本周新房成交面积环比上涨，同比降幅收窄；二手房成交面积同比增速提升；土地市场同比量价齐升，溢价率环比上涨。
　　核心观点
　　新房成交面积环比上涨，同比降幅收窄。40城新房成交面积为344.9万平方米，环比上涨3.8%，同比下降16.5%，同比降幅较上周缩小了6.7个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为16.7%、4.7%、7.1%，同比增速分别为-13.2%、-12.3%、-29.9%。一线城市同比跌幅较上周扩大了0.3个百分点，二、三四线城市同比跌幅分别缩小了10.6、5.1个百分点。
　　二手房成交面积同比增速提升。18个城市二手房成交面积为195.4万平方米，环比下降8.1%，同比上涨17.3%，同比涨幅较上周扩大了12.0个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-11.5%、-9.0%、-2.7%，同比增速分别为0.2%、17.6%、53.8%。一、二、三四线城市同比增速较上周分别提升了6.3、11.4、24.3个百分点。
　　新房库存面积与去化周期环比均上升。12个城市新房库存面积为9904万平方米，环比增速为0.2%，同比增速为-4.7%；去化周期为19.1个月，环比提升0.2个月，同比提升6.4个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为-0.3%、0.7%、-0.6%，同比增速分别为0.2%、-8.1%、-25.8%；去化周期分别为18.9、17.7、53.4个月，一、二、三四线城市环比分别提升0.3、0.1、1.7个月，一、二、三四线城市同比分别提升5.7、7.3、22.1个月。
　　土地市场环比量价齐升，溢价率环比上涨。百城成交土地规划建筑面积为3044.1万平方米，环比上涨220.8%，同比下降48.1%；成交土地总价为765.9亿元，环比上涨698.8%，同比下降39.5%；楼面均价为2516.0元/平，环比上涨149.0%，同比上涨16.7%；土地溢价率为2.3%，环比上涨0.4个百分点，同比下降5.1个百分点。
　　本周房企国内债券发行规模环比上升。本周房地产行业国内债券总发行量为164.6亿元，环比上升94.8%，同比提升59.9%。总偿还量为110.7亿元，同比下降39.8% （前值：-18.8%），环比上升48.7%；净融资额为53.9亿元。
　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.2%，较上周下跌0.8pct，房地产行业相对收益为0.0%，较上周上涨2.7pct。房地产板块PE为11.1X，较上周下降0.44X。本周（10.16-10.20），北上资金对汽车、公用事业、美容护理加仓金额较大，分别10.67、7.81、3.05亿元。对房地产的持股占比变化为-0.81%（上周为-0.83%），净买入1.13亿元（上周净买入-2.01亿元）。
　　投资建议
　　本周公布的统计局数据显示，东部地区带动全国销售出现了阶段性的修复。短期来看，预计伴随着政策持续优化调整，核心城市有望保持一定的市场活跃度，但是后续核心城市的带动效应和销售积极性的持续程度仍待观察，尤其是弱二线和广大三四线城市的市场或持续承压，预计整体楼市还将面临较长的波动调整期。
　　核心城市需求端利好仍在不断推出，例如杭州主城区外取消限购，杭州政策的松绑也代表着核心二线地产政策已经基本放松到位，释放了积极的信号，一线城市政策进一步调整的预期或有所增强。此外，供给端利好也有推出，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等多地官宣取消土拍限价，我们认为取消土拍限价的影响有三：1）提升土拍热度，后续可能会传导到房价，居民对房价的看跌预期也许能够得到缓解。2）若同时增加核心地块的供应，也许能够在四季度带来一波拿地热潮，但是考虑到房企拿地信心仍在低位，销售数据仍待观察，因此即使年末土地市场有一小波翘尾行情，但也难以扭转全年土地成交规模下行的趋势。3）拥有优质项目的优质房企毛利率可能会率先逐步走向上行通道。
　　我们认为，在当前时点，短期关注核心城市、尤其是一线城市政策进一步调整的可能性，若政策调整预期兑现或带来的板块beta行情；中长期关注城中村改造推进带来的行业机会。重仓核心城市且财务稳健的房企或更加受益。
　　现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。
　　风险提示
　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧