2023年《政府工作报告》强调，要推动发展方式绿色转型，加快建设新型能源体系，推动经济社会发展绿色化、低碳化，是实现高质量发展的关键环节。其中，房地产和建筑行业作为能源消耗的重要部门，将是中国绿色转型发展的重要一环。
　　国际能源署和联合国环境规划署的《全球建筑建造业现状报告》发现，建筑行业碳排放量占全球碳排放总量高达39%，未来绿色改造和节能减排空间显著。但是，尽管近年来相关投资大幅增加，全球范围内建筑能源强度也有所降低，但建筑行业的总能耗和二氧化碳排放量却超过了疫情前水平：2021年，建筑能源需求同比增加约4%，创下10年以来的最大增幅；建筑运营的二氧化碳排放总量达到历史新高的100亿吨，同比增加约5%，比上一个峰值（2019年）高出2%。可以说，“建筑行业并未走在2050年实现脱碳的轨道上，其实际表现与脱碳途径之间的差距反倒扩大”。
　　在房地产行业中，办公及商业建筑是ESG领域（环境、社会和公司治理）的先行者，不论是在绿色认证还是实践落地方面都有不俗的表现。而在物流地产领域，探索绿色转型、挂牌绿色认证在近年也开始受到广泛关注。目前全国共有物流相关法人单位40万家左右，从业人员超过5000万人。不少物流企业积极践行ESG原则和绿色、低碳、环保理念，尤其注重仓储设施的节能减排，将屋顶光伏、电力存储、水循环系统等实际运用于仓储地产的建设和运营中。
　　伴随着市场规模的不断扩张，我国交通运输和仓储的需求不断上升；与此同时，在各相关部门、全行业共同努力下，我国社会物流成本水平稳步下降。2022年社会物流总费用同比增长4.4%至17.8万亿元，社会物流总费用与GDP的比率为14.7%，较2012年下降3.3个百分点。
　　但是，与发达经济体6%至8%的比率、东南亚发展中国家10%左右的比率相比，我国现阶段物流总费用占GDP比重依然偏高。可见，我国物流地产降本增效空间较大，绿色物流前景广阔，物流仓储业有望成为推动实现低碳经济的重要行业之一。
　　随着相关政策的出台，企业积极践行绿色、低碳、环保理念，能够实现降本增效、便利企业融资、助力企业发展。据仲量联行研究部统计，截至目前，全国已有300多个物流园区荣获不同类型的绿色认证，但仅占全国物流地产总量的3.9%。本文将从绿色认证、绿色溢价和绿色金融等方面，对物流地产的绿色发展进程进行梳理和讨论。
　　

研究报告全文：2023年6月物流地产转型升级绿色认证绿色溢价与绿色金融JLL睿见观察小组joneslanglasallecomcn物流地产转型升级绿色认证绿色溢价与绿色金融绿色物流项目更具市场竞2023年政府工作报告强调要推动发展方式绿色转型加快建设新型能源体系推动经济社会发展绿色化低碳争力化是实现高质量发展的关键环节其中房地产和建筑行业作为能源消耗的重要部门将是中国绿色转型发展的对于物流地产持有方而言绿色转型已成为可持续发展的重要一环必由之路成为确保未来长期收益的前期投资这虽然在短期内增加了建筑和运营成本但也会让企业和项目在融国际能源署和联合国环境规划署的全球建筑建造业现状资合规企业声誉与品牌形象等方面受益并在中长期报告发现建筑行业碳排放量占全球碳排放总量高达带来成本优化的持续效益和经营性收入的稳步增长39未来绿色改造和节能减排空间显著但是尽管近年来相关投资大幅增加全球范围内建筑能源强度也有所从过去几年的实践看一系列绿色金融和投资政策的出台降低但建筑行业的总能耗和二氧化碳排放量却超过了疫吸引了更多增量资金流入丰富的融资渠道和金融产品的情前水平2021年建筑能源需求同比增加约4创下支持极大地推动工业仓储项目提升市场竞争力顺利践10年以来的最大增幅建筑运营的二氧化碳排放总量达到行绿色转型历史新高的100亿吨同比增加约5比上一个峰值2019年高出2可以说建筑行业并未走在2050年从风险角度而言绿色资产标的的折现率相对较低从而实现脱碳的轨道上其实际表现与脱碳途径之间的差距反能增加投资方退出时的资产回报率与标准仓储项目相比倒扩大绿色资产标的明显更具优势吸引力和竞争力能够切实降低融资成本享受更为多元的融资手段和融资渠道绿在房地产行业中办公及商业建筑是ESG领域环境社色仓储的开发建设和运营能够很大程度上帮助企业获得会和公司治理的先行者不论是在绿色认证还是实践落更优惠的融资或优先融资资格地方面都有不俗的表现而在物流地产领域探索绿色转型挂牌绿色认证在近年也开始受到广泛关注目前全国虽然目前市场上尚未有绿色的高标仓资产证券化产品但共有物流相关法人单位40万家左右从业人员超过5000从最近发行的碳中和证券化产品看融资票面利率低60个万人不少物流企业积极践行ESG原则和绿色低碳环基点2021年房地产企业共发行绿色债券总额约保理念尤其注重仓储设施的节能减排将屋顶光伏电60898亿元同比增长一倍市场规模急剧扩大绿色债力存储水循环系统等实际运用于仓储地产的建设和运营券指募集资金专门用于支持符合规定条件的绿色产业绿中色项目或绿色经济活动依照法定程序发行并按约定还本付息的有价证券除此之外其他金融产品也正在开通伴随着市场规模的不断扩张我国交通运输和仓储的需求绿色通道公募REITs对绿色物流资产的推动更为显著不断上升与此同时在各相关部门全行业共同努力下例如中金普洛斯REITs通过利用底层资产项目的ESG表我国社会物流成本水平稳步下降2022年社会物流总费用现提高声誉定价和增值潜力从而在公开募资时实现金融同比增长44至178万亿元社会物流总费用与GDP的价值扩大化比率为147较2012年下降33个百分点与此同时各国金融监管机构对上市公司ESG信息披露的但是与发达经济体6至8的比率东南亚发展中国家要求在不断提升头部物流集团因此加强在环境社会和10左右的比率相比我国现阶段物流总费用占GDP比重公司治理方面实施系统化运营战略在具体实践过程中依然偏高可见我国物流地产降本增效空间较大绿色节能设施数字化园区管理等投入仍然较高但是头部物流前景广阔物流仓储业有望成为推动实现低碳经济的集团往往更看重远期收益未雨绸缪地做好相应建设有助重要行业之一于满足未来政策要求与终端需求并使企业在步入ESG信息强制性披露碳排政策由激励转向约束的时代时更具随着相关政策的出台企业积极践行绿色低碳环保理适应性念能够实现降本增效便利企业融资助力企业发展据仲量联行研究部统计截至目前全国已有300多个物我们预计绿色物流项目在未来将更具市场竞争力新能流园区荣获不同类型的绿色认证但仅占全国物流地产总源新材料等绿色低碳环保技术的应用将使入驻园量的39本文将从绿色认证绿色溢价和绿色金融等区的租户在节省成本的同时增强企业声誉履行社会责任方面对物流地产的绿色发展进程进行梳理和讨论提升企业可持续发展能力在促进企业建立良好的内部治理和风险管理体系确保合法合规与稳健经营的同时优质的绿色仓储物流项目也将因此更具租金溢价与资产增值潜力22023仲量联行版权所有JLL睿见观察小组物流地产转型升级绿色认证绿色溢价与绿色金融物流资产绿色认证数量井喷租金绿色溢价短期尚不明式增长后成长空间仍巨大显长期大有可为为量化评估物流地产市场绿色转型现状仲量联行调研根据仲量联行研究部的统计已获绿色认证的物流项目租金了全国已获各类机构认证的全部绿色仓物流储项目我较周边市场平均租金高出61其中一二线城市项目的平们发现均溢价更为显著达到5至7而下沉城市的溢价低于2全国已获绿色认证的物流仓储项目超过350个覆盖从具体城市的表现来看天津获得绿色认证的物流项目溢价90多个城市呈现多点发展态势即使是上海和天高达12北京廊坊和宁波的物流项目绿色溢价可以达到津这两个获得美国绿色建筑委员会能源与环境设计先9左右锋LEED绿色建筑认证的物流项目最多的城市它们的项目总数也仅占全国获得绿色认证物流项目总量的12在仲量联行统计的全国物流地产总项目中获得绿色认证的项目数量仅占39未来提升空间巨大2017年全国认证数量开始显著增长增速逐年加快2022年呈现井喷态势外资开发商更加重视ESG理念目前全国843的LEED绿色建筑认证物流项目为外资持有仲量联行此前发布的可持续发展的价值报告发现中国一线城市甲级办公楼市场的租金绿色溢价区间在2至10其中最高级别绿色认证例如LEED金级铂金级的资产溢价表现更为突出对比办公楼市场物流地产项目的绿色溢价也相当可观但我们认为这更多的是由于获批绿色认证的项目多为周边市场和同类物业中条件最优质的标杆项目并多由成熟开发商持有运营租金表现在多种有利因素加持下本就优于市场均值若控制这些有利因素将获得绿色认证的项目与区位相近品质相等条件相似但未获绿色认证的优质项目对比则租金差距并不显著从需求方的角度来说仓储物流项目是否具备绿色认证目前尚未成为租户的主要考量因素虽然一部分物流项目配备了可再生能源设施有望帮助租户降低部分成本支出但租户企业并未形成为此支付租金溢价的普遍习惯截至2023年全国物流地产获铂金级认证的项目数量仅有8个绿色认证的短期经济效益尚不明显大部分物流项目投入较大成本申报高级别绿色建筑认证的动力不足但是随着双碳政策严格落实租户绿色租赁需求增强绿色物流项目的租金溢价和市场表现将进一步提升促使更多的资产持有方积极探索物流项目的绿色转型方案形成正向传导正向反馈正向激励的良性循环JLL睿见观察小组32023仲量联行版权所有物流地产转型升级绿色认证绿色溢价与绿色金融物流地产领域绿色建筑评估体系百花齐放目前全球绿色建筑认证体系较多能为物流地产项目提供认证的体系包括美国绿色委员会能源与环境设计先锋LEED体系英国建筑研究院BRE的绿色建筑评估体系国际金融公司IFC的卓越设计以提高效率EDGE绿色建筑标准中国仓储与物流协会绿色仓库认证等其他知名度较高的国际建筑业主与管理者协会BOMA和国际健康建筑研究所WELL等认证体系目前主要集中在办公楼和零售等项目类型上暂未向国内物流领域渗透我们的调研发现美国绿色建筑委员会建立的LEED认证体系的运用相对来说广泛全国范围内采用认证的非自用高标物流园区达到了82个此外申请LEED认证的项目数量仍在逐年递增部分项目在开工前更已完成绿色建筑规划并提出申请仅在2023年第一季度申请LEED认证的非自用高标项目数量就已超过30个达到同期历史峰值为了实现碳中和目标BRELEED等各类绿色建筑认证体系LEED认证体系的主要竞争者是BRE体系和EDGE绿色建筑标也在现有基础上进一步推出了净零碳认证零碳零能耗准2019年中国绿色建筑协会与BRE合作提供中英绿建双已经获得初阶绿色认证的项目可以提出申请2022年12月认证虽然目前该认证项目数量较少但在近两年逐渐获得联合利华合肥物流园获评LEED亚洲首个零碳零能耗双认证关注普洛斯成都新津物流园在2023年4月份获得了BRE杰普洛斯东莞新沙物流园也获评BRE国内首个卓越级净零碳建出级认证成为中国市场首个该级别的物流项目此外由筑认证普洛斯宇培联合中仓协共同建立的绿色仓库认证目前也已完成275个三星物流项目的评估绿色金融推动物流地产升级实现碳中和目标从绿色认证社会环境共赢发展到净零碳认证绿色低碳环保是包括物流地产在内的房地产行业顺应时代发展完成转型升级的必修课尽管绿色建筑认证在中国物流当前全球绿色认证体系繁多但评价标准基本都包括可持续领域仍处于发展初期但市场中申报绿色认证的项目数量已呈大建筑选址水资源利用能源利用资源与材料利用室内幅增长态势绿色认证体系在净零碳方面也开始持续演进成熟环境质量等几个主要方面为符合评价标准顺利完成认证有望助力物流地产市场整体实现绿色低碳环保的高质量发展物流项目需要在园区规划建设管理运营等角度全方位目标对于物流项目持有方来说有效的绿色改造和节能减排也融入永续发展实践将保障企业降低日益增长的碳配额购买成本更是有望带来显著在能源相关方面园区需要进行节能新能源与可再生能源的正向收益储能的应用目前国内的许多物流园区都引入了新能源充电与此同时不少上市公司为了满足各国ESG信息披露的相关要求桩分布式光伏分布式风力发电机组及储能设施为园区在物流地产项目的租赁购买等决策过程中也更为关注绿色建筑提供大量可再生能源在资源与材料利用方面物流项目在ESG等相关指标倒逼相关物流地产项目加速绿色转型我们预运营中积极使用可再循环木制托盘和电动叉车等以节约资源计未来拥有高级别绿色认证的项目将更具市场竞争力并获得在水资源利用方面部分物流项目也开始采用海绵城市设计可观的绿色溢价和高效节水技术等除此之外智慧化物流园区系统等有助于减少人工成本的科技创新设计也为项目申请绿色认证赋能在提前明确和充分契合境内外绿色项目的评估体系评价目标界定标准的基础上以ESG评价体系为导向的绿色金融可以助虽然以上实践对物流园区减碳降低污染有一定推动作用力符合条件的绿色物流项目提升融资优势拓宽融资渠道降低但并不代表完全做到了低碳运营以LEED认证为例通过分融资成本试错成本与合规成本使相关利益方更多地享受到绿析已获认证项目的打分卡我们发现项目获得40分以上即可色信贷绿色债券等绿色金融的支持和随之而来的良好的投资回拿到最低级别的认证110分为满分因此认证级别较低的报践行绿色建筑科技的绿色发展道路项目更着重于在ESG理念中的S社会责任和G公司治而从更广的意义上说绿色金融对物流地产转型的推动和助力作理两方面得分这些项目虽然获得了相关绿色认证但实用恰恰反映了绿色金融对具体产业的绿色转型双碳环保进际上在E环境保护方面大多并未达成有效得分程的支持引领和指导作用反映了经济效益与社会效益环境效益的协同和统一目前获得绿色认证的楼宇建筑不一定碳足迹最低这在全球各个国家的不同房地产领域均有体现根据仲量联行2022年发布的报告可持续发展的回归中指出以美国波士顿的房地产市场为例楼宇挂牌LEED认证级别与其单位面积碳排放量之间并无显著相关性JLL睿见观察小组42023仲量联行版权所有物流地产转型升级绿色认证绿色溢价与绿色金融绿色双碳不仅仅是度量工具和投资策略还应当是价值观念责任担当和行动自觉我国的金融体系可以通过推动绿色低结语碳投资发展绿色金融推进经济和社会的结构性转型和变伴随着相关政策法规的不断完善投资规模的稳步上升产革式发展加快形成节约资源和保护环境的产业结构和生产品与业务的创新升级预计绿色金融领域将在绿色转型双方式助力实体经济和社会全面绿色转型提高企业全社碳环保的大背景下进一步有序发展提速发展通过适当的会和相关政府部门的环境保护观念我国的金融机构也可以经济激励措施和制度安排绿色金融政策工具也有望不断增率先成为高质量发展范式的开拓者倡导者引领者践行加企业和项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