拨云见日终有时
　　为了厘清本轮市场周期的演变规律，我们梳理研究了过去七年间北京办公楼市场超过8,400条租约――即市场供需双方在数万计次博弈后，所落地的八千余条实际成交――希望能够以此为鉴，把脉未来的方向。
　　当前的北京办公楼市场正面临着前所未有的挑战，市场中的各方参与者都能感同身受。自2019年起，北京市场进入下行周期，此后租金连续下降了近五年，当前甲级租金已回落至2011年同期水平，即312元/平方米/月（净有效口径）；步入2023年上半年，与市场年初期望相悖，企业办公租赁需求急剧收缩，平均单季度净吸纳量跌至3.4万平方米，达到历史最低水平区间。北京市场面临着预期震荡和不确定性，混杂的信号也容易引发不同推测和误读。
　　越在这样的时刻，读懂迷雾中隐藏的真实信号就显得越发重要。为了厘清本轮市场周期的演变规律，我们梳理研究了过去七年间北京办公楼市场超过8,400条租约――即市场供需双方在数万计次博弈后，所落地的八千余条实际成交――希望能够以此为鉴，把脉未来的方向。本报告将通过最真切的数据，探索当前租赁环境的根本逻辑，为接下来的发展趋势提供高屋建瓴的方向指引。
　　

研究报告全文：joneslanglasallecomcn研究部202310年月2023流动中的新均衡北京办公楼市场白皮书前言1995自年成立北京办公室以来仲量联行深耕北京办公楼市场30已近年我们见证了北京从只有几栋甲级楼宇几十万平方136米的体量大踏步地成长为现如今栋楼一千余万平方米的成熟市场稳居中国大陆办公楼市场租金水平之首并孕育出了跻身全球租金排行前三的子市场2023迈入年北京市场表现仍未达到各方的预期传统的市场刺激手段尚未有效激发需求活力我们认为行业当下的困境更2008多来源于北京办公楼市场发展阶段的变化在经历了年和2018年两轮大供应周期后北京市场已走完初步发展阶段和快速增长阶段开始步入成熟市场阶段在这个关键的时间节点上市场面临的挑战与此前已经截然不同在快速增长周期中形成的资产策略和管理方案已经不能有效解决市场中的新问题基于简单供需逻辑的传统研究方法也难以为市场提供明确的指引因此我们将观察视角由中观市场下沉到微观主体希望通过研究市场中每一单租赁交易的达成即每一个真实的市场均衡点展现市场参与者的博弈情景我们相信这一个个均衡点汇聚在一起能够描绘出市场情绪的本来面貌并为市场打开全新的思路照亮前方米阳华北区研究部负责人仲量联行22023流动中的新均衡北京办公楼市场白皮书目录014拨云见日终有时16金融和科技行业是北京办公楼市场的两大支柱220197市场以年为分水岭此后租金连续下行38甲级与非甲级楼宇价差收缩420179各行业租金承付力全线退潮至年水位线以下0210业主的需求指南11企业是如何流动的112全市需求流动全景图213海纳百川高留存率及高虹吸力314溯流追源外迁型子市场415往来不息两组强关联区域17搬迁顺差指数117全市搬迁顺差结构总览218从面积和数量的双重维度分析319过去三年搬迁顺差趋势变迁20不同面积段的需求侧写120不同面积段的成交均价近年呈葫芦型收口趋势222各面积段行业分布相对一致无显著区别322大面积租户尚未获得突破性价格优势0325企业的搬迁公式26搬续决策的成本公式29企业选择的历史参照129续租涨价和新租降价带来的价差交替出现230外资企业搬续决策受价格影响较低331不同规模的企业在疫情前后的谈判优势变化432高品质办公楼客户留存能力更强533价格并非触发搬迁的唯一因素634不同子市场在疫情前后的价差变化0436守得云开见月明38未来市场何去何从32023流动中的新均衡北京办公楼市场白皮书1拨云见日终有时为了厘清本轮市场周期的演变规律我们梳理研究了过去七年间北8400京办公楼市场超过条租约即市场供需双方在数万计次博弈后所落地的八千余条实际成交希望能够以此为鉴把脉未来的方向42023流动中的新均衡北京办公楼市场白皮书当前的北京办公楼市场正面临着前所未有的挑战市场越在这样的时刻读懂迷雾中隐藏的真实信号就显得越2019中的各方参与者都能感同身受自年起北京市场进发重要为了厘清本轮市场周期的演变规律我们梳理研8400入下行周期此后租金连续下降了近五年当前甲级租金究了过去七年间北京办公楼市场超过条租约2011312已回落至年同期水平即元平方米月净有效即市场供需双方在数万计次博弈后所落地的八千余条2023口径步入年上半年与市场年初期望相悖企业办实际成交希望能够以此为鉴把脉未来的方向本报34公租赁需求急剧收缩平均单季度净吸纳量跌至万平告将通过最真切的数据探索当前租赁环境的根本逻辑方米达到历史最低水平区间北京市场面临着预期震荡为接下来的发展趋势提供高屋建瓴的方向指引和不确定性混杂的信号也容易引发不同推测和误读北京甲级办公楼市场历年平均单季度历史最高租金2018净吸纳量及租金走势图390年第三季度元当前市场租金2023312年第三季度元历史最高净吸纳量2010年342万平方米季度2023当前净吸纳量年前三季度34万平方米季度200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023YTD净吸纳量平方米净有效租金元平方米月注租金为净有效租金口径含税不含物业费计免租期为仲量联行季度更新的甲级办公楼市场数据数据来源仲量联行研究部全篇报告所使用的市场租赁成交数据画像2017-202384007200年条个成交数据跨越周期全市场成交记录租赁企业主体19002271317万平方米平方米元平方米月所涉租赁面积平均成交面积平均成交租金52023流动中的新均衡北京办公楼市场白皮书223物流运输教育4其他北京办公楼市场零售贸易7226租赁成交行业分布4上述八千余条租约共包含个企业能源主体主要涉及十个重点行业从过去七531年的成交数据来看来自科技互联网金房地产科技互联网融专业服务三个行业的企业租赁成交686占全市场的持续构成驱动北京办制造业7公楼租赁活动的主要力量此外生命科生命科学学制造及房地产行业构成第二梯队成2011交数量加总可达到近的占比专业服务26注2017按成交2023数量计算通过对数据进行整体性分析我们得出年至上半年金融数据来源仲量联行研究部以下四个基础结论1金融和科技行业是北京办公楼市场的两大支柱扫描二维码查看动态变化图表北京办公楼市场年度租赁活动价值排名以各行业历年年度办公楼租赁总成本为指标单位元822098980科技互联网695123977金融382121499专业服务225075376建筑房地产207587792生命科学203863956制造业197716644能源80833841零售贸易56070070其他32096141教育20172018201920202021202220232023注此图表为动态展示当前图表中的数据截至年上半年数据来源仲量联行研究部62023流动中的新均衡北京办公楼市场白皮书通过展示各行业在北京办公楼市场中的办公楼租赁的租赁市场经济价值最大的行业虽然科技互联网行经济价值的排名和数值变化我们能够直观感受到金业平均租金不高但在这两个时间段扩张或搬迁整合融科技互联网专业服务业的支柱作用这三大所带来的租赁面积规模巨大成为市场中极具活力的行业单年所产生的租赁费用即可超过其他所有行业需求来源之和在此之上金融与科技互联网更处于断崖式领从办公楼项目租赁招商的角度出发无论市场中哪些先地位行业发展前景看好或热度提升科技和金融始终应当2017-20182020-2021科技互联网行业在年及年两个时是绝大部分业主的关注重点间段超过金融行业成为北京总租赁成本最高带来22019市场以年为分水岭此后租金连续下行2019年是北京办公楼市场发展的一个分水岭在此之京市场由业主方市场转为租户方市场企业租户的议2018前北京租赁需求活跃全市租金持续爬升在年价能力持续提升下旬达到顶峰就大面积租赁需求的活跃度而言北京办公楼市场的201920182021自年开始市场步入下行通道此后租金连续下平均单宗成交面积分别在年和年达到高位522降近年降幅达到长期以来低供应低空置的北然而所处市场环境和原因截然不同历年平均单笔租赁成交面积及平均租金趋势600045040050003643503543314000324311300305月284250平方米3000面积平方米200租金元200015010001002017201820192020202120221H23平均单笔成交面积平均成交租金注租金为净租金口径含税不含物业费不计免租期为历年实际租赁成交的平均租金该租金覆盖了甲级及非甲级办公楼因此与仲量联行季度更新的甲级办公楼市场租金数据有差异数据来源仲量联行研究部72023流动中的新均衡北京办公楼市场白皮书3甲级与非甲级楼宇价差收缩450北京甲级与非甲级办公楼市场历年平均成交租金400月350平方米租金元300注租金为净租金口径含税不含物业费不计免租期图中所示分别为甲级和非甲级250办公楼历年实际租赁成交的平均租金因此与仲量联行季度更新的甲级办公楼市场租金数据有差异数据来源仲量联行研究部2002017201820192020202120221H23北京甲级与非甲级办公楼市场历年单笔租赁成交面积对比5000疫情前非甲级成交面积均值3790平方米4000疫情前甲级3000成交面积均值面积平方米1795平方米200010002017201820192020202120221H23甲级平均单笔成交面积非甲级平均单笔成交面积数据来源仲量联行研究部对比甲级和非甲级市场成交租金可见本轮下行周期近几年甲级和非甲级物业租金差距收窄非甲级项目75中甲级市场租金降幅更大达到元平方米月而非面对的市场需求弱化趋势更为严峻平均成交面积大502023甲级租金降幅为元平方米月甲级项目对市场变幅下跌空置率持续走高年上半年甲级平均成23化做出反应调整的灵敏度更高因此持续下调租金以交面积与疫情前相比降低了而非甲级平均成交45保障优质的租户结构和稳健的入驻水平对非甲级项面积则下降了目带来了激烈竞争和挤压82023流动中的新均衡北京办公楼市场白皮书42017各行业租金承付力全线退潮至年水位线以下分行业看历年租赁成交租金均值202320192017年上半年年年150200250300350400450500租金元平方米月注租金为净租金口径含税不含物业费不计免租期图中所示分别为甲级和非甲级办公楼历年实际租赁成交的平均租金因此与仲量联行季度更新的甲级办公楼市场租金数据有差异数据来源仲量联行研究部2023截至年上半年北京所有行业的成交租金均落至除了金融行业以外大部分行业疫情前成交单价集中305-395211-316七年来最低水位区间没有个别行业能在本轮周期中在元平方米月区间当前集中在元脱颖而出支撑租金表现平方米月其中教育行业的成交租金跨度最大其次是能源行业物流及制造业的成交租金变化最小对比上图选取的三个时间节点可见金融行业在租金429承付力方面持续领跑疫情前平均成交租金达元355平方米月当前平均约元平方米月由于篇幅所限本研究仅回答对于市场中的资产持有方和租户企业方最关心的核心性问题数据和图表仍有大量维度和分析可供挖掘我们将以多样形式进行后续分享也欢迎读者主动与我们联系交流92023流动中的新均衡北京办公楼市场白皮书2业主的需求指南在充满挑战的下行周期中办公楼资产持有方面临着庞大的压力和繁多的问题从租赁市场角度而言最根本的问题是我的客户从哪来接下来我们将从两个角度尝试解答这一问题一方面在新增需求放缓的环境下搬迁型需求重要性凸显企业在北京全市范围内是如何搬迁流动的各子市场之间的选址竞争关系如何另一方面不同面积段需求的客户会做出何种租赁选择市场中稀缺大客户都在哪102023流动中的新均衡北京办公楼市场白皮书企业是如何流动的随着新增的动能需求表现持续放缓升级或搬迁型租赁户流动脉络在此基础上我们将子市场之间企业搬迁需求在新租市场中的占比相应扩大成为许多区域和项流动的关联关系绘制为弦图每一个子市场为一段弧线目业主目前重点关注的需求类型子市场之间和项目之子集沿圆周排列而其间的租户流动由和弦相互连接间竞争态势强化和弦两端宽度反映了两个节点之间的双向矩阵关系在本节中我们整理分析了北京办公楼租赁市场过去七以下面几种简化情况为示例我们可以更好地理解子市年的数千条搬迁型租约梳理每一个企业租户的原址场之间的企业搬迁流动趋势新址和租赁面积等信息形成了一条条真实鲜活的租企业搬迁流动弦图示意AB少A区域B区域AB多DAA端更宽说明由A向B搬迁流出量较大B端更窄说明由B向A搬迁流入量较小在AB两区域之间A为外溢迁出地B为虹吸承接地租户搬迁流动量双向流动BC124由C到B267万平方米由到万平方米AA本区域内换楼BA区域AB跨区域搬迁B区域CA区域约23的搬迁型需求均在A内部完成搬迁A区域约13的搬迁型需求外迁至B区域需要说明的是本节统计的租约是完成最终搬迁行动的为了简化弦图表达我们将搬迁趋势或需求特征相近的租赁成交不包括原址续签或扩张的租约如某区域续子市场进行了合并租型成交比例更高则亦说明该区域留存率更高竞争中关村和上地区域合并组成大中关村区域力更强但这一特征并未为本节搬迁型需求的弦图所捕东二环与东长安街合并获反之如某区域企业大量撤租缩租而未迁往他处也新兴区域包括丽泽亦庄和通州不作体现112023流动中的新均衡北京办公楼市场白皮书1全市需求流动全景图北京主要办公楼聚集区域间的搬迁型需求流动弦图搬迁趋势搬迁趋势域区域匹克区匹克按成交面积林望京按成交数量奥林奥望街京融金街新融兴及街金环区安二域新长东兴东区域第东大三二中使环关馆及区村东长区安馆街使三第D大CB中C关村BD数据来源仲量联行研究部各子集的弧线长度及占全市圆环的比例体现了该子市域之间搬迁通道宽阔畅通企业租户双向流动均表现场的搬迁活跃度情况搬迁活动更多的区域弧线更长活跃占比更大金融街和第三使馆区外迁趋势显著其中金融街迁出CBD望京两区域均属于搬迁活动频繁区域这两个区租户单宗成交面积较大而第三使馆区外迁租户则以中CBD域搬迁数量庞大但单宗成交面积相对偏小中小面小型面积段为主向望京两区域流动态势强劲CBD积选址需求热度更高从成交数量来看望京区搬迁型需求的来源地和目的地排名及占比来源地迁出区域目的地流入区域换一个角度来看每个子市场都是搬迁型需求的来源CBDCBD13CBD17地也是迁入需求的目的地具体而言区域既为131213全市贡献了最多的搬迁型需求源占比也对全金融街望京1112市范围内具有搬迁意愿的企业产生了很高的虹吸力望京新兴区域171010东二环及占比因此在两个排名中均位列榜首望京的情第三使馆区东长安街CBD11109况与类似已有租户搬迁活跃度高占比且对大中关村奥林匹克区域13东二环及88搬迁需求吸引力强劲占比在两个排名中均跻身第三使馆区东长安街68前三此外金融街和第三使馆区为外迁型区域作为搬奥林匹克区域大中关村1054迁型需求的来源地占比超过而迁入租户占比分别新兴区域金融街48仅为和100注加总不等于剩余部分为其他区域或未划入商务聚集区的分散楼宇数据来源仲量联行研究部122023流动中的新均衡北京办公楼市场白皮书2海纳百川高留存率及高虹吸力CBDCBD及望京区域望京按成交面积克区域按成交面积克区域搬迁型需求流动林匹望匹望奥京奥林京弦图街新街新融融兴兴金金区区域域第东东三二二区使环环馆馆及及使区东东三长长第安安街街大BD大DC中CB数据来源仲量联行研究部中关关村村CBD望京区域内搬迁流动活跃超过半数的搬迁型需求搬迁意愿并通过其灵活的降价和市场化竞争引导区域最终选址仍在本区域内说明这两个区域的客户对本区内企业前往选址域的通达性商务氛围和认可程度很高且区域内可供考CBD与此同时和望京两区域都对外部搬迁型需求构成了虑和搬迁的物业选择也比较充裕但是同时这两个区域显著的虹吸效应留存率高背后的具体原因也有不同之处CBD迁往的需求主要来源于东二环东长安街和第三使CBD望京在全市成熟子市场中租金最低企业如果希望通馆区这三个临近区域的升级类需求在北京子市过搬迁实现降本则外迁选择相对有限区域内甲级乙场具有政策所划定的明确地理边界但是成熟的商务氛级和产业园办公产品均有分布升级降级等多种搬迁围和企业聚集则没有边界可与周边子市场共享因此型需求均可满足科技制造业等行业及大型企业在此几个区域之间环境相仿交流便捷相对稳定搬迁流动多在区域内部完成消化CBDCBD落址望京区域的需求则主要是来自大中关村和第尽管租金水平不低但具有额外的竞争优势尤其三使馆区的降本提效类需求由大中关村区域搬来的租是具备优质企业聚集和全市最成熟的商务氛围很多企户多为科技企业青睐望京区域类似的科技产业聚集环CBD业认为留在本区域内有助于保持或提升自身形象近几境由和第三使馆区北上至望京区域的租户大多年有一轮新项目集中入市可供升级或整合的办公面积追求在提升或保障办公品质的前提下实现租金成本的选择较多且大批新楼落成有助于激发周边楼宇租户的节约缩减100搬迁型需求留存本区域内占比以来源于该区域的全部搬迁型租赁成交为IIIIII留存型均衡型外迁型超半数区域内部消化区内换楼和外迁比例为四六开或五五均分以上需求溢出外迁意愿驱动搬迁决策6058464541272522CBD望京大中关村东二环及东长安街新兴区域金融街奥林匹克区域第三使馆区100注加总不等于剩余部分为其他区域或未划入商务聚集区的分散楼宇数据来源仲量联行研究部132023流动中的新均衡北京办公楼市场白皮书3溯流追源外迁型子市场克区域金融街区域第三使馆区匹望匹克望奥林京按成交面积林京按成交面积奥街新街新融融兴兴金金区区域域第东东三二二区使环环馆馆及及使区东东三长长第安安街街数据来源大BD大DC中CB仲量联行研究部中关关村村100搬迁型需求外迁选址分布以来源于该区域的全部搬迁型租赁成交为第三使馆区金融街2227第三使馆区金融街CBD1824新兴区域1517东二环及东长安街东二环及东长安街14CBD10望京56新兴区域大中关村34奥林匹克区域奥林匹克区域11大中关村望京10金融街第三使馆区100注加总不等于剩余部分为其他区域或未划入商务聚集区的分散楼宇数据来源仲量联行研究部CBD由上图可见在金融街和第三使馆区两地做出搬迁决策金融街迁往丽泽和东二环及东长安街的需求占70-8050的企业中的企业最终决定搬离原区域本地的比超过选择并不是企业的优先偏好从这两个区域的外迁趋势新兴的丽泽区域定位为北京第二金融街近年来丽来看新址和原址之间距离的重要性较高搬迁活动均5泽凭借距金融街仅公里的区位优势和发展初期强势呈现由该子市场向周边子市场扩散溢出的特征的租金优惠力度已成为金融街辐射需求的首要接收CBD第三使馆区迁往望京东长安街及东二环占比地47达东长安街及东二环两区域分别位于长安街沿线和二近几年区域内新增供应相对较少且现有办公物业楼龄环沿线是距离金融街最近的成熟办公楼子市场企大多较高因此迁入需求较为有限而外迁趋势显著业迁往后仍能保持在市区核心区位办公也是除金融街外北京市内大型银行聚集的区域从外迁租户角度来看大部分办公空间升级类需求向CBDCBD南流动前往东长安街及东二环区域大部分降并非金融街外溢需求的主要承载地由金融街迁CBD5001000本提效的搬迁型需求向北流动落地在性价比较高的入的企业大多集中在至平方米但租金望京区域承付能力较强包括银行证券基金等142023流动中的新均衡北京办公楼市场白皮书4往来不息两组强关联区域由下图可见从搬迁流动的关联性角度而言北京办公楼市场有两个强关联区域集群集群内部的产业类型相仿商务氛围互通企业间交流频繁从租赁市场来看客户结构具有相似性客群搬迁流动表现显著两组关联子市场的搬迁型需求流动弦图东部四子市场北部科技带按成交数量排除同区域内搬迁按成交数量排除同区域内搬迁区域望克区域望匹克京林匹京林奥奥新新兴村关兴区区村中域域关大中大金融金区街融区馆街馆使使三三第东第东二二环环及及东东长长安安街街CBDCBD数据来源仲量联行研究部东部四子市场区位接壤均在北京东部核心区域二北部科技带单一产业氛围科技行业聚集中关8环至三环范围内共享浓厚的多元专业化商务氛围村过去七年甲级面积增长不足难以满足上一轮科CBD如上文详述在这四各子市场之间区域虹吸效应技行业爆发性扩张的需求因此向望京及奥林匹克区较为明显域外溢显著且多能实现租金节省及楼宇升级望京及奥林匹克区域的租户结构相对更多元化随着上一轮科技行业爆发而相应地科技化但与东部商务区也保持了密切交互152023流动中的新均衡北京办公楼市场白皮书其他子市场的搬迁型需求流动弦图奥林匹克区域东二环及东长安街按成交面积按成交面积克区域克区域匹望匹望奥林京奥林京街街融新融新兴金兴金区区域域东东二二区区环环馆馆及及使使东东三三长第长第安安街街大DBD中CB大C关中村关村大中关村新兴区域按成交面积按成交面积区域区域匹克望匹克望奥林京奥林京街街融新融新金兴金兴区区域域东东二区区二环馆环馆及使及使东三东三长第长第安安街街DBD大B大C中C中关关村村数据来源仲量联行研究部由于篇幅所限数据和图表仍有大量维度和分析可供挖掘我们将以多样形式进行后续分享也欢迎读者主动与我们联系交流162023流动中的新均衡北京办公楼市场白皮书搬迁顺差指数本节中我们将换一个角度来看各个子市场搬迁需求的与上一节搬迁流动弦图分析不同的是本节分析仅针对跨净增量或净减量在这里我们借用国际收支的贸易顺区域搬迁的需求进行分析不包括同区域内部置换的搬迁差逆差概念来直观展示企业租户的搬迁情况不言而型需求也不包括原址续租扩张和新设立需求录得搬迁喻搬迁顺差即指迁入大于迁出的差额而搬迁逆差则逆差不代表客户需求流失如续租留存率高新设立需求指迁出大于迁入的差额增长大于搬迁逆差则区域租赁需求仍保持稳定增长本节分析仅代表客户在进行搬迁行为时的选择偏好1全市搬迁顺差结构总览搬迁顺差指数图按搬迁成交面积100丽泽054CBD044奥林匹克区域020望京016东二环搬迁逆差区间006搬迁顺差区间东长安街-008中关村-025上地-031第三使馆区-077搬迁逆差图例搬迁顺差其他迁出企业更多迁入企业更多-100金融街01-10注其他区域包括通州及亦庄数据归一化处理后映射到及区间数据来源仲量联行研究部2021丽泽作为五环内最后一片新兴办公楼子市场是近年北年末仲量联行协助某国际大型互联网科技集团2020202332京最大的搬迁需求流入地区从年到年上半年布局丽泽租赁万平方米面积55期间丽泽甲级市场的净吸纳量达到近万平方米空9033嘉实基金申万宏源证券开源证券等已布局丽泽置率从降至其中包括新设立企业及从其他区20202021金融街在过去几年是北京最大的搬迁需求逆差区域自域迁至的需求至年疫情推动市场中许多大202030年起金融街子市场内有约家金融企业选择缩减租户寻求降本搬迁整合重组的机会丽泽凭借高性价11比的租金差异化优势吸引知名大型客户入驻获得发原有办公面积或者退租向外搬迁总面积超过万平方2022展契机点击这里查看更多米但是金融街的政策中心优势坚实且如我们在4年中旬所建议业主采取了更为积极主动更加市场化原位于金融街的银河证券搬迁至新青海大厦租赁的招商租赁策略积极向内挖潜对外接洽租金水平仍万平方米面积保持在高位区间点击这里查看更多2020SOHO6年末仲量联行协助华为在丽泽签下万平方米办公空间荣登当年北京最大单笔办公楼租赁成交172023流动中的新均衡北京办公楼市场白皮书119外迁需求主要有两种类型一种是大型内资金融企业公楼租金和上地区域产业园区租金增幅分别达到9775的大面积扩张和整合需求由于在金融街内难以获得和复合年增长率分别约为和这两个区域适配面积部分迁往丽泽奥林匹克区域等拥有大面积内的很多企业往往优先选择在原址或周边楼宇进行扩13连层选择的子市场面积多在万至万平方米区间张布局或整合搬迁因此中关村和上地并非需求流失区域但若仅看跨区域情况则两个区域均为逆差市场另一种是部分中小型内资证券基金公司等企业的降本中关村市场主要受制于大面积空置的稀缺迁入机会有增效需求多迁往阜成门菜市口等周边邻近区域租金13200-250限扩张选择不足而上地区域作为产业的孵化地培养可以达到原址的左右约元平方米月了许多企业在达到一定规模后外溢升级这也体现了北与市场直观感受不尽相符的是上地中关村都落入逆IT京产业园区与办公楼市场健康的内循环机制对全市需差区间伴随行业高速发展浪潮大中关村区域的办2008求流动发展的增益效应点击这里查看更多公楼市场表现火热自起的十年间中关村甲级办2从面积和数量的双重维度分析按搬迁成交面积按搬迁成交面积按搬迁成交个数按搬迁成交个数丽泽CBD奥林匹克区域望京东二环东长安街中关村上地第三使馆区其他金融街01-10注其他区域包括通州及亦庄数据归一化处理后映射到及区间数据来源仲量联行研究部从成交面积和数量两个维度交叉对比来看以下几个区东二环是唯一在两种维度下正负区间相反的子市场域表现差别很大体现了该区域的流入企业承租面积比流出的租户更CBD大该区域近几年有新项目入市对此均有贡献若按成交个数而言区域搬迁顺差超过丽泽排名跃居第一说明迁入成交数量大活跃度高吸引的企金融街与丽泽之间交互关系显著市场表现互为镜业租户群体庞大多元但单笔成交面积显著小于新建像与上一节搬迁流动弦图趋势一致从搬迁成交个的丽泽区域数而言金融街净迁出租户数量不多但很多成交的CBD单笔面积很大而丽泽区域作为新兴商务区吸引众望京区域与类似净迁入企业数量更大净迁入面多大面积至超大面积整合型需求入驻积则相对较小搬迁需求表现活跃但中小型租约占比较高182023流动中的新均衡北京办公楼市场白皮书3过去三年搬迁顺差趋势变迁20212023年至年上半年各子市场搬迁顺差指数变化趋势连续三年顺差由顺转逆由逆转顺连续三年逆差丽泽奥林匹克区域望京东二环路CBD东长安街中关村上地第三使馆区其他金融街202120222023年年年上半年注其他区域包括通州及亦庄数据来源仲量联行研究部202120222023CBD年市场需求旺盛搬迁活动频繁而至年搬迁活动由顺转逆受整体市场环境下行影响而CBD202135市场活跃度整体低落波动近年新入市的核心区项目在年去化约10万平方米空置率目前降至水平进入平稳期租赁丽泽奥林匹克区域望京及东二环路始终为搬迁顺结构稳健的项目价格提升迁入需求放缓差区域疫情环境下仍然保持对搬迁客户的强劲竞争力中关村上地作为北京的科创聚集区多年来一直表2021现优越在疫情前为北京租赁投资热度最高区域但金融街及第三使馆区始终为搬迁逆差区域前者2021-2022随着科技行业调整和经济环境波动科技企业陆续开年需求外溢趋势显著后者在年持续面临部始在不同程度上缩减不动产相关成本分企业择机外迁192023流动中的新均衡北京办公楼市场白皮书不同面积段的需求侧写每个办公楼宇在不同的租赁阶段都有更为关注的需求的主要选择我们通过对租赁成交的不同面积段进行多5000面积段预租期物业和新建项目更关注能承租个数据维度的分析详解不同面积大小的需求偏好以及20005000乃至万平以上的大面积主力租户至平方米价格敏感变化以期能够帮助业主更好地理解和应对租1-2面积段租户即层的整层需求始终是各类型业主竞户的行为决策争的对象而整层以下的小型面积段租户议价能力相对较低是租赁成熟期项目提涨租金填补分散空置面积1不同面积段的成交均价近年呈葫芦型收口趋势各面积段租赁成交均价走势图500450400500小于平方米月350500-1000平方米平方米1000-2000平方米3002000-5000租金元平方米2505000-10000平方米10000大于平方米2001502017201820192020202120221H23数据来源仲量联行研究部20