亚洲绿色认证建筑是否具有租金溢价？
　　毋庸置疑，越来越多的企业租户和投资者在ESG（环境、社会和治理）方面做出更加明确的承诺。然而，将绿色愿景转化为行动并不简单。企业需要考虑不动产领域的众多因素，如获得认证的建筑在地域分布上不均衡，缺乏统一的绿色建筑标准以及缺乏可靠的数据等。
　　鉴于亚洲可持续房地产战略的现状，仲量联行深入探究绿色建筑的市场渗透率以及企业租户为租赁绿色资产空间（绿色租赁）支付溢价的意愿。
　　我们的深入分析显示，在亚洲，拥有绿色认证的资产与它们的租赁绩效之间存在密切联系。近年来，亚洲市场的企业租户对绿色资产的租赁需求不断增加，这背后的主要驱动力是企业对能源成本、可持续发展和脱碳目标的追求。此外，地方政府还加强了对现有和新开发项目最低绿色标准的实施力度。
　　虽然有诸多证据能够体现绿色建筑的优势，但其中最大的未知数仍然是投入成本。尽管亚洲地区的办公楼市场情况各不相同，但仲量联行的研究表明，当位置、楼龄和便利性等因素都差不多时，具有绿色资质的资产会带来更多的租赁需求并实现租金溢价。
　　

研究报告全文：joneslanglasallecomcn可持续发展的价值亚洲地区绿色资产溢价的有力佐证可持续发展的价值亚洲地区绿色资产溢价的有力证据亚洲绿色认证建筑是否具有租金溢价毋庸置疑越来越多的企业租户和投资者在ESG环境的企业租户对绿色资产的租赁需求不断增加这背后的社会和治理方面做出更加明确的承诺然而将绿色愿主要驱动力是企业对能源成本可持续发展和脱碳目标景转化为行动并不简单企业需要考虑不动产领域的众的追求此外地方政府还加强了对现有和新开发项目多因素如获得认证的建筑在地域分布上不均衡缺乏最低绿色标准的实施力度统一的绿色建筑标准以及缺乏可靠的数据等虽然有诸多证据能够体现绿色建筑的优势但其中最大鉴于亚洲可持续房地产战略的现状仲量联行深入探究的未知数仍然是投入成本尽管亚洲地区的办公楼市场绿色建筑的市场渗透率以及企业租户为租赁绿色资产情况各不相同但仲量联行的研究表明当位置楼龄和空间绿色租赁支付溢价的意愿便利性等因素都差不多时具有绿色资质的资产会带来更多的租赁需求并实现租金溢价我们的深入分析显示在亚洲拥有绿色认证的资产与它们的租赁绩效之间存在密切联系近年来亚洲市场2仲量联行1430891仲量联行对亚洲个城市的座甲级办公楼详情请参见附录的数据进行了汇总以评估相关区域及市场内获得或未获得绿色资质的资产供应和租金情况在这项研究中我们统计了10项绿色建筑认证详情请参见附录涵盖国际和本地标准我们汇总的数据中包含建筑物楼龄位置总建筑面积租金价值空置率和净吸纳量等指标我们使用特征价格模型对亚洲11个主要城市的特定数据进行了汇总建模从而确定了在位置楼龄便利性因素等条件都几乎相同时的两个项目带有绿色认证的建筑将会带来租金溢价1甲级办公楼的定义本报告统计的办公楼存量包含两个定义要素-物业质量整体内部和外部饰面平面布局建筑管理便捷性等-地理位置3仲量联行可持续发展的价值亚洲地区绿色资产溢价的有力证据执行摘要绿色资产是亚洲企业租户的新标准2015年巴黎气候协定后亚洲获绿色认证的甲级14办公楼数量稳步上升三分之一的企业不动产CRE管理者计划在75的现存绿色认证的甲级办公楼是在2015年2025年前退出碳效率较低的物业后新增的亚洲11个城市中带有绿色认证的甲级办公楼资产美国绿色建筑委员会的LEED评级体系标准是亚洲2存在租金溢价5最广泛使用的绿色建筑认证香港的绿色溢价最高达到28LEED铂金七成的绿色认证甲级办公楼获得的是LEED认认证资产证其中印度和中国是此项认证集中度最高的市场3绿色溢价与城市中绿色建筑供应量相关新加坡有90的甲级办公楼获得绿色认证相应的租金溢价为4至9首尔有37的甲级办公楼获得绿色认证相应的租金溢价在7至22之间4仲量联行可持续发展的价值亚洲地区绿色资产溢价的有力证据绿色资产是亚洲企业租户的新标准仲量联行的研究表明绿色认证地理位置和租金成本构成了企业不动产CRE管理者在租赁办公室时的三大考量标准由于大型企业作出的碳承诺在考虑商业地产租赁时无论是跨国企业还是本土企业都会将绿色标准作为决策考量之一研究表明三分之一的CRE管理者计划在2025年前退出碳效率较低的物业这个比例还可能进一步增加仅此一项因素就会迫使业主考虑对物业的绿色升级改造以避免出现资产的棕色折扣BrownDiscount图表1CRE管理者观点亚洲CRE管理者计划13在2025年前退出碳效率较低的物业图表2亚洲的CRE租赁标准前三大要素1地理位置2租赁价格3绿色认证可持续性5仲量联行可持续发展的价值亚洲地区绿色资产溢价的有力证据自2015年巴黎气候协定签署以来亚洲获绿色认证的甲级办公楼数量稳步上升根据仲量联行的研究亚洲14个城市中有42的甲级办公楼存量获得了绿色认证此外绿色认证建筑数量绿色建筑呈现显著上升趋势证明绿色建筑在亚洲地区逐渐成为在本研究中绿色建筑的定义是通过国际或可靠的主流本土绿色建筑认证标准的建筑图表3截至2022年第三季度亚洲14个城市绿色认证甲级办公楼的存量比例88847772676258384233的亚洲甲级办公楼28422316获绿色认证122016201720182019202020212022获绿色认证未获绿色认证6仲量联行可持续发展的价值亚洲地区绿色资产溢价的有力证据在亚洲申请绿色认证的建筑数量在过去十年中增长势因此不动产行业需要重新平衡新建和改造这两方面的头强劲现有的通过绿色认证的甲级办公楼存量中有行动也就是说亚洲的甲级办公楼存量在过去几年有75是在2015年巴黎气候协定通过后新增的尽管如所增加其中非绿色认证的办公楼数量相应提升这背此市场对绿色资产的需求量仍超过供应量仲量联行后蕴含着办公楼绿色改造的巨大机遇的研究表明亚洲地区的企业租户希望在条件允许的情况下在2025年前将企业不动产组合的绿色认证占比提升至约50但鉴于市场上供应不足的情况这一愿景很难实现图表4截至2022年第三季度亚洲城市绿色认证甲级办公楼存量90新加坡49德里49钦奈44孟买44上海42雅加达41北京39曼谷37首尔37东京35班加罗尔29香港29广州13大阪42亚太区平均获绿色认证未获绿色认证图表5亚洲地区办公楼的绿色改造潜力19901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021获绿色认证未获绿色认证现有获绿色认证的甲级办公楼累计库存截至2022年第3季度按楼龄划分7仲量联行可持续发展的价值亚洲地区绿色资产溢价的有力证据亚洲地区绿色资产溢价的有力佐证在对亚洲市场办公楼租金的研究中我们发现了绿色资溢价最高的建筑是获得新加坡建设局绿色建筑标志白产租金溢价的明确证据目前绿色资产的供应不能满足金级认证的办公楼另一方面香港只有不到三分之一企业租户设定的净零碳目标这种供需关系上的差距是的甲级办公楼存量拥有绿色认证我们发现其中获得了产生绿色溢价的原因这样的差距目前提供了溢价机LEED铂金级认证的办公楼租金溢价接近28会而且一旦有相关法规出台那些不符合可持续发展但印度的城市情况相对特殊尽管绿色认证项目数量在原则的建筑将很快面临棕色折扣总存量中占比很高但所有印度城市的绿色溢价的上限我们使用特征价格模型HPM对每个城市的数据进行几乎都是两位数这主要是由于印度市场上有大量的跨了两次建模得出了获得绿色认证的甲级办公楼的绿色国企业他们制定了雄心勃勃的ESG目标对他们来说溢价的下限和上限租用绿色认证建筑是必选项在印度城市中孟买的绿色溢价最高达到7至20我们发现绿色认证甲级办公楼存量较多的城市租金溢价要低于存量相对稀缺的城市这也是经济学中需求和供给的明显体现在新加坡90的甲级办公楼存量是获绿色认证的相应的租金溢价在4至9之间其中8仲量联行可持续发展的价值亚洲地区绿色资产溢价的有力证据图表6亚洲城市甲级办公楼绿色溢价的范围北京2-77-22首尔4-10上海广州3-17德里3-8香港7-20孟买7-28班加罗尔5-19曼谷4-12钦奈4-114-9新加坡下限这部分溢价主要是由具有基本绿色认证MAP例如LEED认证级银级的资产主导上限这部分溢价主要是由具有高级别绿色认证例如LEED金级白金级的资产主导9仲量联行ReportTitleSupportingcopyLEED评级体系标准是亚洲最广泛使用的绿色建筑认证在本报告涉及的绿色建筑认证中有七成的绿色认证甲些特定国家寻求选择最大化的大型企业必然会考虑级办公楼为LEED认证其中印度和中国的比例最高这通过当地绿色标准认证的资产其中两个突出的例子是两个同时也是亚洲最大的市场及占亚洲绿色认证资产新加坡和日本这两个市场的大多数建筑都通过了当地存量最大的地区尽管绿色认证体系不尽相同但在某的绿色建筑标准认证10仲量联行可持续发展的价值亚洲地区绿色资产溢价的有力证据采取行动企业租户投资者和业主借助整体建筑环境优化趋势实现净零排放把握存量建筑升级改造机遇Scope3随着越来越多的企业认识到范围三排放在实由于绿色溢价的驱动投资者和业主有很强的财务动机现净零排放目标方面的核心作用调整企业不动产战略去投资于绿色环保认证建筑然而随着对可持续资产变得至关重要企业租户需要寻求绿色认证的有效方的需求达到顶峰以及相关法规的出台可持续资产必法以获得实现净零承诺之路的良好起点此外为了使将成为行业标准那些没有对建筑物进行升级改造以选择最大化企业租户还应考虑租用通过本国本地区使其符合可持续性标准的业主可能遭受经济损失也绿色建筑标准认证的资产而不是只关注那些通过了国就是棕色折扣改造不仅是加速建筑环境脱碳的最际绿色建筑认证的资产随着绿色标准的提高租户和快最有效的方法而且还为业主提供了满足市场对于业主之间将会形成为实现脱碳目标而协同一致的合作绿色办公空间需求的机会且租户愿意为绿色租赁支付关系溢价11仲量联行持续发展的价值亚洲地区绿色资产溢价的有力证据结论企业租户越来越需要与其可持续发展议程相符的不动产解决方案这推动了对环境友好建筑的需求这使得兼具韧性和可持续性的建筑与同期未经认证的建筑相比具有明显更高的租用率和租金溢价出于对未来气候风险的担忧绿色和可持续资产受重视程度将越来越高企业租户也将更有意愿支付绿色溢价12仲量联行附录143089仲量联行对亚洲个城市的座甲级办公楼的数据进行了汇总以评估获绿色认证资产与未获认证资产相比在供应和租金方面的区域和市场的特定指标我们对10项绿色建筑认证进行了考量其中包括国际和本地标准城市北京德里孟买新加坡班加罗尔广州大阪首尔曼谷香港上海东京钦奈雅加达认证来源认证名称缩写ExcellenceinDesignforGreaterEfficienciesEDGE全球BuildingEnvironmentalAssessmentMethodBuildingBEAMBEAMPlus香港EnvironmentalAssessmentMethodPlusIGBC印度IGBCGreenBuildingRatingSystemsGRIHAGreenRatingforIntegratedHabitatAssessmentGREENSHIP印度尼西亚GreenshipDBJGreenBuilding日本DevelopmentBankofJapanGreenBuildingDBJGreenBuildingCASBEEComprehensiveAssessmentSystemforBuiltBCAGreenMark新加坡BCAGreenMarkCertificationSchemeTREES泰国ThaisRatingofEnergyandEnvironmentalSustainabilityLEED美国LeadershipinEnergyandEnvironmentalDesign13仲量联行亚太区1PayaLebarLink10-08PLQ2408533新加坡6562203888电话wwwjllcomsg研究业务联系人RoddyAllan张静首席研究官商业地产部总裁亚太区中国区roddyallanjllcomannyzhangjllcomKamyaMiglani李晶ESG研究负责人项目与开发管理董事总经理亚太区智动办公中国区kamyamiglanijllcomcindylijllcomJamesTaylor李从越智动办公研究负责人物业与资产管理部总监亚太区中国区jamestaylorjllcomrickylijllcomSeanLinkletter张宇智动办公区域研究总监零碳研究中心首席分析师亚太区中国区seanlinkletterjllcomaaronzhangjllcom关于仲量联行仲量联行纽交所交易代码JLL是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司凭借行业领先的科技应用我们始终致力于为客户员工和社群创造机遇打造理想空间提供可持续的房地产解决方案并不断重塑房地产未来创造更美好明天仲量联行是财富500强企业截至2022年9月30日仲量联行业务遍及全球80多个国家员工总数超过102000人2021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