结转规模和结算权益比提升，带动业绩稳步增长。2023年上半年公司实现营业收入1369.78亿元，同比增长23.71%；实现归母净利润122.22亿元，同比增长12.65%。受市场下行影响，公司毛利率同比下降4.3个百分点至21.3%。公司上半年集采使用率提高4个百分点，助力降本增效。归母净利润双位数增长主要拉动原因为：1）结转规模提升带来营收提升：2023年上半年公司项目结转规模1172.9万平方米，同比增长15.9%。营业收入1369.78亿元，同比增长23.71%；2）结算权益比例提升：2023年上半年公司少数股东损益占比18.9%，同比下降8.6个百分点。
　　保持行业龙头地位，城市深耕效果显著。2023年上半年公司实现签约金额2368.21亿元，同比增长12.7%；实现签约面积1383.09万平方米，同比增长5.8%。根据克而瑞数据统计，上半年公司销售金额市场排名位居行业第一，市场占有率为3.8%，较去年提升0.4个百分点。2022年以来新拓展项目的平均首开时长为5.7个月，首开效率提高3.2个月。城市深耕效果显著，核心城市贡献增长。上半年公司持续发挥城市深耕优势，公司重点布局的38个核心城市的销售金额占比87%，同比提升8个百分点。
　　加大拓展力度，做优增量投资，土储充足。2023年上半年公司拓展项目41个，拿地总金额709亿元，同比增长17%；拿地力度29.9%，同比增加1个百分点，权益比例79.5%，同比增长14.6个百分点。城市结构上主要以长三角及大湾区的一二线城市为主，一二线合计拿地金额占比82.6%，其中拿地金额前五的城市分别为广州（15.53%）、北京（13.18%）、南京（11.32%）、苏州（9.64%）、上海（8.74%）。新增项目税前成本利润率平均超过15%，收益率良好。整体土储充足，上半年公司在建面积1.11亿方、待开发面积5918万方，土储充足。
　　三道红线稳居绿档，定增助力公司拓展。2023年上半年，公司有息负债规模3564亿元，较期初减少250亿元。公司一年内到期的债务占有息负债比重为18.6%，较年初下降2.7个百分点；银行贷款与直接融资比重为86%，综合融资成本约3.73%，较年初下降19个基点。“三道红线”持续保持绿档水平。公司向特定对象发行股票申请于6月底获得证监会同意注册批复。
　　投资建议：保利发展销售表现较好，排名保持行业第一；拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。定增注册获证监会同意，为公司发展蓄力。我们维持公司2023-2024年EPS为1.66元、1.71元，以2023年8月30日收盘价计算，对应的PE为8.9倍和8.6倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：需求端政策力度、销售改善不及预期，定增落地不确定性。