事件：2023年8月31日公司发布半年度业绩报告。2023H1公司实现营业收入1370亿元，同比+23.7%；实现归母净利润122亿元，同比+12.9%。
　　营收及归母净利润均实现双位数增长，盈利能力略承压：2023H1公司实现营业收入1370亿元，同比+23.7%；实现归母净利润122亿元，同比+12.9%；归母净利润增速低于营收增速，主要原因为前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平下降。公司2023H1毛利率为21.3%，较上年同期下降4.26pct，较2022年下降0.72pct。2023H1归母净利率为8.9%，较上年同期降低0.9pct，较2022年提升2.4pct。
　　销售表现优于行业整体表现，核心城市贡献提升：2023年上半年公司实现签约金额2368亿元，同比+12.7%；签约面积1383万平米，同比+5.8%。其中核心城市贡献度提升，38个核心城市销售贡献为87%，同比提升8个百分点。整体来看，根据国家统计局数据，2023年1-6月商品房销售额累计同比4.5%；根据克尔瑞统计数据，2023年1-6月TOP10房企累计销售金额同比+4.9%；公司2023H1销售表现优于市场整体表现，亦优于同业TOP10企业整体表现。2023H1签约单价为17123元/平米，同比+6.5%，较2022年全年提升2.9%，主要原因可能是公司在核心高能级城市销售占比提升所致。
　　投资聚焦核心城市，土地储备充裕：公司2023H1拓展项目41个，新增容积率面积385万平米，拓展金额共709亿元，拿地强度（拿地金额/销售金额）29.9%，较2022年全年有所下降（2022年为35.3%），拿地均价18416元/平米，同比+25.0%。在城市分化加剧的背景下，公司在投资端更加聚焦城市深耕，在38个核心城市拓展金额占比达到99%，较去年同期提升9pct，储备质量有较为明显的提升。截止2023年半年度末，公司可售容积率面积1.8亿平米，待开发面积5918万平米，土地储备充裕，可满足公司未来2-3年的开发需求。
　　财务稳健，“三道红线”稳居绿档：截止2023年半年度末，公司扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%、现金短债比为1.38，各项指标仍符合“三道红线”中绿档企业标准。同时债务期限结构合理，一年内到期的债务占有息负债比重为18.6%，短期偿债压力可控。在资金回笼方面，公司加强按揭端沟通管理，报告期内实现回笼金额2273亿元，回笼率96%。资金储备方面，截止报告期末公司在手货币资金1486亿元，占总资产比重在10%左右，资金较为充裕。
　　融资渠道畅通，综合融资成本进一步优化：依托稳健经营，公司在融资端优势突出，融资渠道多元且畅通，2023H1银行贷款与直接融资比重为86%，综合融资成本约3.73%，较年初进一步下降19bp；截止报告期末，公司有息负债规模为3564亿元，较期初减少250亿元。
　　投资建议：得益于在核心城市的提前布局，公司在行业销售下行周期仍然保持优于行业平均的销售表现。在投资端能保持投资定力，进一步聚焦城市深耕，补充优质土地。作为龙头国央企，公司在经营持续保持稳健，在融资端具备较强的优势，综合融资成本持续优化。我们预计公司2023-2025年实现营业收入3403/3609/3745亿元，归母净利润211/224/234亿元。对应PE分别为8.10/7.61/7.28倍，首次覆盖，给予“增持”评级。
　　风险提示：地产销售不及预期，行业政策超预期收紧，行业信用风险加剧

研究报告全文：保利发展房地产开发公司点评60004820230903业绩稳步增长投资进一步聚焦核心城市证券研究报告投资评级增持首次核心观点事件2023年8月31日公司发布半年度业绩报告2023H1公司实现营业收基本数据2023-09-01入1370亿元同比237实现归母净利润122亿元同比129收盘价元1425流通股本亿股11970每股净资产元1623营收及归母净利润均实现双位数增长盈利能力略承压2023H1公司实总股本亿股11970现营业收入1370亿元同比237实现归母净利润122亿元同比129最近12月市场表现归母净利润增速低于营收增速主要原因为前期低利润项目成为结转主力导致毛利率水平下降公司2023H1毛利率为213较上年同期下降426pct保利发展沪深300较2022年下降072pct2023H1归母净利率为89较上年同期降低09pct上证指数房地产开发9较2022年提升24pct2-5销售表现优于行业整体表现核心城市贡献提升2023年上半年公司实-12现签约金额2368亿元同比127签约面积1383万平米同比58其-19中核心城市贡献度提升38个核心城市销售贡献为87同比提升8个百分-26点整体来看根据国家统计局数据2023年1-6月商品房销售额累计同比-45根据克尔瑞统计数据2023年1-6月TOP10房企累计销售金额同比49公司2023H1销售表现优于市场整体表现亦优于同业TOP10企业整分析师毕春晖体表现2023H1签约单价为17123元平米同比65较2022年全年提升SAC证书编号S0160522070001bichctseccom29主要原因可能是公司在核心高能级城市销售占比提升所致联系人欧阳之光投资聚焦核心城市土地储备充裕公司2023H1拓展项目41个新增容oyzgctseccom积率面积385万平米拓展金额共709亿元拿地强度拿地金额销售金额299较2022年全年有所下降2022年为353拿地均价18416元平米同比250在城市分化加剧的背景下公司在投资端更加聚焦城市深相关报告耕在38个核心城市拓展金额占比达到99较去年同期提升9pct储备质量有较为明显的提升截止2023年半年度末公司可售容积率面积18亿平米待开发面积5918万平米土地储备充裕可满足公司未来2-3年的开发需求财务稳健三道红线稳居绿档截止2023年半年度末公司扣除预收款的资产负债率为6531净负债率为6306现金短债比为138各项指标仍符合三道红线中绿档企业标准同时债务期限结构合理一年内到期的债务占有息负债比重为186短期偿债压力可控在资金回笼方面公司加强按揭端沟通管理报告期内实现回笼金额2273亿元回笼率96资金储备方面截止报告期末公司在手货币资金1486亿元占总资产比重在10左右资金较为充裕融资渠道畅通综合融资成本进一步优化依托稳健经营公司在融资端优势突出融资渠道多元且畅通2023H1银行贷款与直接融资比重为86请阅读最后一页的重要声明公司点评证券研究报告综合融资成本约373较年初进一步下降19bp截止报告期末公司有息负债规模为3564亿元较期初减少250亿元投资建议得益于在核心城市的提前布局公司在行业销售下行周期仍然保持优于行业平均的销售表现在投资端能保持投资定力进一步聚焦城市深耕补充优质土地作为龙头国央企公司在经营持续保持稳健在融资端具备较强的优势综合融资成本持续优化我们预计公司2023-2025年实现营业收入340336093745亿元归母净利润211224234亿元对应PE分别为810761728倍首次覆盖给予增持评级风险提示地产销售不及预期行业政策超预期收紧行业信用风险加剧盈利预测TableFinchinaSimple2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元284933281017340343360859374545收入增长率1720-1372111603379归母净利润百万元2738818347210682240423432净利润增长率-539-33011483634459EPS元股229153176187196PE683989810761728ROE1400935999960912PB096092081073066数据来源wind数据财通证券研究所谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准2公司点评证券研究报告图表目录图12023H1营业总收入同比2374图22023H1归母净利润同比1294图32023H1毛利率为2134图42023H1归母净利润率为894图52023H1签约金额同比1274图62023H1签约面积同比584图72023H1拿地金额签约金额为2995图82023H1拿地均价同比2505图92023H1综合融资成本仅3735谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准3公司点评证券研究报告图12023H1营业总收入同比237图22023H1归母净利润同比129数据来源wind财通证券研究所数据来源wind财通证券研究所图32023H1毛利率为213图42023H1归母净利润率为89数据来源公司公告财通证券研究所数据来源wind财通证券研究所图52023H1签约金额同比127图62023H1签约面积同比58数据来源公司公告财通证券研究所数据来源公司公告财通证券研究所谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准4公司点评证券研究报告图72023H1拿地金额签约金额为299图82023H1拿地均价同比250数据来源公司公告财通证券研究所数据来源公司公告财通证券研究所图92023H1综合融资成本仅373数据来源公司公告财通证券研究所谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准5公司点评证券研究报告公司财务报表及指标预测利润表TableFinchinaDetail百万元2021A2022A2023E2024E2025E财务指标2021A2022A2023E2024E2025E营业收入2849331428101670340343083608587137454454成长性减营业成本2086307621922801269230312822441428960527营业收入增长率172-142116038营业税费15684621312119163364719125512284722营业利润增长率-50-3021236948销售费用7384007529759189269851441041234净利润增长率-54-3301486346管理费用543404474435510515552114580544EBITDA增长率-36-2452448244研发费用143578123848146348180429205999EBIT增长率-54-2602838346财务费用338644368648481203579022594714NOPLAT增长率-77-2382708447资产减值损失9453-115562-80157-3015719869投资资本增长率14598347068加公允价值变动收益24622-14185-5000-5000-5000净资产增长率13664739289投资和汇兑收益621115420101527532523245543090利润率营业利润49670113469323389532341629124364729毛利率268220209218227加营业外净收支3648560737470814986750750营业利润率174123114115117利润总额50034963530060394240442127794415479净利润率13196888889减所得税128454982895195647210210491064982EBITDA营业收入171131134137138净利润27387841834682210678722403922343217EBIT营业收入164123130133134资产负债表百万元2021A2022A2023E2024E2025E运营效率货币资金1713844617653708156426041741452821030812固定资产周转天数1214111111交易性金融资产1233814955107091270913709流动营业资本周转天数319348320329326应收帐款317865404363394521431690434181流动资产周转天数15061632147615271545应收票据15011070128014531461应收帐款周转天数45444预付帐款42685912255637437606142242514232914存货周转天数13381386127113371348存货8096564687789319102377090107221174109718666总资产周转天数16751839166617231750其他流动资产61856206132805676936572925867757581投资资本周转天数764867762757779可供出售金融资产投资回报率持有至到期投资ROE140931009691长期股权投资950893810624964116249641262496413624964ROA2012131313投资性房地产27294663078488348296839017694304166ROIC5437464645固定资产11275211014676107380011226141148482费用率在建工程5710657106587806002661207销售费用率2627272728无形资产4041637097352593280730415管理费用率1917151516其他非流动资产69989119402142024142024142024财务费用率1213141616资产总额139993305147046441167888967177521380186540040三费营业收入5757565959短期债务409356119734169734119734149734偿债能力应付帐款1301270116204736192853761999704520742052资产负债率784781794787780应付票据94698365655855966690366675556负债权益比36223564385737013537其他流动负债36524193658906434838847727935215904流动比率152154147148150长期借款2319036024248246252482462724824629748246速动比率041040035036039其他非流动负债000000000000000利息保障倍数835626480494486负债总额109701859114827290133319125139759808145427971分红指标少数股东权益1073535312592710134718551442319315430473DPS元058045000000000股本11970111197044119704411970441197044分红比率留存收益1471260015761813173234761956386821907085股息收益率3730000000股东权益3029144632219151345698423776157241112069业绩和估值指标2021A2022A2023E2024E2025E现金流量表百万元2021A2022A2023E2024E2025EEPS元229153176187196净利润27387841834682210678722403922343217BVPS元16341640176319502145加折旧和摊销210547229845149847156867153829PEX6899817673资产减值准备58011277449215742157-9869PBX1009080707公允价值变动损失-2462214185500050005000PFCF财务费用5566086284779225469700871030077PS0706050505投资收益-621115-420101-527532-523245-543090EVEBITDA74106888175少数股东损益9801648664288791459513381007280CAGR营运资金的变动-2593532-2175126-2797005-1770155-99353PEG051216经营活动产生现金流量105512274223873236120189653834469ROICWACC投资活动产生现金流量-199865863732-1237431-1246750-1167105REP融资活动产生现金流量3445778-301541-1499580999708948921资料来源wind数据财通证券研究所谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准6公司点评证券研究报告信息披露分析师承诺作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师具备专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响作者也不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿资质声明财通证券股份有限公司具备中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格公司评级以报告发布日后6个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在510之间中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级A股市场代表性指数以沪深300指数为基准香港市场代表性指数以恒生指数为基准美国市场代表性指数以标普500指数为基准行业评级以报告发布日后6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准看好相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平看淡相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数A股市场代表性指数以沪深300指数为基准香港市场代表性指数以恒生指数为基准美国市场代表性指数以标普500指数为基准免责声明本报告仅供财通证券股份有限公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告的信息来源于已公开的资料本公司不保证该等信息的准确性完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的邀请或向他人作出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司通过信息隔离墙对可能存在利益冲突的业务部门或关联机构之间的信息流动进行控制因此客户应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告仅作为客户作出投资决策和公司投资顾问为客户提供投资建议的参考客户应当独立作出投资决策而基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前应咨询所在证券机构投资顾问和服务人员的意见本报告的版权归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准7