本轮城中村改造聚焦超大特大城市、助力城市品质提升，非棚改2.0。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，强调本轮城中村改造坚持人民政府负主体责任，多渠道筹措整改资金，鼓励和支持民间资本参与，坚持“留改拆”并举方式进行改造。改造范围：主要面向7个超大城市（城区人口>1000万）和14个特大城市（城区人口500万-1000万）；与棚改区别：1）改造对象：城中村改造针对大型城市城中村的自建房、宅基地的更新改造，多为集体土地；棚改针对城镇中成片危旧住房，多为国有建设用地；2）改造范围：城中村改造聚焦超大特大城市；棚改面向全国，覆盖大量三四线城市；3）改造模式：城中村改造采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造；棚改主要采取拆除重建的模式；4）参与主体：城中村改造以政府引导、市场主导，企业实施，偏市场化；棚改以政府为主导，国企实施，偏政策化；5）资金来源：本轮城中村改造鼓励民间资本参与，强调多渠道筹措改造资金；棚改资金来源重点为政策性金融支持，主要体现为PSL和专项债。本轮城中村改造变化：限制“大拆大建”，重点改善基建设施，聚焦城市品质提升。
　　必要性：扩大内需、改善民生，助力大城市提质扩容
　　解决大城市住房短缺问题：1）人口净流入看，2018-2021年，城中村改造重点城市（21个超大特大城市+苏州、合肥）城区人口增速CAGR+3.6%，较全国高2.3pct；其中深圳、杭州、济南、长沙、合肥CAGR超10%；2）人均住房面积看，根据第七次人口普查数据，城中村改造重点城市人均住房面积为36.81平方米，低于全国平均水平41.76平方米；其中深圳、东莞、广州较低，分别为21.50、27.80、30.15平方米。大城市住房存短缺情况显著，城中村改造扩容意义凸显。
　　城中村改造改善周边居民整体的人居环境，提升城市品质。以佛山市南海区广佛国际商贸城中心区改造项目为例，改造后，酒店服务、商务服务在内的商务配套产业齐全，社会效益提高，环境问题得到治理，城市形象改善。
　　稳增长重要抓手，有望拉动地产投资、带动消费。城中村改造建安费用：根据测算，重点城市城中村建筑面积合计9.2亿平方米，中性情形下（拆建比为2，单位建安成本为3600元/平方米），对应城中村改造每年建安费用将达6638亿元。城中村改造带来的建安费用弹性：2022年，重点城市房地产开发投资完成额为5.66万亿，根据全国数据假设建安成本占房地产开发投资额63%，计算得到重点城市2022年建安成本为3.57万亿，进而得到城中村改造每年建安费用占重点城市2022年建安费用18.6%，有望显著拉动工程需求，并带动相关下游消费。分城市看，哈尔滨、东莞、广州城中村改造带来的建安费用弹性位列前3，分别达63.6%、57.8%、44.9%。
　　可行性：模式多元、因城施策，资金筹措保障强
　　模式看，城中村改造可根据项目主导方分为政府主导模式、市场主导模式、村集体主导模式和多元协作模式。按安置方式可分为货币化安置、房票（房屋）安置和实物安置；分城市看，北京、西安、广州偏向政府主导方式，珠海、深圳偏向市场主导方式，上海偏向政府与市场共同主导，双向并举。
　　资金来源看，城中村改造资金通常来源于财政直接拨款、地方专项债、金融机构融资、主体自筹和社会资本；民间资本：7月21日，国务院常务会强调鼓励和支持民间资本参与城中村改造；专项债：根据21世纪经济网9月12日报道，符合条件的城中村改造项目将可纳入专项债支持范围，同时将纳入保障性安居工程领域，2024年或发行首批城中村改造专项债；回顾看，棚改期间，地方政府债券规模维持4000亿上下，其中2019年达到峰值7032亿元，占当年地方专项债发行总规模32.7%；金融机构融资：根据21世纪经济网9月18日报道，在城中村改造支持资金方面，银行或将设立城中村改造专项借款提供资金支持。回顾看，棚改曾助推全国PSL（抵押补充贷款）存量持续上升，由2016年2.05万亿元上升至2019年3.54万亿元，CAGR+19.9%。
　　项目案例：1）上海青浦区凤溪城中村改造：上海规模最大的城中村改造项目，计划投资额336亿元，由区政府主导，中交城投负责一级开发；资金来源于城市更新资金和商业贷款，采用房屋安置；2）上海普陀红旗村改造：总投资超300亿元，红旗村项目由上海普陀区政府主导，中海联合体负责开发，资金来源于商业贷款，采用房屋安置；3）广州文冲城中村改造：计划总投资150亿元，由政府主导、村集体和万科组成合资公司实施，改造资金全部来源于融资地块出让所得，采用房屋安置方式；4）深圳大冲村改造：总投资近450亿元，采用多方协作模式，政府监管，华润置地负责出资和开发，村委会负责组织协调村民利益和意愿。
　　标的梳理：重点关注位于城中村改造高体量城市咨询设计类企业、工程建设央国企
　　市场空间看：根据汉嘉设计合同公告数据计算得到：规划设计、工程建设、第三方服务费率分别1.1%/92.8%/0.5%（其余5.6%为设备购置、管理等其他费用）

研究报告全文：城中村改造都市角落万亿大市场重点关注三大方向建筑行业专题报告建筑装饰证券研究报告专题研究报告2023年10月9日评级增持维持重点公司基本状况TableFinance分析师耿鹏智股价EPSPE简称PB评级元执业证书编号S074052208000620222023E2024E2025E20222023E2024E2025E中国交建91611712814115778716558059买入Emailgengpzztscomcn中国能建2260190220260321211028671099买入中国中铁68212614416218354474237063买入中国铁建87319621724026744403633049买入中国中冶36705006007008574615343079买入安徽建工49108009811914661504134092买入备注股价取自2023年9月28日收盘价报告摘要TableSummary本轮城中村改造聚焦超大特大城市助力城市品质提升非棚改207月21日国务院常务会议审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见强调本轮城中村改造坚持人民政府负主体责任多渠道筹措整改资金鼓励和支持民间资本参与坚持留改拆并举方式进行改造改造范围主要面向7个超大城市城基本状况TableProfit区人口1000万和14个特大城市城区人口500万-1000万与棚改区别1改造对象城中村改造针对大型城市城中村的自建房宅基地的更新改造多为集体土地上市公司数169棚改针对城镇中成片危旧住房多为国有建设用地2改造范围城中村改造聚焦超行业总市值百万元1843179大特大城市棚改面向全国覆盖大量三四线城市3改造模式城中村改造采取拆行业流通市值百万元769901除新建整治提升拆整结合等不同方式分类改造棚改主要采取拆除重建的模式4行业TableQuotePic-市场走势对比参与主体城中村改造以政府引导市场主导企业实施偏市场化棚改以政府为主35导国企实施偏政策化5资金来源本轮城中村改造鼓励民间资本参与强调多建筑SW沪深30030渠道筹措改造资金棚改资金来源重点为政策性金融支持主要体现为PSL和专项债25本轮城中村改造变化限制大拆大建重点改善基建设施聚焦城市品质提升2015必要性扩大内需改善民生助力大城市提质扩容105解决大城市住房短缺问题1人口净流入看2018-2021年城中村改造重点城0市21个超大特大城市苏州合肥城区人口增速CAGR36较全国高23pct-5其中深圳杭州济南长沙合肥CAGR超102人均住房面积看根据第-10七次人口普查数据城中村改造重点城市人均住房面积为3681平方米低于全国平均水平4176平方米其中深圳东莞广州较低分别为215027803015公司持有该股票比例平方米大城市住房存短缺情况显著城中村改造扩容意义凸显相关报告TableReport城中村改造改善周边居民整体的人居环境提升城市品质以佛山市南海区广佛国际商贸城中心区改造项目为例改造后酒店服务商务服务在内的商务配套产业齐全社会效益提高环境问题得到治理城市形象改善稳增长重要抓手有望拉动地产投资带动消费城中村改造建安费用根据测算重点城市城中村建筑面积合计92亿平方米中性情形下拆建比为2单位建安成本为3600元平方米对应城中村改造每年建安费用将达6638亿元城中村改造带来的建安费用弹性2022年重点城市房地产开发投资完成额为566万亿根据全国数据假设建安成本占房地产开发投资额63计算得到重点城市2022年建安成本为357万亿进而得到城中村改造每年建安费用占重点城市2022年建安费用186有望显著拉动工程需求并带动相关下游消费分城市看哈尔滨东莞广州城中村改造带来的建安费用弹性位列前3分别达636578449可行性模式多元因城施策资金筹措保障强模式看城中村改造可根据项目主导方分为政府主导模式市场主导模式村集体主导模式和多元协作模式按安臵方式可分为货币化安臵房票房屋安臵和实物安臵分城市看北京西安广州偏向政府主导方式珠海深圳偏向市场主导方式上海偏向政府与市场共同主导双向并举请务必阅读正文之后的重要声明部分专题研究报告资金来源看城中村改造资金通常来源于财政直接拨款地方专项债金融机构融资主体自筹和社会资本民间资本7月21日国务院常务会强调鼓励和支持民间资本参与城中村改造专项债根据21世纪经济网9月12日报道符合条件的城中村改造项目将可纳入专项债支持范围同时将纳入保障性安居工程领域2024年或发行首批城中村改造专项债回顾看棚改期间地方政府债券规模维持4000亿上下其中2019年达到峰值7032亿元占当年地方专项债发行总规模327金融机构融资根据21世纪经济网9月18日报道在城中村改造支持资金方面银行或将设立城中村改造专项借款提供资金支持回顾看棚改曾助推全国PSL抵押补充贷款存量持续上升由2016年205万亿元上升至2019年354万亿元CAGR199项目案例1上海青浦区凤溪城中村改造上海规模最大的城中村改造项目计划投资额336亿元由区政府主导中交城投负责一级开发资金来源于城市更新资金和商业贷款采用房屋安臵2上海普陀红旗村改造总投资超300亿元红旗村项目由上海普陀区政府主导中海联合体负责开发资金来源于商业贷款采用房屋安臵3广州文冲城中村改造计划总投资150亿元由政府主导村集体和万科组成合资公司实施改造资金全部来源于融资地块出让所得采用房屋安臵方式4深圳大冲村改造总投资近450亿元采用多方协作模式政府监管华润臵地负责出资和开发村委会负责组织协调村民利益和意愿标的梳理重点关注位于城中村改造高体量城市咨询设计类企业工程建设央国企市场空间看根据汉嘉设计合同公告数据计算得到规划设计工程建设第三方服务费率分别1192805其余56为设备购臵管理等其他费用重点城市城中村改造建安投资达66万亿元本轮城中村改造每年有望拉动规划设计工程建设监测评估分别73616033亿元投资额公司角度看我们使用公司所在城市城中村改造带来的建安成本弹性与公司相关业务占比测算公司新签营收归母净利弹性根据测算中性情形下1工程建设板块央企中中国建筑中国中冶中国交建经营数据弹性位列前3分别为114营收98新签82新签地方国企中重庆建工陕建股份浙江建投弹性位列前3分别为170营收136营收81营收2规划设计板块华阳国际营收弹性最高达2733检测评估板块深圳瑞捷上海建科营收弹性分别40561投资建议1工程建设板块重点推荐中国交建059xPB经营数据弹性后简称为弹性82中国铁建049xPB弹性44中国中冶079xPB弹性98安徽建工092xPB弹性65重点关注中国建筑059xPB弹性114上海建工081xPB弹性69隧道股份068xPB弹性13陕建股份086xPB弹性1362规划设计板块重点关注华阳国际249xPETTM弹性273祁连山中交设计177xPETTM弹性28华建集团137xPETTM弹性62启迪设计1806xPETTM弹性233检测评估板块重点关注深圳瑞捷575xPETTM弹性405上海建科221xPETTM弹性61风险提示城中村改造规模不及预期城中村改造进度不及预期城中村改造空间测算误差风险-2-请务必阅读正文之后的重要声明部分专题研究报告内容目录1本轮城中村改造聚焦超大特大城市助力城市品质提升非棚改20-7-2必要性扩大内需改善民生助力大城市提质增容-10-21解决大城市住房短缺问题提升城市品质-10-22稳增长重要抓手预计每年拉动6638亿元建安投资-12-3可行性模式多元因城施策资金筹措保障强-16-31城中村改造模式多元一城一策助力高效实施-16-32筹措资金渠道多样化鼓励民间资本参与-16-33重点城市改造案例熟路轻辙见微知著-18-331上海分段规划目标明确加快推进两旧一村改造工作-19-332广州加速推进城中村改造开展统筹做地试点-22-333深圳改造空间大分类施策多方合作-26-4标的梳理关注位于城中村改造高体量城市咨询设计类企业和工程建设央国企-29-41工程建设板块关注建筑央企及重点城市优质国企-32-42规划设计板块关注重点城市优质房建设计企业-41-43检测评估板块关注重点城市优质房建咨询企业-47-5投资建议-49-6风险提示-51-图表目录图表121个超大特大城市一览-7-图表2城中村改造与棚改在改造对象改造范围改造模式参与主体资金来源等方面存差异-8-图表32023年城中村改造相关政策一览-9-图表4城中村改造工程兼具盘活资源改善居民居住条件扩大内需解决住房短缺等多个作用-10-图表5重点城市21个超大特大城市苏州合肥城中村改造重点大城市情况一览-11-图表6广佛国际商贸城改造后城市形象提升显著-12-图表7重点城市城中村建筑面积测算方法-12-图表8重点城市城中村21个超大特大城市苏州合肥建筑面积测算表-13-图表9广州市总高度为80-100米的住宅地上土建地上装饰安装造价合计3378元-14-图表10中性情形下重点城市城中村改造建安成本可达66万亿元-14-图表11中性情形下由城中村改造贡献重点城市建安费用弹性可达186-15-图表12城中村主要改造模式一览按主导方划分-16--3-请务必阅读正文之后的重要声明部分专题研究报告图表13城中村改造资金主要来源一览-16-图表142018-2020年棚改专项债发行规模快速上升-17-图表152016-2019年全国PSL存量逐步上升-18-图表162016-2022年全国PPP项目投资额呈波动上升趋势-18-图表17上海广州深圳城中村改造模式存在差异-18-图表182021-2023年上海城中村改造相关政策一览-19-图表19青浦区凤溪城中村改造项目主要资金来源为城市更新基金和商业贷款-20-图表20青浦区凤溪城中村改造项目预计于2028年竣工-20-图表21普陀区红旗村改造概况-21-图表22普陀区红旗村改造项目进程-21-图表23普陀区红旗村改造前后对比-22-图表242023年广州划分4个重点片区进行统筹做地试点工作-23-图表252023年广州城中村政策一览-23-图表26文冲石化路以西城中村改造效果图-24-图表27文冲石化路以西城中村改造项目概况-24-图表28文冲石化路以西城中村改造项目进程-25-图表29文冲石化路以西城中村改造项目主要采用房屋安臵方式-25-图表302023年深圳城中村改造政策一览-26-图表31大冲村改造前后对比-27-图表32大冲村改造项目概况-27-图表33大冲村改造项目进程-28-图表34大冲村项目开发建设成果-28-图表35城中村改造有望拉动规划设计工程建设检测评估等房建链板块需求-29-图表36根据汉嘉设计合同公告数据计算规划设计工程建设第三方服务费率分别1192805-30-图表37预计城中村改造带来的年度经营指标弹性测算表-31-图表3823H1中国交建营业收入yoy05-32-图表3923H1中国交建归母净利润yoy27-32-图表40中国交建通过五位一体打造城市综合开发运营产业链-32-图表41截至23H1末中交投资中交城投总资产分别1482669亿元-33-图表422019-2022年中交投资中交城投净利润CAGR分别达133126-33-图表43截至23M3末中交城投控股14个城市综合开发项目合同额1987亿元-34-图表44截至23M3末中交投资控股9个城市综合开发项目合同额883亿元-34-图表4523H1中国铁建营业收入保持稳定-35-图表4623H1中国铁建归母净利润yoy12-35--4-请务必阅读正文之后的重要声明部分专题研究报告图表47中国铁建中标城中村改造项目一览-36-图表4823H1中国建筑营业收入yoy49-36-图表4923H1中国建筑归母净利润yoy16-36-图表50中国建筑中标城中村改造相关项目一览-37-图表5123H1安徽建工营收yoy112-38-图表5223H1安徽建工归母净利润yoy564-38-图表532022-2023年安徽建工多次中标城市更新项目-38-图表5423H1隧道股份营收yoy160-39-图表5523H1隧道股份归母净利润yoy451-39-图表5623H1上海建工营业收入yoy4555-39-图表5723H1上海建工归母净利润yoy1785-39-图表5823H1上海建工中标多个大型城市地块开发建设项目-40-图表5923H1华阳国际营业收入yoy-181-41-图表6023H1华阳国际归母净利润yoy44-41-图表61华阳国际城市更新历经4阶段通过城市设计建筑设计解题城市高密度困境-42-图表62华阳国际城中村改造业务深耕深圳并向合肥广州等超大特大城市扩张-42-图表632023年祁连山营业收入yoy有望达58-43-图表642023年祁连山归母净利润yoy有望达83-43-图表652023年祁连山中交设计新签城市更新相关项目一览-44-图表6623H1华建集团营业收入yoy226-45-图表6723H1华建集团归母净利润yoy229-45-图表68华建集团打造上海市重点城中村项目-45-图表6923H1启迪设计营业收入保持稳定-46-图表7023H1启迪设计归母净利润yoy34-46-图表71启迪设计深度参与多项苏州城市更新项目-46-图表7223H1深圳瑞捷营业收入yoy-70-47-图表7323H1深圳瑞捷归母净利润yoy大增3845-47-图表742018-2022年深圳瑞捷曾参与多个城中村改造项目-48-图表7523H1上海建科营收yoy201-48-图表7623H1上海建科归母净利润yoy713-48-图表772020-2022年上海建科在保定竣工项目一览-48-图表78标的公司估值表2023107-50--5-请务必阅读正文之后的重要声明部分专题研究报告-6-请务必阅读正文之后的重要声明部分专题研究报告1本轮城中村改造聚焦超大特大城市助力城市品质提升非棚改207月21日国务院常务会议审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见本轮城中村改造坚持人民政府负主体责任多渠道筹措整改资金鼓励和支持民间资本参与坚持留改拆并举方式进行改造是改善民生扩大内需推动城市高质量发展的主要举措Q1本轮城中村改造范围有多大A1本轮城中村改造主要面向21个超大特大城市其中超大城市7个上海北京深圳重庆广州成都天津特大城市14个武汉东莞西安杭州佛山南京沈阳青岛济南长沙哈尔滨郑州昆明大连图表121个超大特大城市一览城市层级城市常住人口万人城区人口万人上海24871987北京21891775深圳17491744超大城市7个重庆32051634城区人口1000万以上广州18681488成都20941334天津13871093武汉1245995东莞1047956西安1218928杭州1194874佛山950854南京931791特大城市14个沈阳907707城区人口500万-1000万青岛1007601济南920588长沙1005555哈尔滨1001550郑州1260534昆明846534大连745521来源2020中国人口普查分县资料中泰证券研究所-7-请务必阅读正文之后的重要声明部分专题研究报告Q2城中村改造是棚改20吗A2城中村改造属于城市更新与棚改20有多方面差异城中村是指在城市化进程中在城市建成区范围内失去或基本失去耕地仍实行村民自治和农村集体所有制的村庄在超大特大城市中实施城中村改造是城市更新的重点难点将按照中央的有关部署采取拆除新建整治提升拆整结合等不同方式分类改造从中央及部分地方文件来看城中村与棚改均属于城市更新的范畴但改造对象改造范围改造模式参与主体资金来源等方面存在差异1改造对象城中村改造主要是对大型城市城中村的自建房宅基地等集体性质土地的更新改造棚改针对城镇中集中成片危旧住房破房烂院土地多为国有建设用地2改造范围城中村改造集中于超大特大城市基本面相对较好的一二线城市棚改面向全国覆盖大量三四线城市3改造模式城中村改造严格限制大拆大建采取拆除新建整治提升拆整结合等不同方式分类改造棚改主要采取拆除重建的模式4参与主体城中村改造多以政府引导市场主导企业实施偏市场化棚户区的改造是以政府为主导国企实施偏政策化5资金来源国常会明确鼓励和支持民间资本参与城中村改造多渠道筹措改造资金棚改资金来源重点为政策性金融支持主要体现为PSL抵押补充贷款和专项债图表2城中村改造与棚改在改造对象改造范围改造模式参与主体资金来源等方面存差异来源易居中泰证券研究所-8-请务必阅读正文之后的重要声明部分专题研究报告Q3本轮城中村有哪些变化A3限制大拆大建聚焦城市品质提升限制大拆大建重点改善基建设施采取拆除新建整治提升拆整结合等不同方式分类改造实行改造资金和规划指标全市统筹土地资源区域统筹促进资金综合平衡动态平衡着力于提高城市品质改善基础设施惠及居民本轮城中村改造将重点改善公共基础设施改善城市品质和居民居住环境我们认为本轮城中村改造拆建比例较棚改有所下降改造模式有望创新多元化改造后城市低收入群体生活环境将显著改善有利城市长远健康发展图表32023年城中村改造相关政策一览时间文件主要内容2023428政治局会议在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设1要坚持稳中求进积极稳妥优先对群众需求迫切城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造成熟一个推进一个实施一项做成一项真正把好事办好实事办实关于在超大特大城市积极2要坚持城市人民政府负主体责任加强组织实施科学编制改造规划计划多渠道筹措改2023721稳步推进城中村改造的意造资金高效综合利用土地资源统筹处理各方面利益诉求并把城中村改造与保障性住房建见设结合好3加大对城中村改造的政策支持积极创新改造模式鼓励和支持民间资本参与努力发展各种新业态实现可持续运营要加大保障性住房建设和供给积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设盘活改2023724政治局会议造各类闲置房产在超大特大城市积极稳步推何立峰强调城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程要从实际出发采取拆除新建整治提2023728进城中村改造工作部署电视升拆整结合等不同方式分类改造实行改造资金和规划指标全市统筹土地资源区域统筹电话会议促进资金综合平衡动态平衡必须实行净地出让坚持以市场化为主导多种业态并举的开发运营方式建设好配套公共基础设施做好历史文化传承保护2023年年中党建和经营工202382积极服务推动超大特大城市城中村改造和平急两用公共基础设施建设作座谈会20238172023年第二季度货政报告加大对住房租赁城中村改造保障性住房建设等金融支持力度为落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求将在北京市等43个试点城市开开展低效用地再开发试点2023914展低效用地再开发试点探索创新政策举措完善激励约束机制低效用地再开发以城中村和工作的通知低效工业用地改造为重点试点期限原则上为4年来源中国政府网国务院央行国开行中泰证券研究所-9-请务必阅读正文之后的重要声明部分专题研究报告2必要性扩大内需改善民生助力大城市提质扩容城中村改造是盘活存量资源改善民生扩大内需解决住房短缺问题的重要抓手近期国常会及中央政治局会议等多次提出超大特大城市实施城中村改造本轮城中村改造侧重于优化住房供给结构推动构建大型城市租赁住房体系重点提出与保障性住房建设相结合努力发展各种新业态实现可持续运营近年来上海广州深圳等城市健全工作机制推动城中村改造工作取得成效图表4城中村改造工程兼具盘活资源改善居民居住条件扩大内需解决住房短缺等多个作用来源经济日报政府网中泰证券研究所21解决大城市住房短缺问题提升城市品质从人口净流入人均住房面积商品房销售情况看多个大城市存扩容需求人口净流入看21个超大特大城市中12个城市2018-2021年城区人口增速CAGR高于全国均值其中深圳杭州济南长沙人口净流入CAGR超10人均住房面积看21个超大特大城市中5个城市人均住房面积低于全国均值其中深圳东莞广州最低分别为215027803015平方米人商品房销售情况看21个重点大城市中9个城市2018-2021年住宅销售面积CAGR高于均值其中北京杭州上海南京济南销售面积CAGR超10大城市住房存短缺情况需要通过城中村改造扩容-10-请务必阅读正文之后的重要声明部分专题研究报告图表5重点城市21个超大特大城市苏州合肥城中村改造重点大城市情况一览18-21年城区18-21年住宅23M1-7商品房城区人口人均住房面积城市规模城市人口CAGR销售面积CAGR销售面积同比增速万人平方米人上海19870912141333228北京17750918521463489深圳17441073921862150超大城市重庆163448-304-2574196广州148836641-3015成都133489-047-4167天津1093-355263583545武汉99552-855-3968东莞95664-012-1342780西安92865-1074-4506杭州8741061371-4452佛山85414-396-3627南京791161162-1543965沈阳70723-645-1663613特大城市青岛60139-346-343492济南5881001048094139长沙555108522-4315哈尔滨550-19-1747-3520郑州53446-854-4210昆明534-104-1229-4195大连52115-369-3419苏州39932530-4159其他重点城市合肥3781091229-3691重点城市合计2182036-033-3681全国9019923227-654176来源Wind各省住建厅第七次人口普查分县资料中泰证券研究所改善居住环境提升城市品质以广佛国际商贸城中心区项目为例改造前中心区内共有厂企639个占地面积1462亩厂房建筑面积约100万平方米存在严重污染环境城市服务功能欠缺单位用地产出效益低下等问题改造后经济效益看实行镇政府统一租赁开发土地整体开发价值提高各村土地租金收入保持原有水平并持续增长社会效益看改造后的中心区发展酒店服务商务办公服务金融保险以及其他中介服务等的商务配套行业-11-请务必阅读正文之后的重要声明部分专题研究报告图表6广佛国际商贸城改造后城市形象提升显著佛山市南海区广佛国际商贸城中心区改造项目改造前项目改造前后对比改造后拆除用地面积5966公顷规划开发建设用地面积4548公顷拆除量10434万平方米规划总建面28902万平方米容积率174测算容积率635来源广东省三旧改造典型案例汇编中泰证券研究所22稳增长重要抓手预计每年拉动6638亿元建安投资重点城市城中村改造空间广阔预计每年建安费用达6638亿元建筑企业有望长期受益对于各城市我们假设1城区建筑面积城中村人口城中村人均住房面积2假设各城市中城中村平均每户人口数与城市其他区域相同根据该假设城中村人口城区人口城中村住户占比3假设城中村住户仅包含自建房住户和城中村租户且城区内所有自建房均位于城中村即城中村住户占比自建户占比城中村租户占比4城中村通常具有人口密度大人均居住面积小的特点我们参考各省市人口普查数据假设人均居住面积小于20平方米的租户均居住在城中村重点城市人均居住面积为3681平方米根据假设测算得出全国城中村人口占比486重点城市城中村户数占比280其中深圳东莞占比超40测算得出全国城中村建筑面积575亿平方米重点城市城中村建筑面积92亿平方米占全国16图表7重点城市城中村建筑面积测算方法第七次人口普查数据城区人口使用第七次人口普查数据计算城中村人口自建户占比城中村建面城中村住户占比城中村人均居住面积假设城中村平均每城中村租户占比户人口数与城市其他使用各城市人均住房区域相同假设人均居住面积小20平米以下的租户数于20平方米的租户均居据测算得出住在城中村来源中泰证券研究所-12-请务必阅读正文之后的重要声明部分专题研究报告图表8重点城市城中村21个超大特大城市苏州合肥建筑面积测算表自建户占租户占总城中村租户城区人口城中村租户占城中村人城中村人均总家庭户家庭户数占总家庭户城中村建面城市规模城市万人全部租户比例口占比住房面积数比例比例比数比例ABCDECDFBEGAEG上海198778387281081851284699北京177510935424841931274357深圳1744207685240242211512000超大城市重庆163436012413163761519276广州14881275623519832512113500成都133420222214322341414423天津109318415715232071423230武汉99516418612231871402613东莞95692747453334251124540西安92824223115352771333418杭州874200404261053051223247佛山854188470301413291213386南京79116319214261891462185沈阳70714010327281671661969特大城市青岛60133315314223551433059济南58833912211143531453000长沙5553431599143571452868哈尔滨5502388715132511441992郑州53421420011232371491891昆明53426630720613271272218大连52120713915212291451729苏州39917030117502201311147其他重点城市合肥37823818912232611471444重点城市合计21820194302298728013492192全国901994601461725486131574671来源第七次人口普查分县资料各省市人口普查年鉴中泰证券研究所注广州深圳采用住建厅披露数据根据广州市2022年度参考造价总高度为80-100米的住宅地上土建地上装饰安装总造价合计3378元考虑到地下部分造价公共设施配套和未来成本上涨我们认为全国城中村改造单位平均建安成本为3200-4000元-13-请务必阅读正文之后的重要声明部分专题研究报告图表9广州市总高度为80-100米的住宅地上土建地上装饰安装造价合计3378元土建装饰地上部分和安类型安装地下土建地下装饰地上土建地上装饰装成本合计6层及6层以下--141388347327697层及7层以上且总高度80米139910196453063住宅80米总高度100米4636490153111786693378100米总高度150米179426459065345--169179536028465层及5层以下13818257842990办公6层及6层以上且总高度100米127284496730835622982100米总高度150米1613129114214325150米总高度300米1955304717536755总高度30米--124110379113189商场总高度50米34188371343135313924088来源广州市住建局中泰证券研究所2021年8月30日住建部正式发布关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知提出原则上城市更新单元片区或项目内拆建比不应大于2根据城中村改造模式与策略研究通常城中村改造拆建比为15-20倍时才可实现改造成本资金平衡我们按照拆建比改造后容积率原容积率范围15-25单位建安成本范围3200-4000元平方米进行敏感性分析得到重点城市城中村21个超大特大城市苏州合肥改造建安成本可达44-92万亿元中性情形下容积率变化系数为2单位建安成本为3600元平方米城中村改造建安成本为66万亿元既往项目看城中村改造周期约7-13年按10年计算每年建安成本约6638亿元图表10中性情形下重点城市城中村改造建安成本可达66万亿元拆建比改造后容积率原容积率城中村改造建安成本规模测算亿元151752225253200442525162859003663787375434004701854854626917052778363建安成本36004978458081663787467682973元平方米3800525506130870066788248758340005531564535737548297392192来源中泰证券研究所城中村改造为各城市带来建安成本弹性较强根据国家统计局2022年全国房地产开发投资完成额达1329万亿元其中工程建设安装工程投资额分别为793046万亿元计算得出建安成本合计占房地产开发投资额63假设各省市建安成本占房地产开发投资额比例相同计算得到重点城市城中村改造贡献建安成本弹性达186其中哈尔滨东莞广州深圳弹性超40-14-请务必阅读正文之后的重要声明部分专题研究报告图表11中性情形下由城中村改造贡献重点城市建安费用弹性可达1862022年房地产建安成本占房城中村建筑面每年城中村建安开发投资完成2022年全市建改造贡献建安地产开发投资城市规模城市积万m2费用亿元额安成本亿元费用弹性比例亿元ABA0362CDECDBE上海46993384980633145108北京43573144179632639119深圳120008643375632131405超大城市重庆92766683468632190305广州135009723431632166449成都44233183362632123150天津32302332128631344173武汉2613188343463216887东莞454032789563565578西安34182462599631642150杭州3247234389063245695佛山33862441957631236197南京2185157275863174290沈阳196914294063594239特大城市青岛30592201790631130195济南30002161832631157187长沙28682072425631531135哈尔滨199214335763225636郑州1891136251163158686昆明2218160148763939170大连172912460963384324苏州114783269263170049其他重点城市合肥1444190145863920206重点城市合计921926638565546335714186来源Wind中泰证券研究所注1各城市城中村建安费用全部采用上文中性情形下测算即城中村建筑面积单位建安费用拆建比2合肥采用合肥市城中村三年攻坚行动2023-2025年实施方案计算每年城中村建安费用-15-请务必阅读正文之后的重要声明部分专题研究报告3可行性模式多元因城施策资金筹措保障强31城中村改造模式多元一城一策助力高效实施城中村改造可根据项目主导方分为政府主导模式市场主导模式村集体主导模式和多元协作模式其中北京西安等地的城中村更新改造多采用政府主导模式珠海是采取市场化主导模式推进城中村更新改造的典型安臵方式看主要采用货币化安臵房票房屋安臵和实物安臵其中北京以房屋安臵为主上海济南采用货币化和实物安臵方式合肥大力推行货币化和房票安臵图表12城中村主要改造模式一览按主导方划分城中村改造模式政府主导模市场主导模多元协作模村集体主导式式式模式依靠行政力量推动依靠市场力量推动社区自下而上自发推动政府主导社区参与多元合作以政府投资为以社会投资为以村集体和村民灵活多样的投主主自筹资金为主融资方式珠海城中村更新改造深圳渔民村更新改造深圳大冲村更新改造北京广州西安等地深圳蔡屋围村改造石呼和浩特回民区城中广州猎德村更新改造的部分城中村更新改造家庄东里村改造等村更新改造北京何各庄更新改造等来源城市管理中泰证券研究所32筹措资金渠道多样化鼓励民间资本参与政府主导模式下城中村改造资金通常来源于财政直接拨款地方专项债和金融机构融资市场运作模式下资金通常来源于主体自筹和社会资本9月27日中国人民银行货币政策委员会2023年第三季度例会提出加大对平急两用公共基础设施建设城中村改造保障性住房建设等金融支持力度图表13城中村改造资金主要来源一览城中村改造资金来源政府主导资金来源市场运作资金来源财政直接拨款地方专项债金融机构融资改造主体自筹社会资本引入来源新京报中泰证券研究所-16-请务必阅读正文之后的重要声明部分专题研究报告我们认为城中村改造主要包括财政拨款地方专项债金融机构融资改造主体自筹社会资本5种1财政直接拨款8月1日中国人民银行外汇管理局2023年下半年工作会议提出将城中村改造纳入金融支持范围加大对城中村改造支持力度对于城中村改造这类公益性较强的民生项目财政拨款为最重要的资金来源政府通常采取财政补贴专项资金投入等方式直接助力城中村改造2地方专项债根据21世纪经济网9月12日报道符合条件的城中村改造项目将可纳入专项债支持范围同时将纳入保障性安居工程领域2024年或发行首批城中村改造专项债回顾看棚改期间地方专项债规模维持4000亿上下其中2019年达到峰值7032亿元占当年地方专项债发行总规模327图表142018-2020年棚改专项债发行规模快速上升地方专项债发行规模亿元棚改专项债发行规模亿元棚改专项债占比-右轴32745000403843540000360187358443448730350002382530000250002148732020000124110151500013207909210100007032394544413625500031453178500201820192020202120222023来源Wind中泰证券研究所3金融机构融资根据21世纪经济网9月18日报道在城中村改造支持资金方面银行或将设立城中村改造专项借款提供资金支持我们推断可能通过银行对外发债或抵押补充贷款PSL筹措PSL为央行为棚改创设的结构性货币工具即央行将资金借给三家政策性银行并引导其向向特定领域提供贷款回顾看棚改助推全国PSL抵押补充贷款存量持续上升由2016年205万亿元上升至2019年354万亿元CAGR1994改造主体自筹地方城投平台可作为资金来源21个超大特大城市均属于地方城投融资能力较强区域可以充分将专项债投放和城投融资结合并通过商业银行支持城投平台项目建设5社会资本7月21日国务院常务会强调鼓励和支持民间资本参与城中村改造为吸引资金进入一方面要由国企主导解决公共服务设施短板创造市场积极性鼓励多方投资主体以经营性收入弥补和覆盖改造成本另一方面要在用地出让方式审批流程优化空间功能调整和转换等方面做出规划和政策创新-17-请务必阅读正文之后的重要声明部分专题研究报告图表152016-2019年全国PSL存量逐步上升图表162016-2022年全国PPP项目投资额呈波动上升趋势全国抵押补充贷款期末余额万亿元全国PPP项目投资额万亿元403542533820320935324315192201821771763026928025205151352015101050500020162017201820192020202120222016201720182019202020212022来源Wind中泰证券研究所来源Wind中泰证券研究所33重点城市改造案例熟路轻辙见微知著上海深圳广州作为三大城中村推进城市改造模式存差异广州市政府强调政府主导市场参与深圳市政府强调政府引导市场化运作上海市政府强调政府引导共建共享我们认为从政策描述看广州偏向政府主导深圳偏向市场主导上海则偏向政府与市场共同主导双向并举从实施特点看上海规划由中心城区逐步向外推进城中村改造广州成立安居集团试点统筹做地增强政府统筹力度深圳分类划分改造内容并分别施策提倡微改造混合改造图表17上海广州深圳城中村改造模式存在差异城中村改造特点及进展上海广州深圳政府市场双向主导偏向政府主导偏向市场主导参与方政府引导共建共享政府主导市场参与政府引导市场化运作分类划分改造内容提倡微改造特点改造工作由中心城区向外推进成立广州安居集团试点统筹做地混合改造2023年全市计划推进127个城中村改造项目重点推进17个城市更至2032年前预计要完成62个城中新项目力争完成2000亿元固投目村项目优先改造中心城区周边和2023年计划推进49万套间目标标同比增长超6023M1-7五大新城城中村2023年新启动城中村规模化品质化改造提升项目新批复文冲东水西村等城中村改10个改造项目造项目10个里仁洞村新溪村等12个项目实现新开工来源各省市政府各省市住建厅中泰证券研究所-18-请务必阅读正文之后的重要声明部分专题研究报告331上海分段规划目标明确加快推进两旧一村改造工作分段规划目标明确稳步推进城中村改造工作根据上海市房管局2023年上海计划启动城中村改造项目10个到2025年底中心城区周边城中村项目全面启动到2027年底中心城区周边城中村改造项目全面完成五个新城等重点区域城中村改造规模化推进到2032年底城中村改造项目全面完成图表182021-2023年上海城中村改造相关政策一览时间文件会议拟解决问题内容1为进一步提高土地利用效率在居民同意的前提下允许将建筑增量用于保障性住房租赁住房和经营性配套设施的收益用以平衡改造成本项目周边不关于加快推进本市旧具备独立开发条件符合扩大用地要求的零星土地可通过扩大用地方式结合土地政策202123住房更新改造工作的若改造资金来源干意见2市区两级财政安排专项资金鼓励各区通过发行地方政府债券筹措改造资金鼓励商业银行加大产品和服务创新力度对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持1区人民政府是推进本辖区城市更新工作的主体负责组织协调和管理辖区内城市更新工作改造主体2市区人民政府应安排资金支持城中村改造鼓励通过发行地方政府债券等2021825上海城市更新条例资金来源方式筹集改造资金鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新满建设方式足城市更新融资需求支持符合条件的企业在资本市场开展融资活动3城市更新以拆除重建和改建扩建方式实施的可依法重新设定土地使用期限上海市旧住房成套改以成套改造或者拆除重建方式对上海市公有旧住房以及与公有旧住房同属更202326造和拆除重建实施管理建设方式新范围的私有房屋实施更新活动及管理办法试行目标任务加快推进两旧一村改造工作到2025年全面完成中心城区零星上海市城市更新行动二级旧里以下房屋改造基本完成小梁薄板房屋改造实施3000万平方米各类2023419改造任务方案20232025年旧住房更高水平改造更新完成既有多层住宅加装电梯9000台中心城区周边城中村改造项目全面启动来源上海市政府上海市房管局中泰证券研究所案例1青浦区凤溪城中村改造项目项目基本情况上海青浦区凤溪城中村改造项目占地面积约1273亩849万平方米共涉及2316户其中居住类房屋2177户项目计划总投资额约336亿元是上海至今规模最大的城中村改造项目项目参与方凤溪城中村改造项目由青浦区政府主导中交城投作为一级开发商与中国银行中国工商银行中国农业银行中国建设银行浦发银行和中国农业发展银行6家银行组成银团共同推进凤溪城中村改造项目进行一级土地整理工作资金来源1政府财政支持2021年6月上海成立800亿元城市更新基金投资改造项目此外青浦区政府承担此项目拆迁补偿资金2商业银行贷款2023年6月中交城投获银团220亿元授信为项目开展提供资金保障-19-请务必阅读正文之后的重要声明部分专题研究报告图表19青浦区凤溪城中村改造项目主要资金来源为城市更新基金和商业贷款上海新开展城中村改造项目主导方青浦区政府实施主体资金来源上海青浦区凤溪城中村改造项目一级土地开发中交城投占地面积1273亩849万平方米政府财政支持商业贷款220亿元总投资336亿元上海800亿元城市更中国银行预计改造时间2023-2028年新基金中国农业银行中国工商银行等6家银行来源新民晚报澎湃新闻中泰证券研究所安臵方式项目为当地居民建立动迁安臵基地计划集中签约1979户截至2023年7月12日实际签约1894户计划签约率957签约完成率874建设重点1依托城际铁路徐乐北路站轨交上盖科创TOD街区综合体提升城市整体风貌2凤北工业园区转型升级着力发展商业商务服务贸易3建设中央绿谷凤溪十二桥观音寺等城市公共空间和亮点项目该项目采用拆除重建的建设方式计划打造青东绿地三星商业街艺术魅力片区综合服务中心等八大场景图表20青浦区凤溪城中村改造项目预计于2028年竣工2020年12月华新镇2022年11月上海出政府上报凤溪城中村让青浦区华新镇新凤南项目预计2028年12改造项目申请路西侧地块正式启动月竣工并投入使用凤溪城中村改造项目202020212022202320282023年6月中交城投2021年9月凤溪城签约凤溪城中村改造项中村改造项目获上目项目投资总额336海市政府批准认定亿元改造范围1273亩来源新民晚报上海土地市场澎湃新闻中泰证券研究所-20-请务必阅读正文之后的重要声明部分