板块行情：（10月16日-10月20日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.2%，在31个一级行业板块中排名第20位。
　　政策要闻：中央层面：1）自然资源部：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容，核心城市仍在研究如何调整竞买规则。2）国家统计局：强调房地产调整有利于房地产向高质量发展转型，刚性需求和改善性需求依然较大，政策发挥需要过程；一线城市新房售价同比涨幅扩大，二手房环比转涨。3）中国人民银行货币政策司：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。地方层面：1）杭州：住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区，本市户籍家庭在本市限购范围内限购2套住房；限购区首套住房贷款最低首付款比例为不低于25%，二套住房贷款最低首付款比例为不低于35%。2）上海：缴存职工家庭名下在本市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房；落实精准管理应加强工业项目的全生命周期管理，严防后续用途转变和“炒楼”“炒地”行为。3）广州：推出分配2023年户籍家庭公共租赁住房共5526套。4）南京：实行存量房交易资金监管制度，鼓励房地产经纪机构将经纪服务费用纳入交易资金监管范围。5）成都：到2025年底，力争符合条件、业主自愿的老旧小区实现物业服务全覆盖。6）郑州高新区：青年人才购房契税补贴采取“先征后补”的方式。
　　公司动态：1）招商蛇口：发布发行股份购买资产并募集配套资金公告书，募集资金总额不超过85亿元，拟用于补充流动资金、偿还债务。2）金地集团：凌克辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务，黄俊灿代为行使。3）绿地控股：与郑州市委副书记、市长何雄进行工作会谈，就深化政企合作、携手推进“保交楼、保民生、促发展”等重点事宜达成共识。
　　销售端：新房成交环比继续上升，二手房成交同比上升。1）本周21城商品房成交面积304.6万方，环比上升9%，同比下降10%；年初至今21城成交面积1.26亿方，累计同比增速下降4.3%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为91.3万方、149.9万方、63.5万方，周环比增速分别为3%、16%、6%，周同比增速分别为-9%、-8%、-14%。3）本周11城二手房成交面积186.1万方，环比上升1%，同比上升23%；年初至今11城二手房成交面积6494万方，同比上升27%。
　　投资策略：新均衡到来，考验房企重塑商业模式的能力。随着核心区地价限价的逐步放开，则更加考验房企在核心区的操盘能力；而郊区盘容积率的放开，则让住宅形态有更多发挥空间，部分对客户理解更为深刻的房企可能找到新的竞争优势，上述逻辑仍需中期验证。短期我们仍重点推荐推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。