报告关键要素:
　　公司2023年以来销售金额维持行业第一，投资聚焦核心城市，逐步实现腾笼换鸟，财务水平保持稳健。公司坚持不动产投资开发高质量发展的同时保持销售规模在行业内的龙头地位，当前行业利好政策持续兑现，行业有望回暖企稳，公司有望进一步巩固龙头地位。
　　事件:8月31日，公司披露了2023年中期报告，公司实现营业总收入1370.27亿元，同比提升23.71%；公司实现归母净利润122.22亿元，同比增长12.65%。
　　点评：
　　竣工交付明显提速，推动结算收入增长，毛利率仍有所下降：（1）收入端受益于竣工增长，公司2023年H1竣工面积为1585.67万方，同比增长22.30%，环比Q1（Q1增速为9.55%）明显提升;新开工面积626.16万方，同比下降44.18%,较Q1下滑幅度明显收窄；（2）受行业下行影响公司毛利率下降，公司2023H1毛利率为21.26%，同比下降4.26pct，较Q1下降0.61pct；（3）持续严控费用率，公司2023H1期间费用率为5.18%，较去年同期下降0.99pct；（4）公司上半年由于罚款及违约金收入增加带来约5亿元营业外收入，同比增长230.7%；（5）少数股东损益占比下降带动归母净利润增长，2023H1少数股东损益占净利润的比重为18.9%，同比下降8.6pct，较Q1下降13.2pct。
　　今年以来公司销售金额稳居行业第一：根据中指百强排行榜，2023年1-8月公司实现销售金额2990亿元（同比+6.1%），居行业首位，销售面积1683万平方米，同比-0.6%。公司2023年1-7月拿地总价824.2亿元，拿地强度30.8%，权益占比82.6%。2023H1公司持续发挥城市深耕优势，公司重点布局的38个核心城市的销售金额占比87%，同比提升8个百分点；截至中期末，公司共有在建拟建项目690个，可售容积率面积1.8亿平，待开发面积5917.8万平方米。
　　行业销售弱复苏，公司回款表现较好，财务维持稳健：2023年H1公司实现销售回笼2273亿元，回笼率为96%。截至23H1末，公司资产负债率76.99%，较年初下降1.12个百分点；扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%，分别下降3.17和0.50个百分点，现金短债比为1.38，“三道红线”持续保持绿档水平。同时综合融资成本持续下降，公司银行贷款与直接融资比重为86%，综合融资成本约3.73%，较年初下降19个基点。
　　盈利预测与投资建议：我们预计公司23/24/25年营业收入分别为3119/3334/3704亿元，归母净利润分别为208/234/252亿元，公司销售规模增长与业绩增长均保持稳健，行业龙头地位稳固，维持“买入”评级。
　　风险因素：房地产行业政策放松力度不及预期、销售修复不及预期、政策效果传导不及预期、项目结算不及预期等。

研究报告全文：TableRightTitle证券研究报告房地产公TableTitleTableStockRank司维持研规模保持稳固业绩稳步增长买入究TableStockNameTableReportDate保利发展600048点评报告2023年09月04日报告关键要素TableSummary基础数据TableBaseData公司2023年以来销售金额维持行业第一投资聚焦核心城市逐步实现总股本百万股11970443579腾笼换鸟财务水平保持稳健公司坚持不动产投资开发高质量发展的同流通A股百万股1197044时保持销售规模在行业内的龙头地位当前行业利好政策持续兑现行业收盘价元1398公有望回暖企稳公司有望进一步巩固龙头地位总市值亿元167347流通A股市值亿元167347司点事件8月31日公司披露了2023年中期报告公司实现营业总收入个股相对沪深TableChart300指数表现评137027亿元同比提升2371公司实现归母净利润12222亿元同比增长1265保利发展沪深300报15点评10告5竣工交付明显提速推动结算收入增长毛利率仍有所下降1收入端0受益于竣工增长公司2023年H1竣工面积为158567万方同比增长-5-102230环比Q1Q1增速为955明显提升新开工面积62616万方-15-20同比下降4418较Q1下滑幅度明显收窄2受行业下行影响公司毛-25-30利率下降公司2023H1毛利率为2126同比下降426pct较Q1下降061pct3持续严控费用率公司2023H1期间费用率为518较数据来源聚源万联证券研究所去年同期下降099pct4公司上半年由于罚款及违约金收入增加带来约5亿元营业外收入同比增长23075少数股东损益占比下降带相关研究TableReportList证动归母净利润增长2023H1少数股东损益占净利润的比重为189同顺势而为长期向好券比下降86pct较Q1下降132pct央企龙头优势凸显业绩保持稳健正增研业绩稳健投资积极今年以来公司销售金额稳居行业第一根据中指百强排行榜2023年1-究8月公司实现销售金额2990亿元同比61居行业首位销售面积报1683万平方米同比-06公司2023年1-7月拿地总价8242亿元告拿地强度308权益占比8262023H1公司持续发挥城市深耕优势公司重点布局的38个核心城市的销售金额占比87同比提升8个百分点截至中期末公司共有在建拟建项目690个可售容积率面积18亿平待开发面积59178万平方米行业销售弱复苏公司回款表现较好财务维持稳健2023年H1公司实现销售回笼2273亿元回笼率为96截至23H1末公司资产负债率7699较年初下降112个百分点扣除预收款的资产负债率为6531分析师TableAuthors潘云娇净负债率为6306分别下降317和050个百分点现金短债比为执业证书编号S0270522020001TableForecastSample2022A2023E2024E2025E电话02032255210营业收入百万元28110824311878673334218337043166邮箱panyjwlzqcomcn增长比率-13710956911110净利润百万元1834682207808323443852517518增长比率-330113271281739每股收益元153174196210市盈率倍930821728678市净率倍087081075070数据来源携宁科技云估值万联证券研究所TablePagehead2证券研究报告138三道红线持续保持绿档水平同时综合融资成本持续下降公司银行贷款与直接融资比重为86综合融资成本约373较年初下降19个基点盈利预测与投资建议我们预计公司232425年营业收入分别为311933343704亿元归母净利润分别为208234252亿元公司销售规模增长与业绩增长均保持稳健行业龙头地位稳固维持买入评级风险因素房地产行业政策放松力度不及预期销售修复不及预期政策效果传导不及预期项目结算不及预期等第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn24TablePagehead证券研究报告startend利润表TableForecastDetail百万元资产负债表百万元2022A2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025E营业收入281108311879333422370432货币资金1765374673725265876923同比增速-13710956911110交易性金融资产150450350550营业成本219228243460256931285398应收票据及应收账款4054219745103330毛利61789684187649085034存货87789311779939919491418374营业收入2199219422942296预付款项22556633006680274203税金及附加13121158651696118328合同资产273218323342593营业收入467509509495其他流动资产218937267188277899320674销售费用7530842088599923流动资产合计1300401156004915965021896648营业收入268270266268长期股权投资106250106250106250106250管理费用4744577056686668固定资产10147108881182312009营业收入169185170180在建工程571551541531研发费用1238187116672408无形资产371346321296营业收入044060050065商誉67676767财务费用3686570489046005递延所得税资产12976129761297612976营业收入131183267162其他非流动资产39683396833968339683资产减值损失-115603000资产总计1470464173080817681622068459信用减值损失-122-35000短期借款1197119711971197其他收益239312667185应付票据及应付账款162704270114186653320721投资收益4201644463792436预收账款894109211671297净敞口套期收益0000合同负债412019535613565249627875公允价值变动收益-142000应付职工薪酬702609642713资产处置收益113000应交税费12992143461533717040营业利润34693371954177844324其他流动负债252969287646301862326095营业收入1235119312531197流动负债合计842280110942010709111293740营业外收支607415462495长期借款242482222482262482302482利润总额35301376104224044819应付债券57716489705997070970营业收入1256120612671210递延所得税负债631631631631所得税费用829091431034410798其他非流动负债5163488148814881净利润27011284673189634021负债合计1148273138638413988751672704营业收入961913957918归属于母公司的所有者权益196264210811227222244844归属于母公司的净利润18347207812344425175少数股东权益125927133613142066150911同比增速-330113271281739股东权益322192344424369287395755少数股东损益8664768684538845负债及股东权益1470464173080817681622068459EPS元股153174196210现金流量表百万元2022A2023E2024E2025E经营活动现金流净额7422-90650166383-210020投资-4475-160-100-100基本指标资本性支出-106-584-777652022A2023E2024E2025E其他5218644463792436EPS153174196210投资活动现金流净额637570055022401BVPS1640176118982045债权融资-130946-90281100011000PE930821728678股权融资2674000PEG-028062057092银行贷款增加减少168142-200004000040000PB087081075070筹资成本-31216-15822-16965-19116EVEBITDA106312857361148其他-11669000ROE93598610321028筹资活动现金流净额-3015-448503403531884ROIC372401427425现金净流量5182-129800205921-175735数据来源携宁科技云估值万联证券研究所第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn34TablePagehead证券研究报告行业投资评级TableInudstryRankInfo强于大市未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10以上同步大市未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10至-10之间弱于大市未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10以上公司投资评级TableStockRankInfo买入未来6个月内公司相对大盘涨幅15以上增持未来6个月内公司相对大盘涨幅5至15观望未来6个月内公司相对大盘涨幅-5至5卖出未来6个月内公司相对大盘跌幅5以上基准指数沪深300指数风险提示TableRiskInfo我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论证券分析师承诺TablePromiseInfo本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的执业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿免责条款TaleReliefInfo万联证券股份有限公司以下简称本公司是一家覆盖证券经纪投资银行投资管理和证券咨询等多项业务的全国性综合类证券公司本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司不对任何人因使用本报告中的内容所导致的损失负任何责任在法律许可情况下本公司或其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行财务顾问或类似的金融服务市场有风险投资需谨慎本报告是基于本公司认为可靠且已公开的信息撰写本公司力求但不保证这些信息的准确性及完整性也不保证文中的观点或陈述不会发生任何变更在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告分析师任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告的版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制刊登发表和引用未经我方许可而引用刊发或转载的引起法律后果和造成我公司经济损失的概由对方承担我公司保留追究的权利万联证券股份有限公司TableAdressInfo研究所上海浦东新区世纪大道1528号陆家嘴基金大厦北京西城区平安里西大街28号中海国际中心深圳福田区深南大道2007号金地中心广州天河区珠江东路11号高德置地广场第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn44