经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级
　　保利发展发布2023年9月销售简报。公司累计销售同比增长，行业龙头地位稳固，投资拿地积极，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化，看好公司未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为237.4、284.2、325.3亿元，EPS分别为1.98、2.37、2.72元，当前股价对应PE估值分别为6.3、5.3、4.6倍，维持“买入”评级。
　　销售单月环比增长，销售龙头地位稳固
　　2023年9月，公司实现签约面积196.39万平方米，同比下降13.5%；实现签约金额360.22亿元，同比下降6.2%（8月同比下降18.6%），环比增长15.1%。2023年1-9月，公司实现签约面积1918.59万平方米，同比下降0.1%；实现签约金额3351.53亿元，同比增长4.7%，持续保持克而瑞销售榜首位置，行业龙头地位稳固；实现销售均价17469元/平米，同比增长4.8%。
　　单月新增拿地6宗，拿地价格保持高位
　　公司9月在广州、宁波、佛山等一二线城市拿地6宗，总建面59.4万方，对应土地款89.5亿元，拿地权益比94.0%。公司1-9月拿地总建面653.6万方，对应总土地款1082.1亿元，分别同比下降14.4%和12.3%，拿地金额权益比81.9%，拿地强度32.3%，其中在一线、二线和三线城市拿地金额占比分别为32%、61%、6%，拿地价格/销售价格达0.95，土储结构持续优化。
　　负债结构优化，融资成本持续压降
　　截至2023年6月末，公司有息负债规模达3564亿元，较年初减少250亿元；资产负债率76.99%，扣预资产负债率65.31%，净负债率为63.06%，现金短债比为1.38，“三道红线”保持绿档水平；综合融资成本约3.73%，较年初下降19个基点。
　　风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期

研究报告全文：房地产房地产开发公司研保利发展600048SH销售数据环比改善拿地价格维持高位究2023年10月09日公司信息更新报告投资评级买入维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002日期2023109当前股价元1257经营管理能力优秀的龙头央企维持买入评级公一年最高最低元19001229保利发展发布2023年9月销售简报公司累计销售同比增长行业龙头地位稳司固投资拿地积极土储结构持续优化融资渠道畅通资金优势明显将持续信总市值亿元150468息流通市值亿元150468受益于宽松地产政策及行业格局优化看好公司未来市占率持续提升我们维持更总股本亿股盈利预测预计2023-2025年公司归母净利润分别为237428423253亿元新11970报流通股本亿股11970EPS分别为198237272元当前股价对应PE估值分别为635346倍告维持买入评级近3个月换手率3629销售单月环比增长销售龙头地位稳固股价走势图2023年9月公司实现签约面积19639万平方米同比下降135实现签约金额36022亿元同比下降628月同比下降186环比增长1512023保利发展沪深300年1-9月公司实现签约面积191859万平方米同比下降01实现签约金额2010335153亿元同比增长47持续保持克而瑞销售榜首位置行业龙头地位稳0固实现销售均价17469元平米同比增长48-102022-102023-022023-06-20单月新增拿地6宗拿地价格保持高位-30公司9月在广州宁波佛山等一二线城市拿地6宗总建面594万方对应开-40土地款895亿元拿地权益比940公司1-9月拿地总建面6536万方对应源证数据来源聚源总土地款10821亿元分别同比下降144和123拿地金额权益比819券拿地强度323其中在一线二线和三线城市拿地金额占比分别为3261证6拿地价格销售价格达095土储结构持续优化券相关研究报告研负债结构优化融资成本持续压降究单月新增土地13宗拿地权益比保截至2023年6月末公司有息负债规模达3564亿元较年初减少250亿元资报持高位公司信息更新报告告产负债率7699扣预资产负债率6531净负债率为6306现金短债比为-202397138三道红线保持绿档水平综合融资成本约373较年初下降19个基营收利润同比双增新增项目投资点确定性强公司信息更新报告-2023831风险提示行业恢复不及预期政策放松不及预期公司销售恢复不及预期销售单月下降累计增长土储结构财务摘要和估值指标持续优化公司信息更新报告指标2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元-202389285024281108323181362705398924YOY172-14150122100归母净利润百万元2738818347237362841632529YOY-54-330294197145毛利率268220228237245净利率9665737882ROE1238494103107EPS摊薄元229153198237272PE倍5582635346PB倍0908070606数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明14公司信息更新报告附财务预测摘要资产负债表百万元2021A2022A2023E2024E2025E利润表百万元2021A2022A2023E2024E2025E流动资产12473421300401138642416124101671487营业收入285024281108323181362705398924现金171384176537263139329829241717营业成本208631219228249618276653301320应收票据及应收账款31944054240948453134营业税金及附加1568513121150851693018620其他应收款157849157426161590201503249327营业费用738475308887997411170预付账款4268622556480925397459364管理费用54344744549458036383存货8096568778938461639539761046249研发费用14361238142415961755其他流动资产6257361934650316828271697财务费用33863686378141154799非流动资产152591170064188596207715226827资产减值损失95115671811481075长期投资95089106250115075124092133309其他收益186239250261274固定资产1127510147113491343716052公允价值变动收益246-14221894104无形资产404371387394357投资净收益62114201440446544825其他非流动资产4582253296617846979277109资产处置收益16113648977资产总计13999331470464157502018201251898314营业利润4967034693431095158259081流动负债81881784228087707810599321095972营业外收入5127818599451040短期借款40941197131714491594营业外支出147174191210231应付票据及应付账款139597162704149319251628211941利润总额5003535301437785231759890其他流动负债675127678379726442806855882438所得税128458290105071229514074非流动负债278201305992342480371082372929净利润3718927011332714002345815长期借款273523300199336397364694366222少数股东损益9802866495351160713286其他非流动负债46785794608363886707归属母公司净利润2738818347237362841632529负债合计10970191148273121955814310141468902EBITDA6030746744473605515063886少数股东权益107354125927135462147068160355EPS元229153198237272股本1197011970119701197011970资本公积1781717626176261762617626主要财务比率2021A2022A2023E2024E2025E留存收益147126157618190889230912276727成长能力归属母公司股东权益195561196264220001242042269058营业收入172-14150122100负债和股东权益13999331470464157502018201251898314营业利润-50-302243197145归属于母公司净利润-54-330294197145获利能力毛利率268220228237245净利率9665737882现金流量表百万元2021A2022A2023E2024E2025EROE1238494103107经营活动现金流1055174226439935933-92309ROIC8159545660净利润3718927011332714002345815偿债能力折旧摊销15091691153919422481资产负债率784781774786774财务费用33863686378141154799净负债比率564652462396635投资损失-6211-4201-4404-4654-4825流动比率1515161515营运资金变动-25935-2175131111-4663-139718速动比率0404050505其他经营现金流613986-899-831-861营运能力投资活动现金流-19987637-14744-15552-15880总资产周转率0202020202资本支出272186706173246977应收账款周转率1010776100010001000长期投资-17997-4363-88250-9218应付账款周转率1415161413其他投资现金流-37712-3539-16509-8228-18121每股指标元筹资活动现金流34458-3015369474631020076每股收益最新摊薄229153198237272短期借款-683-2896120132145每股经营现金流最新摊薄088062538300-771长期借款412962667636198282981528每股净资产最新摊薄14781564176319472172普通股增加20000估值比率资本公积增加-496-191000PE5582635346其他筹资现金流-5662-266046291788118403PB0908070606现金净增加额2497051828660266691-88113EVEBITDA71104958291数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明24公司信息更新报告特别声明证券期货投资者适当性管理办法证券经营机构投资者适当性管理实施指引试行已于2017年7月1日起正式实施根据上述规定开源证券评定此研报的风险等级为R3中风险因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者若您并非专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者请取消阅读请勿收藏接收或使用本研报中的任何信息因此受限于访问权限的设置若给您造成不便烦请见谅感谢您给予的理解与配合分析师承诺负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户的反馈竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系股票投资评级说明评级说明买入Buy预计相对强于市场表现20以上增持预计相对强于市场表现证券评级outperform520中性Neutral预计相对市场表现在55之间波动减持underperform预计相对弱于市场表现5以下看好overweight预计行业超越整体市场表现行业评级中性Neutral预计行业与整体市场表现基本持平看淡underperform预计行业弱于整体市场表现备注评级标准为以报告日后的612个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现其中A股基准指数为沪深300指数港股基准指数为恒生指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明34公司信息更新报告法律声明开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供开源证券股份有限公司以下简称本公司的机构或个人客户以下简称客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告是发送给开源证券客户的属于商业秘密材料只有开源证券客户才能参考或使用如接收人并非开源证券客户请及时退回并删除本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为做出投资决策的唯一因素本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告可能附带其它网站的地址或超级链接对于可能涉及的开源证券网站以外的地址或超级链接开源证券不对其内容负责本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便链接网站的内容不构成本报告的任何部分客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险开源证券在法律允许的情况下可参与投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持开源证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系并无需事先或在获得业务关系后通知客户本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记开源证券研究所上海深圳地址上海市浦东新区世纪大道1788号陆家嘴金控广场1号地址深圳市福田区金田路2030号卓越世纪中心1号楼10层楼45层邮编200120邮编518000邮箱researchkyseccn邮箱researchkyseccn北京西安地址北京市西城区西直门外大街18号金贸大厦C2座9层地址西安市高新区锦业路1号都市之门B座5层邮编100044邮编710065邮箱邮箱researchkyseccnresearchkyseccn请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明44