近日，保利发展（600048）发布2023年9月份销售简报，单月销售面积及销售金额同比分别下降13.49%和下降6.18%，销售金额降幅明显收窄。
　　9月销售金额环比回升明显，累计销售领跑行业。保利发展2023年9月份实现签约面积196.39万平方米，同比减少13.49%；实现签约金额360.22亿元，同比减少6.18%。9月销售金额降幅较8月明显收窄（8月单月销售金额同比下降18.65%）。环比来看，9月销售面积及销售金额环比8月分别上升22.39%和上升15.06%，环比增幅大幅提升，显示9月销售有一定程度回暖。2023年1-9月，公司实现签约面积1918.59万平方米，同比减少0.10%；实现签约金额3351.53亿元，同比增加4.70%。前三季度累计销售面积与上年同期相比基本持平，累计销售金额保持正增长，领跑行业。公司销售情况相对良好。
　　土地获取进度相对合理，区位布局良好。9月份,公司新增加房地产项目6个，分别位于广州珠海区、广州白云区、佛山南海区、宁波鄞州区、莆田荔城区及大连中山区，区位布局良好。9月新增总用地面积19.98万平方米，规划容积率面积59.42万平方米，权益建筑面积56.07万平方米，权益地价款84.16亿。权益地价款占当期销售金额23.36%。1-9月累计新增权益建筑面积539万平方米，占前三季整体销售面积28.09%；累计新增土地权益地价885.92亿元，占前三季整体销售金额26.43%。土地获取进度相对合理。
　　业绩保持理想增幅。公司2023年上半年共实现营业收入1369.78亿元，同比增长23.71%；实现净利润150.67亿元，同比增长0.80%；同时受结算权益比提升的影响，归属上市公司股东净利润122.22亿元，同比增长12.65%；扣非归属净利润117.26亿，同比增长15.54%；基本每股收益1.02元。公司上半年业绩保持两位数增长，表现亮眼。
　　负债结构进一步优化，融资成本极具优势。截止二季末，公司资产负债率76.99%，较年初下降1.12个百分点；扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%，分别下降3.17和0.50个百分点，现金短债比为1.38，“三道红线”持续保持绿档水平。公司一年内到期的债务占有息负债比重为18.6%，较年初下降2.7个百分点；银行贷款与直接融资比重为86%，综合融资成本约3.73%，较年初下降19个基点。
　　投资建议：公司坚持普通住宅开发和核心城市深耕，销售持续领跑行业，市场占有率不断提升。同时公司财务管理稳健，融资成本低，具备安全性与成长性。龙头房企逆市优势更为突出，维持“持有”评级。预计公司2023年基本每股收益1.72元，当前股价对应PE为7.3倍，维持“持有”评级。
　　风险提示：宏观经济持续向下；楼市优化政策落地及成效低于预期；行业整体基本面持续走差，楼市预期悲观；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。
　　

研究报告全文：房地产行业公持有维持保利发展6000489月销售点评司点9月销售环比回升明显前三季累计销售平稳增长评2023年10月13日投资要点近日保利发展600048发布2023年9月份销售简报单月销售面积分析师何敏仪及销售金额同比分别下降1349和下降618销售金额降幅明显收窄SAC执业证书编号S03405130400019月销售金额环比回升明显累计销售领跑行业保利发展2023年9月份电话0769-22177163实现签约面积19639万平方米同比减少1349实现签约金额36022邮箱hmydgzqcomcn亿元同比减少6189月销售金额降幅较8月明显收窄8月单月销售金额同比下降1865环比来看9月销售面积及销售金额环比8月分别上升2239和上升1506环比增幅大幅提升显示9月销售有一定程度回暖2023年1-9月公司实现签约面积191859万平方米同比减少010实现签约金额335153亿元同比增加470前三季度累计销售公面积与上年同期相比基本持平累计销售金额保持正增长领跑行业主要数据2023年10月12日公司销售情况相对良好司收盘价元1256研总市值亿元1503土地获取进度相对合理区位布局良好9月份公司新增加房地产项目6个分别位于广州珠海区广州白云区佛山南海区宁波鄞州区莆究总股本百万股11970流通股本百万股6313田荔城区及大连中山区区位布局良好9月新增总用地面积1998万平ROETTM961方米规划容积率面积5942万平方米权益建筑面积5607万平方米12月最高价元1610权益地价款8416亿权益地价款占当期销售金额23361-9月累计新12月最低价元1190增权益建筑面积539万平方米占前三季整体销售面积2809累计新增土地权益地价88592亿元占前三季整体销售金额2643土地获取进度相对合理股价走势业绩保持理想增幅公司2023年上半年共实现营业收入136978亿元同比增长2371实现净利润15067亿元同比增长080同时受结算权益比提升的影响归属上市公司股东净利润12222亿元同比增长1265扣非归属净利润11726亿同比增长1554基本每股收益102元公司上半年业绩保持两位数增长表现亮眼负债结构进一步优化融资成本极具优势截止二季末公司资产负债证率7699较年初下降112个百分点扣除预收款的资产负债率为资料来源东莞证券研究所Wind券6531净负债率为6306分别下降317和050个百分点现金短债研比为138三道红线持续保持绿档水平公司一年内到期的债务占有息负债比重为186较年初下降27个百分点银行贷款与直接融资究比重为86综合融资成本约373较年初下降19个基点报告投资建议公司坚持普通住宅开发和核心城市深耕销售持续领跑行业市场占有率不断提升同时公司财务管理稳健融资成本低具备安全性与成长性龙头房企逆市优势更为突出维持持有评级预计公司2023年基本每股收益172元当前股价对应PE为73倍维持持有评级本报告的风险等级为中风险本报告的信息均来自已公开信息关于信息的准确性与完整性建议投资者谨慎判断据此入市风险自担请务必阅读末页声明保利发展6000489月销售点评风险提示宏观经济持续向下楼市优化政策落地及成效低于预期行业整体基本面持续走差楼市预期悲观公司销售出现超预期下滑业绩及资金面转差请务必阅读末页声明2保利发展6000489月销售点评表1公司盈利预测简表科目百万元2022A2023E2024E2025E营业总收入281108317652354182391371营业总成本249548282075313806345972营业成本219228246181273429301356营业税金及附加13121158831770919569销售费用75308894991710958管理费用4744603570847827财务费用3686349438964305研发费用1238158817711957其他经营收益3133268226463000公允价值变动净收益-142000投资净收益4201300030003000其他收益239000营业利润34693382594302348399加营业外收入781550620600减营业外支出174180225205利润总额35301386294341848794减所得税8290100441128912686净利润27011285863212936108减少数股东损益86647947899610110归母公司所有者的净利润18347206392313325997基本每股收益元153172193217PE819728650578数据来源Wind东莞证券研究所请务必阅读末页声明3保利发展6000489月销售点评东莞证券研究报告评级体系公司投资评级买入预计未来6个月内股价表现强于市场指数15以上增持预计未来6个月内股价表现强于市场指数5-15之间持有预计未来6个月内股价表现介于市场指数5之间减持预计未来6个月内股价表现弱于市场指数5以上因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因导无评级致无法给出明确的投资评级股票不在常规研究覆盖范围之内行业投资评级超配预计未来6个月内行业指数表现强于市场指数10以上标配预计未来6个月内行业指数表现介于市场指数10之间低配预计未来6个月内行业指数表现弱于市场指数10以上说明本评级体系的市场指数A股参照标的为沪深300指数新三板参照标的为三板成指证券研究报告风险等级及适当性匹配关系低风险宏观经济及政策财经资讯国债等方面的研究报告中低风险债券货币市场基金债券基金等方面的研究报告中风险主板股票及基金可转债等方面的研究报告市场策略研究报告中高风险创业板科创板北京证券交易所新三板含退市整理期等板块的股票基金可转债等方面的研究报告港股股票基金研究报告以及非上市公司的研究报告高风险期货期权等衍生品方面的研究报告投资者与证券研究报告的适当性匹配关系保守型投资者仅适合使用低风险级别的研报谨慎型投资者仅适合使用风险级别不高于中低风险的研报稳健型投资者仅适合使用风险级别不高于中风险的研报积极型投资者仅适合使用风险级别不高于中高风险的研报激进型投资者适合使用我司各类风险级别的研报证券分析师承诺本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力以勤勉的职业态度独立客观地在所知情的范围内出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点不受本公司相关业务部门证券发行人上市公司基金管理公司资产管理公司等利益相关者的干涉和影响本人保证与本报告所指的证券或投资标的无任何利害关系没有利用发布本报告为自身及其利益相关者谋取不当利益或者在发布证券研究报告前泄露证券研究报告的内容和观点声明东莞证券股份有限公司为全国性综合类证券公司具备证券投资咨询业务资格本报告仅供东莞证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告所载资料及观点均为合规合法来源且被本公司认为可靠但本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断可随时更改本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可跌可升本公司可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与本公司其他业务部门或单位所给出的意见不同或者相反在任何情况下本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并不构成对任何人的投资建议投资者需自主作出投资决策并自行承担投资风险据此报告做出的任何投资决策与本公司和作者无关在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本公司及其所属关联机构在法律许可的情况下可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行经纪资产管理等服务本报告版权归东莞证券股份有限公司及相关内容提供方所有未经本公司事先书面许可任何人不得以任何形式翻版复制刊登如引用刊发需注明本报告的机构来源作者和发布日期并提示使用本报告的风险不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改未经授权刊载或者转发本证券研究报告的应当承担相应的法律责任东莞证券股份有限公司研究所广东省东莞市可园南路1号金源中心24楼邮政编码523000电话076922115843网址wwwdgzqcomcn请务必阅读末页声明4