在二季度，中国国内生产总值按不变价格计算同比增长6.3%，显示虽然外部梠境更馋复杂严峻，经济运行持续好转、创新动能持续增强、质量效益稳姿提升、民生保障继续改善的态势并没有改变。但是，经济持续恢复发展的基础仍不稳固、国内需求不足、重点领域风险隐患较多，应充分估计下半年经济增长可能面临的挑战，充分估计经济内生动力和社会有效需求仍需政策刺激补强的必要性，充分考虑宏观政策的协同性、组合性、针对性、有效性。
　　七月末召开的中央政治局会议判断经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程，强调着力扩大内需、提振信心、范风险。预计下半年经济工作将坚持不下猛药、不搞大水漫灌、不用过强刺激，强调宏观调控体系更加有力、有度、有效，调控手段与工具推陈出新、精准有利、提质增效，继续在稳增长、调结构、控风险、促改革各任务之间实梡成功实践与有效平衡，精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备，扎实推动经济高质量发展，以消费的基础作用和投资的关键作用为支持积极扩大国内需求，通过消费拉动经济增长，更好发挥政府投资带动作用、促进民间投资。

研究报告全文：大中华区物业摘要中国2023年第二季度弱复苏下承压延续三大细分领域重振科技企业办公楼市场需求2二零二三年第二季度大中华区物业摘要目录专题文章办公楼住宅1646北京北京1747上海上海1848广州广州1949深圳香港082050运动消费热情高涨为零售物业注入成都澳门21新鲜活力天津22青岛23重庆24沈阳物流地产2552武汉北京2653西安上海2754杭州广州102855绿色住宅环境健康与财富三赢南京成都29香港30台北酒店57北京5811上海企业不动产战略零售地产5932广州华南企业迈向高质量发展的重要革新北京6033深圳上海6134香港广州35深圳36成都37天津3814青岛三大细分领域重振科技企业办公楼市场39需求重庆40沈阳41武汉42西安43杭州44南京3二零二三年第二季度大中华区物业摘要编者按在二季度中国国内生产总值按不变价格计算同比增长63显示虽然外部环境更趋复杂严峻经济运行持续好转创新动能持续增强质量效益稳步提升民生保障继续改善的态势并没有改变但是经济持续恢复发展的基础仍不稳固国内需求不足重点领域风险隐患较多应充分估计下半年经济增长可能面临的挑战充分估计经济内生动力和社会有效需求仍需政策刺激补强的必要性充分考虑宏观政策的协同性庞溟组合性针对性有效性七月末召开的中央政治局会议判断经济恢复是一个波浪式发展曲折式前进的过大中华区研究部总监兼首席经济学家程强调着力扩大内需提振信心防范风险预计下半年经济工作将坚持不下猛药不搞大水漫灌不用过强刺激强调宏观调控体系更加有力有度有效调控手段与工具推陈出新精准有利提质增效继续在稳增长调结构控风险促改革各任务之间实现成功实践与有效平衡精准有力实施宏观调控加强逆周期调节和政策储备扎实推动经济高质量发展以消费的基础作用和投资的关键作用为支持积极扩大国内需求通过消费拉动经济增长更好发挥政府投资带动作用促进民间投资姚耀中国区研究部总监4专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二三年第二季度大中华区物业摘要经济和政策动态在二季度中国国内生产总值按不变价格计算同比增长63显示虽然外部环境更趋复杂严峻经济运行持续好转创新动能持续增强质量效益稳步提升民生保障继续改善的态势并没有改变但是经济持续恢复发展的基础仍不稳固国内需求不足重点领域风险隐患较多应充分估计下半年经济增长可能面临的挑战充分估计经济内生动力和社会有效需求仍需政策刺激补强的必要性充分考虑宏观政策的协同性组合性针对性有效性甲级办公楼市场部分城市也稍显疲态虽然二季度办公楼2023年二季度一线城市净吸纳量共录得市场退租趋势有所缓解但整体市场需求约35万平方米上海以全市16万的净吸纳根据国家统计局数据显示受2022年同期复苏不及预期部分城市问询与带看数量量表现位居一线城市之首较前一季度明低基数及前期稳增长政策显效等影响二略有下降实际租赁成交在第二季度尚未显回升其中新项目的预租贡献了二季度季度国内生产总值达到30万亿元同比增实现大规模增长由于租户放缓其租赁进主要的吸纳面积广州甲级办公楼市场租长63但环比增速放缓仅录得08程业主面临较大空置压力二季度整体赁需求持续回暖净吸纳量水平高于上个表明中国经济在经历了一季度的结构性租金延续下行趋势季度705录得93万平方米自积压需反弹之后正处在由恢复性增长向扩张求在一季度集中释放后二季度北京和深2023年第二季度在经济复苏节奏调整和性增长转变的过渡期内生动能改善尚未圳整体需求偏弱市场问询与带看量有所市场不确定性增加的背景下各城市租赁完全体现呈现阶段性增长放缓经济复下降深圳市净吸纳量水平相较于一季度需求表现分化明显二季度全国主要城市苏的基础还需进一步夯实因此中国主下滑219录得8万平方米以成本节约整体净吸纳量录得696万平方米要城市的办公楼市场在逐渐回归常态后型需求为主在北京仅有的部分搬迁需5专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二三年第二季度大中华区物业摘要求也受到了租户方低预算的限制二季度甲级办公楼租金2023第二季度增长值环比净吸纳量与一季度相比减少了三分之一5仅录得12万平方米31二线城市中南京甲级办公楼租赁需求维-1持平稳由于租户谈判周期延长一季度-3滞后的租赁需求推升二季度实际租赁成-5深圳上海北京广州武汉南京沈阳成都苏州青岛昆明杭州长沙西安天津郑州重庆厦门宁波无锡交量净吸纳量录得35万平方米成都市逐步复苏的市场需求也于二季度兑现净无锡宁波长沙每半年更新一次吸纳量水平约为上季度三倍录得50万郑州厦门每年更新一次平方米此外受益于总部型企业自用需数据来源仲量联行求带动重庆市净吸纳量录得61万平方米但若扣除总部型企业自用需求影响升36个百分点至277广州二季度共有同时租户更偏好议价空间较大的项目重庆市上半年净吸纳量仅录得03万平方4个办公楼项目竣工约43万平方米新增或提供激励政策的项目以平衡装修成本米租赁市场活跃度仍处低位供应入市由于目前的租赁需求未能显著支出二季度上海租金下滑约18带动市场去化广州办公楼市场空置率约来自金融TMT与专业服务业的需求持续15线与二线城市中甲级办公楼市场租为218环比上升约3个百分点北京本占据全国办公楼租赁市场主导地位由于金跌幅持续扩大以价换量租赁现象普季度无新增项目入市全市整体空置率略各行业复苏步调不一租赁需求表现有所遍截至季度末南京甲级办公楼市场平微收缩01个百分点至103分化金融行业中证券公司私募基金等均租金录得107元平方米月环比下降传统金融服务类租赁需求保持相对稳定15线及二线城市新增供应量整体录得5225受到存量市场的供需压力以及下私人财富管理成增量亮点而随着大型通万平方米个别供应体量较大城市未能在半年潜在的集中供应影响二季度武汉市信互联网企业业务持续调整TMT行业季度内快速吸纳空置率表现承压苏州场中的大部分业主多放宽租赁条件在租整体租赁需求增速放缓但游戏企业租赁新增面积152万平方米空置率环比上升金方面采取更为激进的租赁策略以鼓励需求增长趋势显著与此同时以会计师35个百分点杭州约138万平方米的新租户搬迁武汉甲级办公楼净有效租金为事务所律师事务所为代表的专业服务业增供应入市推高甲级办公楼的空置率至892元平方米月环比下降26企业在新增需求中占据较显著的份额旅234环比上升28个百分点受到需求优质零售物业市场游中介教育留学等企业退租趋势逐步放端发力不足和大量新增供应入市的双重2023年第二季度中国零售地产市场呈缓新租呈上涨之势压力预计未来两到三年杭州办公楼市现出稳定复苏的态势上半年社会消费品场的空置率将进入上行通道除此之外在双碳大背景之下今年以零售总额达到228万亿元同比增长82来能源行业发展势头强劲以南京为例第二季度全国主要城市办公楼市场租金消费对GDP增速的贡献率达到772该城市第二季度优质办公楼市场录得多均录得03至26不同程度的环比降消费领域呈现出强复苏和弱复苏的笔能源环保及公共事业类企业租赁成幅大部分城市跌幅高于一季度整体市差异尤其是餐饮娱乐等领域的消费需交新租占比超九成能源类企业集聚程场复苏程度低于预期实际租赁成交数量求恢复较好然而服装建材家电等消度不断提高有限迫使业主方在当前的市场环境下做费品的复苏仍需要巩固商业地产领域也出更多让步出现结构性复苏新租需求主要集中在餐二季度全国主要一二线城市的甲级办饮娱乐等业态供需关系逐步改善公楼市场共入市近178万平方米的面积一线城市中北京租金环比下降18同供应方面2023年上半年中国21个城市总供应量大幅上升一线城市共迎来126比下降40鉴于当前北京市场情况即的优质零售物业新增供应量达到3409万万平方米的新增供应其中上海占到57使针对500平方米以下的小面积需求业平方米同比增长632创下近五年的左右上海近期入市的八个新增项目导致主也开始提供可观的租金折扣而在上海峰值一线城市中北京上海成都等城其中央商务区空置率环比上涨11个百分市场中由于二季度新增供应激增空置市的新增供应量较高龙湖万科印力点至119非中央商务区空置率环比上率较高的项目和板块租金下行压力加剧6专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二三年第二季度大中华区物业摘要21城市优质零售物业供求指标窄其中一线城市的租金与二季度环比1600015转涨01率先止跌回稳租金及空置率14000走势说明一线城市的消费及商业地产的1212000市场韧性明显更强疫后复苏步伐更快100009百分比8000为了激活内需政府发布了二十条恢复千平方米60006和扩大消费措施鼓励大宗消费服务消4000费农村消费新型消费等下半年预计将3有近850万平方米的优质零售供应入市2000其中上海北京和成都将是主要的新增供0008091011121314151617181920212223应城市总体而言中国零售地产市场在第二季度净吸纳量新增供应空置率呈现出稳定复苏的趋势新的商业模式和2008至2022年净吸纳量新增供应和空置率均为全年数据2023年净吸纳量新增供应触点不断出现消费需求呈现出多元和细和空置率为年底预测值分的特点商业地产市场面临着创新和挑数据来源仲量联行战需要不断探索和适应市场变化创造消费热点并提升资产价值住宅市场中海华润等头部开发商继续主导市场开域快速迭代相比之下新能源汽车消费发天街印象城大悦城和万象城等项目进入常态化消费阶段服装消费恢复不及在前期积压置业需求于23月份小阳春成为上半年开业最多的零售地产项目线预期集中释放后2023年第二季度全国房地二季度消费呈现结构性复苏的态势更趋据仲量联行统计2023年上半年中国21产市场复苏动能减弱住宅市场观望情明显一方面客流快速恢复带动接触型城优质零售商业市场平均空置率报109绪加重二季度全国住宅市场销售规模消费持续增长餐饮娱乐服务等线下体相比上年底回落03个百分点打破之前房地产开发投资及土地供求均延续回落验型业态活力重现另一方面我国刚从连续七个季度的空置上涨势头这表明态势政策端2023年上半年累计超百城疫情的影响走出来经济尚处恢复阶段实体商业的租赁活动开始步入复苏阶段松绑楼市政策但房地产整体销售依然疲叠加外部环境影响消费者的收入预期对但复苏步伐存在地区差异在A类城市中软稳地产的重要性更加突出7月中央政当期支出存在挤出效应据中国人民银行四大一线城市平均空置率为79低于治局会议首提要适应我国房地产市场供调查统计司数据一季度收入信心指数大全国平均值30个百分点并且年累计降求关系发生重大变化的新形势适时调整幅提升至499但二季度出现回落降至幅11个百分点超过全国平均降幅展现优化政策重点一二线城市存在限制性485消费对经济预期的波动导致消费出一线城市消费回暖和零售商业的韧性政策优化可能信贷端6月20日央行针对者收入信心同样承压因此多数商品零售更高然而B和C类城市非一线城市的5年期LPR再下调10个基点至420对市消费的恢复相对迟缓消费端不同业态呈平均空置降幅并不明显B类城市平均空场情绪产生一定积极效果但对新房销售现结构性的复苏走势由线下客流稳步恢置率为114虽然较一季度下降但依的实质性带动较为有限复拉动的体验型消费快速复苏且与收入旧高于去年底以杭州武汉郑州为代表二季度全国住宅销售持续下降房企投资预期不足引致的高弹性商品消费缓慢复的城市空置率增加较为显著观望情绪加重整体住宅投资承压下行苏的现象同时并存租金方面零售商业空置率仍处历史高投资累计同比降幅扩大2023年1-6月全消费生活的快速恢复推动了相关商业业位以价换量仍是多数商场的招商策国房地产开发投资58550亿元同比下降态的复苏餐饮领域的恢复表现出色成略以此填补空铺整体租金故呈现持续79其中住宅投资44439亿同比下降为商场空置去化的主力线下娱乐场景的下行的趋势但近期降幅有所收窄据仲7316月份住宅新开工面积36340回归也带动了影院演出等业态的复苏量联行统计二季度中国21城购物中心首万平方米同比下降249住宅施工面积服务业态方面美容美发和体育服务等领层平均租金环比下跌01跌幅继续收557083万平方米同比下降69于此同7专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二三年第二季度大中华区物业摘要时在各地持续加速推进保交楼措施的二十城市大众住宅市场季度成交量8000作用下竣工数据继续修复全国住宅竣工7000面积24604万平方米同比上升185较6000上季度的168进一步改善平方米5000万4000上半年全国商品房销售面积59515万平3000方米同比下降53其中住宅销售面积成交面积20001000下降28虽然全国住宅销售恢复缓慢000112233445566778899001122311111111111111111111222222但重点一二线城市一手住宅市场成交依224242424242424242424242424然稳健仲量联行跟踪的20个主要一二241620线城市住宅成交数据显示2023年二季度个一线城市个二线城市个城市季度平均成交量20城市一手住宅成交面积合计约4073万注14个一线城市包括北京上海广州和深圳16个二线城市包括长沙成都重庆平方米环比上涨46同比上涨72大连杭州南京宁波青岛沈阳苏州天津武汉无锡厦门西安以及郑州2重庆其中一线城市需求稳健4个一线城市二大众市场成交量包含所有商品房重庆政府并未分开计算商品住宅部分季度成交量共计794万平方米环比上涨数据来源中国房地产指数系统120同比上涨29216个二线城市一手住宅成交面积达3279万平方米环比上涨30同比上涨29但二季度重点需求较弱新建商品住宅销售价格同比下多项主要指标均转弱的背景下房地产做一二线城市二手房市场成交持续缩量市跌14二手市场方面市场预期转弱二为中国的经济支柱产业有望迎来更大力场信心减弱并逐渐传导至一手房市场手价格仍处于下行通道6月一二三线度的托底政策7月在政治局会议中对房上半年居民置业信心整体不足房价表城市二手住宅销售同比下滑0424地产方面释放调整信号后住建部也明现持续走弱国家统计局公布的数据显和34确表态将以巩固房地产企稳回升态势为示6月份70个大中城市中商品住宅销核心目的加快推动各地政府从需求端发2023年上半年全国住宅用地供求规模售价格环比上涨城市个数继续减少新力通过降低购房首付比例及贷款利率同比继续缩量土地市场延续低迷态势建商品住宅和二手住宅销售价格环比上契税减免优化个人住房贷款认房又认城市之间土拍热度分化加剧房企在重点涨城市分别有31个和7个比上月分别减贷等政策措施以降低居民购房门槛和购一二线城市拿地意愿相对稳健尤其是少15个和8个6月一线城市新建商品住房成本全面推动居民置业信心企稳回一线城市土拍继续保持热度上半年一宅销售价格环比由上月上涨01转为持升随着楼市松绑提速重点一二线城市线城市住宅用地平均溢价率小幅上升至平其中北京上海环比分别上涨01和的限购和限贷等限制性政策或将成为新89二线城市溢价率小幅收窄至6304广州深圳环比分别下降01和的政策发力点在此背景下下半年重点三四线城市溢价率小幅下滑至53二03二线城市新建商品住宅销售价格环一二线城市有望释放出更多刚性需求和季度土拍拿地企业仍以国央企为主部比由上月上涨02转为持平三线城市新改善型需求居民置业信心和市场整体预分城市民企拿地金额占比有所提高短期建商品住宅销售价格环比由上月持平转期有望逐步好转房地产投资需求有望缓来看全国土地供求缩量趋势或延续但为下降01同比来看6月份一二线城步改善土拍分化态势或进一步加剧市新建商品住宅销售价格相对坚挺分别较去年同期上涨13和05三线城市展望下半年在宏观经济恢复势能不足8专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二三年第二季度大中华区物业摘要运动服饰品牌占时尚零售面积比例831522010020171Q23注基于上海35个购物中心租户业态统计数据来源仲量联行研究部趋势一从大众化走向专业化细团全年营收5365亿元人民币同比增长分化88位居中国市场行业首位首次超过近年来运动消费细分化愈发明显越来越耐克中国的51422亿元人民币这反映出运动消费热情多的消费者开始爱上小众运动从登山到中国运动品牌日益增长的市场竞争力年高涨为零售物业滑雪从冲浪到飞盘人们的运动场景更多轻消费群体对中国运动品牌的青睐度持注入新鲜活力元诉求日益细分面对更加多元的运动场续提升市场规模不断扩大据统计四大景品牌纷纷开始注重细分化和专业化发中国运动品牌集团的市占率由2017年的展以抓住新兴消费群体的核心需求与过161增长到2022年的近30旗下品牌去大众化综合性运动品牌在市场上独占的门店数量也在持续增长为零售物业带鳌头不同的是近年来已涌现出越来越多来持续稳定的租赁需求运动健康成消费新方式运动品牌聚焦于专业领域的运动品牌如主打瑜伽韧性增长为零售物业带来新机遇与此同时头部中国运动品牌集团围绕各健身产品的Lululemon打造专业跑鞋的细分赛道打造出不同的对应子品牌建立后疫情时代大众健康意识显著提升对HOKA和On专业滑雪装备品牌BURTON起了多品牌多品类多档次的品牌矩阵健康和生活品质的关注度与日俱增越来和聚焦于登山露营等户外运动装备的以安踏集团为例集团旗下不仅有以安踏越多的人开始选择运动健康消费新方式KOLONSPORT等这种多样化品类的发展主品牌为代表的大众专业运动品牌群以骑行飞盘滑雪攀岩垂钓板式网球和新兴品牌的不断涌现为零售物业市场FILA为代表的时尚运动品牌群还拓展了陆冲及滑板桨板及冲浪等运动正成为人带来更多活力与发展机遇以ArcteryxDescenteKOLONSPORT趋势二中国运动品牌集团强势崛们假期的重要休闲娱乐选择并已内化为为代表的小众高端户外运动品牌群而这起建立起多品牌多品类多档次一种时尚健康的生活方式随着这一生活的品牌矩阵些小众高端运动品牌正以其专业精致的方式和消费观念的转变一批与运动相关品牌形象新锐设计和高品质受到消费的服饰和装备品牌韧性增长而零售物业近年来中国本土的运动品牌发展越发壮者的青睐它们正加速捕获市场份额拓如何能抓住这一波新机遇值得市场关注大以安踏李宁特步及361度为代表的店势头愈加活跃成为零售物业市场需求与思考头部中国品牌发展迅猛2022年安踏集的助推器根据欧睿国际数据显示中国运动鞋服市场规模稳定增长预计在2027年达到5510近期较活跃的细分运动领域代表性品牌亿元2022-2027年均复合增速将达到87终端消费需求的增长推动了运动服饰及装备品牌的门店扩张需求不少风头正劲的运动品牌积极寻找新的拓店机会骑行露营根据仲量联行研究部追踪的上海近40家优跑步瑜伽及健身质购物中心的业态占比发现运动服饰品牌在时尚业态中的面积占比已从2017年滑雪户外的83提升至目前的152增幅显著其他滑板在运动消费市场逐渐壮大运动相关品牌的门店持续扩张的过程中已突显一些市场新趋势9专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二三年第二季度大中华区物业摘要趋势三运动品牌的店铺形象及消费者体验卷向新高度代表性小众细分运动品牌上海市场布局越来越多的运动品牌意识到门店不仅仅是销售场所更是与消费者互动和建立情感连接的重要渠道近年来运动品牌积极打造大面积的概念店以展示丰富的产品种类和品牌文化据仲量联行统计上海近40个优质购物中心内的运动服饰品牌门店平均面积已经从2017年的184平方米扩大到2023年的210平方米更丰富的产品陈列和场景呈现更多样的消费体验和更频繁的社群活动诉求都助推了更大门店面积的需求例如自行车生活品牌RE而意借助张园作为中国自行车历史起源地的特点开出约300余平米的自行车店与零售和餐饮于一体的骑行生活空间KOLONSPORT在国产运动品牌在国潮的趋势下发展迅速140001200010000288率占8000市年220260001614000201率7年市占20000安踏李宁特步国际361度其他安踏361度李宁特步国际20172022门店数门店数注门店数量包含各集团旗下所有品牌含童装线在全球范围内的店铺数量数据来源集团财报欧睿国际仲量联行研究部上生新所开出旗舰型三层大店1层除产品随着运动品牌市场的持续变革和细分化零售外引入了咖啡业态楼顶还打造了屋未来无论是对于品牌还是商业载体都将顶露营休闲空间有更多的提升空间尤其是高性能高颜值的高端专业运动品牌将继续成为商场品此外运动品牌已不只停留于商品售卖而牌升级过程中重点挖掘的对象此外零售是着力创造运动品牌店面独特的消费体物业运营方也将更加注重运动业态与其他验品牌门店通过积极组织运动讲座健身业态之间的联动积极促成不同品牌之间挑战赛等社群活动建立消费者与品牌的张晓慧的跨界合作为运动社群活动提供场地打情感连接例如On昂跑在新天地举办春上海研究部资深分析师造更丰富的运动社交场景从而塑造商场日运动会Lululemon定期举办线下瑜伽健康活力的生活氛围社区课等等10专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二三年第二季度大中华区物业摘要和优化能源使用的技术加以提高仲量联前香港仅有一半的银行为拥有绿建环评行物业及资产管理部的数据显示在将普铂金或金级评级的住宅物业提供绿色按通荧光灯管替换为LED灯管后他们帮助揭计划而这些计划中实际激励措施的吸屋苑节省了40-50的能源消耗此外他引力不足通常是不高于贷款额02的现们通过应用人工智能分析制冷设备和对机金回赠政府可以教育大众绿色住宅的优电系统进行重新校验分别降低了屋苑约点并实施措施提高绿色建设的吸引力例6-10和5-8的能源消耗如对获认证项目提供更多的豁免建筑面积和税务优惠通过推广绿色住宅香港绿色建筑还强调居民的健康和生活质素可以朝着更可持续的未来发展并改善整这在绿建环评新建建筑评估中得到体现体生活质量例如绿色建筑普遍提供优质的室内空气绿色住宅环境健品质和热舒适度使用低排放材料和有效康与财富三赢的通风系统能降低室内空气污染物和健康风险并保持最佳的温度和湿度水平为了创造宜居空间绿色建筑设计还考虑到影响生活环境的各个方面如噪音控制和日光要求可持续发展在房地产市场中的关注度与日俱增然而香港的购房者是否愿意为绿色绿色建筑不仅有益于居民同时也有益于住宅支付更高的价格呢为了推广可持续业主因为它们具有取得更高的租金和转发展住宅购房者对绿色建筑优点的了解售价值的潜力众多研究表明在一些城市至关重要我们认为随着社会对绿色建筑的住宅市场绿色住宅相较于传统住宅可了解的加深绿色住宅在健康环境和财富以取得约5-10的二手市场溢价此外随方面的好处将引发更广泛的消费者需求着越来越多人关注环保问题对拥有高绿色评级的住宅建筑的需求将逐步上升但与传统建筑相比绿色建筑最直接的好处供应仍然紧张截至2023年5月市场上仅之一是在整个项目生命周期节省能源这有15个私人住宅项目获得绿建环评铂金可以通过各种方式实现例如采用节能设评级计和使用可再生能源绿色建筑可以利用自然通风减少空调需求和使用被动式太通过减少碳足迹和降低污染发展绿色建周尚瑾阳能设计原则优化日光利用并最小化热量筑在社会和环境方面产生正面的外部性香港研究部分析师增加此外绿色建筑的效能可以通过分析显然人们对绿色建筑的认识需要加强目11专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二三年第二季度大中华区物业摘要图1CRE全周期服务范畴企业不动产战略华南企业迈向高质量发展的重要革新资料来源仲量联行降本增效成为不少企业的共同制企业在不动产领域的成本进一步提升诉求的降本增效也可以多管齐下即对企业效率CRE租赁或购置运营推出等各个流程进行统筹管理真正实现CRE全流程降本今年以来广州和深圳办公楼市场租赁需不过企业不动产作为企业经营生产等增效求仍处修复阶段部分企业出于成本控一系列商业行为的载体与企业行政研制的考量对企业扩张持谨慎态度此发生产销售等各个业务线紧密相关针对企业不动产管理的议题仲量联行开外2023上半年广深一些企业租户通因此在完整的企业不动产Corporate展调研深入考察了华南地区企业的CRE过搬迁至租赁成本更低的甲级办公楼或RealEstate以下简称CRE体系中管理现状与特征对企业现用办公室进行更高效的整合控租赁成本只是CRE领域中的一环CRE华南地区企业CRE管理水平仍存较大提升空间图二受访企业对CRE战略的了解情况仲量联行调研发现华南企业CRE管理存在以下潜在问题1企业CRE理念覆盖广度较低企业受访企业中了解CRE概念的企业占51相较于全国平均水平低18其中了解CRE概念的企业将不动产租赁与购置作为其首要选项列入CRE范畴中而员工福祉行政与房地产战略等选项列入CRE范畴的比例较低由于这些选项均是企业日常经营事项若某选项被受访企业列为CRE的比例低则反映了企业可能未将此事项交予CRE部门集中管理而是将事务划分至其他部门进行分散化管理资料来源仲量联行研究部12专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二三年第二季度大中华区物业摘要图三受访企业对CRE战略的了解情况2企业CRE战略的实践水平存在较大差异就评判标准而言仍有相当数量的企业尚未建立统一审核统筹管理的CRE战略仅32的受访企业设立了统一标准评判企业不动产管理效率和表现针对信息收集来讲仅50受访企业表示能在一天内收集企业不动产的相关信息而在有效性方面44受访企业认为当前的不动产管理和决策模式低效3企业CRE战略全流程集中管理程度不高企业对于CRE战略各重点领域的集中管理程度相当各单体领域实现集中管理资料来源仲量联行研究部图四不同性质企业对CRE主要方面实现集中管理的占比资料来源仲量联行研究部13专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二三年第二季度大中华区物业摘要的比例大部分达到55以上其中国图五华南受访企业CRE战略的主要关注点有企业各CRE业务的集中管理水平最高关注重点排序要素含义其次为外资企业民营企业稍微落后但是企业CRE各单体领域集中管理程度的1降本降低包含不动产在内的总成本高低并不简单等同于其CRE全流程集中管2形象企业形象品牌形象理水平参与调研的各类企业实现CRE全流程集中管理的比例有待进一步提升3流程完善企业租赁行为租约相关审批流程4人才员工满意度和吸引人才4许多受访华南企业忽视了CRE在企业增效领域的作用降本形象5合规保障企业不动产相关活动高度合规以及流程是华南企业各行业执行CRE6数据化建立企业租约管理系统及全国租赁相关信息数据库管理时最主要的三大关注点但是增7增效提高企业单位产出效却在华南受访企业CRE战略的主要关资料来源仲量联行研究部注点排序中位列倒数办公楼市场转为租户市场或成为加快推动企业CRE的契机企业不动产与企业各项业务深度交融在低的新竣工甲级办公楼并完成了全市上当前高质量发展的时代趋势之下企业半年成交面积最大的租赁交易同时满足CRE管理战略应与企业降本增效的核心了自身业务发展的空间需求以及成本控诉求相呼应制的管理诉求深圳二季度的办公楼搬迁成交中约50的企业从非甲级办公楼升今年上半年在华南办公楼租赁市场中级到甲级办公楼这也体现了盈利稳定的已有部分企业遵循降本增效原则利企业通过升级办公物业营造优质办公环用办公楼市场短期供应增加价格谈判空境加快企业CRE管理战略中提升企业间加大的机会整合企业内部资源通过印象与吸引人才的实践曾丽CRE管理配合业务升级与扩张另外由于新竣工甲级办公楼多采用更智能化人结合上述案例我们认为华南企业应持华南区研究部总监性化的设计思路和硬件设备不少选择搬续重视企业CRE管理战略将其作为落实迁的企业也希望以相对可控的成本提升精细化管理提升资源配置和使用效率员工工作体验例如广州某大型外资快重要路径以此打开企业管理效能提升消品的电商部门选择搬迁至租赁成本更的突破口14专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二三年第二季度大中华区物业摘要图表2近十年人工智能相关企业注册量增速来我国新增人工452504208智能相关企业注册4035535200量呈逐年攀升趋30势年增速已实现15025连续9年正增长而201852单位万家10015中国的AIGC领域1061450招聘需求在近几年423528207413416421200井喷式增长整体2013201420152016201720182019202020212022行业的人力规模持续在扩大数据说明1仅统计企业名称品牌产品经营范围含人工智能三大细分领域重的企业现在AIGC行业的2统计时间2023年2月人力规模和办公楼振科技企业办公3数据来源企查查楼市场需求使用面积相对较小但依托国家政到游戏行业办公需求的显著提升我们认策的大力支持和自身市场规模的迅速扩2023年我们预计在商业地产领域将继续为游戏企业在2023年将会着重发力未张AIGC行业有望在未来成为办公楼新租看到科技行业有效支撑市场需求通过深来将为办公楼市场贡献显著的需求增量需求的核心来源之一挖科技行业细分领域发展逻辑以及政策风目前国内游戏行业主要有三大利好3教培行业头部企业破而后立行业转型升级实现信心复苏向我们认为游戏AIGC以及教培行业将未来游戏版号审批不再是游戏行业核心在下一个时期引领科技行业在办公楼市场痛点将刺激产能实现增长经历双减政策出台之后头部在线教育的扩张首先让我们达成以下共识政策面积极信号频发让游戏行业站在了企业积极调整自身战略选择转型新业务1游戏行业版号审批重启回归近期深挖职业教育方向的数家企业引领多管齐下助行业回暖新的起点了整个教育行业信心的修复2023年初两游戏科技领域技术革新将帮助游戏厂商2022年4月游戏版号恢复发放至今仍大致家职业教育企业成功上市市值共约260降本增效推动行业加速发展亿人民币保持着持续且上升的趋势2023年前三个2AIGC行业技术政策产业共月已下发的游戏版号数量已超过2022年振行业加速可期从办公楼市场角度而言2022年末至今全年水平的一半有机构预计2023年全我们观察到多家教培企业重新出现在了办AIGC人工智能生成内容是具备潜在扩年版号发放数量将超过1000个公楼寻租的队伍中我们预计教育行业中张空间的另一科技行业细分领域近十年近期我们已在全国办公楼租赁市场中观察的办公需求将会呈温和增长态势图表1游戏版号发放每年总量个数250011012210510200008157006150014050410760210000-1175500512-25-02500-32175-4613111790-0443米阳黄嘉佩630-06201820192020202120222023华北区研究部总监华北区研究部经理国内游戏版号每月平均发放个数同比变化数据来源1伽玛数据22023年全年为机构预测值15专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二三年第二季度大中华区物业摘要办公楼16专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二三年第二季度大中华区物业摘要北京随着租赁需求走弱全市整体租金进一步下探租金同比增长率每平方米每月有效租金周期注增长率为同质比变化米阳华北区研究部总监租金基于建筑面积跌幅-21344元加快第二季度租赁活跃度明显下滑价格指数120100今年年初以来的市场复苏趋势并未延续本季度租赁需求显现疲软态势部分搬迁需80求受到了租户方低预算的限制当前业主与租户方的谈判周期拉长1000平方米以60上的较大面积租赁需求尤甚指数40本季度租赁成交的行业分布呈现更加多元化的趋势源自TMT行业的租户贡献了20租赁成交总量的四分之一其中游戏企业增长趋势更加显著就区位而言即使此04Q184Q194Q204Q214Q224Q23前表现相对稳定的CBD区域也经历了问询与带看数量的明显下降多个子市场的租值指数资本值指数业主均愿意通过更灵活的策略吸引潜在租户箭头表示12个月展望全市空置率小幅收缩基数2018年第4季度100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源仲量联行全市整体空置率略微收缩至103净吸纳量较一季度减少了三分之一虽然本季度办公楼市场退租趋势有所缓解但租赁需求的疲软显著抑制全市范围内的净吸收量水平部分业主面临较大空置压力硬性指标二季度无新增供应部分在建楼宇将入市时间推迟至下季度100018市场进一步承压租金跌幅扩大1580012600百分比全市甲级办公楼平均租金持续处于下行通道环比下降18同比下降40鉴于9400当前市场需求较为疲弱即使针对500平方米以下的小面积需求业主也开始提供6总建筑面积千平方米200可观的租金折扣300本季度专注于骨科手术机器人的上市企业天智航购置位于中关村西三旗金隅181920212223F净吸纳量落成量科技园的T7号楼建筑面积为8905平方米这则成交展现了自用型买家对于北京未来供应空置率投资市场的持续关注2018至2022年的净吸纳量落成量空置率是年底下半年新增供应集中入市空置压力扩增值2023年的落成量净吸纳量空置率是二季度值未来供应是年底预计值资料来源仲量联行近期市场需求复苏仍然受限全市租金调整期预计或将持续至2024年在租金下行的环境中预计租户方谈判优势将进一步扩大有望向业主方争取到更加优惠的租赁条款由于部分新增供应入市时间推迟至下季度今年下半年将有三个新项目集中入市总建筑面积达36万平方米受新项目推迟与需求复苏受限的双重影响市场将面临较大供应压力备注北京办公楼市场是指北京甲级办公楼市场CBD甲级办公楼租金17专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二三年第二季度大中华区物业摘要上海本季度业主心态受到大量供应和低迷需求影响租金同比增长率每平方米每月有效租金周期注增长率为同质比变化租金基于建筑面积跌幅姚耀中国区研究部总监-33273元放缓市场保持谨慎租赁进程缓慢价格指数140130二季度上海办公楼净吸纳量达到160400平方米在经济复苏节奏调整和市场不确120定性增加的背景下租户续租或节流需求更加普遍中央商务区净吸纳量录得6300110100指数平方米多数租户仍采取谨慎的租赁策略其中部分甚至选择缩小租赁面积新竣工90项目的总部性租赁需求起到支撑作用8070本季度非中央商务区市场净吸纳量录得154200平方米新项目的预租贡献了本季604Q184Q194Q204Q214Q224Q23度主要的吸纳表现特别是前滩苏河湾等热门板块内的新竣工项目以及提供租金租值指数资本值指数激励政策及议价空间较大的项目箭头表示12个月展望共八个项目竣工入市新增737000平方米面积基数2018年第4季度100该价格指数仅指上海中心城区的价格指数资料来源仲量联行中央商务区内长宁区两个新项目共计104000平方米竣工入市中央商务区空置率环比上升11个百分点至119其中多个主力租户的早期决策使一个项目取得较高的预租表现硬性指标非中央商务区六个项目竣工入市新增供应量逾633000平方米空置率因此环比60055上升36个百分点至277其中前滩四方城租赁较为活跃而真如板块的新项目50045400业主积极调整出租策略吸引了较多成本节约型租户35百分比300大面积供应和谨慎的市场情绪致使租金承压2520015总建筑面积千平方米1005由于租户持续放缓其租赁进程业主心态有所调整整体租金延续下降趋势成本0-5节约型外迁和续租率上升叠加未来供应放量的影响中央商务区租金环比下跌181920212223F净吸纳量落成量17众多业主调整租赁策略以保持现有入驻率水平未来供应空置率非中央商务区租金环比下跌20本季度新增供应激增空置率较高的项目和板2018至2022年的净吸纳量落成量空置率是年底值2023年的落成量是上半年值净吸纳量空置率和块租金下行压力加剧同时租户更偏好议价空间较大的项目或提供激励政策的未来供应是年底预计值项目以平衡装修成本支出资料来源仲量联行展望低迷市场情绪影响复苏步伐由于市场不确定性租户维持审慎态度进而拉低业主心态预计市场复苏将慢于预期同时叠加未来大供应影响空置水平或将继续位于上行通道租户续租趋势持续业主心态保持低位租金增长仍旧承压短期内的大量新增供应使租户市场持续租户议价能力提高迫使业主提供更多激励政策我们预计租金趋稳或将延迟到2024年备注上海办公楼市场是指上海甲级办公楼市场数据根据浦东中央商务区板块边界调整有所调整中央商务区甲级办公楼租金18专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二三年第二季度大中华区物业摘要广州租赁需求修复较缓二季度全市租金继续下行租金同比增长率每平方米每月有效租金周期注增长率为同质比变化曾丽华南区研究部总监租金基于建筑面积跌幅-36164元加快二季度广州甲级办公楼租赁需求仍处修复阶段价格指数120二季度广州经济稳定恢复含全市社会消费品零售总额在内的部分指标加速复110苏然而各经济部门之间复苏不均衡的现象带来了一定不确定性在此背景下多100数企业当前依然倾向于采取相对谨慎的房地产策略且对租赁成本较为敏感一定指数程度上延缓了租赁需求的恢复和释放90值得注意的是二季度琶洲子市场所录得租赁面积4000平方米以上的成交均属804Q184Q194Q204Q214Q224Q23于节约成本型搬迁或升级扩租类型由此可见个别具备一定承租能力且对办公空租值指数资本值指数间需求较大的企业正利用当前租户市场的契机以相对可控的成本完成企业办箭头表示12个月展望公空间的扩充升级和整合基数2018年第4季度100该价格指数仅指广州珠江新城的价格指数大体量新增供应下空置继续走高资料来源仲量联行本季度全市共四个甲级办公楼项目入市合计新增办公面积约43万平方米截至二季度末广州甲级办公楼总存量达839万平方米硬性指标由于二季度租赁需求仍处修复阶段这在一定程度上影响了市场空置的去化加之120040大体量供应集中入市全市空置率再度爬升环比上升约3个百分点至218100030业主议价能力减弱全市租金下行压力有所增加800百分比60020二季度广州办公楼市场去化仍整体趋缓面对持续走高的市场空置率及成本控制400总建筑面积千平方米10意识日益增强的企业租户业主议价能力继续走弱截至二季度末全市租金环比20000下跌15181920212223F净吸纳量落成量投资市场方面本季度录得一自用型买家在鱼珠完成了一笔大宗整售成交然而未来供应空置率由于广州甲级办公楼租赁表现有待进一步改善该成交对于投资市场的促进作用2018至2022年的净吸纳量落成量空置率是年底值2023年的落成量净吸纳量空置率是二季度的值相对有限投资者对该类资产的投资仍持谨慎态度全市资本值延续下行趋势未来供应是指2023年下半年计划落成量短期内企业可能将延续相对谨慎的办公楼租赁策略资料来源仲量联行下半年常态化经济增长和稳增长的主旋律预计将延续但短期内社会有效需求和经济增长内生动力的恢复仍面临挑战含广州在内的各地经济增长将继续面临一定程度的不确定性这会对企业的预期和信心造成扰动在此情况下企业未必能快速扭转当前相对谨慎以成本为导向的不动产策略这不利于年内全市租赁需求与租金水平的修复今年下半年预计将有超40万平方米新增供应入市全市空置率大概率将延续当前上行趋势而业主为推动去化预计将继续保持较为进取的心态和定价策略备注广州办公楼市场是指广州甲级办公楼市场珠江新城核心商务区甲级办公楼租金19专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二三年第二季度大中华区物业摘要深圳深圳办公楼市场复苏进入新常态租金同比增长率每平方米每月有效租金周期注增长率为同质比变化曾丽华南区研究部总监租金基于建筑面积跌幅-87187元加快企业多措并举降低办公楼租赁成本价格指数120110现阶段众多行业采取成本控制战略削减办公租赁成本是其重要部分因此续租100成为多数企业租约到期时的首选方式此外部分企业抓住租金下行时机进行搬90指数迁甚至得以实现办公品质升级80二季度新增供应有限全市净吸纳量仅为83万平方米其中自建总部或购置办公70楼的自用需求超过50此外政府经营的办公楼也因租金补贴而得租户青睐604Q184Q194Q204Q214Q224Q23供应冲击将至空置率暂时企稳租值指数资本值指数二季度仅深湾汇云中心项目入市这也是深圳湾总部基地首个竣工的甲级办公楼箭头表示12个月展望基数2018年第4季度100项目截至目前全市甲级办公楼存量达到1230万平方米十个原计划于本季度竣该价格指数指深圳全市的价格指数资料来源仲量联行工的项目延期至下半年入市二季度深圳办公楼市场整体空置率暂时稳定在226但随着供应的集中释放下半年空置率可能会迅速跃升至25以上硬性指标预期空置上升租金跌幅拓宽240055200045现阶段为有效控制空置率部分地标性项目大幅降低租金引发其周边项目加入160035百分比降价行列因此二季度深圳办公楼租金环比下降25120025投资人对办公楼资产的垂询量增加但实际购买意向较弱买方市场下投资者具80015总建筑面积千平方米4005有更强的议价能力同时租金下跌影响投资收益因此自用投资者仍然是购买办0公楼的主力1920212223F存量市场竞争加剧租金持续下跌净吸纳量落成量未来供应空置率2018至2022年的净吸纳量落成量空置率是年底未来12个月内预计有32栋甲级办公楼竣工交付届时将有280万平方米的新增供值2023年的落成量净吸纳量空置率是上半年值未应入市由于本季度不少项目延迟2023年下半年预计将有19栋楼落成入市虽来供应是指2023年下半年计划落成量资料来源仲量联行然下半年共计将有超过50万平方米的自用去化但是年底整体空置率仍将高于25未来预计租金将维持下跌趋势从需求端看企业加强成本控制短期内难有大量新增需求从供给端看新增供给入市加剧租赁市场竞争业主可能继续以价换量备注深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼福田区甲级办公楼租金20专题办公楼零售地产住宅物流地产酒店二零二三年第二季度大中华区物业摘要成都新租走弱退租高企市场吸纳情况难达预期租金呈大幅降低趋势租金同比增长率每平方米每月有效租金周期注增长率为同质比变化租金基于建筑面积跌幅杜婷成都研究部董事-2790元加快需求端复苏弱于年初预期价格指数1011002023年春节后市场带看量同比回升逐步复苏的市场需求于二季度兑现二季度净99吸纳量实现50万平方米同比有所上升但较市场预期仍有距离尤其在6月后企98指数97业决策明显收紧市场带看数据加速回落预计下半年整体需求仍将低于预期9695从结构上看上半年新租行业聚焦金融科技互联网以及专业服务其中保险行业94持续降本增效市场录得多宗办公需求整合案例因此从全市来看保险业的净934Q184Q194Q204Q214Q224Q23吸纳面积增量不明显科技行业增速明显放缓连续两个季度增量结构排名第二租值指数资本值指数内部驱动上看消费类互联网巨头持续收紧ToC转ToB趋势明显箭头表示12个月展望天府新区再迎新增供应二季度新增面积52万平方米基数2018年第4季度100该价格指数仅指上海中心城区的价格指数资料来源仲量联行天府新区持续供应新增甲级项目保利天寰广场截至目前天府新区甲级办公楼市场存量达503万平方米市场表现上看由于区域内配套建设仍属早期产业导入相对较弱天府新区甲级空置率于二季度末已攀升至581水平硬性指标由于天府新区项目与成熟办公商务区如市中心金融城和大源间仍有较大距离其70055600集中供应带给全市层面的冲击相对有限第二季度成都甲级办公楼平均空置率收45500至295环比小幅下降03个百分点35400百分比租金跌幅扩大精装办公产品高速增长2530020015总建筑面积千平方米需求端复苏低于预期导致业主承压下调租金二季度成都甲级办公楼市场净有10050-5效租金收至895元平方米月环比跌幅13其中受大面积退租影响部分超甲181920212223F级地标楼宇因高基数其上半年降租幅度更是接近3净吸纳量落成量未来供应空置率从办公产品上看持续走低的承租能力导致企业对精装办公产品需求持续提升截2018至2022年的净吸纳量落成量空置率是年底值2023年的落成量净吸纳量空置率是一季度值未至目前全市甲级楼宇中精装办公产品的采用率已接近九成来供应是年底预计值空置压力攀升租金仍将面临下行压力资料来源仲量联行下半年成都市场仍将迎来约283万平方米新增供应区域仍主要集中天府新区需求端大面积企业陆续退出存量项目空置压力仍将进一步攀升预计年底全市甲级空置率或将攀升至30以上短期内较大的租金降幅可有效激活升级需求缓解市场阶段性空置难题然而资产的长期价值须回归楼宇运营招商管理特别是在当下宏观结构性调整的供需错配周期内业主须积极调整办公产品策略提高市场内外部监测锚定高质量产业效率为先备注成都办公楼市场是指成都甲级办公楼市场