香港地产板块指数跌至2009年历来最低的水平，汇丰银行周一大幅度上调新造按揭的利率（俗称P按）至P减1.75%，实际利率为4.125%封顶（之前：3.625%）。其他本地银行估计也会跟随上调它们的利率。这对买新房和再融资按揭造成不利，我们认为发展商更需要推出降价和回扣才能清货。
　　每月供款增加6.3%。这次0.5%的利率上调会使新造的30年按揭的每月供款增加6.3%。香港一年期HIBOR其实一直都处于5%左右，但因为按揭需求下降，银行加P利率较为缓慢，同时也增加了现金回赠来吸引房屋购买者。毕竟，美国30年利率最近一个月冲破4.4%后，达到了临界点，银行可能认为高利率已成为新常态，于是决定将更高的利率转嫁给客户。
　　按揭加息0.50%可能对房价造成14%的下行压力。香港租金回报率与抵押贷款利率密切跟踪，但因为银行一直落后于曲线，这掩盖了房地产估值的脆弱性。我们估计按揭利率上升会反映在租金回报率上，从8月份的约3%涨至3.5%，假若租金不变，资本化率模型表明房格可能还会再下跌14%。
　　

研究报告全文：股权策略周报年月日2023913抵押贷款利率再升成为房主的希望会破灭吗香港地产板块指数跌至2009年历来最低的水平汇丰银行周一大幅度上调新造按揭的利率俗称P按至P减175实际利率为4125封顶之前3625其他本地银行估计也会跟随上调它们的利率这对买新房和再融资按揭造成不利我们认为发展商更需要推出降价和回扣才能清货每月供款增加63这次05的利率上调会使新造的30年按揭的每月供款增加63香港一年期HIBOR其实一直都处于5左右但因为按揭需求下降银行加P利率较为缓慢同时也增加了现金回赠来吸引房屋购买者毕竟美国30年利率最近一个月冲破44后达到了临界点银行可能认为高利率已成为新常态于是决定将更高的利率转嫁给客户按揭加息050可能对房价造成14的下行压力香港租金回报率与抵押贷款利率密切跟踪但因为银行一直落后于曲线这掩盖了房地产估值的脆弱性我们估计按揭利率上升会反映在租金回报率上从8月份的约3涨至35假若租金不变资本化率模型表明房格可能还会再下跌14图1恒生地产板块近5年表现冯皓霆SFCCEBKB324分析师85235191201htfungdfzqcomhkhtfungdfzqcomhk分析师85235191201htfungdfzqcomhk资料来源彭博东方证券香港东方证券香港有限公司请参阅最后一页所载的分析员核证公司披露事项以及免责声明htfungdfzqcomhk1htfungdfzqcomhk一发展商陷入了困境恒生地产板块指数从2018年累计下跌接近60远差于恒正指数在同期的约45跌幅近一年地产板块下跌25比恒生指数的6跌幅较大地产股估值暴跌净债务急升香港地产板块过往十年的PB在06倍-08倍区间浮动自从2022年美联储急速加息后PB重新较低定价现在已差不多回到去年9月份04倍的低位行业EBITDA也因疲软的房屋需求而倒退债务堆积如山最后导致净债务对EBITDA的比例飙升到接近5倍疫情前是1倍-2倍之前由于二手市场经历了一个小阳春后开始再度回落加上在启德最新地价创新低我们认为发展商未来一两年都需要推出降价和回扣才能清货高派息率不能维持今年有部分发展商的支付率payoutratio能维持60但随着利息支出上升和下滑中的利润我们估计该行业需要大幅度下调分红率现时行业派息率不到6与美国投资级别公司债率约58相若所以估值已经不吸引未来如果行业盈利下降每股股息也应相应下行图2恒生地产板块指数估值跌至10年低位负债上升图3恒生地产板块指数盈利下降下派息率增加资料来源彭博东方证券香港资料来源彭博东方证券香港东方证券香港有限公司2二香港政府能采用放宽政策香港从2021年8月份开始征收013的股票印花税之前是010在截至2022年3月的财政年度香港印花税收入主要分为股票和物业成交而股票的占60以上但是香港股票印花税从2018-19财年已经增加的比较快这是与加印花税的百分比没有相关性而是全球投资者对香港市场的兴趣大增有关根据彭博和联交所数据股票成交量在1H23年比下降了16股权融资少了35顺理成章政府在印花税方面上的总收益估计会下滑因为物业成交在美联储加息后也显得十分疲软2023-24年财政预算预示继续财赤香港政府预计2023-24年的支出会达HKD761bn去年修正的支出为HKD8096bn预期2023-24年收入达HKD6424bn去年修正的收入为HKD6038bn即是2023-24年将录得HKD1186bn的净支出与去年HKD2058bn的净支出有所改善政府预计2023-24年总赤字为HKD544bn比去年的HKD1398bn赤字有好转截至2023年3月31日财政储备预计为HKD8173bn有没有空间放宽楼市政策作为最后的手段政府可以消除额外对不是首置或者外国人买房子的印花税这样可以带动一波的成交量但长线仍需要看未来息口走势和本地经济竞争力的水平图4香港股票和物业成交印花税资料来源香港税务局彭博东方证券香港东方证券香港有限公司3分析员核证分析员冯皓霆主要负责拟备本报告并谨此声明1本报告所表达之意见均准确反映分析员对所述公司等证券之个人见解2分析员之补偿与本报告的推荐或意见或投资银行部并没有直接或间接的关系3分析员不是直接或间接地受投资银行部监管或隶属予投资银行部4分析员就报告中论述的公司等证券根据证监会操守准则第165g段并没有违反安静期限制5分析员及其有联系者没有曾在发表本报告之前的30天内进行交易或买卖涉及本报告所论述的公司等证券6分析员及其有联系者并没有在任何与报告中论述的公司等中担任高级人员7分析员及其有联系者并没有拥有研究报告内所论述股份的任何财务权益东方证券评级含义买入描述了我们预期在未来12个月内将提供10的总回报的股票增持描述了我们预期在未来12个月内将提供0的总回报的股票持有描述了我们预期在未来12个月内将提供-20至20的总回报的股票卖出描述了我们预期在未来12个月内将提供0的总回报的股票重要披露及免责声明东方证券香港有限公司可能与报告中论述的公司等拥有或正寻求业务关系因此投资者应留意报告的客观性可能受潜在的利益冲突所影响在进行投资决定时投资者应视本报告为其中一个参考因素东方证券香港有限公司及其附属公司要员董事及雇员在任何时间可能持有本报告所提及之任何证券认股证期货期权衍生产品或其他金融工具的长仓或短仓东方证券香港有限公司或其集团公司可能持有相等于或高于本报告所评论之公司的市场资本值已发行股本或已发行单位的1的财务权益东方证券香港有限公司或东方证券香港有限公司任何其他成员在任何情况下均不会就由于任何第三方在依赖本报告内容时之作为或不作为而导致任何类型之损失无论是直接间接随之而来或附带者负上法律责任或具有任何责任本报告内容或意见仅供参考之用途并不构成任何买入或沽出证券或其他金融产品之要约本报告并无顾虑任何特定投资者之特定投资目标财务状况或风险承受程度投资者在进行任何投资前必须对其投资进行独立判断或在需要时寻求独立专业意见东方证券香港有限公司不保证执行此报告提及的投资产品或金融工具的交易虽然本报告资料来自或编写自东方证券香港有限公司相信是可靠之来源惟东方证券香港有限公司并不明示或暗示地声明或保证任何该等资料之准确性完整性或可靠性本报告内所提及之价格仅供参考之用途投资产品之价值及收入可能会浮动包括受汇率市场指数有关公司相关数据或其他因素而变动本报告内容或意见可随时更改东方证券香港有限公司并不承诺提供任何有关变更之通知证券过去的表现不可作为未来表现的指标同时未来回报是不能保证的你可能蒙受所有最初存入资金的损失东方证券香港有限公司可发出其他与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表东方证券香港有限公司或者附属机构的观点报告所载资料意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断可随时更改且不予通告我们的销售人员交易员和其它专业人员可能会向我们的客户及我们的自营交易部提供与本研究报告中的观点截然相反的口头或书面市场评论或交易策略我们的自营交易部和投资业务部可能会做出与本报告的建议或表达的意见不一致的投资决策对部分的司法管辖区或国家而言分发发行或使用本报告会抵触当地法律法则规定或其它注册或发牌的规例本报告不是旨在向该等司法管辖区或国家的任何人或实体分发或由其使用任何在香港以外的国家或地区进行执行之投资产品或金融工具的交易将受有关当局当地之相关法律法规及监管机构的管辖本报告的发表单位及分析员并不受有关当局当地的所有披露要求或法规管辖未经东方证券香港有限公司事先书面授权任何人不得为任何目的复制分发转发发表此报告东方证券香港有限公司保留一切权利在过去12个月东方证券香港有限公司及其公司集团与本研究报告所述公司并无投资银行业务关系本研究报告仅为东方证券香港有限公司的客户提供信息东方证券香港有限公司4