本报告导读：
　　近期市场对楼市的关注度有所降低，但楼市边际开始有所改善，同比降幅收窄，伴随时间的推移，预计楼市将在从2022~2023年的大起大落，变为逐步稳定。
　　摘要：
　　自2022年以来，政策逐步出台，从房企端到需求端，当前已经进入到需求端宽松的深水区，后续关注点从政策工具转向为政策力度。2022年楼市下行以来，政策出台力度明显加大，整体来看，2022年着重于房企端，以防范金融风险为底线，给与房企在融资端的宽松政策，在保交付和防风险两端共同发力。自2023年以来，需求端政策开始发力，并逐步拓宽至一线城市，以政策空间来看，目前在工具使用上基本上做到应出尽出，后续关注已有政策力度的继续加大。
　　9月楼市销售同比改善，降幅明显收窄，政策效果初步体现。按照克而瑞数据，TOP50房企销售金额同比下降26%，相比于8月大幅改善，幅度达到16个百分点，主要还是得益于高能级城市在政策放松之后需求释放的贡献。由于部分政策（例如认房认贷的标准调整）会带来积压需求的一次性释放，因此需求的持续释放还需要政策力度进一步加强。
　　政策逻辑，将从政策工具的增加，转变为政策力度的调整，如贷款利率的幅度、税收减免的幅度、房价的优惠政策等。当前政策工具基本做到应出尽出，未来潜在还可以调整的政策主要包括非普住宅认定标准、部分限购政策等，从工具总量来看，并不算多，但是已有政策可以调整的空间仍然非常大。例如，按揭贷款利率仍然有大幅度下调的空间，类比平均4.1%的贷款利率，仍然显著高于同等风险等级的其他类别贷款，因此，当前的政策，我们认为叫做放松，仍然还不叫刺激，也就意味着仍然存在继续宽松的空间。
　　政策思路一旦从政策工具调整为政策幅度，意味着楼市的稳定也将到来。政策工具调整是解除不符合当前情况的行政管制，但并不构成市场化的供需关系调整。相比于政策工具，政策力度的调整会带来更加平滑的调整，使得楼市不会大起大落，且更加遵循市场自身的供需关系。以政策力度调整为号，2024年楼市将迎来稳定的前兆。按照目前楼市的表现，预计全年销售面积将落在12亿平方米左右，对应商品住宅部分在10亿平方米，若接下来主要调整政策的力度，那么2024年楼市也将迎来稳定发展，降幅将继续大幅度收窄，基本达到平稳状态。关注一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitle评级TableInvest增持20231008上次评级增持稳定的前兆TablesubIndustry细分行业评级行对当前地产板块的讨论业谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师事010-83939826021-38675923010-83939776xiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascom件证书编号S0880518010002S0880518010004S0880518010005快本报告导读评近期市场对楼市的关注度有所降低但楼市边际开始有所改善同比降幅收窄伴随相关报告TableDocReport时间的推移预计楼市将在从20222023年的大起大落变为逐步稳定房地产稳字优先摘要20230921TableSummary自2022年以来政策逐步出台从房企端到需求端当前已经进入房地产楼市修复预期改善到需求端宽松的深水区后续关注点从政策工具转向为政策力度202309152022年楼市下行以来政策出台力度明显加大整体来看2022年房地产央国企结算修复着重于房企端以防范金融风险为底线给与房企在融资端的宽松政20230914策在保交付和防风险两端共同发力自2023年以来需求端政策房地产利率下行确立复苏预期再现20230901开始发力并逐步拓宽至一线城市以政策空间来看目前在工具使房地产全国大一统一线排头兵用上基本上做到应出尽出后续关注已有政策力度的继续加大202308319月楼市销售同比改善降幅明显收窄政策效果初步体现按照克证而瑞数据TOP50房企销售金额同比下降26相比于8月大幅改善券幅度达到16个百分点主要还是得益于高能级城市在政策放松之后研需求释放的贡献由于部分政策例如认房认贷的标准调整会带来究积压需求的一次性释放因此需求的持续释放还需要政策力度进一步报加强政策逻辑将从政策工具的增加转变为政策力度的调整如贷款告利率的幅度税收减免的幅度房价的优惠政策等当前政策工具基本做到应出尽出未来潜在还可以调整的政策主要包括非普住宅认定标准部分限购政策等从工具总量来看并不算多但是已有政策可以调整的空间仍然非常大例如按揭贷款利率仍然有大幅度下调的空间类比平均41的贷款利率仍然显著高于同等风险等级的其他类别贷款因此当前的政策我们认为叫做放松仍然还不叫刺激也就意味着仍然存在继续宽松的空间政策思路一旦从政策工具调整为政策幅度意味着楼市的稳定也将到来政策工具调整是解除不符合当前情况的行政管制但并不构成市场化的供需关系调整相比于政策工具政策力度的调整会带来更加平滑的调整使得楼市不会大起大落且更加遵循市场自身的供需关系以政策力度调整为号2024年楼市将迎来稳定的前兆按照目前楼市的表现预计全年销售面积将落在12亿平方米左右对应商品住宅部分在10亿平方米若接下来主要调整政策的力度那么2024年楼市也将迎来稳定发展降幅将继续大幅度收窄基本达到平稳状态关注一线城市本土企业受益首开股份京投发展等龙头如保利发展等依然是中期首选全年继续推荐园区公司中新集团招商蛇口等风险提示政府重新放开前融再走土地金融模式市场需求加速下行请务必阅读正文之后的免责条款部分行业事件快评表1重点公司盈利预测2023928最新股总市值总股本投资证券简称22EPS23EEPS22PE23EPE年全年价元亿元亿股评级涨幅600048SH保利发展127415316983751525120-13增持000002SZ万科A130819017269761443119-24增持001979SZ招商蛇口12390550802251551033830增持600383SH金地集团682135250512730845-32增持002244SZ滨江集团95912013380722983111增持000402SZ金融街4360280661566613030-17增持601512SH中新集团89510712884701341516增持数据来源WIND国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3行业事件快评本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明1投资建议的比较标准增持相对沪深300指数涨幅15以上投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的12个月内的市场表现为谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间比较标准报告发布日后的12个月内的股票投资评级中性相对沪深300指数涨幅介于-55公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准减持相对沪深300指数下跌5以上2投资建议的评级标准增持明显强于沪深300指数报告发布日后的12个月内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深行业投资评级中性基本与沪深300指数持平300指数的涨跌幅减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广场深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融20层务中心B栋27层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3