事件：
　　10月8日，公司发布2023年9月销售数据。2023年9月，公司实现签约面积196.39万平方米，同比-13.49%；实现签约金额360.22亿元，同比-6.18%。1-9月，累计实现签约面积1918.59万平方米，同比-0.10%；实现签约金额3351.53亿元，同比+4.70%。
　　点评：
　　龙头地位稳固，累计销售金额正增长。2023年9月公司签约面积196.39万方，同比-13.49%；签约金额360.22亿元，同比-6.18%。1-9月累计签约面积1918.59万方，累计签约金额3351.53亿元，同比分别-0.10%、+4.70%。根据克而瑞排行榜，公司1-9月累计销售金额位居行业第一。单月销售均价1.83万元/平米，同比+8.4%；累计销售均价1.75万元/平米，同比+4.8%。
　　保持拿地节奏，聚焦高能级城市。9月公司新增6宗住宅地块，拿地总金额89.5亿元，拿地总建面59.4万方，地价权益比例（权益地价款/总地价款）94.0%，本月拿地力度为24.8%，保持拿地节奏。公司1-9月累计拿地金额1082.1亿元，累计拿地建面653.6万方，地价权益比例（权益地价款/总地价款）81.9%，累计拿地力度为32.3%。近12个月拿地情况来看，不同能级城市占比方面，一二线占比为82.3%，三四线占比为17.7%。拿地金额占比较高的城市有：广州（15.0%）、佛山（11.7%）、南京（11.2%）、北京（8.1%）、苏州（6.6%）。
　　央企背景优势明显，融资渠道畅通。2023年上半年，公司实现回笼金额2273亿元，同比提升13.9%，回笼率96%，同比提升1.1个百分点，销售回笼率长期保持行业较高水平。有息负债规模3564亿元，较期初减少250亿元。截至2023年上半年，公司扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%，现金短债比为1.38，“三道红线”持续保持绿档水平。
　　投资建议：保利发展销售表现较好，排名保持行业第一；拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。定增注册获证监会同意，为公司发展蓄力。我们维持公司2023-2024年EPS为1.66元、1.71元的预测，以2023年9月28日收盘价计算，对应的PE为7.7倍和7.5倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。
　　

研究报告全文：证券研究报告industryId房地产investSuggestiondyCompanyinvestSug保利发展600048买入维ges持tionCh000009titleange9月销售数据点评龙头地位稳固累计销售正增长保持拿地节奏createTime12023年10月9日相关报告投资要点summary保利发展8月销售数据点评行业龙头地位巩固拿地力度回升聚焦高能级城市2023-9-7事件10月8日公司发布2023年9月销售数据2023年9月公司实现签约面积保利发展年半年报点2023万平方米同比实现签约金额亿元同比评业绩稳步增长行业龙头地19639-134936022-6181-9位稳固加大拓展力度月累计实现签约面积191859万平方米同比-010实现签约金额3351532023-8-31亿元同比470保利发展2023年一季报点评业绩实现正增长销售规模稳坐第一2023-4-22点评龙头地位稳固累计销售金额正增长2023年9月公司签约面积19639万方分e析ma师ilAuthor同比-1349签约金额36022亿元同比-6181-9月累计签约面积191859靳璐瑜万方累计签约金额335153亿元同比分别-010470根据克而瑞排行榜公司1-9月累计销售金额位居行业第一单月销售均价183万元平米jinluyuxyzqcomcn同比84累计销售均价175万元平米同比48S0190520080003保持拿地节奏聚焦高能级城市9月公司新增6宗住宅地块拿地总金额895洪波亿元拿地总建面594万方地价权益比例权益地价款总地价款940hongboxyzqcomcn本月拿地力度为248保持拿地节奏公司1-9月累计拿地金额10821亿元S0190523040002累计拿地建面6536万方地价权益比例权益地价款总地价款819累计拿地力度为323近12个月拿地情况来看不同能级城市占比方面一二线占比为823三四线占比为177拿地金额占比较高的城市有广州150佛山117南京112北京81苏州66assAuthor央企背景优势明显融资渠道畅通2023年上半年公司实现回笼金额2273亿元同比提升139回笼率96同比提升11个百分点销售回笼率长期保持行业较高水平有息负债规模3564亿元较期初减少250亿元截至2023年上半年公司扣除预收款的资产负债率为6531净负债率为6306现金短债比为138三道红线持续保持绿档水平投资建议保利发展销售表现较好排名保持行业第一拿地聚焦一二线城市未来增长可期定增注册获证监会同意为公司发展蓄力我们维持公司2023-2024年EPS为166元171元的预测以2023年9月28日收盘价计算对应的PE为77倍和75倍维持买入评级风险提示大幅收紧购房杠杆资金调控政策超预期严格信用风险加剧请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明公司点评报告不带市场行情附表资产gsc负w债bb表公司财务报表单位百万元利润表单位百万元会计年度20222023E2024E2025E会计年度20222023E2024E2025E流动资产1300401141349014614521532522营业收入281108314286318614342672货币资金176537212677290806340208营业成本219228245013248376264692交易性金融资产150141144143税金及附加13121146701531516233应收票据及应收账款4054419643674656销售费用7530814282548877预付款项22556516644816847134管理费用4744546255745946存货877893904094894644894644研发费用1238130412821290其他219210240718223324245737财务费用3686587655154817非流动资产170064162331162385160042其他收益239221227225长期股权投资106250102530103770103356投资收益4201504150525196固定资产10147890574885984公允价值变动收益-142246-13在建工程57128614371信用减值损失-122-104-104-100无形资产371291210129资产减值损失-1156-16193219商誉67676767资产处置收益113748782长期待摊费用37029614926营业利润34693389143965846426其他52289499575055950408营业外收入781911867882资产总计1470464157582116238371692564营业外支出174165168167流动负债842280894922905824932132利润总额35301396594035747141短期借款1197216318411948所得税82909603967311338应付票据及应付账款162704177605180596192731净利润27011300573068435803其他678379715154723387737453少数股东损益8664102341024412032非流动负债305992328975341283353394归属母公司净利润18347198232044023771长期借款242482256803268803279803EPS元153166171199其他63510721717248073591负债合计1148273122389712471081285526主要财务比率股本11970119701197011970会计年度20222023E2024E2025E资本公积17626176261762617626成长性未分配利润151544165748181072199516营业收入增长率-141181476少数股东权益125927136161146405158437营业利润增长率-30212219171股东权益合计322192351924376730407037归母净利润增长率-3308031163负债及权益合计1470464157582116238371692564盈利能力毛利率220220220228现金流量表单位百万元归母净利率65636469会计年度20222023E2024E2025EROE93928996归母净利润18347198232044023771偿债能力折旧和摊销1691172717651779资产负债率781777768760资产减值准备11568949370流动比率154158161164资产处置损失-113-74-87-82速动比率050057063068公允价值变动损失142-24-613营运能力财务费用6285587655154817资产周转率196206199207投资损失-4201-5041-5052-5196应收帐款周转率7395725970917237少数股东损益8664102341024412032存货周转率259274274292营运资金的变动-21751-2586035121973每股资料元经营活动产生现金流量742290747678038362每股收益153166171199投资活动产生现金流量637877238045674每股经营现金062076641320融资活动产生现金流量-301518294-24555367每股净资产1640180219242077现金净变动5182361407812949403估值比率倍现金的期初余额170260176537212677290806PE83777564现金的期末余额175442212677290806340208PB08070706数据来源天软兴业证券经济与金融研究院整理-141181476请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-公司点评报告不带市场行情分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除外增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间评级标准为报告发布日后的12个月内中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级公司股价或行业指数相对同期相关减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5证券市场代表性指数的涨跌幅其中无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确沪深两市以沪深300指数为基准北交定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级所市场以北证50指数为基准新三板市推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数场以三板成指为基准香港市场以恒生中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平行业评级指数为基准美国市场以标普500或纳回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数斯达克综合指数为基准信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未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