核心观点：自8月25日“认房不认贷”纳入因城施策政策工具箱以来已近一个月，政策出台后，房地产市场信心明显提振，但亦存在后劲边际减弱、刚需接力不足的风险，有待政策继续调整优化。具体来看，新房市场情绪高涨，但受新房供应减少、期房交付风险等因素影响，尚未反映在成交量上；二手房挂牌量大幅增加，成交明显改善，房价止跌企稳，整体情况好于期房。各能级城市表现：京沪>广深>二线城市>三四线城市。尽管房地产市场回暖的趋势已经显现，但改善时间能持续多久尚不确定，存在后劲边际减弱、刚需接力不足的风险。促进二手房市场流动性恢复是激活整个房地产市场良性循环的“关键一跃”，为此可进一步优化前期市场过热阶段出台的限制性政策，更好满足刚性需求。目前限制性政策调整优化空间主要在一线城市，比如适当降低首套房的房贷利率加点、调整普宅认定标准等。
　　新房：①新房市场情绪高涨。由于新房交易税费一般低于二手房，并且户型大、房龄新等特点更契合“卖一买一”的改善型需求，成为本轮政策调整的受益市场。中原地产统计的新房来访指数自9月以来快速拉升，近两周已经达到5月初以来的最高点，说明新楼盘的市场情绪经过了四个多月的低迷后出现了整体性回升。
　　②但由于过去两年全行业拿地和开工缩减，新房供应放缓，购房者可选的优质项目减少。此外，期房交付风险也会影响新房销售，即购房需求更多从新房转向二手房、从期房转向现房。
　　③受上述两因素影响，新房市场成交量仍处于低位，二线城市整体好于一线城市。9月前20天，30个大中城市日均新房成交套数为3035套，比8月下降12.4%，比去年9月同期下降4.7%。
　　④随着政策契机和“金九银十”旺季到来，部分城市加快了新房上市步伐，近期新房成交量也出现了边际改善。第38周（9月11日-17日）新房上市面积较上周增长77%，减轻了供给端约束，带来了新房销售的边际好转，新房成交套数环比上周增加17.1%，比去年同期增长8.8%。
　　二手房：①从供给端来看，“认房不认贷”的调整鼓励了“卖一买一”的置换需求，核心一二线城市周增挂牌量比8月周均增长40%，其中京沪增幅接近90%。挂牌量增加不只代表二手房供给增加，也反映了需求的增长，换房需求正在加速入市。
　　②从成交量来看，二手房整体好于新房，并且一线城市的存量房成交好于二线城市。截至17日，9月前三周10个重点城市二手房成交均值为1.24万套，环比8月增长5.5%，低基数下比去年同期增长30.7%。其中，京沪比8月增长近30%，8个二线城市中，除青岛、成都外，其余6城均比8月进一步下降。
　　③二手房价有所企稳，但受挂牌量增加影响，房价难有明显上行。根据70城样本计算的周度二手房价来看，最新9月17日房价较8月底持平，整体来看二手房价格在政策出台后逐步企稳。分能级城市来看，一线城市房价在8月下旬快速冲高，9月3日比8月20日上涨3.8%；但随着挂牌量增加以及市场情绪有所降温，9月中上旬房价再度走弱，9月17日较3日下降1.9%。二线城市受二手房成交偏弱影响，房价仍在下行。
　　展望：①总的来看，不论新房还是二手房，本轮政策出台后市场回暖的幅度目前还弱于年初小阳春；并且市场表现依然分化，二手房好于新房，各能级城市表现：京沪>广深>二线城市>三四线城市。
　　②展望后续，房地产市场回暖的确定性较强，但改善时间能持续多久尚不确定，目前已经出现后劲减弱、刚需接力不足的风险。政策发布之初，短期市场预期过高，无论是新房来访指数还是一线城市二手房房价，都在9月初快速冲高。但近期新房来访指数增速开始放缓；而二手房市场，表现最强劲的一线城市房价经过冲高后已开始环比下降，同时挂牌量大幅增加表明承接置换房的刚需可能仍然偏弱。
　　③活跃二手房市场是激活整个房地产市场良性循环的“关键一跃”，政策可进一步优化调整。按照“认房不认贷”规则，只有卖掉存量房，二套房才能认定为首套，购房门槛才会降低；并且，部分家庭需要卖掉存量房以回笼资金，这也是后续新房与二手房置换需求的主要来源。因此，二手房市场流动性恢复是激活整个房地产市场良性循环的“关键一跃”，而刚需对置换房的承接则是市场持续改善的源头。为此，之前市场过热阶段的限制性政策仍有进一步调整优化空间，主要集中在一线城市，比如适当降低首套房的房贷利率加点、调整普宅认定标准等。
　　风险提示：政策效果后劲边际减弱、刚需接力不足；广州调整后,其他一线城市会否跟进具有不确定性；房地产市场下行超预期，政策也会进一步变动。
　　

研究报告全文：TableMain证券研究报告宏观专题2023年9月23日宏观专题地产政策优化效果如何证券分析师TableSummary芦哲姓名投资要点资格编号S11305XXXXXX资格编号S0120521070001港股执业证号非必填邮箱luzheteboncomcn核心观点自8月25日认房不认贷纳入因城施策政策工具箱以来已近一个邮箱xxxxxteboncomcn月政策出台后房地产市场信心明显提振但亦存在后劲边际减弱刚需接力不联系人足的风险有待政策继续调整优化具体来看新房市场情绪高涨但受新房供应占烁资格编号S0120122070060减少期房交付风险等因素影响尚未反映在成交量上二手房挂牌量大幅增加邮箱zhanshuoteboncomcn成交明显改善房价止跌企稳整体情况好于期房各能级城市表现京沪广深二线城市三四线城市尽管房地产市场回暖的趋势已经显现但改善时间能持续相关研究多久尚不确定存在后劲边际减弱刚需接力不足的风险促进二手房市场流动性恢复是激活整个房地产市场良性循环的关键一跃为此可进一步优化前期市场过热阶段出台的限制性政策更好满足刚性需求目前限制性政策调整优化空间主要在一线城市比如适当降低首套房的房贷利率加点调整普宅认定标准等新房新房市场情绪高涨由于新房交易税费一般低于二手房并且户型大房龄新等特点更契合卖一买一的改善型需求成为本轮政策调整的受益市场中原地产统计的新房来访指数自9月以来快速拉升近两周已经达到5月初以来的最高点说明新楼盘的市场情绪经过了四个多月的低迷后出现了整体性回升但由于过去两年全行业拿地和开工缩减新房供应放缓购房者可选的优质项目减少此外期房交付风险也会影响新房销售即购房需求更多从新房转向二手房从期房转向现房受上述两因素影响新房市场成交量仍处于低位二线城市整体好于一线城市9月前20天30个大中城市日均新房成交套数为3035套比8月下降124比去年9月同期下降47随着政策契机和金九银十旺季到来部分城市加快了新房上市步伐近期新房成交量也出现了边际改善第38周9月11日-17日新房上市面积较上周增长77减轻了供给端约束带来了新房销售的边际好转新房成交套数环比上周增加171比去年同期增长88二手房从供给端来看认房不认贷的调整鼓励了卖一买一的置换需求核心一二线城市周增挂牌量比8月周均增长40其中京沪增幅接近90挂牌量增加不只代表二手房供给增加也反映了需求的增长换房需求正在加速入市请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明宏观专题从成交量来看二手房整体好于新房并且一线城市的存量房成交好于二线城市截至17日9月前三周10个重点城市二手房成交均值为124万套环比8月增长55低基数下比去年同期增长307其中京沪比8月增长近308个二线城市中除青岛成都外其余6城均比8月进一步下降二手房价有所企稳但受挂牌量增加影响房价难有明显上行根据70城样本计算的周度二手房价来看最新9月17日房价较8月底持平整体来看二手房价格在政策出台后逐步企稳分能级城市来看一线城市房价在8月下旬快速冲高9月3日比8月20日上涨38但随着挂牌量增加以及市场情绪有所降温9月中上旬房价再度走弱9月17日较3日下降19二线城市受二手房成交偏弱影响房价仍在下行展望总的来看不论新房还是二手房本轮政策出台后市场回暖的幅度目前还弱于年初小阳春并且市场表现依然分化二手房好于新房各能级城市表现京沪广深二线城市三四线城市展望后续房地产市场回暖的确定性较强但改善时间能持续多久尚不确定目前已经出现后劲减弱刚需接力不足的风险政策发布之初短期市场预期过高无论是新房来访指数还是一线城市二手房房价都在9月初快速冲高但近期新房来访指数增速开始放缓而二手房市场表现最强劲的一线城市房价经过冲高后已开始环比下降同时挂牌量大幅增加表明承接置换房的刚需可能仍然偏弱活跃二手房市场是激活整个房地产市场良性循环的关键一跃政策可进一步优化调整按照认房不认贷规则只有卖掉存量房二套房才能认定为首套购房门槛才会降低并且部分家庭需要卖掉存量房以回笼资金这也是后续新房与二手房置换需求的主要来源因此二手房市场流动性恢复是激活整个房地产市场良性循环的关键一跃而刚需对置换房的承接则是市场持续改善的源头为此之前市场过热阶段的限制性政策仍有进一步调整优化空间主要集中在一线城市比如适当降低首套房的房贷利率加点调整普宅认定标准等风险提示政策效果后劲边际减弱刚需接力不足广州调整后其他一线城市会否跟进具有不确定性房地产市场下行超预期政策也会进一步变动113请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明宏观专题内容目录18月下旬以来房地产政策密集调整42政策出台近一个月房地产市场表现如何521新房市场情绪高涨但受供给减少期房交付影响成交量改善滞后522二手房整体好于新房挂牌增加成交改善房价企稳823活跃二手房是激活房地产市场的关键一跃需求端政策仍有进一步调整空间113风险提示12213请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明宏观专题图表目录图1一线城市购房意愿5图2全国新房来访指数6图3拿地和新开工面积较21年高点腰斩6图4上海新开盘套数7图5新房销售中期房被现房替代7图630大中城市商品房成交套数8图730大中城市中一线城市商品房成交套数8图830大中城市中二线城市商品房成交套数8图930大中城市中三线城市商品房成交套数8图109月4日-10日新增挂牌量9图1110个重点城市的二手房成交量9图1210个重点城市中一线城市的二手房成交量10图1310个重点城市中二线城市的二手房成交量10图14分能级城市的二手房价11图15人均住房与人均GDP负相关11图16不同能级城市的住房短缺情况11313请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明宏观专题18月下旬以来房地产政策密集调整7月24日中央政治局会议指出适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱更好满足居民刚性和改善性住房需求随后一系列调整优化的政策在8月下旬开始密集推出主要包括三方面一是一线城市在内各地全面执行认房不认贷政策二是央行和金融监管总局发文下调首套二套首付比例下限至20和30下调二套房贷利率下限至5年期以上LPR20基点并降低存量房贷利率三是广州南京武汉等一批重点城市先后优化限购政策据中指研究院统计自9月初以来已有近二十个重点城市放松限购政策利好不断释放表19月以来一批重点城市调整限购政策序号时间城市政策内容取消黄埔番禺白云北部四镇花都限购政策限购区域非本市户籍居民家庭购房社保个税年限19月20日广州降至2年29月19日无锡全市域取消限购政策39月19日武汉取消我市二环线以内住房限购政策49月19日西安进一步优化调整限购范围我市二环以外区域取消限购59月18日厦门在集美区海沧区同安区翔安区购买商品住房不再审核购房人资格不再限制上市交易时间69月15日合肥本市市区购买住房含二手住房的普通购房人不再审核购房资格79月12日郑州取消二环内住房限购政策在本市鼓楼区台江区仓山区晋安区马尾区范围内购买商品住房含二手住房不再审核购房89月11日福州人资格99月11日济南取消二环以内的历下区市中区区域购房限制109月11日青岛调整住房限购区域将市南区市北区原四方区域除外移出限购区域全域取消限购政策离异三年内再婚或复婚家庭购房时按照现有家庭的房产套数计算不再追溯离异前家庭名下拥有房119月11日深圳产套数129月11日苏州对购买120平米及以上商品住房不再进行购房资格审核取消在主城四区购买商品住房和存量住房自取得不动产权证登记记簿日期满三年方可上市交易的139月9日兰州限制措施149月7日大连解除限购政策159月7日南京玄武区秦淮区建邺区鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明169月7日上海临港新片区在重点支持单位工作的人才购房工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上179月4日沈阳取消二环内限购政策189月1日天津本市住房限购区域调整为市内六区资料来源中指研究院德邦研究所市场信心在政策出台后迅速提升据中指研究院在9月4-6日的调研显示新政后居民购房信心改善明显其中北京上海在政策出台后购房意愿强于上月的受访者占比提升超15个百分点广州深圳提升幅度相对较小分别提升710个百分点从8月25日认房不认贷纳入因城施策政策工具箱算起至今已近一个月这段时期房地产市场实际表现如何413请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明宏观专题图1一线城市购房意愿608月9月初50403020100北京上海广州深圳资料来源中指研究院德邦研究所2政策出台近一个月房地产市场表现如何自8月25日认房不认贷纳入因城施策政策工具箱以来已近一个月政策出台后房地产市场信心明显提振新房市场情绪高涨但受新房供应减少期房交付风险等因素影响尚未反映在成交量上二手房挂牌量大幅增加成交明显改善房价止跌企稳整体情况好于期房各能级城市表现京沪广深二线城市三四线城市尽管房地产市场回暖的确定性已经较强但改善时间能持续多久尚不确定存在后劲减弱刚需接力不足的风险促进二手房市场流动性恢复是激活整个房地产市场良性循环的关键一跃为此可进一步优化前期市场过热阶段出台的限制性政策更好满足刚性需求目前限制性政策调整优化空间主要在一线城市比如适当降低首套房的房贷利率加点调整普宅认定标准等21新房市场情绪高涨但受供给减少期房交付影响成交量改善滞后新房市场情绪高涨由于新房交易税费一般低于二手房并且户型大房龄新等特点更契合卖一买一的改善型需求成为本轮政策调整的受益市场中原地产统计的新房来访指数自9月以来快速拉升近两周已经达到5月初以来的最高点1说明新楼盘的市场情绪经过了四个多月的低迷后出现了整体性回升1httpsmpweixinqqcomsOP0M3e58OH0ogJkIHksmQ513请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明宏观专题图2全国新房来访指数资料来源中原地产德邦研究所但由于过去两年全行业拿地和开工缩减新房供应放缓购房者可选的优质项目减少今年1-8月100大中城市住宅用地的成交规划建筑面积为178亿平米仅为2021年同期的46在房地产开发投资环节中拿地情况直接决定后续开工强弱国家统计局发布的今年前8个月商品住宅新开工面积为47亿平同样只有2021年同期的46拿地和开工减少新房供应亦随之放缓以上海为例上海30天滚动的日均新开盘项目套数在8月31日前后只有292套2010年以来长期历史均值为470套左右2020年以来平均也有436套中指监测数据显示重点50城的新房上市面积在5-8月已经连续4个月处于近五年最低水平只有2019-2021年的一半左右除供给减少外期房交付风险也会影响新房销售即购房需求更多从新房转向二手房从期房转向现房随着房企资金面恶化近两年市场对期房交付的担忧加剧这一担忧的结果便是二手房替代新房现房替代期房今年前8个月期房销售面积较2021年同期减少43而现房则增长15在新房销售中期房占比从2021年底的90降至今年8月的83近7个点的份额被现房替代除此之外还有相当一部分期房需求被二手房替代从而导致新房整体销售减少图3拿地和新开工面积较21年高点腰斩100大中城市成交土地规划建筑面积住宅类用地亿平米12商品房新开工面积累计住宅亿平米1011086473841820118128138148158168178188198208218228238资料来源IFind德邦研究所613请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明宏观专题图4上海新开盘套数套上海-新开盘套数-30DMA10009008007006005004003002001000221222223224225226227228229221022112212231232233234235236237238239资料来源IFind德邦研究所图5新房销售中期房被现房替代期房销售占比商品房销售面积期房住宅前8月累计值2010年前8月10030095商品房销售面积现房住宅前8月累计值2010年前8月1009025085200807515070100656050550502005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023资料来源IFind德邦研究所受新增供给减少和期房交付风险的双重影响新房市场尽管情绪高涨但成交量仍处于低位二线城市整体好于一线城市9月前20天30个大中城市日均新房成交套数为3035套比8月下降124比去年9月同期下降47一线城市的供给约束比二线更显著新房成交量环比下降105同比下降281二线城市由于供给约束更小同时近期需求端放松力度更大除认房不认贷外另有武汉西安等一批城市优化限购调整首付比例新房销售情况表现更好9月前20天二线城市成交套数环比8月仅下降37同比增长29随着政策契机和金九银十旺季到来部分城市加快了新房上市步伐近期新房成交量也出现了边际改善据克而瑞统计的64个重点监测城市商品住宅供应规模数据第38周9月11日-17日全国重点城市取得预售证面积590万平方米较上周增长772新房加快上市减轻了供给端约束带来了新房销售的边际好转第38周30大中城市新房成交套数环比上周增加171比去年同期增长882httpsmpweixinqqcomshktmzBqjQQpETqJma2-gg713请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明宏观专题图630大中城市商品房成交套数图730大中城市中一线城市商品房成交套数套20192020202120222023套20192020202120222023100004000900035008000300070002500600050002000400015003000100020005001000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所图830大中城市中二线城市商品房成交套数图930大中城市中三线城市商品房成交套数套20192020202120222023套201920202021202220234000350035003000300025002500200020001500150010001000500500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所22二手房整体好于新房挂牌增加成交改善房价企稳从供给端来看认房不认贷的调整鼓励了卖一买一的置换需求核心一二线城市挂牌量大增根据克而瑞的统计16个一二线城市第37周9月4日-10日的新增二手房挂牌量共有66万套左右较前周和8月周均分别增长1340其中一线城市增量明显更多4个一线城市新增挂牌量较8月周均增长68并且京沪新增多于广深前两者增幅近90后两者仅为30上下二线城市新增挂牌量较8月周均增长27挂牌量增加不只代表二手房供给增加也反映了需求的增长换房需求正在加速入市从成交量来看二手房整体好于新房并且一线城市的存量房成交好于二线城市从监测的10个重点一二线城市二手房成交量来看截至17日9月前三周成交均值为124万套环比8月增长55低基数下比去年同期增长307二手房成交整体情况要好于新房不仅是因为新房供应减少与期房交付风险也有一定关系分能级来看一线城市此前执行限贷限购更严格认房不认贷政策调整后所释放的积压换房需求也更多同时随着挂牌量增加存量房市场的供给比新房市场更充足具体来看9月前三周环比8月增速最高的是京沪两813请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明宏观专题地增长均近303深圳增长49二线城市成交量大多环比下降青岛成都分别环比8月增长6740其他6个城市包括南京苏州杭州厦门东莞南宁成交量环比均在下降9月以来二手房价有所企稳但受挂牌量增加影响房价难有明显上行根据70城样本计算的周度二手房价来看最新9月17日房价较8月底持平整体来看二手房价格在政策出台后逐步企稳分能级城市来看一线城市房价在8月下旬快速冲高9月3日比8月20日上涨38但随着挂牌量增加以及市场情绪有所降温9月中上旬房价再度走弱9月17日较3日下降19二线城市受二手房成交偏弱影响房价仍在下行9月17日较政策前的8月27日下跌03但跌幅较上月的12有所收窄三线城市受整体市场情绪带动二手房价在近两周小幅上行9月17日较3日上涨05图109月4日-10日新增挂牌量套第37周新增挂牌量较8月周均-右1000090900080800070700060600050500040400030300020200010100000-10北京上海广州深圳成都天津苏州重庆武汉南京大连长沙济南青岛福州厦门一线城市二线城市资料来源克而瑞德邦研究所图1110个重点城市的二手房成交量套2019202020212022202325000200001500010000500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月资料来源CEIC德邦研究所注包括两个一线城市北京深圳8个二线城市南京苏州杭州厦门青岛东莞南宁成都3上海为8月9月的日均成交数据与前述10城频次不同不在10城范围内913请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明宏观专题图1210个重点城市中一线城市的二手房成交量套201920202021202220238000700060005000400030002000100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月资料来源CEIC德邦研究所图1310个重点城市中二线城市的二手房成交量套20192020202120222023200001800016000140001200010000800060004000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月资料来源CEIC德邦研究所1013请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明宏观专题图14分能级城市的二手房价202212100一线城市二线城市三线城市70城平均106910401021009896949290231232233234235236237238239资料来源iFind德邦研究所23活跃二手房是激活房地产市场的关键一跃需求端政策仍有进一步调整空间总的来看不论新房还是二手房本轮政策出台后市场回暖的幅度目前还弱于年初小阳春并且市场表现依然分化二手房好于新房各能级城市表现京沪广深二线城市三四线城市针对前一种分化新房供给减少和期房交付风险是主要影响因素后一种分化则源于不同城市的住房需求差异根据2020年第七次人口普查数据我国三百多个地级市中经济越发达地区人均GDP越高人均住房越短缺人均住房少于1间的地区可认定为住房短缺亦存在较大的需求空间337个地级及以上城市中4个一线城市的人均住房全部少于1间258的二线城市少于1间三四线城市则只有175可见能级越高的城市住房需求空间越大图15人均住房与人均GDP负相关图16不同能级城市的住房短缺情况20人均住房间数间人均住房间数小于1的城市数量占比1810001009016807014605012402581030175200810人均GDP万元0一线二线三四线0602468101214161820资料来源国家统计局德邦研究所资料来源国家统计局德邦研究所展望后续房地产市场回暖的确定性较强但改善时间能持续多久尚不确定存在后劲减弱刚需接力不足的风险政策发布之初短期市场预期过高无论是新房来访指数还是一线城市二手房房价都在9月初快速冲高但近期新房来访指数增速开始放缓而二手房市场表现最强劲的一线城市房价经过冲高后已开始环比下降同时挂牌量大幅增加表明承接置换房的刚需可能仍然偏弱1113请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明宏观专题活跃二手房市场是激活整个房地产市场良性循环的关键一跃按照认房不认贷规则只有卖掉存量房二套房才能认定为首套购房门槛才会降低并且部分家庭需要卖掉存量房以回笼资金这也是后续新房与二手房置换需求的主要来源因此二手房市场流动性恢复是激活整个房地产市场良性循环的关键一跃而刚需对置换房的承接则是市场持续改善的源头为进一步激活市场良性循环更好满足刚性购房需求房地产需求端政策或仍有进一步调整优化空间当前三四线城市的限制性政策较少二线城市经过本轮调整后可调整优化的政策空间也已不大未来政策重心仍在一线城市要在维持房价平稳和更好满足刚需之间取得平衡或可调整以下两方面一是适当降低首套房的房贷利率加点四个一线城市中除广州房贷利率下限为LPR外北上深均有额外加点分别在5年期LPR基础上加553530基点较LPR-20基点的全国利率下限差距较大可适当小幅下调加点二是与时俱进调整普宅认定标准目前北京和上海的普宅认定标准大致是10年前制定北京为五环内单价396万元平米或总价468万上海为内环总价不超过450万经过近十年房地产市场的发展目前京沪两地满足普宅要求的住房均较少这意味着刚需群体必须以非普宅标准承受更高的购房门槛3风险提示1政策效果后劲边际减弱刚需接力不足2广州调整后其他一线城市会否跟进具有不确定性3房地产市场下行超预期政策也会进一步变动1213请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明宏观专题信息披露分析师与研究助理简介芦哲德邦证券首席宏观经济学家中国人民大学金融市场与政策研究所联席所长毕业于中国人民大学和清华大学曾任职于世界银行集团华盛顿总部泰康资产和华泰证券在JournalofInternationalMoneyandFinance世界经济金融研究中国金融等学术期刊发表论文二十余篇引用量过千下载量过万第五届邓子基财经学者研究奖得主作为核心成员获得2019和2020新财富固定收益研究第一名2020IIChina宏观第一名社会兼职中国首席经济学家论坛研究员中国财富管理50人论坛CWM50青年研究员重阳金融研究院客座研究员清华人大央财等多所大学校外研究生导师分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明投资评级说明1Table投资评级的比较和评级标准RatingDescription类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表买入相对强于市场表现20以上现为比较标准报告发布日后6个股票投资评增持相对强于市场表现520月内的公司股价或行业指数的级中性相对市场表现在-55之间波动涨跌幅相对同期市场基准指数的涨减持相对弱于市场表现5以下跌幅2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上A股市场以上证综指或深证成指为基行业投资评中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间准香港市场以恒生指数为基准美级国市场以标普500或纳斯达克综合指弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平10以下数为基准法律声明本报告仅供德邦证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下德邦证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经德邦证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络德邦证券研究所并获得许可并需注明出处为德邦证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会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