核心观点：
　　9月，房企境内地产债发行数量和发行规模大幅下降，同比、环比降幅均超过50%，净融资缺口扩大至-182.99亿元。其中，大型央国企发行规模降幅明显，或与银行对大型优质房企信贷支持力度增强有关，而民企发行规模维持低位，政策依赖性仍较为明显。
　　9月，地产债整体利差小幅走扩，民营企业地产债利差延续大幅走扩态势，但上行幅度有所收敛；当月债券交易活跃度下降，债券价格异动频次有明显减少。
　　9月，新增1家境内债展期主体，为深圳益田集团，无新增境内外债券违约主体。
　　9月，房企境外融资规模进一步收缩，净偿还压力持续攀升。当月仅发行2只境外债，合计规模为2.29亿美元（去年同期发行规模为22.08亿美元），到期规模为54.15亿美元（去年同期为47.58亿美元），净融资额为-51.85亿美元（去年同期为-25.50亿美元）。
　　我们认为，“认房不认贷”“调整优化差别化住房信贷政策”“降低存量首套住房贷款利率”等政策相继出台后，一定程度上带动了刚需和改善型住房需求的释放。据中指研究院发布的数据显示，9月TOP100房企销售额同比下降24.1%，但环比出现24.8%的增长，意味着9月市场已出现好转。不过，其对房企信用风险的缓释作用尚需时日，需进一步观察后续政策到位情况及成效。

研究报告全文：9月境内外地产债发行规模双双下降民企地产债利差上行幅度有所收敛2023年9月地产债运行情况报告分析师唐晓琳闫骏核心观点9月房企境内地产债发行数量和发行规模大幅下降同比环比降幅均超过50净融资缺口扩大至-18299亿元其中大型央国企发行规模降幅明显或与银行对大型优质房企信贷支持力度增强有关而民企发行规模维持低位政策依赖性仍较为明显9月地产债整体利差小幅走扩民营企业地产债利差延续大幅走扩态势但上行幅度有所收敛当月债券交易活跃度下降债券价格异动频次有明显减少9月新增1家境内债展期主体为深圳益田集团无新增境内外债券违约主体9月房企境外融资规模进一步收缩净偿还压力持续攀升当月仅发行2只境外债合计规模为229亿美元去年同期发行规模为2208亿美元到期规模为5415亿美元去年同期为4758亿美元净融资额为-5185亿美元去年同期为-2550亿美元我们认为认房不认贷调整优化差别化住房信贷政策降低存量首套住房贷款利率等政策相继出台后一定程度上带动了刚需和改善型住房需求的释放据中指研究院发布的数据显示9月TOP100房企销售额同比下降241但环比出现248的增长意味着9月市场已出现好转不过其对房企信用风险的缓释作用尚需时日需进一步观察后续政策到位情况及成效报告正文一9月地产债发行规模大幅下降净融资缺口显著扩大其中大型央国企发行规模降幅明显或与银行对大型优质房企信贷支持力度增加有关民企发行规模维持低位政策依赖程度仍较为明显9月地产债发行规模同比环比均出现双位数的大幅负增与过去5年同期相比绝对水平存在明显差异9月共计9家房企发行境内地产债16只发行规模为1584亿元同比分别下降571500和541去年同期为21家房企发行地产债32只发行规模为3450亿元环比分别下降591568和571上月为22家房企发行地产债37只发行规模为3692亿元图表1-22018年以来地产债发行规模左图单位亿元2022年-2023年9月地产债发行情况右图单位亿元1数据来源Wind东方金诚整理大型央国企发行规模明显下降民企发行规模未现起色9月共计7家国有企业发行地产债发行规模为1334亿元同比下降520环比下降592其中仅1家中央国有企业绿城集团发行10亿元地产债而8月共计8家中央国有企业发行2045亿元地产债民营房企方面9月仅2家民营房企发行地产债4只其中2只债券由中债增进公司提供全额担保9月地产债发行规模显著下降导致净融资缺口进一步扩大9月境内地产债到期规模为34089亿元但受发行规模下降影响净融资额缺口扩大至-18299亿元具体看国有房企民营房企到期规模分别为1969亿元和14399亿元净融资额分别为-6354亿元和-11899亿元图表32022年-2023年9月地产债净融资额单位亿元数据来源Wind东方金诚整理2地产债加权平均融资利率较上月大幅提升9月地产债主力品种为3年期AAA级地产债共计发行6只加权平均利率为382较上月提高43bp一方面受当月AAA级优质房企的发行数量有所下降影响另一方面与信用债整体发行利率有所提高有关图表42023年9月境内地产债加权平均融资利率1及同比环比数据2023年9月2023年8月2022年9月AAAAAAAAAAAAAAAAAAAAA期限数平均数平均数平均数平均数平均数平均数平均数平均数平均量利率量利率量利率量利率量利率量利率量利率量利率量利率1Y13621320--24412374--1380----2Y2473----34261448--14801450--3Y63822389--113394395332216303--13755Y------2321----5321----数据来源Wind东方金诚整理整体来看我们认为9月地产债发行及净融资规模大幅下降主要有以下几点原因一是信用债发行利率上升9月中票发行利率较上月提升约21bp对地产债整体发行规模形成一定抑制二是银行信贷支持力度加大对央企债券融资的替代效应明显成为拖累9月地产债发行的主因三是房地产市场信心依然脆弱民营房企债券融资能力仍未恢复二9月地产债利差小幅走扩民营企业地产债利差延续大幅走扩态势但上行幅度有所收敛当月债券交易活跃度下降债券价格异动频次有明显减少9月地产债利差整体小幅走扩民营企业利差延续上月大幅走扩态势但上行幅度有所收敛具体看9月地产债整体利差小幅走扩当月信用利差扩大767bp至15790bp其中国有地产债利差和民营地产债利差均与行业整体利差走势趋同但民企利差上行态势更为显著国有地产债月初利差为10296bp月末利差为11152bp月内利差上行约9bp民营地产债月初利差124517bp月末利差140761bp月内利差上行约162bp不过上行幅度较8月有明显缩小图表5-62021年-2023年9月地产债利差变化趋势左图为2021年-2023年9月右图为2023年9月单位bp1平均融资利率采用加权平均法计算权重为发行量计算范围包括超短期融资资券一般短期融资券一般中期票据一般公司债一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在AA级及以上期限为1235年期的债券单位为3数据来源大智慧东方金诚整理9月地产债二级市场交易活跃度较上月有所下降当月地产债成交只数和成交额分别为757只和111545亿元环比分别下降824和2395图表72022年-2023年9月地产债二级市场成交额单位亿元数据来源Wind东方金诚整理9月地产债二级市场价格异动频次有所下降金科地产等7家房企当月价格波动幅度最为显著具体看9月单日价格偏离幅度超10的债券共计45只涉及11家房企值得注意的是9月单日价格宽幅波动的地产债主要集中于金科地产融创阳光城金地龙光等5家民营房企当月单日跌幅超10的频次为52次跌幅超30的频次为29次涉及7家房企分别为金科地产集团融创房地产集团阳光城集团金地集团深圳龙光控股福建星远置业和远洋控股集团单日价格涨幅超过10的频次为64次涨幅超过50的频次为21次涉及5家主体分别为金科地产集团阳光城集团金地集团深圳龙光控股和融创房地产集团其中部分债券价格回升幅度较大4图表82023年1-9月地产债二级市场价格异动情况统计偏离幅度超10跌幅超10跌幅超30涉及涉及涉及涉及涉及涉及月份次次数债券主体次数债券主体债券主体涉及主体明细数数量数量数量数量数量数量1月104411540261013105阳光城碧桂园宝龙实业旭辉佳源创盛2月8530115623102365阳光城碧桂园宝龙实业融创奥园3月121441970331226158阳光城宝龙实业中南建设龙光金科融创融信旭辉4月6127123219101197阳光城龙光碧桂园融创泰禾旭辉中天金融宝龙实业阳光城龙光碧桂园深圳益田佳兆业融创融5月1044419804319221611侨世茂泰禾奥园宝龙实业阳光城深圳益田世茂龙光石家庄泰勒远洋6月92331557281432159佳兆业中天金融碧桂园远洋金地金科阳光城宝龙实业龙光融创旭7月19852121064712373010辉深圳益田8月2276615106551434228金科碧桂园阳光城金地中南建设世茂龙光深圳益田9月116451152311129167金科阳光城金地远洋龙光融创福建星远数据来源iFind东方金诚整理三9月新增1家地产债展期主体为深圳益田集团无新增违约主体9月新增1家地产债展期主体无新增违约主体具体看9月新增违约债券规模为505亿元新增展期规模为892亿元新增1家境内地产债展期主体为深圳益田集团图表9境内地产债2021年至今新增违约及展期情况统计2新增违约新增违约规新增展期新增展期规日期新增违约主体名单新增展期主体名单主体数量模亿元3主体数量模亿元2021年1月------2021年2月--2677---华夏幸福重庆协2021年3月213387--5800信远创实业2021年4月-----20002021年5月--2061--40002021年6月13020002021年7月1四川蓝光116921泛海控股5502021年8月1泛海控股3950---2021年9月--1790--13002021年10月--40001新力地产10422021年11月--14552阳光城集团花样年集团29102021年12月--8001北京鸿坤伟业19932022年1月--4001恒大地产59002本报告对同一母公司的违约展期主体进行了合并统计例如2022年2月福建阳光和阳光城集团相继违约计为1家新增违约主体3新增违约规模和新增展期规模为违约日债券余额5福建阳光广西万2022年2月27775--580通2022年3月--19602深圳龙光正荣地产38302022年4月--26802融创集团富力地产156502022年5月--21002世茂股份金科地产273512022年6月1北京鸿坤伟业41591融侨集团8153奥园集团融信集团冠城大通佳源创盛2022年7月--731622478宝龙实业厦门禹州中天金融石家庄泰勒佳兆业当代节能2022年8月---416774置业2022年9月--5821广州时代控股175902022年10月1金科地产19201俊发51692022年11月---1鑫苑置业53162022年12月---1荣盛82182023年1月1荣盛2526--62002023年2月--900--52023年3月1恒大7150--315132023年4月--9--146172023年5月1世茂股份3885--306582023年6月--1746--57842023年7月1佳源创盛347--334862023年8月--20452景瑞地产远洋控股332023年9月--5251深圳益田集团892合计12-9212130-295582数据来源Wind东方金诚整理四房企境外融资规模进一步收缩当月仅发行2只境外地产债净偿还压力持续攀升9月房企共计发行2只境外债合计规模达229亿美元4去年同期发行8只境外债合计规模为2208亿美元到期规模为5415亿美元去年同期为4758亿美元净融资额为-5185亿美元去年同期为-2550亿美元整体来看受发行规模持续下降影响9月境外债净偿还压力有所上升图表102021年-2023年9月境外地产债净融资额单位亿美元4本报告对境外债的统计均以发行或到期当月平均汇率为基础计算汇率数据来源为中国外汇交易中心网站6数据来源Wind东方金诚整理信用风险方面9月无新增境外债违约房企图表11境外地产债2021年至今新增违约及展期情况统计新增境外债违新增境外债展日期名单名单约主体数量期主体数量2021年2月1华夏幸福--2021年5月1泛海控股--2021年8月1阳光100中国--2021年10月4中国地产当代置业花样年集团新力控股集团1港龙地产2021年12月2福建阳光中国恒大景程--2022年1月4蓝光发展中国奥园大发地产禹洲集团--2022年2月2国瑞健康祥生控股--2022年3月2景瑞控股正荣地产1银城国际2022年4月1鸿坤伟业--2022年5月2融创佳源国际1绿地控股2022年6月4大唐集团控股中梁控股领地控股鑫苑置业--2022年7月5融信中国俊发地产三盛控股世茂集团宝龙地产2汇景控股富力地产2022年8月3弘阳集团天誉置业上坤地产--2022年9月--2合景泰富朗诗绿色管理2022年10月1旭辉集团--2022年11月3海伦堡中南建设绿地控股--2022年12月2德信中国金科地产--2023年1月1汇景控股--2023年3月1时代中国控股--2023年5月1合景泰富--2023年6月1建业地产--2023年7月----2023年8月1远洋控股--72023年9月----合计43-7-数据来源Wind彭博公开资料东方金诚整理我们认为继认房不认贷调整优化差别化住房信贷政策降低存量首套住房贷款利率等政策相继出台后一定程度上带动了刚需和改善型住房需求的释放但对房企融资端的正向传导尚需一段时日据中指研究院发布的数据显示9月TOP100房企销售额同比下降241但环比出现248的增长表明政策出台后对9月房地产市场起到一定提振作用不过从地产债9月信用利差走扩表现来看需求端改善幅度有限导致其对房企的信用风险缓释作用极为有限当前市场信心依然较为脆弱后续需进一步观察政策到位情况以及政策对提振房地产市场稳定房企信用风险的实际成效权利及免责声明本研究报告及相关的信用分析数据模型软件研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有东方金诚保留一切与此相关的权利任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改复制逆向工程销售分发储存引用或以任何方式传播未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告东方金诚对本研究报告的未授权使用超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任本研究报告中引用的标明出处的公开资料其合法性真实性准确性完整性均由资料提供方或及发布方负责东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查但不应视为东方金诚对其合法性真实性准确性及完整性提供了任何形式的保证本研究报告的结论是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断遵循了客观公正的原则未受第三方组织或个人的干预和影响东方金诚可能不时补充修订或更新有关信息也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者8