合肥市产业投资控股集团有限公司XianJinIndustryInvestmentCompanyLimitedSDOEDevelopmentICompanyLimited山东海洋集团有限公司孝感市高创投资有限公司武汉葛化集团有限公司杭州上城区城市建设综合开发有限公司ZhejiangBaronBVICoLtd江苏华靖资产经营有限公司常德市城市建设投资集团有限公司上饶市城市建设投资开发集团有限公司深圳市天图投资管理股份有限公司有投资银行业务关系使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告由受香港证监会监察的兴证国际证券有限公司香港证监会中央编号AYE823于香港提供香港的投资者若有任何关于本报告的问题请直接联系兴证国际证券有限公司的销售交易代表本报告作者所持香港证监会牌照的牌照编号已披露在报告首页的作者姓名旁本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦15层地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦32层01-08单元邮编200135邮编100020邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn深圳香港兴证国际地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T2座52楼地址香港德辅道中199号无限极广场32楼全层邮编518035传真85235095929邮箱researchxyzqcomcn邮箱irxyzqcomhk请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-8-