核心观点
　　近期政策层面高度重视城中村改造问题，4月和7月两次中央政治局会议均提出要积极推动城中村改造。本文通过与棚改对比，梳理城中村改造政策要点和改造模式，测算城中村改造投资规模，并分析其对宏观经济和房地产市场的影响。
　　一、城中村改造与棚户区改造有四大区别
　　1、实施范围更为聚焦。本轮城中村改造限定范围在经济发展较快、人口流入较多的超大特大城市，主要包括一线城市和部分省会城市等21个城市。而棚改政策实施范围面向全国，尤其以库存较高的广大三四线城市为主，影响范围更为广阔。
　　2、资金来源或更加多元化。本轮城中村改造提出要多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民间资本参与。虽然没有具体明确资金来源，但可以预期的是本轮城中村改造将引入多元化资金渠道，出资方包括财政、国企、村集体、居民（加装电梯等）、银行等。而棚改资金来源主要为财政补助和政策性金融工具专项支持。
　　3、城中村多为集体土地。目前大部分城中村土地为村集体所有，产权相对复杂。而棚户区一般为国有土地，征收补偿标准相对统一。另外部分城中村还存在房屋产权认定不清晰和用地不规范等问题，这些问题在征收过程中极易产生争议。
　　4、城中村拆迁难度可能更大。棚户区改造过程中遇到的少数钉子户问题可以通过强制拆迁法律手段解决，而城中村改造目前尚无相关规定，可能由于片区内少数居民不同意拆迁而导致改造无法进行。
　　二、城中村改造模式梳理
　　城中村改造的关键要素有三个，分别是改建模式、资金来源、安置方式。
　　1、从改建模式来看，或以整治提升和拆整结合为主。本轮城中村改造的主要目的是“改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展”，结合住建部63号文，我们认为改建模式或以整治提升和拆整结合为主，大规模拆除新建概率较低。但在当前房地产市场低迷、内需不足的困境下，各地区可因城施策、因项目施策，根据城中村具体情况选择适当改建方式，拆建比例上可适当突破63号文规定的20%比例限制。
　　2、从资金来源来看，多数项目由国企平台牵头出资。城中村改造主要有财政支出、国企平台、地产公司、村集体、居民自筹、国开行贷款、商业银行贷款等几种资金来源，各地城中村改造项目一般采取由国企平台牵头、多种渠道共同出资模式。
　　3、从安置方式来看，预计本轮城中村改造将以房票安置和房屋安置为主。我们看到当前部分地区在逐步开展房票安置试点，但房票安置模式自身还有一些问题有待解决，比如房票使用范围限制、所有权转让、房票转换现金等问题。地方政府应该妥善运用政策调节工具，在做好政府、企业、居民三方利益平衡的基础上，尽量让利于民，达到改善民生、扩大内需的目的。
　　三、城中村改造投资规模约在1万亿/年
　　我们采取三种方法对城中村改造投资规模进行测算，中性情况下，我们预计本轮城中村改造总投资规模约为6.2万亿元，每年投资规模约为1万亿。如果城中村改造政策持续加码，改造快速推进，则城中村改造年投资规模将超过1万亿。
　　四、城中村改造三大影响
　　总体来看，本轮城中村改造对市场整体影响将小于棚改，主要由于城中村改造实施范围更小、拆除新建和货币化安置比例更低。但也不能低估其影响力，从今年以来高层对城中村改造提及频率，以及具体细则迟迟未颁布，也可看出城中村改造政策的重要性。
　　1、对于房地产市场而言，城中村改造主要为存量改革，将提高存量土地使用效率，增加核心城市核心地段商品房供给，有利于更好满足居民刚性和改善性住房需求。同时城中村改造与保障性住房结合，有助于完善住房多层次供应体系。
　　2、对于宏观经济而言，城中村改造将直接拉动投资，根据测算每年拉动投资规模约在1万亿左右。按照资金来源分类，政府主导投资项目一般计入基建投资，房企等社会资金牵头项目则主要计入房地产开发投资。另外由于城中村改造一般项目周期较长，对宏观经济影响也偏向中长期。
　　3、关注城中村改造带来的中低收入租赁人口的去向问题。城中村作为城市快速发展的遗留产物，通过相对低廉的房租，吸引了包括农民工和外卖员在内的大量中低收入人口入住，这部分群体为城市建设发展做出了重要贡献。在城中村改造过程中，还需妥善处理低收入租赁人口的去向问题，在提高城市发展质量的同时，也要保留城市发展的灵活性。
　　风险提示：政策实施力度不及预期，房地产市场风险超预期，数据统计误差

研究报告全文：证券研究报告宏观研究宏观研究粤开宏观城中村改造要点规模测算及影响分析2023年09月04日投资要点分析师罗志恒核心观点执业编号S0300520110001电话010-83755580近期政策层面高度重视城中村改造问题4月和7月两次中央政治局会议均邮箱luozhihengykzqcom提出要积极推动城中村改造本文通过与棚改对比梳理城中村改造政策要分析师李兴点和改造模式测算城中村改造投资规模并分析其对宏观经济和房地产市执业编号S0300518100001场的影响电话010-83755576邮箱lixingykzqcom一城中村改造与棚户区改造有四大区别近期报告1实施范围更为聚焦本轮城中村改造限定范围在经济发展较快人口流粤开宏观从疫后经济恢复全局理解入较多的超大特大城市主要包括一线城市和部分省会城市等21个城市当前经济下行压力2023-08-15而棚改政策实施范围面向全国尤其以库存较高的广大三四线城市为主影粤开宏观化债可能路径的利弊和可响范围更为广阔行性分析从过去两轮化债看未来2资金来源或更加多元化本轮城中村改造提出要多渠道筹措改造资金2023-08-21鼓励和支持民间资本参与虽然没有具体明确资金来源但可以预期的是本粤开宏观活跃资本市场既要稳定轮城中村改造将引入多元化资金渠道出资方包括财政国企村集体居当前更要长期制度变革2023-08-28民加装电梯等银行等而棚改资金来源主要为财政补助和政策性金融粤开宏观房地产政策优化后还存工具专项支持在的地产灰犀牛及应对2023-09-03粤开宏观北交所实施重磅改革53城中村多为集体土地目前大部分城中村土地为村集体所有产权相对大看点需密切关注2023-09-03复杂而棚户区一般为国有土地征收补偿标准相对统一另外部分城中村还存在房屋产权认定不清晰和用地不规范等问题这些问题在征收过程中极易产生争议4城中村拆迁难度可能更大棚户区改造过程中遇到的少数钉子户问题可以通过强制拆迁法律手段解决而城中村改造目前尚无相关规定可能由于片区内少数居民不同意拆迁而导致改造无法进行二城中村改造模式梳理城中村改造的关键要素有三个分别是改建模式资金来源安置方式1从改建模式来看或以整治提升和拆整结合为主本轮城中村改造的主要目的是改善民生扩大内需推动城市高质量发展结合住建部63号文我们认为改建模式或以整治提升和拆整结合为主大规模拆除新建概率较低但在当前房地产市场低迷内需不足的困境下各地区可因城施策因项目施策根据城中村具体情况选择适当改建方式拆建比例上可适当突破63号文规定的20比例限制2从资金来源来看多数项目由国企平台牵头出资城中村改造主要有财政支出国企平台地产公司村集体居民自筹国开行贷款商业银行贷款等几种资金来源各地城中村改造项目一般采取由国企平台牵头多种渠道共同出资模式3从安置方式来看预计本轮城中村改造将以房票安置和房屋安置为主请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom116宏观研究我们看到当前部分地区在逐步开展房票安置试点但房票安置模式自身还有一些问题有待解决比如房票使用范围限制所有权转让房票转换现金等问题地方政府应该妥善运用政策调节工具在做好政府企业居民三方利益平衡的基础上尽量让利于民达到改善民生扩大内需的目的三城中村改造投资规模约在1万亿年我们采取三种方法对城中村改造投资规模进行测算中性情况下我们预计本轮城中村改造总投资规模约为62万亿元每年投资规模约为1万亿如果城中村改造政策持续加码改造快速推进则城中村改造年投资规模将超过1万亿四城中村改造三大影响总体来看本轮城中村改造对市场整体影响将小于棚改主要由于城中村改造实施范围更小拆除新建和货币化安置比例更低但也不能低估其影响力从今年以来高层对城中村改造提及频率以及具体细则迟迟未颁布也可看出城中村改造政策的重要性1对于房地产市场而言城中村改造主要为存量改革将提高存量土地使用效率增加核心城市核心地段商品房供给有利于更好满足居民刚性和改善性住房需求同时城中村改造与保障性住房结合有助于完善住房多层次供应体系2对于宏观经济而言城中村改造将直接拉动投资根据测算每年拉动投资规模约在1万亿左右按照资金来源分类政府主导投资项目一般计入基建投资房企等社会资金牵头项目则主要计入房地产开发投资另外由于城中村改造一般项目周期较长对宏观经济影响也偏向中长期3关注城中村改造带来的中低收入租赁人口的去向问题城中村作为城市快速发展的遗留产物通过相对低廉的房租吸引了包括农民工和外卖员在内的大量中低收入人口入住这部分群体为城市建设发展做出了重要贡献在城中村改造过程中还需妥善处理低收入租赁人口的去向问题在提高城市发展质量的同时也要保留城市发展的灵活性风险提示政策实施力度不及预期房地产市场风险超预期数据统计误差请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom216宏观研究目录一城中村改造历史背景及要点分析41城中村改造历史背景42本轮城中村改造要点分析6二城中村改造模式梳理81改建模式82资金来源93安置方式10三城中村改造投资规模测算111根据城市自建房占比测算城中村人口和面积112结合各地十四五规划城市更新投资规模测算123参考第三方数据估算13四城中村改造影响分析13图表目录图表12023以来政策面对城中村改造关注度明显提升4图表22020年我国按住房来源区分的家庭户户数占比5图表3根据第七次全国人口普查数据统计的超大特大城市名单6图表4城中村改造和棚户区改造四大区别7图表563号文关于城市更新项目2255限制9图表6房票安置三要素和使用流程10图表7广州市城中村改造房票安置实施办法建议稿简析错误未定义书签图表8超大特大城市城中村面积测算11图表9城中村改造年投资规模敏感性测算亿元12图表10全国城中村改造市场规模测算13请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom316宏观研究一城中村改造历史背景及要点分析1城中村改造历史背景2023年以来在地产行业景气度不断下滑背景下房地产相关政策密集出台城中村改造是其中重点之一中央层面高度重视城中村改造问题2023年4月和7月两次中央政治局会议均提出要积极推动城中村改造7月21日国务院常务会议审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见以下简称意见意见指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生扩大内需推动城市高质量发展的一项重要举措要坚持稳中求进积极稳妥优先对群众需求迫切城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造成熟一个推进一个实施一项做成一项真正把好事办好实事办实要坚持城市人民政府负主体责任加强组织实施科学编制改造规划计划多渠道筹措改造资金高效综合利用土地资源统筹处理各方面利益诉求并把城中村改造与保障性住房建设结合好要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用更好发挥政府作用加大对城中村改造的政策支持积极创新改造模式鼓励和支持民间资本参与努力发展各种新业态实现可持续运营7月28日在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议召开会议强调城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程要从实际出发采取拆除新建整治提升拆整结合等不同方式分类改造实行改造资金和规划指标全市统筹土地资源区域统筹促进资金综合平衡动态平衡必须实行净地出让坚持以市场化为主导多种业态并举的开发运营方式建设好配套公共基础设施做好历史文化传承保护相关部门要抓紧完善政策体系相关城市政府要切实履行主体责任加强领导力量健全工作机制推动城中村改造工作取得实效图表12023以来政策面对城中村改造关注度明显提升时间会议文件政策内容中华人民共和国国民经济和加快转变城市发展方式统筹城市规划建设管理实施城市更新行劢推劢城市空间结构2021年社会发展第十四个五年规划优化和品质提升加快推进城市更新改造提升老旧小区老旧厂区老旧街区和城中村3月和2035年远景目标纲要等存量片区功能2022年2022年新型城镇化和城乡因地制宜改造一批大型老旧街区和城中村以人口净流入的大城市为重点扩大保障性租3月融合发展重点任务赁住房供给着力解决符合条件的新市民青年人等群体住房困难问题2022年十四五新型城镇化实重点在老城区推进以老旧小区老旧厂区老旧街区城中村等三区一村改造为主要6月施方案内容的城市更新改造探索政府引导市场运作公众参与模式2023年中央政治局会议在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设4月审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生扩大内需推动城市高质量发展的一项重要举措要坚持城市人民政府负主体责任加强组织实施科学编制改造规划计划多渠道筹措改2023年国务院常务会议造资金高效综合利用土地资源统筹处理各方面利益诉求幵把城中村改造与保障性住7月房建设结合好要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用更好发挥政府作用加大对城中村改造的政策支持积极创新改造模式鼓励和支持民间资本参与劤力发展各种新业态实现可持续运营2023年要加大保障性住房建设和供给积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设中央政治局会议7月盘活改造各类闲置房产请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom416宏观研究时间会议文件政策内容积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板改善城乡居民居住环境条件扩在超大特大城市积极稳步推2023年大内需优化房地产结构从客观实际看现阶段推进城中村改造困难大矛盾多情况进城中村改造工作部署电视7月复杂要坚持问题导向和目标导向以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算钱怎么电话会议用地怎么征人和产业怎么安置等难题探索出一条新形势下城中村改造的新路子稳步推进老旧小区改造进一步发挥住宅丏项维修资金在老旧小区改造和老旧住宅电梯更2023年关于恢复和扩大消费的措新改造中的作用继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改7月施造在超大特大城市积极稳步推进城中村改造主要金融机构要主劢担当作为加大贷款投放力度国有大行要继续发挥支柱作用要注中国人民银行国家金融监重保持好贷款平稳增长的节奏适当引导平缓信贷波劢增强金融支持实体经济力度的稳2023年督管理总局中国证监会联定性要注意挖掘新的信贷增长点大力支持中小微企业绿色发展科技创新制造业8月合召开电视会议等重点领域积极推动城中村改造平急两用公共基础设施建设调整优化房地产信贷政策资料来源中国政府网粤开证券研究院城中村改造有利于推进我国房地产市场从重购轻租到租购并举的升级转型二十大报告提出加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度但我国目前房地产市场明显存在重购轻租的现象根据第七次全国人口普查数据2020年我国居民家庭住房中通过购买或自建房屋渠道获取的家庭户数超过八成而租房的家庭户数不足两成图表22020年我国按住房来源区分的各类型家庭户数占比515租房购房自建房4634其他资料来源国家统计局粤开证券研究院推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板改善城乡居民居住环境条件优化房地产结构完善房地产市场多层次供应体系意见提出要高效综合利用土地资源统筹处理各方面利益诉求并把城中村改造与保障性住房建设结合好未来随着城中村改造逐步推进将增加城市核心地区租房供给提升居住环境如果配合租售同权等租房优惠政策同步推进居民租房意愿有望大幅提升在供需两旺驱动之下我国房地产市场有望加速实现租购并举请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom516宏观研究2本轮城中村改造要点分析就城中村定义而言城中村是城市快速发展遗留产物狭义的城中村概念是指城市化过程中由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域而广义的城中村概念指在城市高速发展的进程中滞后于城市发展步伐游离于城市管理之外居住环境较差土地使用效率低基础设施配套少存在较大安全隐患的老旧区域城中村改造的根本目的是改善居住环境和城市面貌提高土地使用效率意见提出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生扩大内需推动城市高质量发展的一项重要举措与棚户区改造相比城中村改造主要以下几个特点一是实施范围更为聚焦从意见标题即可看出本轮城中村改造限定范围在经济发展较快人口流入较多的超大特大城市主要包括一线城市直辖市和部分省会城市对于超大特大城市定义问题联合国一般将100万人口以上的城市定义为特大城市我们参考2014年11月国务院发布的关于调整城市规模划分标准的通知城区常住人口1000万以上的城市为超大城市城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市结合2020年统计的第七次全国人口普查数据城区常住人口1000万以上的城市有7个按人口数量排名分别是上海北京深圳重庆广州成都天津城区常住人口500万以上1000万以下的城市有14个分别是武汉东莞西安杭州佛山南京沈阳青岛济南长沙哈尔滨郑州昆明大连21个超大特大城市城区常住人口合计21亿图表3根据第七次全国人口普查数据统计的超大特大城市名单请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom616宏观研究城区常住人口万人上海北京深圳重庆广州成都7个超大城市天津武汉东莞14个特大城市西安杭州佛山南京沈阳青岛济南长沙哈尔滨郑州昆明大连05001000150020002500资料来源国家统计局粤开证券研究院而棚改政策实施范围面向全国尤其以库存较高的广大三四线城市为主侧重于去库存影响范围更为广阔二是资金来源或更加多元化本轮城中村改造提出要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用多渠道筹措改造资金鼓励和支持民间资本参与虽然没有具体明确资金来源但可以预期的是本轮城中村改造或将引入多元化资金渠道出资方有可能包括财政国企村集体居民银行等而棚改货币化安置比例较高政策性金融支持力度较大资金来源主要为财政补助和政策性金融工具专项支持另外还有部分社会资本参与三是城中村多为集体土地大部分城中村土地为村集体所有产权相对复杂而棚户区一般为国有土地征收补偿标准相对统一另外部分城中村还存在房屋产权认定不清晰和用地不规范等问题这些问题在征收过程中极易产生争议四是城中村拆迁难度可能更大根据城市房屋拆迁管理条例和城市房屋拆迁行政裁决规程的规定在遵守强制拆迁程序的前提下对棚户区改造钉子户可以申请强制拆迁行政强制法第三十四条行政机关依法作出行政决定后当事人在行政机关决定的期限内不履行义务的具有行政强制执行权的行政机关依照本章规定强制执行也就是说棚户区改造过程中遇到的少数钉子户问题可以通过强制拆迁法律手段解决而城中村改造目前尚无相关规定可能由于片区内少数居民不同意拆迁而导致改造无法进行相对而言拆迁难度更大图表4城中村改造和棚户区改造四大区别请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom716宏观研究区别城中村改造棚户区改造实施范围19个超大特大城市全国三四线城市为主多渠道筹措改造资金鼓劥和支持资金来源主要为财政补劣和政策性金融工具民间资本参与土地性质多为集体土地国有土地为主尚无相关法规支持城中村拆迁难对棚户区改造极中少数钉子户可以申请拆迁难度度更大强制拆迁资料来源关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见中国政府网粤开证券研究院二城中村改造模式梳理城中村改造的关键要素有三个分别是改建模式资金来源安置方式我们通过总结重点城市过去几年城中村改造项目经验结合住建部发布的实施城市更新行动可复制经验做法清单第一批梳理当前城中村改造的一般实施路径1改建模式从改建模式来看主要有拆除新建整治提升拆整结合三种模式1拆除新建拆除新建指将原有城中村区域老旧建筑物大部分拆除通过新建方式提升居住环境改善居住条件如广州田心村城中村改造项目该项目是广州市首个全面改造的城中村项目西临西槎路北靠环城高速项目规划总用地1584公顷计容总建面3899万平方米以复建安置区为先优先保障村民的居住安置改造后田心村建筑密度将整体下降35公建配套面积增加9倍2整治提升整治提升主要针对拆除难度较大或没有拆除必要的城中村改造项目一般通过收储收租方式进行主要由地方政府通过平台公司出资收储持有物业一般同时引入市场企业参与改造运营最大限度减少拆除与新建工程满足地方历史文化传承保护要求如四川省成都市猛追湾片区改造项目由政府收储租赁利用既有房屋引入实力强资源广经验丰富的社会力量万科集团等作为运营商对项目实施整体规划分步实施商业运作并大力实施优质资源收租引对收储资产实施资产管理运营管理项目招引业态管控通过经营性收益平衡改造投入3拆整结合拆整结合顾名思义指将拆除新建和整治提升两种模式结合起来如合肥市王卫片区改造项目采取拆整结合模式坚持拆留改并举拆除新建方面对年代久远老旧杂乱的上下卫吴夹街等城中村区域实施征迁整治提升方面对部分老旧小区沿街老旧建筑破损道路和街头游园实施综合改造提升此外还将进一步补齐公共服务设施短板新建一批学校卫生服务中心绿地公园等通过综合采用拆除重建整治提升和保留保护等方式有效改善区域人居环境和城市品质在拆建比例方面2021年住建部发布住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知建科202163号以下简称63号文提出实施城市更新行动要顺应城市发展规律尊重人民群众意愿以内涵集约绿色低碳请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom816宏观研究发展为路径转变城市开发建设方式坚持留改拆并举以保留利用提升为主并对拆建面积和拆建比等指标提出限制我们总结为2255限制即原则上城市更新单元片区或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20原则上城市更新单元片区或项目内拆建比不应大于2城市更新单元片区或项目居民就地及就近安置率不宜低于50城市住房租金年度涨幅不超过5图表563号文关于城市更新项目2255限制项目限制类别具体内容不大规模成片集中拆除现状建筑原则上城市更新单元片2严格控制大规模拆除区或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20除增建必要的公共服务设施外不大规模新增老城区建设规模2严格控制大规模增建不突破原有密度强度不增加资源环境承载压力原则上城市更新单元片区或项目内拆建比不应大于2要尊重居民安置意愿鼓劥以就地就近安置为主城市更新单5严格控制大规模搬迁元片区或项目居民就地就近安置率不宜低于50确保住房租赁市场供需做好保障性租赁住房建设统筹解决新市民低收入困难群众等5平稳重点群体租赁住房问题城市住房租金年度涨幅不超过5资料来源住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知建科202163号粤开证券研究院本轮城中村改造的主要目的是改善民生扩大内需推动城市高质量发展结合住建部63号文我们认为改建模式或以整治提升和拆整结合为主大规模拆除新建可能性较小但在当前房地产市场低迷内需不足的困境下建议各地区因城施策因项目施策根据城中村具体情况选择适当改建方式拆建比例上可适当突破63号文规定的20比例2资金来源从资金来源来看主要有财政支出国企平台地产公司村集体居民自筹国开行贷款商业银行贷款等几种资金来源各地城中村改造项目一般采取由国企平台牵头多种渠道共同出资模式如重庆市戴家巷老街区更新项目采取政府企业居民共同出资模式资金来源包括财政支出国企平台商业银行贷款居民自筹由渝中区投入财政专项资金1亿元通过微改造方式开展区域环境提升国企平台公司贷款198亿元征收部分房屋进行改造引入文化创意餐饮酒店等业态使周边物业价值大幅提升老街区居民自发筹集约1亿元用于加装电梯房屋装修特色小店经营等四川省成都市设立城市更新专项资金对政府投资的城市更新项目以直接投资方式予以支持对城市发展需要且难以实现平衡的项目经政府认定后采取资本金注入投资补助贷款贴息等方式给予支持如在天府文化公园等城市重大功能性片区更新中由市级财政向市属国有企业注资作为资本金在历史建筑保护修缮中市区县两级财政按照73的比例给予7080的投资补助在老旧小区改造中对已投放政策性开发性金融贷款且开工建设的部分项目分类别分标准给予贷款贴息另外上海市设立城市更新基金为广泛吸引社会力量参与城市更新上海地产集团联合招商蛇口中交集团万科集团国寿投资保利发展中国太保中保投资等多家房企和保险资金成立800亿元基金定向投资城市更新项目促进城市功能优化民生保障品质提升和风貌保护请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom916宏观研究3安置方式从安置方式来看主要有货币化安置房票安置房屋安置三种方式1货币化安置货币化安置指将应安置的房屋核算成安置款支付给被征收人由被征收人自行购买房屋如广州赤沙村改造项目采取货币化安置方式赤沙村位于海珠东北部紧挨新滘东路华南快速路附近有规划在建的地铁18号线12号线11号线轨道交通便利地理位置十分优越2021年4月富力以超98的同意率88亿的竞价成为赤沙村更新改造项目合作企业对于村民的实方补偿26440元虚方25万还有部分搬家费和奖励费2房屋安置房屋安置指以实际房屋来补偿被征收人具体又分为原地安置回迁安置和异地安置如河南省2022年9月发布南阳市中心城区城中村改造管理办法指出城中村改造可采取货币补偿或产权调换方式由被征收人自行选择其中的产权调换方式就是指房屋安置3房票安置房票安置作为货币化安置的一种特殊形式通常是指房屋征收实施单位比照原地建设安置房屋实行产权调换政策安置的房屋被转化为货币房票形式给予到被征收人如南京出台南京市征收集体土地涉及住宅房屋房票安置暂行办法拓宽补偿安置渠道满足被征收群众多样化安置需求图表6房票安置三要素和使用流程政府政府结算发放房票使用房票获得住房房企居民资料来源粤开证券研究院目前多地提出城中村改造房票安置政策相对于货币化安置和房屋安置房票安置资源配置效率更高具体有以下优点一是缓解前期资金压力政府给被征收人发放房票不用在短期内预付大量补偿款降低了政府融资压力开发商则无需建设安置房可以减少前期投入二是满足被征收人个性化购房选择被征收人可以自主选择购房区域和房屋大小相对房屋安置更加灵活三是被征收人可以获得更高补偿房票除了包含购房补偿金额以外一般还包括部分搬迁安置费用甚至购房补贴奖励可以让被征收请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom1016宏观研究人获得更多实惠四是有利于区域房地产去库存政府可以对房票使用增加一些条件或奖励鼓励被征收人优先购买特定区域或特定楼盘达到定向去库存的目的由于房票安置具有诸多优点所以越来越多的地区在逐步开展房票安置试点但我们也要注意到房票安置模式自身还有一些问题有待解决比如房票使用范围限制所有权转让房票转换现金等问题各地也在逐步摸索和调整政策实施细节我们认为地方政府应该妥善运用政策调节工具在做好政府企业居民三方利益平衡的基础上尽量让利于民达到改善民生扩大内需的最终目的整体而言本轮城中村改造的范围更可能偏向广义的城中村概念扩大改造范围同时在拆建比例上或可适度突破63号文2255限制资金来源方面将多渠道筹措改造资金鼓励和支持民间资本参与或以政府资金为主社会资金为辅国央企参与可能性大安置方式将结合货币安置和房屋安置房票安置有望大规模开展试点三城中村改造投资规模测算我们采取三种方法对城中村改造投资规模进行测算预计未来城中村改造年投资规模或在万亿以上1根据城市自建房占比测算城中村人口和面积由于各地城中村土地多为集体用地住房多为村民自建房我们根据2020年第七次全国人口普查的统计数据可以得知各省份的城市区域自建房户数占比由于各城市数据没有披露所以非直辖市数据用省份数据代替结合各城市城区常住人口数量我们可以估算出各城市城中村人口数量但根据已有公开数据复核这种测算存在低估如广州住建部2023年表示广州城中村常住人口674万人占全市常住人口的358约为广州自建房户数占比1112的322倍南京城中村人口约占全市常住人口的1264约为南京自建房户数占比1118的113倍我们把广州作为4个一线城市代表南京作为其他17个城市代表结合两种类型城市数量占比综合得出以自建房户数占比的15倍来估算超大特大城市城中村人口占比最后根据各城市城中村人口数量调整值乘以城市人均建筑面积估算各城市城中村面积预计超大特大城市城中村面积约为95亿平方米具体测算公式为城市城中村面积城市城区常住人口自建房户数占比调整系数人均住房建筑面积图表7超大特大城市城中村面积测算人均住房建筑面积城市城区常住人口万人自建房户数占比城中村人口万人城中村面积万平米平米上海19872013994323193503北京17752744864349254604深圳1744111219393215625433重庆16343966471404392121请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom1116宏观研究人均住房建筑面积城市城区常住人口万人自建房户数占比城中村人口万人城中村面积万平米平米广州1488111216547302749559成都13345937911417494809天津10932322538355135167武汉995139113845397824451东莞956111210631278443301西安9288978328451563396杭州874138312091445807096佛山85411129496363517083南京79111188843397526595沈阳7074122914361157812青岛60113738253349432038济南58813738073414501348长沙55518029999432647937哈尔滨550207113935260120昆明53416248671421547576郑州53417569377420590728大连5214122147342110116总计210431755239574794资料来源国家统计局粤开证券研究院另外根据近年广州深圳杭州等地城中村改造案例公布改造投资规模约为5000-8000元每平米项目改造周期一般为5-8年根据敏感性测算中性情况下我们预计本轮城中村改造总投资规模约为62万亿元每年投资规模约为098万亿元图表8城中村改造年投资规模敏感性测算亿元单价5000元平6000元平7000元平8000元平周期5年9500001140000133000015200006年791667950000110833312666677年67857181428695000010857148年593750712500831250950000资料来源国家统计局粤开证券研究院2结合各地十四五规划城市更新投资规模测算通过统计各地区十四五规划城市更新部分规划十四五期间全国城市更新拉动投资请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom1216宏观研究规模约为十万亿平均每年约为两万亿另外根据广州市政府工作报告2023年全市城市更新年度固定资产投资目标将达2000亿元其中对于计划推进的127个城中村改造项目广州今年预计完成固定资产投资983亿元占全市城市更新固定资产投资目标的49我们以此比例推算预计全国城中村改造年投资规模约为098万亿元3参考第三方数据估算根据观研报告网发布的中国城中村改造行业发展深度调研与未来投资研究报告2023-2030年2020年至2022年全国城中村改造市场规模分别为124万亿元136万亿元和6559亿元根据过去三年平均值估算预计未来三年城中村改造市场规模约为109万亿元每年图表9全国城中村改造市场规模测算城中村改造市场规模万亿元16141210806040202020202120222023E2024E2025E资料来源观研报告网中国城中村改造行业发展深度调研与未来投资研究报告2023-2030年粤开证券研究院综合以上三项数据我们预计本轮城中村改造投资规模约为1万亿元每年另外以上为中性情况下测算结果如果城中村改造政策持续加码改造快速推进则未来几年城中村改造年投资规模将超过万亿级别四城中村改造影响分析从前文城中村改造和棚户区改造对比以及城中村改造规模测算可知本轮城中村改造对市场整体影响将小于棚改主要由于城中村改造实施范围更小聚焦超大特大城市改建方式以拆整结合为主预计拆建比例小于棚改另外货币化安置比例预计小于棚改但我们也不能低估本次城中村改造的影响力从今年以来高层对城中村改造提及频率较高以及具体细则迟迟未颁布也可看出城中村改造政策的重要性对于房地产市场而言城中村改造主要为存量改革将提高存量土地使用效率增加核心城市核心地段商品房供给有利于更好满足居民刚性和改善性住房需求同时城中村改造与保障性住房结合有助于完善住房多层次供应体系对于宏观经济而言城中村改造将直接拉动投资根据前文测算每年投资规模约在万亿左右根据资金来源分类如果主要为政府投资则计入基建投资如果以房企请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom1316宏观研究等社会资金为主要来源则计入房地产开发投资另外由于城中村改造项目一般周期较长预计政策影响也偏向中长期另外还需关注城中村改造带来的中低收入租赁人口的去向问题城中村作为城市快速发展的遗留产物通过相对低廉的房租吸引了包括农民工和外卖员在内的大量中低收入人口入住这部分群体为城市建设发展做出了贡献在城中村改造过程中还需妥善处理低收入租赁人口的去向问题在提高城市发展质量的同时也要保留城市发展的灵活性请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom1416宏观研究分析师简介罗志恒2020年11月加入粤开证券现任首席经济学家兼研究院院长证书编号S0300520110001李兴中央财经大学硕士研究生2016年加入粤开证券现任首席市场分析师证书编号S0300518100001分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明与公司有关的信息披露粤开证券具备证券投资咨询业务资格经营证券业务许可证编号10485001本公司在知晓范围内履行披露义务股票投资评级说明投资评级分为股票投资评级和行业投资评级股票投资评级标准报告发布日后的12个月内公司股价的涨跌幅度相对同期沪深300指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为买入相对大盘涨幅大于10增持相对大盘涨幅在510之间持有相对大盘涨幅在-55之间减持相对大盘涨幅小于-5行业投资评级标准报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期沪深300指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为增持我们预计未来报告期内行业整体回报高于基准指数5以上中性我们预计未来报告期内行业整体回报介于基准指数-5与5之间减持我们预计未来报告期内行业整体回报低于基准指数5以下请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom1516宏观研究免责声明本报告由粤开证券股份有限公司以下简称粤开证券提供旨为派发给本公司客户使用未经粤开证券事先书面同意不得以任何方式复印传送或出版作任何用途合法取得本报告的途径为本公司网站及本公司授权的渠道非通过以上渠道获得的报告均为非法我公司不承担任何法律责任本报告基于粤开证券认为可靠的公开信息和资料但我们对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更粤开证券可随时更改报告中的内容意见和预测且并不承诺提供任何有关变更的通知本公司力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考不构成所述证券的买卖出价或询价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关在本公司及作者所知情的范围内本机构本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐的证券没有利害关系本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的须在允许的范围内使用并注明出处为粤开证券研究且不得对本报告进行任何有悖意愿的引用删节和修改投资者应根据个人投资目标财务状况和需求来判断是否使用资料所载之内容和信息独立做出投资决策并自行承担相应风险我公司及其雇员做出的任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效联系我们广州市黄埔区科学大道60号开发区控股中心19212223层北京市西城区广安门外大街377号网址wwwykzqcom请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom1616