研究报告全文：joneslanglasallecomcn北京商业地产市场2022年留声机研究部2022年12月北京商业地产市场2022年留声机前言2022年是跌宕起伏的一年北京先后经历了一季度短暂临近年底疫情管控政策的大幅度调整获得所有从业者延续的需求复苏浪潮4月上海疫情的辐射影响5月北的高度关注这使得各方积极调整对于未来的预期及中京疫情突发导致的大规模管控以及11月第二轮疫情防短期策略重燃市场的复苏期望控接连的疫情不断冲击着北京商业地产市场整体市场表现急转直下针对如此复杂的环境市场及政策演变睿见观察小组将为大家梳理市场全年要点和多元态势并将它们和各在甲级办公楼市场全年净吸纳量较2021年缩减了81方声音一道储存在这张2022年的年终大赏唱片上同时预计中的租金复苏并未出现办公楼和零售物业我们将作为您的唱针带您回听北京商业地产市场的租金均保持下探趋势在投资市场全年成交额大幅2022年全曲目缩减仅为268亿元基本回到2017年的水平2022年下半年数个法拍项目的完成也激起了市场中对于北京资产价值回调的探讨在大家的目光被市场悲观情绪和经济不确定性所吸引的同时北京延续十年的一系列供应端政策限制在今年得到适度放开为下一个十年的增量发展提供了新的机遇2仲量联行2022年版权所有北京商业地产市场2022年留声机目录1动荡中的北京办公楼市场变奏曲4需求放缓租金下探复苏之路怎么走2整合中的科技行业奏鸣曲7科技行业独奏的支柱地位动摇了吗3供应端政策调整进行曲10北京商业地产市场多年的供应格局已打破4金融街VS丽泽金融市场二重奏14承压之下老牌金融街和新兴丽泽孰起孰落5遇冷的零售地产市场协奏曲17备受多轮疫情冲击逆势增长的机会在哪6波动的北京投资市场交响曲20大宗交易价格调整期到来机制底蕴犹存72023年市场展望狂想曲23明年商业地产市场压力几何机遇几何3仲量联行2022年版权所有北京商业地产市场2022年留声机动荡中的北京办公楼市场变奏曲需求放缓租金下探复苏之路怎么走014仲量联行2022年版权所有北京商业地产市场2022年留声机市场压力点经济增速同比大幅回落TMT头部企业退租活动频繁1甲级办公楼市场全年净吸纳量3空置与供应双重压力同比下降81使相关业主持续下调租金北京全市GDP前三季度增长率仅为08录得近20年以来从年初开始因业务整合结构调整等原因部分TMT头除2020年疫情期间的最低值今年经济增速大幅回落宏部企业逐步将分散的办公面积整合到自持或整租的物业中观经济的下行也为办公楼市场带来较大压力租赁需求增这些企业所租用的办公场所主要集中于非甲级物业在中长持续受限当前市场中寻租的需求多为去年强劲增长的关村区域退租面积总计超15万平方米望京区域超过5万延后体现北京甲级办公楼全年净吸纳量仅录得19万与平方米当前因租赁市场中TMT头部企业的需求回落去年的百万级净吸纳量相比降幅达81同时由于大部大型企业的租赁需求有限导致市场中实际承租租户多为分行业扩张动力不足短期内市场预期持谨慎观望态度中小型企业同时整体市场面临新租活跃度降低的困境多重原因导致部分科技行业聚集区域空置面积激增五月疫情遏制市场复苏势头在全市各等级类型的现有项目中已空置或预退面积超12下半年租赁交易以续租万平方米的项目总数高达97个主要集中在奥林匹克区域中小型面积为主中关村上地及北清路区域等总空置面积为355万平方米未来3年包括在建地块以内全市预计迎来253万平今年全年甲级办公楼市场的需求增长集中在一季度贡献方米各等级类型的未来供应面积详情请阅读防疫优化全年净吸纳总量的82在五月以前市场需求延续了第二周北京办公楼市场何去何从全市甲级办公楼2021年强劲态势各方参与者活跃度较高在此之后受平均租金已录得连续三年下调原本关于市场恢复租金疫情影响5-6月市场需求暂停全年净吸纳量预期值不断上调的预期并未在2022年实现随着当前市场去化和竞争下调实际仅录得年初预期值的一半压力增大市场租金调整期将再度延长受经济下行疫情反复影响下半年市场活跃度低迷全年租赁交易中续租占比增加中小型面积需求为主导2021年续租占租赁成交总面积的12而2022年续租占比攀升至32部分有升级搬迁计划的租户受疫情影响搬迁及装修进程受阻为规避后续不确定性即使续租成本增加这些租户也倾向于留在原址同时大型企业与总部沟通时间拉长倾向于做出更为谨慎的租赁决策导致市场中大面积成交数量减少纵观全年全市办公楼市场万平以上成交仅录得20余宗相比去年数量减少一半而2000平方米以下的中小型面积成交总数占比则高达79015动荡中的北京办公楼市场变奏曲仲量联行2022年版权所有北京商业地产市场2022年留声机市场高光点北京办公楼市场基本面稳健高品质项目租金依旧稳定1租金有所浮动但未受到本质冲击3新兴子市场租金高速增长有望引领未来租金回升北京甲级办公楼平均租金虽有所浮动但全年下调范围控制在1以内由于北京全市平均租金常年位列全国第一聚焦全市甲级办公楼市场与去年相比依然有6栋楼宇录得高昂的办公成本一定程度上筛选出了盈利水平高承付能租金上涨且61的项目因入驻率维持在较高水平租金力强的优质租户在经济下行环境中此类租户具备较强仍保持平稳部分楼宇承压带来的租金下调导致部分子市的抗风险能力造就了更为稳健的租户结构因市场韧性场录得平均租金负增长而新兴子市场丽泽因其物美价较强北京甲级办公楼平均空置率维持在10的健康水平廉的区域特性持续吸引租户需求全年租金依旧录得稳居一线城市中最低空置全年净吸纳量比2021年旺盛时101的高速增幅有望引领未来市场活力回升及租金回涨期水平有所下降但在无新增供应的情况下处于合理健康区间TMT企业退租对甲级市场影响有限2全市空置压力更多集中在非甲级楼宇详细内容请参考请点击文章标题跳转阅读TMT头部企业近期退出其分散的办公面积旨在将面积整合至其整租购买的物业项目有利于企业高效发展例北京办公楼市场复苏进行时指标表现优异但市场情绪回落如阿里巴巴逐步退出其位于望京区域内的零散办公面积直击疫情影响下的北京办公楼市场正在整合搬迁至龙湖蓝海引擎项目未来还将迁入其自用产业园区近期科技企业频繁的整合活动未对其在甲级办博弈与破局八大维度剖析当前办公室租赁市场公楼市场的面积体量造成显著影响对比2021年末仅减少2022年上半场已见分晓北京办公楼市场未来走势如何不到5万平方米属于正常波动范畴另外科技企业的退租面积主要集中在过去快速扩张时期租赁的非标及改造物从头部企业看拉动办公楼需求的三驾马车如何驰骋业中对高品质甲级办公楼市场的影响有限上述全市各深度解读北京办公楼市场企业租户之八年之变等级类型已空置或预退的355万平方米面积中仅26位于甲级办公楼待部分TMT企业陆续完成整合后预计防疫优化第二周北京办公楼市场何去何从TMT行业仍将保持较高韧性持续支撑租赁市场6动荡中的北京办公楼市场变奏曲仲量联行2022年版权所有北京商业地产市场2022年留声机整合中的科技行业奏鸣曲科技行业独奏的支柱地位动摇了吗027仲量联行2022年版权所有北京商业地产市场2022年留声机市场压力点全市需求总量中1源自科技行业的贡献有所下降今年科技行业需求占比在全市场范围有明显下降在甲乙级办公楼市场中续租交易除外2021年源于TMT行业的租赁需求占成交总量的47但在2022年该比例落至33在下行市场环境中今年全年甲乙级办公楼市场租赁成交量缩减50科技行业全市场成交总量相比去年更是缩减三分之二同时科技行业需求不再由头部企业为主导而集中在半导体软件服务等细分领域企业不同于去年多宗令人瞩目的超万平成交今年科技行业成交集中在2000平方米及以下的中小型面积成交数量占比近80科技行业2呈现人员收缩趋势在经历2021年国内科技行业大幅度扩张之后进入2022年部分头部企业出现人员总数下调根据3家TMT头部企业公布的上半年员工人数情况腾讯小米同比减少2美团员工人数下降10科技企业聚集区域退租活动频繁3市场遭遇明显波动在全市北部科技需求带中关村上地望京等区域科技企业自年初开始陆续退出其在区域内分散的各等级类型面积使多个项目面临前所未有的空置压力据统计今年科技企业于全市范围内退租的面积已超过30万平方米由于科技行业扩张步伐暂缓北部科技需求带去化速度显著放缓以传统的行业聚集区域中关村为例2022年以前TMT企业的持续扩张使得该区域长期处于供不应求状态空置面积平均去化周期不超过3个月部分性价比较高的办公面积甚至可以在1-2个月内快速去化然而年初开始的科技行业需求暂缓已导致部分空置面积去化周期超9个月例如在中关村核心区域某高品质办公楼字节跳动年初退租的约4000平方米面积直至四季度才部分回填在需求减弱空置面积激增的双重压力下这些TMT企业高浓度聚集区域的项目之间正通过价格竞争等租赁策略吸引租户个别项目因楼内面积空置期过长租金降幅甚至超过50028整合中的科技行业奏鸣曲仲量联行2022年版权所有北京商业地产市场2022年留声机市场高光点需求整合是科技企业退租的主要目的科技行业结构化调整并非需求遏止1办公面积聚合有利于企业高效发展3头部企业持续探索利好长远发展需求整合是科技企业退租的主要目的办公面积聚合有利在科技行业中结构化调整带来的办公面积整合不仅发生于企业高效发展在北京全国各地也多有蔓延科技企业进入转型期代表的是需求调整并非需求遏止科技行业正在持续寻找新此次头部企业人员下调体现科技行业用人需求的转变且赛道新的增长点整体来看其发展趋势依旧保持高度稳降幅处于合理可控范围内人员收缩为企业转型升级业健企业持续做出的战略探索将利好长远发展务优化调整的表现此外头部企业退租的目的在于整合全市办公面积不可断章取义得出科技行业需求萎缩的论调先前科技企业为尽快解决高速扩张带来的办公需求临时租用较为分散的办公面积缺乏系统科学的不动产管理策略经过整合调整期之后头部企业多选择租赁购买大面积连层空间或整栋物业而办公面积的物理性聚合也有利于企业内部的高效协同发展头部企业退租2对甲级办公楼市场影响十分有限详细内容请参考请点击文章标题跳转阅读在先前高速扩张时期TMT头部企业为满足短期过渡需求扩张面积大多分布在非标改造等办公项目例如美团互联网再历寒冬一则真实的谎言在2021年大批量吸纳了望京及周边范围内连层面积包括从头部企业看拉动办公楼需求的三驾马车如何驰骋整租某古玩城改造项目今年TMT行业的退租面积主要集中在此类非标及改造物业对高品质甲级办公楼市场的影防疫优化第二周北京办公楼市场何去何从响有限9整合中的科技行业奏鸣曲仲量联行2022年版权所有北京商业地产市场2022年留声机供应端政策调整进行曲北京商业地产市场多年的供应格局已打破0310仲量联行2022年版权所有北京商业地产市场2022年留声机北京的商业地产供需格局在过去近十年来受到一系列限制政策的影响但随着月新版禁限目录的发布和对北京存量资产改造的放宽今年成为自年以来严厉的减量双控政策走向适度宽松的转折点政策背景新版禁限目录的调整使减量限制政策进入稳健分水岭自2014年起北京通过禁限目录首次对新增商业地产开发建设实施限制并在此后多年来持续收紧从严执行中心城区商办及产业建设规模显著压缩但是该政策于今年首次适度放宽2022年3月发布的新版禁限目录加入绿化隔离地区符合相关规划政策的产业项目除外这一允许放开的特例情况并将从今年开始逐步公布规划方案并启动供地计划北京城市格局政策体系正步入一个新的阶段2014年北京开始对中心区域新增供应量的限制发展使商转办类改造型项目受到市场的广泛关注该趋势在2018年随着正负面清单的发布受到明显抑制但自2021年起特别是今年一系列规划和条例的审议通过北京对城市更新政策做出了一定的放宽为市场提供了更明晰有效的政策路径北京市新增产业的禁止和限制目录北京城市更新政策时间轴历年措施和变化2014年改造型投资的机会窗口东西北五环和南四环以内禁止新建酒店2014年版写字楼等大型公建项目高端产业功能区除外2018年3月建设项目规划使用性质正面和负面清单东西北五环和南四环以内禁止新建酒店2015年版写字楼等大型公建项目2021年6月关于实施城市更新行动的指导意见东西北五环和南四环以内禁止新建酒店2018年版写字楼等大型公建项目北京市城市更新专项规划北京市2022年5月和6月十四五时期城市更新规划及东西北五环和南四环以内禁止新建酒店北京市城市更新条例草案2022年版写字楼等大型公建项目绿化隔离地区符合相关规划政策的产业项目除外政策收紧政策放宽11供应端政策调整进行曲仲量联行2022年版权所有北京商业地产市场2022年留声机商业地产压力点办公楼市场潜在的新增供应1将达1540万平方米通盘统计下来北京在2022年版禁限目录里提到允许放开的绿化隔离地区预计将有超过300万平方米的新增产能空间资源释放约为当前北京甲乙级办公楼市场存量的10-20另一方面北京全市城市更新规模达245亿平方米由朝阳区海淀区丰台区和石景山区城四区组成的中心城区可更新存量约124亿平方米若10的建筑可适用于商业地产改造将达到1240万平方米的体量几乎相当于目前北京市甲级办公楼市场存量北京商业地产的供需格局2和投资故事或将悄然改变北京对供给侧的严格限制推动办公楼市场多年来表现火热但适度宽松政策所释放的空间资源将打破现有供不应求的市场格局并将悄然改变一直以来因交易机会稀缺所成就的北京投资故事为下一阶段商业地产发展开拓了新的想象空间12供应端政策调整进行曲仲量联行2022年版权所有北京商业地产市场2022年留声机商业地产高光点减量发展是北京城市建设的基调1政策调控为市场开放增量机会北京减量发展的基调和集约发展的目标不曾改变政策调控并不代表整体全面的增量放开在此前减量限容举措颇具成效之后北京需要为下一阶段的产业升级打好基础通过腾退置换为高精尖产业发展提供空间和提供小范围的增量机遇而更多老旧资产改造机会的涌现也将推动高品质市场迎来新鲜血液对于现阶段及未来中短期的2市场供需格局基本不会产生影响从新版禁限目录的影响来看第一道绿化隔离地区范围内的供地计划将从今年开始逐步启动在五年以内2026年以前集中入市的可能性较低而未来5-10年间新增办公空间的逐批入市也不会集中对市场产生竞争而城市更新政策的调整为盘活现有低效资产提供了明确的政策支持和清晰的政策途径但在实际落地过程中从审批到改造仍有一定的开发周期预计同样不会影响短期内的市场供需格局上述新增的产业项目和改造项目将共同塑造北京下一轮供应周期详细内容请参考请点击文章标题跳转阅读增量放开还是精准调控北京市新增产业的禁止和限制目录新政解析北京城市更新法规出台对商业地产人意味着什么13供应端政策调整进行曲仲量联行2022年版权所有01北京商业地产市场2022年留声机金融街VS丽泽金融市场二重奏承压之下老牌金融街和新兴丽泽孰起孰落0414仲量联行2022年版权所有01北京商业地产市场2022年留声机至今我们看到金融街和丽泽呈现出不同的市场轨迹金融街持续面临租户外迁的压力而丽泽迎来元年加速发展金融街将如何保持自己的市场地位丽泽的发展前景如何金融街市场压力点部分租户外迁空置压力罕见上升高昂租金门槛抑制多元需求增长随着大环境持续施压金融街租户的租金敏感度增加部金融街子市场租金位居国内首位且两倍于北京全市水平分企业出现外迁举动同时多家大型内资金融企业存在限制了其租户选择多为高承付力的金融企业在市场整体扩张与整合需求由于金融街无适配面积而迁出某内资需求放缓时子市场内的金融企业成交量与往年同期相比基金2022年在奥林匹克区域签下3万平方米办公面积某增长放缓而金融业外的其他行业不受到相关政策优惠内资金融科技企业2021年迁入丽泽租赁22万平方米需求进一步抑制在该区域2022年金融业占比小幅升今年陆续有多家保险及券商企业从金融街迁至丽泽至85佐证了其他行业需求缩减的趋势市场高光点国家级金融管理中心的政策优势作为国家金融管理部门一委一行两会的所在地金融街是全国金融行业的政策源头近几年北京金融街以北京市002的面积贡献了全市近40的金融业增加值创造了全市70的金融业三级税征收贡献区域内金融机构资产规模占中国金融资产规模的三分之一奠定了金融街屹立的根基历经三十年的成熟金融商务区金融业作为全市办公楼市场需求的支撑行业整体发展强劲在过去八年是全市需求增量第一名其中52的增量面积集中在金融街子市场区域内入驻了包括四大国有商业银行三大政策性银行四大资产管理公司总部等在内的知名企业1800多家目标租户抗风险能力强根据仲量联行统计2022年全市38的金融企业聚集在金融街子市场能够入驻全市最贵子市场租金承付能力高的金融街租户拥有更强抵御风险的能力因此在市场疲软时子市场整体情况仍能保持相对稳定韧性发展0415金融街VS丽泽金融市场二重奏仲量联行2022年版权所有北京商业地产市场2022年留声机丽泽市场压力点市场高光点北京供应性格局供应稀缺1正在改变1区位优越北京的商业地产供需格局一直受到减量限制政策的影响具备南三环的区位稀缺性和距离市中心仅约5公里的地理优但近年来该政策趋势有所改变禁限目录的调整及对存量势使丽泽成为承接金融街CBD等区域辐射需求的主阵资产改造的政策支持将在中长期释放大量产能空间资源地未来北京首个五条地铁线交会的大型交通枢纽和城给新兴办公楼市场带来竞争压力市航站楼的建成将加速释放丽泽的增长潜力市场环境租金差异2不确定性因素增多2提升市场竞争力经历了快速去化期后丽泽抄底性质的低价租赁机会丽泽区域平均净有效租金不到全市平均租金的一半是目窗口正在逐步关闭其租金水平将随着基础设施的完善而前北京甲级办公楼市场中性价比最高的片区形成差异化不断攀升在3-5年后有机会迈入成熟平稳阶段但基于近竞争优势自2020年底至今丽泽空置率已从90持续下期整体需求疲软和宏观经济不确定性因素增加其租金攀降至目前的34各项目均已引入一个或多个优质主力租升的预期或将有所推迟户落址疫情催化3丽泽加速发展疫情后北京市场中出现众多大面积的企业搬迁需求或整详细内容请参考请点击文章标题跳转阅读合机会丽泽凭借优异的楼宇品质稀缺的大面积租赁选择以及显著的租金差异在市场中形成有效竞争吸引丽泽北京第二金融街的崛起知名大型客户入驻如银河证券建信金科及东方金诚等空置高企金融街如何保持自己的市场地位显著提升区域的市场影响力和品牌认知度推动区域租金在全市承压的下行周期中实现逆势小涨16金融街VS丽泽金融市场二重奏仲量联行2022年版权所有02北京商业地产市场2022年留声机遇冷的零售地产市场协奏曲备受多轮疫情冲击逆势增长的机会在哪0517仲量联行2022年版权所有02北京商业地产市场2022年留声机市场压力点2022年1-11月北京市社会消费品零售总额2022年3000101北京零售地产市场环境承压遇冷525000今年5月及11月的两轮疫情导致了共计超一个月的堂食关2000-5闭和商场暂停营业给品牌方和业主都带来不小的压力1500-10知名商业地产集团上半年的租金收入也出现不同程度的下-151000滑北京1-11月社会消费品零售总额127万亿元同比下-20500-25降63全年仅有三个月录得同比正增长下半年消费市0-30场复苏表现滞缓而年末的防疫政策优化使得市场复苏进1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月程更为复杂社会消费品零售总额万元人民币右轴同比增长数据来源北京市统计局市场环境压力传导品牌扩张升级更为谨慎2购物中心租金持续下跌3租赁活跃度显著下行2022年购物中心的租金增长动能不足市区平均首层租金各品类均受到不同程度冲击普遍出现退店缩店和暂缓在四季度下跌至每平方米每月746元全年租金跌幅达到扩店计划的趋势其中餐饮行业关店面积占比达到44郊区市场冲击更大租金跌幅达到6234退租主要集中在小面积加盟品牌近60为100平方米以下的饮品小吃店铺抗风险能力较弱绝大多数业主采取以价换量的租赁策略对冲空置压力全市仅有9个标杆项目维持租金平稳其它物业租金均有不同另外部分时尚品牌销售额下滑暂缓此前的店铺扩张计程度的下调在问询量下滑租赁需求低迷的情况下业主划当前的消费市场环境十分考验品牌方的电商平台战略对在谈或新签品牌给予了更大程度的商务条款和租金让步和财务抗风险管理经营规模较小的品牌容易出现关店止损心态进而增加了零售物业业主方的招商适配难度据业主财报4零售地产物业租赁收入承压2022年上半年多家上市企业公布的零售物业租赁收入均出现不同程度的下滑其中某国企背景商业地产开发商上半年全国购物中心项目总收入同比下跌62另一标杆商业产品线在京的西单朝阳两商场租金收入跌幅分别达到127和360营收缩水使项目运营方承担了更大的预算压力部分业主通过疫情期间租金减免与品牌共济时艰进而维护租户结构稳定根据公开市场信息华润置地上半年为租户共减免租金及物业费175亿元超过当期物业租管收入的五分之一国贸和金融街控股也分别减免五千余万和三千余万元0518遇冷的零售地产市场协奏曲仲量联行2022年版权所有北京商业地产市场2022年留声机市场高光点零售市场环境虽然短期遇冷北京市零售消费经历短暂复苏全年仍然不乏逆势吸金的业态1复苏动能集中在餐饮板块3据北京市统计局数据八月社会消费品零售总额同比增长服饰类需求整体放缓品牌营收利润下降承租力走弱03其中餐饮收入同比增长由负转正录得114超过但运动类品牌在户外露营滑雪等消费风尚的带动下持续年初最高水平根据今年夏季零售消费的复苏经验本轮扩张滑雪经济精致露营的热度为户外运动品市场信心修复或将继续由餐饮板块引领类创造持续扩张的条件北京市文旅局数据显示2022年北京露营地已从不足30家增至140多家预计今年市场规模将达355亿元始祖鸟KolonSport等户外品牌在京新开店数量近50家优质零售项目空置保持较为乐观水平尽管餐饮业最受冲击但连锁餐饮韧性较佳同时资本也在持续寻找下一个增长点餐饮业投融资数量占比增2印证品牌方的开店需求仍存幅已连续两年超过6个百分点此外新能源汽车临期和虽然市场观察到掉铺趋势但市区购物中心的空置表现并特价商品香水香氛等细分品类也处于增长期没有出现大幅滑坡截至2022年末仍维持在79水平同时即使有两个季度净吸纳量为负数全年净吸纳量仍能达到46万平方米这说明优质项目通过及时下调租金能够在一定程度上中和市场负面影响吸引部分仍有拓展意愿的品牌在低价窗口逆势开店北京建设国际消费中心的目标详细内容请参考请点击文章标题跳转阅读4持续推进首店加速落成北京餐饮业态大盘点谁在逆势吸金进一步激活消费据北京市商务局数据2022年前三季度共有616家品牌首资本追逐的品牌能与实体商业双向奔赴吗店落地北京首店首发有显著品牌溢出和消费升级效后疫情时代如何破译北京餐饮行业的反转密码应为商场催生新的消费场景和话题热点撬动新人群消费潜力19遇冷的零售地产市场协奏曲仲量联行2022年版权所有03北京商业地产市场2022年留声机波动的北京投资市场交响曲大宗交易价格调整期到来机制底蕴犹存0620仲量联行2022年版权所有