研究报告全文：大中华区物业摘要中国2022年第三季度积极因素增多市场动能加强2二零二二年第三季度大中华区物业摘要目录专题文章办公楼住宅15北京45北京16上海46上海17广州47广州18深圳48深圳08生命科学行业迈入快车道产业园区迎19成都49香港来重大发展机遇20天津50澳门21青岛22重庆23沈阳物流地产24武汉52北京25西安53上海26杭州54广州信息赋能广州办公楼空置焦虑指数27南京0955成都28香港29台北酒店零售地产57北京58上海11疫情影响下在华跨国企业不动产策略的演变及启示31北京59广州32上海60深圳33广州61香港34深圳35成都36天津37青岛13中国免税经济助力双循环发展38重庆39沈阳40武汉41西安42杭州43南京3二零二二年第三季度大中华区物业摘要编者按2022年中国三季度GDP同比与环比均增长39主要经济指标均好于预期反映出工业产出提振消费企稳投资发力和外贸拉动等诸多积极因素的正向叠加影响体现了经济企稳回升的强劲势头说明一系列稳增长政策不断落地生效经济扭转了下滑态势并加速复苏且长期向好的基本面和发展韧性均较强三季度工业经济明显恢复向好全国规模以上工业增加值同比增长48较二季度回升41个百分点说明疫情防控和经济社会发展工作得到高效统筹工业生产加快恢复三季度固定资产投资同比增长57比二季度加快15个百分点基建投资制造业投资继续在高位保持景气度高技术产业投资较快增长说明稳经济一揽子政策和接续政策效能不断释放加快推进重大项目建设和扩大有效投资规模三季度资本形成总额对经济增长贡献率为202拉动GDP增长08个百分点可以说投资已经成为助力经济增长的主要着力点和托底经济的主要手段对高技术制造业和高技术服务业投资科技发展和绿色投资的政策支持将成为稳定经济增长和优化经济结构的平衡点三季度最终消费支出对经济增长贡献率为524拉动GDP增长21个百分点零售市场和消费在多重超预期因素冲击下依然企稳回升消费者信心回暖提振消费是对冲经庞溟济下行压力的重要着力点下一步应继续注重稳预期稳主体稳就业促进消费扩容提大中华区研究部总监质助力形成强大国内市场有效挖掘内需潜力兼首席经济学家可以说中国经济已站在新一轮复苏期的起点但是考虑到目前内需仍偏弱海外需求疲软应针对有效需求不足的矛盾推动扩投资促消费政策加快见效通过抓落实持续释放政策效应要通过总量政策结构政策价格政策适时适度全面发力支持实体经济恢复和发展使经济运行尽快回到潜在增速的合理区间之内要运用财政金融政策工具支持重大项目建设设备更新改造并形成更多实物工作量要促进消费恢复成为经济主拉动力落实支持大宗消费和生活服务业的政策因城施策支持刚性和改善性住房需求要注重将实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来通过供需两侧姚耀双向发力有效协同坚持高水平对外开放坚持实施扩大内需战略中国区研究部总监4专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二二年第三季度大中华区物业摘要经济和政策动态中国经济已站在新一轮复苏期的起点但是考虑到目前内需仍偏弱海外需求疲软应针对有效需求不足的矛盾推动扩投资促消费政策加快见效通过抓落实持续释放政策效应要通过总量政策结构政策价格政策适时适度全面发力支持实体经济恢复和发展使经济运行尽快回到潜在增速的合理区间之内要运用财政金融政策工具支持重大项目建设设备更新改造并形成更多实物工作量要促进消费恢复成为经济主拉动力落实支持大宗消费和生活服务业的政策因城施策支持刚性和改善性住房需求要注重将实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来通过供需两侧双向发力有效协同坚持高水平对外开放坚持实施扩大内需战略甲级办公楼市场活动从疫情影响中逐渐恢复办公楼租赁疫情的显著扰动但在未来疫情波动政2022年三季度在复杂动荡的全球经济形市场预计将在未来几个季度呈现逐步复策走向等不确定因素的影响下许多企业势下人民币汇率波动加大短期内市场苏态势2022年三季度一线城市全年共倾向于更为谨慎的租赁决策因此本季对于经济走势的预期依旧保持谨慎观望录得净吸纳量约50万平方米相比二季度度广州空置面积吸纳速度相对缓慢净吸态度但随着稳经济一揽子政策和接续政增长63但与去年同期相比下降68纳量约为6万平方米深圳多点散发的局策措施落地显效长期来看预计对国内经上海办公楼市场的稳步恢复贡献了大部部疫情令人员流动和经济活动受限对办济复苏产生积极效应据国家统计局10月分净吸纳量环比增量而北京广州深圳公楼租赁活动产生了一定程度的负面影24日公布的数据前三季度国内生产总分别受到本地疫情与市场情绪影响本季响三季度深圳甲级办公楼净吸纳量约值为87万亿元同比增长30全国办公度租赁需求略显疲软北京租赁市场在经为33万平方米但超过七成来自总部自用楼市场受疫情的滞后影响整体需求仍未历短暂的回暖后于后半季度重归平静三需求市场租赁需求相对有限上海的市见显著复苏态势其中金融和TMT行业保季度净吸纳量较上一季度明显下降环比场表现与其余一线城市相比呈现出较强持较高韧性持续支撑市场需求随着经济减少近70虽然三季度广州市内未受到韧性随着上海度过疫情冲击三季度全5专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二二年第三季度大中华区物业摘要市整体净吸纳量上升录得超过10万平方甲级办公楼租金2022第三季度增长值环比米与二季度相比15线及二线城市租赁5需求呈现小幅复苏净吸纳量超过23万平3方米录得13的环比增长但市场活力1仍有待进一步释放-1-3金融行业持续作为一二线城市办公楼市-5场需求中的支柱行业发挥其稳定市场的北京上海广州深圳天津武汉无锡苏州沈阳青岛西安杭州成都重庆南京宁波作用一线城市中北京第三季度的租赁市场需求主要由内资金融企业支撑占无锡宁波每半年更新一次数据来源仲量联行租赁需求总面积的一半深圳办公楼市场中银行证券基金和保险等传统金融业人数情况其中有两家同比减少2一家总体量136万平方米其中国信金融中心租赁需求依旧表现坚挺15线及二线城下降10透过数据印证了TMT行业出现将作为重庆国际信托及重庆三峡银行的市中杭州金融行业需求占比攀升至21人员总数下调趋势但降幅在合理可控范总部办公使用并去化大部分面积因此以券商基金为代表的传统高端金融租围内整体来看行业扩张趋势依旧保持目前市场供应端压力并不显著本季度户租赁需求逐渐复苏南京甲级办公楼市高度平稳头部企业依旧在持续寻找新赛重庆甲级办公楼平均空置率环比上升29场中金融行业贡献了主要需求包括中道新的增长点个百分点270第三季度武汉新增供国出口信用保险公司超过5000平方米的应依然处于高位其中2座甲级项目集中三季度全国主要一二线城市共入市甲大面积成交在武汉进入快速发展期的分布在武昌区缩小了汉口和武昌之间优级办公楼面积152万平方米基本与二季光谷中心城片区内金融企业入驻率正在质甲级办公楼市场的存量差距新入市项度持平北京本季度无新项目入市其余稳步提升目推高甲级市场空置率至347南京办三个一线城市作为本季度全国甲级办公公楼市场迎来一座位于河西板块的甲级三季度在全国部分主要城市TMT行业楼新增供应的主要来源贡献了供应总量项目入市甲级办公楼平均空置率上浮至呈现租赁需求增速放缓趋势深圳的部分的三分之二在整体租赁市场需求尚未完335环比上升35个百分点TMT企业本季度正在持续推进降本增效全复苏的背景下新入市项目推动部分市和业务整合使得行业租赁成交占比呈现场的空置率水平进一步上升上海共有三本季度四个一线城市均录得租金负增长小幅下滑需求稳定性有所下降北京办个项目于本季度内竣工交付新增供应约为了吸引租户业主的租赁策略变得更加公楼市场中先前强劲的需求支柱TMT行28万平方米在中央商务区徐家汇板块灵活包括提供租金优惠或更长的免租业扩张步速放缓在科技聚集区域望京录得一个115万平方米新项目入市使得期北京整体租金持续呈小幅下降趋势头部企业在附近整租或购买的一些项目中央商务区整体空置率环比上升17个百环比降低04个百分点全市九个子市场已待入驻近期他们正在进行面积整合分点至91三季度广州新增办公面积中有七个录得租金负增长由于疫情影响逐步退出区域内分散的办公空间此举将约25万平方米受限于相对乏力的租赁需犹存上海部分仍面临较大空置压力的业持续带给业主方更大的空置压力除一线求新项目去化速度较缓推动全市空置主于本季度再次调整租金预期致使中央城市以外成都TMT行业新租需求占比自率环比上涨约20个百分点至175深商务区租金环比小幅下跌07在经过2020年下半年后首次落居第二位置杭州圳第三季度共有5座甲级办公楼入市总此前两到三个季度的下行广州甲级办公TMT行业仍支撑市场需求但目前已进入体量约48万平方米尽管市场需求疲软楼市场租金目前处于较低的水平下探空行业调整期但得益于总部自用面积的支撑例如某领间逐步压缩本季度全市租金保持相对平稳环比微跌01TMT行业目前的增速放缓趋势除了归因军科技公司回迁总部的自用面积达20万于阶段性面积整合以外主要原因在于大平方米全市整体空置率环比仅略微上升受需求相对低迷以及供应端压力的双重厂的战略布局调整头部企业正在积极布04个百分点影响大部分15线及二线城市持续录得局医疗VR汽车等领域此外业务线15线及二线城市共录得50万甲级项目不同程度的租金下降由于空置压力持续员工的结构性调整也并非代表整体行业供应部分城市迎来2022年首次供应供攀升青岛武汉均录得超过1的单季度扩张步伐的停滞复盘2022年至今的数应端压力推高部分城市整体空置率重庆租金降幅在租金下行加之需求恢复缓慢据有3家头部企业公布了上半年的员工甲级办公楼市场迎来年内首次供应入市大环境下部分项目表现未能显著提升6专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二二年第三季度大中华区物业摘要21城市优质零售物业供求指标资同比去年减少了38资本放缓融资1600015渠道的减少也促使品牌采取降本增效14000的策略优化布局暂缓拓店计划同时头1212000部一线城市疫情影响依旧持续消费复苏仍需时日在下行市场环境中优质开发100009百分比商吸引热门品牌的的能力凸显强强联合8000成为市场主旋律本季度高端小众香水千平方米66000精致露营装备小型餐饮折扣零食集合4000店等业态开店相对活跃32000本季度轻资产模式活跃华润万象生活00与重庆解放碑新华时尚城签约万达在各080910111213141516171819202122F地成立商管子公司其中本季度在成都接净吸纳量新增供应空置率管红唐购物中心和奥克斯广场随着商管运营服务逐渐从地产开发剥离出来越来2008至2021年净吸纳量新增供应和空置率均为全年数据2022年净吸纳量新增供应越多有经验的运营商加入对轻资产市场和空置率为年底预测值数据来源仲量联行份额的争夺随着轻资产模式快速发展业主对项目的参与程度业主资金实力激业主继续采取调整租金的策略灵活应对对主力从开发端视角分析华润旗下万励措施等多种非标准化的需求催生了多种市场压力争取空置面积尽快回填象系商业开发今年保持活跃季内旗下多合作模式其中包租委托管理品牌输出个项目开业包括上海苏河湾万象天地优质零售物业市场成为现阶段市场主流三种管理模式南京万象天地青岛崂山万象汇深圳万三季度疫情依然反复对中国消费市场象食家等在资金流收紧的背景下头部前三季度疫情致使多个项目延期开业预产生的负面影响仍在延续据国家统计优质开发商已成为优质零售物业项目开计年末延期项目有望大规模集体入市据局9月全国社零总额38万亿元同比提发的主力对未来消费市场格局塑造起着仲量联行统计预测全国21城共计超过升251-9月全国社零总额320万亿元重要作用在市场下行周期中品牌拓店700万平方米的优质零售供应有望于四季同比增长07增速远低于疫情前水平谨慎同时疫情反复下品牌销售额不及度入市从项目层面来看地标级高端疫情也对居民的消费行为所产生的影响预期一些品牌扩店计划搁置现有店铺改造型项目将成为年末市场供应的重点开始常态化消费者的收入预期就业被优化全国平均空置率较二季度上升从宏观经济来看今年第三季度我国国内预期开始出现下滑进而影响消费总支08个百分点报106生产总值GDP同比增长39增速较二出同时消费者更加关注商品的性价比季度加快35个百分点增速好于预期长本季度租金依旧处于下探区间租赁需求省吃俭用下的消费降级潮凸显消费支出期恢复势头较好经济回暖预计将对消费恢复不及预期为稳定自身项目商场更的替代效应在这些因素下中国消费预期进一步修复叠加促消费政策持续发愿意提供灵活的租约条件从而吸引租户及零售物业市场虽然仍具有一定韧性但力以及防疫逐渐优化的背景下四季度消和缓解租户压力另外随着品牌问询量整体市场表现仍不及预期费有望继续恢复的下滑业主对于租金优惠条款的谈判三季度全国优质零售物业市场新增供应持更开放的态度据仲量联行统计全国住宅市场总体水平有所恢复上半年因疫情延期开购物中心首层平均租金三季度环比下跌2022年三季度稳楼市举措加速落地业的项目在三季度陆续入市再加上零售13环比跌幅扩大市场信心边际修复政策端稳定房地产项目赶国庆黄金周三季度市场迎来年内业态方面疫情反复和宏观经济的调整让市场仍为政策优化的主基调各地一城供应小高峰仲量联行统计2022年第三市场需求恢复不及预期从消费端来看一策实施速度加快2022年三季度累计季度21个主要城市优质零售物业新增供消费降级潮使中端品牌承压严重其中大已有上百城优化房地产政策主要涉及放应共计1926万平方米较上半年单季供众时尚男女装品牌受创严重从资本市场松限购放松限贷优化公积金贷款降低应水平明显回升一线城市新增供应在全来看1-8月零售消费领域共发生440起融首付比例下调房贷利率发放购房补贴国中占比超过43成为本季度供应的绝7专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二二年第三季度大中华区物业摘要及加大引才力度等多地二手房带押过二十城市大众住宅市场季度成交量户等政策也陆续跟进此外各地保交9000楼政策持续加码主要以设立纾困基金80007000投放专项贷款等方式来稳定楼市信心信6000贷端8月贷款市场报价利率LPR迎来50004000双降1年期LPR下调5个基点至36553000年期LPR下调15个基点至4302022年成交面积万平方米20001000至今5年期以上LPR累计下调35个基点0为2019年房贷利率换锚后降息力度最大3Q091Q103Q101Q113Q111Q123Q121Q133Q131Q143Q141Q153Q151Q163Q161Q173Q171Q183Q181Q193Q191Q203Q201Q213Q211Q223Q22的一年受此影响全国房贷利率继续下41620行北京天津武汉等多地的公积金利率个一线城市个二线城市个城市季度平均成交量也纷纷下调9月29日央行银保监会发注14个一线城市包括北京上海广州和深圳16个二线城市包括长沙成都重庆布通知决定阶段性调整差别化住房信贷大连杭州南京宁波青岛沈阳苏州天津武汉无锡厦门西安以及郑州2重庆政策符合条件的城市政府可自主决定在大众市场成交量包含所有商品房重庆政府并未分开计算商品住宅部分数据来源中国房地产指数系统2022年底前阶段性维持下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限据此石全国住宅市场销量整体仍处低位但在各二手住宅销售价格环比下降城市分别有家庄贵阳天津武汉宜昌等十城首套地加速出台稳楼市政策的影响下居民置54个和61个比上月分别增加4个和5个9房贷利率降至4以下惠及首次购房群业信心正缓慢修复19月份全国住宅月份一线城市新建商品住宅销售价格环体在多重稳市场政策支撑下当前政策销售面积下降257连续两个月降幅收比由8月上涨01转为下降01二三效果有所显现市场信心边际改善窄显示热点城市稳楼市政策效果有所显线城市新建商品住宅销售价格环比分别下三季度住宅投资持续下滑房企开发投现仲量联行跟踪的20个主要一二线城降02和03降幅均与上月相同市住宅成交数据显示三季度20城市一手资热情仍显低迷2022年9月全国房地产展望四季度政策方面稳楼市政策有望住宅成交面积合计约3801万平方米环比开发投资累计同比下降80其中住宅继续加码叠加前期政策效果进一步显基本持平同比下降27降幅较上季度收投资同比下降751-9月份住宅新开工现市场信心有望继续修复投资方面四窄其中一线城市需求依然坚挺三季度面积约695亿平方米同比下降387企季度将是保交楼的关键节点在保交成交量较去年同期小幅上涨1在16个业开工意愿仍较弱同期住宅竣工面积楼政策带动下竣工量有望持续修复一二线城市中受制于新增供应减少居民置296亿平方米同比下降196连续两个定程度带动投资边际改善但短期内企业观望情绪依然浓厚三季度成交量同比月跌幅收窄表明保交楼政策效果持续业开工意愿难以明显回升新开工面积同下滑33但跌幅较上季度明显收窄显现土地方面截至9月房地产开发企比降幅或仍较大全年投资下行趋势难以业土地购置面积和成交价款分别同比下三季度随着房企降价促销的力度加大全改变市场方面前期政策落地有望带动降530和462降幅继续扩大土地国商品住宅销售价格环比总体呈降势9市场恢复四季度商品住宅销售面积同比市场仍未走出低谷月份70个大中城市中新建商品住宅和降幅有望收窄8专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二二年第三季度大中华区物业摘要在京生命科学领军企业的不动产面积分布生命科学行业迈入快车道产业园区迎来重大发展机遇疫情催化叠加政策利好生命科学迁至市中心的优质办公楼宇提高品牌形聚焦升级基础设施落实引入对入园企业行业强势扩张象增加商务便捷性根据仲量联行的统有利的政策扶植吸纳市场优质需求北京市医药中小型初创公司在2020年新计调研在京生命科学领军企业的不动产城市更新或共建摘地为社会资本冠疫情爆发后集中注册成立药品生产选择以产业园区为主占总面积67提供机会窗口经营企业数量激增自2020年7月至今办公楼宇为辅33产业园区的租赁市场供应在由国资主导的情况下仍然具备全市药品生产企业新增259家而在此之与运维成本更低行业集群效应与政策扶社会资本参与条件但投资者可选择的标前注册的企业仅有7家同时2021年北持力度更大利于进行科研生产与资源整的稀缺近期城市更新政策将释放一定项京证券交易所成立后首批上市的81家企合伴随目前企业生产经营规模的逐步扩目改造可行性同时部分生命科学企业业中有10家生命科学领域的专精特张未来生命科学园区需求仍有广阔增长资金量有限选择与地产开发商共建摘新未来北京市生命科学行业发展将空间地或可为房地产开发企业和投资机构带随政策利好不断推进根据北京市相较综合产业园区生命科学园对研发实来一定机会窗口十四五时期高精尖产业发展规划验室洁净车间恒温冷藏库房等硬件条至2025年医药健康产业目标实现营业收件与园区品质都有着独特要求物业持有入1万亿元相比2021年的2200亿营收总者与投资人应具有前瞻眼光审时度势地额市场规模还需翻四倍有余生命科学企业不动产需求强劲产业园区受青睐由于生命科学企业需要大面积的生产研发和实验场所其不动产相关需求集中在有车间和研发实验室等相关配套设施的产业园区但随着企业规模发展行业龙纪明张雅宁头企业会逐步剥离总部与前端部门职能华北区研究部董事北京研究部分析师9专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二二年第三季度大中华区物业摘要图一整体市场平均净有效租金与空置焦虑指数205020200018195016190014185012180010175008170006入住率165004元平方米月建筑面积160002155000信息赋能广州办2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q2公楼空置焦虑指净有效租金左轴空置焦虑指数右轴数资料来源仲量联行华南区研究部资管时代信息与数据辅助决策通过研究广州成熟的甲级办公楼的历史空域内近期新增的办公楼供应对这些楼制定置数据我们发现空置焦虑指数与该办宇的业主心态影响甚微所以我们在随着广州的存量办公物业步入资管时代公楼平均租金呈现较为显著的负相关此仅考虑内生空置焦虑指数截选2018年至今的数据在整体市场和发展商亟需一套更为科学的决策系统以降以下发现与我们的猜想一致即空置升高珠江新城子市场两者相关系数可分别达低空置成本并实现快速去化因此仲量并非造成业主焦虑心态的唯一诱因相到-095与-091相关系数绝对值越接近联行华南区研究部利用仲量联行的大量历反大量大面积空置单元的突然涌入或是1则表示变量间的关联度越强史数据在传统的空间维度空置面积小面积单元的长期滞销对业主心态造成的之外引入时间维度空置时长与外部注全文用整体市场代表本文选取的广州负面影响更甚进而导致租金失守维度新增供应作为新的研究变量综21个代表办公楼项目之和合定义出了一项空置焦虑指数发现一聚焦竞品辅助制定定价策略历史数据中当季度新增的大面积空置单内外兼修立体监测项目租赁压力为进一步探索此项创新研究在商业领域的元超过1000平方米造成的空置焦虑具体而言我们通过定期追踪的物业所有应用仲量联行研究部选取了位于珠江指数超过临界值图二橙色虚线的现象楼层和所有单元的空置情况整合空置面新城内互为强替代性竞品的五个优质甲级共有8次其中7次伴随有租金下降积与时长构建了一个内生指数以此分办公楼项目探索如何利用空置焦虑指发现二析空置去化周期时长与业主租赁压力之间数捕捉办公楼业主对于项目租金的控制历史数据中小面积空置单元连续滞销导的关系在此基础上引入项目周边区域力变化内每个时点前后一定时间段内的甲级办致的空置焦虑指数超过临界线图二蓝色注由于选取的项目具有突出优越的地理公楼新增供应量由此综合形成空置焦虑虚线的现象共出现11次其中10次伴位置与综合物业品质周边或其他区指数随出现租金下降10专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二二年第三季度大中华区物业摘要图二珠江新城五个项目组合的细分空置面积与空置时长分析此外同时观察紫色与红色线段走势我们发现通常当大面积单元空置三个季度之2450015240后业主开始变得焦虑并改变租赁策略2350012将其拆分成小单元放租以加快空置去化2302250009此时租金跌幅更为显著2202150006展望未来提升模型准确性与兼2102050003容性200未来我们将扩大研究范围不断优化现1950000元平方米月建筑面积有模型将空置焦虑指数推广至国内其他2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q2城市此外利用仲量联行独有的需求端数据资源我们也期望将供需两端的定量净有效租金左轴滞销三个季度及以上的小面积空置单元产生的内生空置焦虑指数右轴分析相互融合为业主量身定制开发一套即期新增大面积空置单元产生的内生空置焦虑指数右轴项目租金策略机制资料来源仲量联行华南区研究部曾丽王羽伦华南区研究部总监广州研究部助理经理11专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二二年第三季度大中华区物业摘要多数在华跨国企业的不动产计划未因疫情战略要素中企业对ESG和BCP的重视程而受到显著影响度增长尤为明显由此可见在新一轮办公选址策略上相较于传统的租赁选址在受访的在华跨国企业中60企业的租决策企业更关注战略选址因素以期通赁计划未受到近期疫情的影响16的企过企业的办公选址服务于公司发展的长业表示待疫情防控措施放宽后将继续原先期战略目标例如吸引人才打造公司品计划19将视疫情发展重新评估其租赁牌企业数字化转系和ESG倡议等计划仅有4完全取消了原有的扩张或升级计划分行业来看生命科学行业的混合办公趋势渐起但实体办公空不动产策略受影响程度最小78该行业间仍然具备重要作用内的企业表示原先计划没有影响17在中国本轮疫情之前混合办公的工作模待防控措施放宽后继续且没有企业取消式员工远程工作的比例更大在中国相疫情影响下在华跨原计划专业服务金融服务和科技新媒当有限即便是在华的跨国公司然而国企业不动产策略体行业保持韧性其中专业服务和科技新最近的疫情迫使公司改变其传统的工作模的演变及启示媒体行业中各有69的企业表示原先计式更倾向于采用混合办公在华跨国公划没有影响67的金融服务企业表示司采用混合办公的比例正在增加在所有原先计划没有影响或待防控措施放宽后继受访企业中约有70的公司允许三成或续33的企业视疫情发展重新评估没以下员工延续居家工作的模式尽管混合有租户取消原先租赁计划办公趋势渐起但实体办公空间的地位仍无法撼动大多数企业通过此次疫情感受今年以来疫情的反复或将改变在华跨不动产策略对企业实现战略目标到实体办公空间价值的重要性和不可替代国企业在办公租赁空间策略以及设施的作用显著上升性他们认为实体办公空间所提供的面对管理方面的需求和期望为此我们在调研结果中我们发现与三年前相比目面交流场合是提高生产力的关键所在此六月上旬对在华跨国企业租户展开问卷前更多企业在制定不动产选址策略时外办公室办公的优势还体现在促进跨部调研旨在探索其不动产策略和趋势除了关注传统选址要素如成本可及门协作和创新提升即时交流的效率为并且深入了解在华跨国企业如何通过制性等之外还加大了对企业更高战略层员工提供社交空间等方面定优化企业不动产策略以实现短期内面的支持这些战略选址要素包括ESG有效应对疫情的影响中长期服务于企环境社会和治理公司品牌人才除了混合方法外工作场所规划将考虑业在华发展的目标保留BCP业务持续性计划等在各业务持续性计划BCP考虑在内通图1疫情对企业不动产计划的影响对对企企业业不不动动产产计计划划的的影影响响对对各各主主要要行行业业的的影影响响积积极极影影响响金金融融服服务务专专业业服服务务没没有有影影响响科科技技互互联联网网计计划划暂暂缓缓贸贸易易待待防防控控措措施施放放宽宽后后继继续续制制造造业业视视疫疫情情发发展展重重新新评评估估零零售售原原计计划划取取消消生生命命科科学学没有影响计划暂缓待防控措施放宽后继续视疫情发展重新评估原计划取消数据来源仲量联行研究部12专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二二年第三季度大中华区物业摘要图2未来企业不动产策略中各影响因素的重要性过多功能的设计展现办公空间的韧性ESG众多受访公司都考虑增加办公场所里的环境社会和公司治理7临时应急储备和储物空间与此同时6租赁成本吸引保留人才企业更有意通过增加单人使用电话亭5提升办公效率另外重视优化娱乐休4闲空间也体现了受访企业旨在增强员工3体验和人文关怀商业配套2企业品牌形象1跨国公司的企业不动产战略在一定程度上0引领了中国大陆的办公空间转型调研结果表明跨国公司倾向于关注疫情影响下交通可及性创新的企业韧性并且正在尝试通过优化其不动产策略有效应对疫情的影响同时也为其在中国长期的战略发展服务这一方向表明了企业不动产决策在公司战略中的产业集聚数字化重要性并可能为中国所有公司的未来工BCP业务持续性计划作提供启示20222019数据来源仲量联行研究部图3混合办公以及办公场所设计受访企业倾向采取常态化居家办公模式的占比提升办公空间的具体措施和规划临时应急储备如床垫及医药箱等储物空间娱乐休闲空间共享休息区域如睡觉舱等加大办公桌距离单人使用的电话间公司采取居家办公的比例淋浴房健身房简易厨房继续增加已设计考虑设计不考虑数据来源仲量联行研究部丁婷上海研究部董事13专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二二年第三季度大中华区物业摘要国际转向国内促进消费持续恢复的意见明确提出免税政策将进一步优化继续大力建设城市免中国的十四五规划提出在消费领域发税店作为十四五规划纲要的重要组展免税市场该提案突显了中国政府建设成部分免税店将是促进消费业态健康可更多国际水平消费目的地的决心与此同持续发展的措施之一国内百货公司文时高端消费品牌继续在中国扩张为免化和旅游组织以及房地产公司也在联合申税市场创造了新的机遇仅在过去两年请城市免税许可证随着广州北站中旅位于海南省的CDFG三亚国际免税购物中免税综合体的开工包括深圳成都武心已成为中国销量最大的购物中心大力汉长沙在内的其他城市相继推出了设立推动中国奢侈品消费的整体增长城市免税店的计划自2011年4月20日推出以来中国政府不在利好政策下免税消费市场的发展可断调整和发布离岸免税购物的新政策政中国免税经济助能会进一步加快根据中国免税集团的策变化逐步细化了购物限制目标客户数据到2025年中国免税商品的总消力双循环发展产品种类和购物体验方面的规定费预计将增加到6140亿元人民币中国据海南省海口海关统计2021年海南10消费者将为全球免税消费的总增长贡献家离岸免税店总销售额达到602亿元同65在国内外双循环下消费回流的由于中国对奢侈品征收的高单价和税率比增长84这些数据透露出免税市场仍潜力凸显免税品和征税品之间的价格差异很大因保持积极增长的趋势今年以来海南的此经营高端零售的中国免税业务吸引了离岸免税店陆续推出了一系列消费者促销大量考虑成本因素的消费者活动例如一些奢侈品牌推出了新产品开设了首店并通过主题活动和多元化促在疫情之前中国消费者是国际旅行中全销来吸引消费者这些策略极大地刺激了球奢侈品消费的主要贡献者如今随着国内免税奢侈品消费的热情国民可支配收入的持续增长国内奢侈品需求增长强劲同时在跨境旅行限制和内此外在2022年4月25日发表的国务院办循环的催生下中国奢侈品销售正逐步从公厅报告关于进一步释放消费潜力吴晓川中国区研究部分析师20110420政策20181201政策截至2022630政策免税额度5000元人年30000元人年100000元人年离岛免税商品品种18324530件化妆品购买限额8件12件按照包装盒里实际个数年龄超过18岁超过16岁超过16岁飞机火车轮船离岛飞机火车轮船离岛离岛方式飞机不包括离境不包括离境消费频率2次人年不限不限多数受欢迎商品每人每年只有单次限购商品单次限购商品有所减少单次限购商品被大幅度放宽一次购买资格已添加产品源代码以确保可追已添加产品源代码以确保可追质量保证书溯性溯性免税许可等级新免税许可证的登记已放宽数据来源仲量联行研究部14专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二二年第三季度大中华区物业摘要办公楼15专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二二年第三季度大中华区物业摘要北京办公楼市场活跃度短暂回升后再度下降租金小幅下跌租金同比增长率每平方米每月有效租金周期注增长率为同质比变化租金基于建筑面积米阳华北区研究部总监租金30356元平稳价格指数本季度初需求活跃度小幅提升随后显著下降140在当前市场环境中需求显著受限租赁活跃度在三季度初期短暂升温后有所回120落以大型企业为代表的租户倾向于更为谨慎的租赁决策本季度2000平以下的10080租赁成交数量占总成交数的83指数60作为过去几年北京的需求支柱之一TMT行业在近几个季度扩张步速放缓这主要是40由于部分TMT头部企业开始步入办公面积整合阶段陆续迁入整租或已购的自用项200目三季度内资金融企业主要支撑整体租赁市场需求占租赁成交总面积的一半4Q174Q184Q194Q204Q214Q22租值指数资本值指数市场放缓推动全市空置率下降幅度收窄箭头表示12个月展望由于租赁市场整体活跃度下降本季度净吸纳量水平下降态势明显比二季度减少基数2017年第4季度100该价格指数仅指中央商务区的价格指数70尽管全市需求疲软但个别近期入市项目在本季度得到部分去化全市空置资料来源仲量联行率缓慢下降至97环比降幅01个百分点本季度无新增项目入市尽管位于丽泽和奥林匹克区域的近期入市项目在三季度硬性指标得到部分去化但仍余较多空置面积向全市整体空置水平持续施压100018本季度租金进一步下降业主提供更为灵活的租赁条款15800整体租金持续呈下降趋势环比下降04本季度全市九个子市场中有七个录得12600百分比9租金负增长为吸引租户业主的租赁策略变得更加灵活包括提供租金优惠或更4006长的免租期总建筑面积千平方米2003投资市场较冷具有显著售价优势的项目更受投资者关注朗诗绿色于本季度将北00171819202122F京船舶大厦剩余50股权出售给阳光保险爱尔医疗通过司法拍卖成功收购五环净吸纳量落成量未来供应空置率大酒店2017至2021年的净吸纳量落成量空置率是年底值市场压力存续预计2022年末全市租金勉强维稳2022年的落成量和净吸纳量是前三季度值空置率是第三季度值未来供应是年底预计值由于今年5月疫情爆发带来的滞后影响我们预计2023年全年租金水平将保持平资料来源仲量联行稳仅维持低速正增长另外共计约44万平方米的未来供应将于2023年底前入市预计2023年全年净吸纳量为26万平方米2022年初以来数家TMT头部企业持续推进不动产整合在望京区域退租多处分散的办公面积上述企业此前在望京周边整租或购买的物业已陆续交付未来几个季度此趋势预计将进一步延续望京业主或将面临更大空置压力备注北京办公楼市场是指北京甲级办公楼市场CBD甲级办公楼租金16专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二二年第三季度大中华区物业摘要上海疫情影响仍使整体市场保持审慎租金继续下行租金同比增长率每平方米每月有效租金周期注增长率为同质比变化租金基于建筑面积姚耀中国区研究部总监跌幅19281元放缓价格指数尽管租赁活动增加但租户仍持谨慎态度140随着上海度过疫情影响上海市场整体净吸纳量较上季度上升至104万平方米在130120中央商务区多元化的租户需求帮助市场保持稳定金融服务和专业服务公司仍作110为租赁需求主要推动力然而由于租户整体仍持保守态度续约量也有所增加100指数90非中央商务区净吸纳量录得129万平方米主要问询继续集中在前滩徐汇滨江等80热门板块生命科学新能源汽车等战略性新兴产业带动租赁需求金融服务和科7060技新媒体企业需求保持韧性4Q174Q184Q194Q204Q214Q22租值指数资本值指数三季度录得三个项目竣工交付共计新增278万平方米箭头表示12个月展望在中央商务区徐家汇板块录得一个115000平方米新项目入市使得中央商务区基数2017年第4季度100该价格指数仅指上海中心城区的价格指数整体空置率环比上升17个百分点至91新项目预计将有助于提升徐家汇的商业资料来源仲量联行氛围并保持板块在浦西中央商务区的竞争力在非中央商务区两个新项目入市总计163000平方米三季度入市的新项目皆获硬性指标得活跃的预租和问询推动非中央商务区空置率环比下降01个百分点至25070055随着业主调整租金预期整体租金小幅下降60045500在中央商务区由于二季度疫情影响犹存业主租金可谈空间加大以维持现有出租35百分比40025率使得整体租金环比小幅下降07部分经验较为丰富的业主积极调整租赁策略30020015以保持竞争力总建筑面积千平方米1005非中央商务区楼宇租金分化持续位于高空置率板块的业主通过增加免租期等措0-5171819202122F净吸纳量落成量施刺激租赁需求在租户导向型市场租金环比下降13业主的租金预期也相应未来供应空置率收到近期需求放缓和大量未来供应等因素所影响2017至2021年的净吸纳量落成量空置率是年底值由于许多租户推迟租赁决定市场逐渐偏向租户导向2022年的落成量净吸纳量前三季度值空置率是第三季度值未来供应是年底预计值由于租户保持谨慎态度且延长其决策周期需求复苏进程较预期将有所放缓但是资料来源仲量联行生命科学和先进制造等战略性新兴产业不断扩大对甲级写字楼的需求将有助于加快复苏步伐我们预计租金的复苏同样将有所放缓基于租户谨慎的租赁策略和市场大量的未来供应等因素业主将持续呈保守态度特别是在空置率较高的板块许多业主也将相应降低租金预期备注上海办公楼市场是指上海甲级办公楼市场中央商务区甲级办公楼租金17专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二二年第三季度大中华区物业摘要广州租赁需求仍待释放全市租金微跌租金同比增长率每平方米每月有效租金周期曾丽华南区研究部总监注增长率为同质比变化租金基于建筑面积跌幅-58170元放缓价格指数三季度租赁需求仍显乏力140三季度国内疫情多点散发继续给全国及广州经济稳增长带来一定压力同时在130120未来疫情波动防疫及稳增长政策走向等不确定因素的环绕下许多企业对于自身110业务扩张和发展仍持观望或相对保守的态度100指数90受市场情绪影响广州甲级办公楼市场租赁需求在三季度仍未见显著回暖存量空80置去化速度相对缓慢租赁市场活力仍有待进一步释放全市净吸纳量约为6万平7060方米仅为去年同期水平的三成左右4Q174Q184Q194Q204Q214Q22租值指数资本值指数本季度两栋甲级办公楼入市箭头表示12个月展望粤海金融中心二期和汇金国际金融中心于三季度竣工建筑面积合计约为25万平基数2017年第4季度100该价格指数仅指广州珠江新城的价格指数方米截至2022年三季度末广州甲级办公楼总存量上升至774万平方米资料来源仲量联行本季度仍显疲弱的租赁需求难以有效消化市场上的空置面积尤其在租金成本相对较高的珠江新城其存量项目空置率与上季度相差无几可见该片区去化情况并硬性指标不理想此外随着两个新项目的入市全市空置率进一步上探本季度全市空置率120030约为176环比上涨约20个百分点100025增量投资及自用需求相对有限投资市场有所降温80020百分比60015租金方面经过此前两到三个季度的持续下行广州甲级办公楼市场租金目前处于40010较低的水平下探空间已被压缩不少仅个别项目由于未能显著提升自身去化速总建筑面积千平方米2005度业主继续采取调整租金的策略因此本季度全市租金相对稳定环比微跌0100171819202122F三季度一些今年以来较为活跃的自用型买家大部分已经确定了理想标的因此相净吸纳量落成量未来供应空置率关投资需求显平静另外在今年经济增长放缓的大背景下广州甲级办公楼投资2017至2021年的净吸纳量落成量空置率是年底值市场的增量投资及自用需求也相对有限投资需求在三季度整体呈现趋弱的态势2022年的落成量和净吸纳量是前三季度值空置率是第三季度值未来供应是年底预计值投资市场亦未录得大宗交易成交资料来源仲量联行租赁需求回暖仍需时间租金预计将继续面临下行压力短期来看广州经济稳增长依旧面临国内疫情走向外部环境变化等一系列不稳定因素的挑战现阶段并不明朗的宏观经济前景难以快速提振本地企业的信心尤其是年内企业对未来盈利的预期仍需逐步修复租赁需求的释放将受到一定阻力未来12个月内广州甲级办公楼市场将迎来逾80万平方米的新增供应在此期间由于市场租赁需求预计仍处于修复阶段新增供应的集中入市将不可避免地推高全市空置率部分业主的焦虑情绪或将加剧从而继续压低全市租金走势备注广州办公楼市场是指广州甲级办公楼市场珠江新城核心商务区甲级办公楼租金18专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二二年第三季度大中华区物业摘要深圳金融行业展现良好韧性支撑办公楼市场租金同比增长率每平方米每月有效租金周期曾丽华南区研究部总监注增长率为同质比变化租金基于建筑面积跌幅-28203元加快价格指数宏观经济的不确定因素导致租赁成交低迷120受复杂的国际形势和多点散发的局部疫情影响本地企业谨慎调整业务增长预期110采取更为保守的企业不动产策略导致租赁需求疲弱深圳第三季度甲级办公楼的100净吸纳量约为33万平方米同比来看约为去年同期的一半净吸纳量主要来自总90指数部自用需求占比超过七成8070虽然金融和TMT行业仍作为去化主力但部分以跨境业务为主的互联网企业受全60球供应链动荡的波及规模收缩风险增大导致TMT行业的租赁成交量环比下降超4Q174Q184Q194Q204Q214Q22租值指数资本值指数过60金融行业发展的良好韧性支撑其继续发挥稳定深圳办公楼租赁市场的作用其中银行证券基金和保险等传统金融业租赁需求表现稳定箭头表示12个月展望基数2017年第4季度100该价格指数指深圳全市的价格指数本季度有五座新办公楼落成全市空置率轻微上升资料来源仲量联行在第三季度共有五座新办公楼竣工包括四座总部大厦和一座租赁型物业为办公楼市场带来了约48万平方米的新增供应截止2022年第三季度末深圳甲级办公硬性指标楼的存量面积增至约1170万平方米2400虽新增需求全面下滑得益于总部自用面积的支撑本季度全市空置率仅环比轻微55200045上涨04个百分点至217值得注意的是大疆天空之城落成后总部迅速回迁去160035百分比化面积达20万平方米未对整体空置率造成较大冲击12002580015本季度租金为2020年疫情爆发以来最大跌幅总建筑面积千平方米4005在经济前景不明朗的情况下办公楼租赁需求疲软叠加大量供应如期入市的多重0171819202122F影响供需失衡加剧存量办公楼面临租户外流的挑战业主招商及维稳压力增大净吸纳量落成量未来供应空置率下调租金意愿增大受此影响深圳的整体租金环比大幅下降282017至2021年的净吸纳量落成量空置率是年底值趋于保守的投资预算把控和不断下降的租金回报使得自用买家和机构投资者对2022年的落成量净吸纳量空置率是三季度值未来供应是指2022年第四季度计划落成量于深圳办公楼投资保持谨慎和观望的态度因此本季度总体办公楼资产估值有所资料来源仲量联行下滑部分优质散售型资产如深圳地铁物业大厦仍能够以合理稳定的价格成交供需关系持续失衡加剧租金下行压力面对未来不明朗的内外经济环境企业对经营和扩张计划保持审慎导致短期内办公楼租赁需求减弱因此2022年的净吸纳量预计将低于100万平方米同比下降约30在未来12个月内深圳甲级办公楼市场将有超过250万平方米的新增供应总部租户回迁大量的新增供应叠加需求疲软市场上供求失衡的现状将持续深圳甲级办公楼整体空置率预计会上升备注深圳办公楼指深圳甲级办公楼福田区甲级办公楼租金19专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二二年第三季度大中华区物业摘要成都高温限电疫情封控经济活动受限三季度成都办公楼供需走弱租金同比增长率每平方米每月有效租金周期注增长率为同质比变化租金基于建筑面积杜婷成都研究部董事跌幅-1093元加快价格指数多行业租赁行为放缓金融国企类经济压舱石作用显现105宏观经济环境压力的加大叠加经济活动时间的短暂暂停让本来有望步入回暖周104期的办公楼市场再次处于低位状态第三季度成都甲级办公楼市场净吸纳量仅103102录得22万平方米环比基本持平远低于2020年前的水平指数101第三季度整体性需求走弱增量结构仍主要聚焦金融业208科技互联网10099188和地产建筑154行业从企业性质来看省外国企及地方平台公司需984Q174Q184Q194Q204Q214Q22求表现持续稳健前三季度新租面积超6万平方米含自用面积扩张宏观环境持租值指数资本值指数续波动下该类型企业韧性展现箭头表示12个月展望新增供应短期放缓市场空置率持续上扬基数2017年第4季度100该价格指数仅指成都城区的价格指数2022年第三季度全市仅迎来于7月交付的环球贸易中心T1新增面积约92万平资料来源仲量联行方米该项目为攀成钢至东客站板块首个甲级项目有效缓解区内优质楼宇缺失问题另一方面约257万平方米甲乙级供应受疫情影响交付时间延期至年底或明硬性指标年初800进入2022年成都甲级办公楼新增供应恢复高位空置压力接连攀升截至三季末5570060045成都甲级市场空置率收至264环比上涨11个百分点50035百分比400需求大幅放缓全市租金保持下行通道2530015租金层面以租户市场为主导的供需关系仍致使全市租金维持下行至季末成都总建筑面积千平方米2005100甲级办公楼有效租金收至932元平方米月环比跌幅030-5171819202122F由于企业租赁行为的后置业主招商策略调整存在延期预计四季度跌幅将进一步净吸纳量落成量未来供应空置率扩大2017至2021年的净吸纳量落成量空置率是年底值企业房地产计划年内收紧短期需求难见大幅回暖四季度市场预计将2022年的落成量和净吸纳量是前三季度值空置率是第三季度值未来供应是年底预计值持续承压资料来源仲量联行尽管遭遇疫情冲击但年内供应未出现大幅延后预计四季度市场仍将迎来近48万平方米新增供应其中甲级26万平方米乙级22万平方米新兴区域如城东天府新区等仍存在较大空置压力从需求层面来看市场仍相对较弱的客户看量或预示四季度需求仍将处较低水平短期内市场仍将承压对于业主而言对外加大市场监测扩大营销渠道对内稳住续租率多元化办公产品提升楼宇竞争力将是当下关键备注成都办公楼市场是指成都甲级办公楼市场20专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二二年第三季度大中华区物业摘要天津科技产业作为天津市场需求焦点推动全市经济高质量发展带领办公楼租金同比增长率每平方米每月有效租金周期市场逐渐复苏注增长率为同质比变化租金基于建筑面积跌幅米阳华北区研究部总监-0183元放缓价格指数半数市场需求来自内资科技企业专业服务业的逆周期属性突显140在疫情影响下2022年三季度市场整体承压全市净吸纳量仅录得7932平方米130120市场需求明显收窄在去化节奏放缓的背景下科技互联网行业作为天津的需求焦110点租赁成交占第三季度成交的52并录得多宗800平方米以上的成交展现出其100指数90逐渐强化的增长势头80同时专业服务业在本季度保持相对较高租赁活跃度尤其体现在中小面积的搬迁7060需求上占第三季度录得成交的19律师事务所咨询公司等逆周期商务服务行4Q174Q184Q194Q204Q214Q22租值指数资本值指数业为本季度专业服务业的主力需求箭头表示12个月展望供应回到低位运行市场库存稳定下降基数2017年第4季度100该价格指数仅指天津中心城区的价格指数2022年第三季度天津优质办公楼市场无新增供应持续去化存量在市场需求压资料来源仲量联行力的影响下甲级市场空置率仅环比微降03个百分点至4152022年内预期交付的项目受工期延误的影响延期至明年入市为存量市场去化带硬性指标来机会2023年市场将迎来一轮供应小高峰新增供应共计124万平方米40055租金保持下探趋势降幅逐渐收窄3004535宏观环境的不确定性延缓了市场需求释放去化仍具挑战一方面客户对于租赁200百分比25成本的把握更加严格谈判及决策周期均有增加另一方面业主选择更灵活的租151005赁策略以应对空置压力市场租金继续承压总建筑面积千平方米0-5171819202122F全市甲级办公楼净有效租金为83元平方米月环比小幅下降01甲级办公楼租净吸纳量落成量未来供应空置率金下跌幅度较上季度有所收窄天津市的增量内生需求或将持续作用于整体市场企稳向上2017至2021年的净吸纳量落成量空置率是年底值2022年的落成量和净吸纳量是前三季度值空置率随着京津冀一盘棋思想的进一步实质性渗透及京津冀协同发展出现更多阶段性是第三季度值未来供应是年底预计值资料来源仲量联行成果天津市场将加速释放回暖信号市场租金在今年内仍有一定下探空间但随着疫情得到控制市场需求复苏且供需关系得到改善租金下调幅度将进一步收窄市场逐渐回归稳定增长趋势备注天津办公楼市场是指天津甲级办公楼市场