8月25日以来，房地产利好政策密集出台，主要包括三个方面：一是首套住房执行“认房不认贷”，北上广深四个一线城市均跟进落实；二是扩充地方政府“因城施策”工具箱，下调首付比例和房贷利率下限；三是降低存量首套住房贷款利率。
　　一、上述政策有何影响？
　　稳地产政策的方向发生调整，从此前供给端保交楼、房企纾困的“输血”转向提振市场需求、加快销售回款的“造血”，需求端更好满足居民刚性和改善性住房需求，降低购房门槛和成本。预计政策效果存在结构性分化，可能出现如下影响：
　　其一，一二线城市销售将好于三四线城市。认房不认贷、下调首付比例和房贷利率下限，主要影响一二线核心城市，三四线城市此前基本不受约束。相应地，这部分被抑制的购房需求，也将在一二线核心城市中释放，甚至可能还会分流走周边城市的部分需求。
　　其二，新房和大户型二手房销售将好于老破小。从积压需求的结构来看，改善性需求的数量要高于刚性需求。此外，改善性需求要通过“卖一买一”的方式才能享受首套房政策，这将增加刚需二手房的供给。改善性需求释放会提振新房和大户型二手房的销售和价格，小户型二手房则同时面临刚性需求释放和供给增加，成交量将明显上升，但房价可能不会有太大波动。
　　其三，降低存量首套住房贷款利率，对房地产市场影响不大，其主要作用有二：一是降低居民还贷压力，增强消费能力，进而提振消费；二是削弱居民提前还贷动机，减少违规使用消费贷和经营贷的行为，提高商业银行经营的稳定性和资产的安全性。但需要注意商业银行息差缩窄，要提前防范化解中小银行的金融风险。
　　二、当前房地产领域还存在哪些困难？
　　当前房地产市场仍面临较大困难，稳地产政策传导过程中存在难点堵点，背后既有行政性措施的不合理干预，也有市场低迷背景下微观主体理性选择导致的合成谬误。
　　1、部分城市的普通住宅认定标准过严，增加了不必要的购房门槛和成本。以北京为例，现行的普通住宅认定标准制定于2014年，五环内普宅总价的上限是468万元。然而随着近十年来房价上涨，许多原本是普宅的房子如今都被动变成了“豪宅”，在二手房交易时将增加购房者的首付金额或税费成本。详细案例参见正文。
　　2、三四线城市居民担心房价下跌，观望情绪拖累地产销售。不同于一二线城市仍有政策储备，三四线城市的稳地产政策基本上已经“应出尽出”，但房地产市场仍较低迷。在楼市低迷、房价存在下跌风险时，有购房需求的居民也会保持观望，进一步加剧楼市低迷，形成负向循环。
　　3、新房限价制约了房企销售回款能力，扭曲了楼市的价格信号和资源配置。当前部分城市的新房限价政策，干扰了房企的正常销售回款，加剧其资金链紧张状况。在政府限价干预下，部分低能级城市的新房价格高于周边二手房价，主管部门担心房价指标下行，通过约谈等方式避免降价，导致库存去化艰难；部分高能级城市的新房价格又低于周边二手房价，压缩房企利润空间，并诱发居民投机套利行为，有必要提高对房价的容忍度，发挥出市场调节能力。
　　4、部分烂尾楼盘难以“保交楼”，市场化资金不愿也不敢介入。部分楼盘或剩余货值不高、或销售前景不佳、或债务纠纷复杂，难以吸引市场化资金介入，地方政府也没有足够的财力提供救助。截至2023年二季度，央行结构性货币政策工具中，房企纾困专项再贷款的使用量为0，保交楼贷款支持计划的2000亿元额度中仅使用了5亿元。
　　5、房地产行业风险上升，加剧房企的外部融资难度。当前房企的融资难问题不在于政策约束，而是市场参与意愿不足。例如，“金融十六条”明确提出按照“后进先出”原则，问题项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款；商业银行若按要求提供此类配套融资，相关机构和人员“尽职免责”。但商业银行作为市场化经营主体，面对房地产行业持续上升的风险收益比，缺乏参与的动力。
　　三、如何化解当前房地产市场僵局？
　　在坚持“房住不炒”定位，坚持市场化、法治化原则的前提下，当前的房地产市场僵局仍有化解之策。
　　一方面，“全国一盘棋”与“因城施策”相结合。“因城施策”有利于提高政策的针对性和有效性，但有些方面仍需中央的统一管理和指导，以避免各地政策出现外部性或调整不及时。例如，地方政府为了当地楼盘保交楼，对预售资金监管过度严格，导致房企的部分合规资金不能跨区域调动，结果使得其他地方的楼盘出现风险，此时便需要中央对预售资金监管做出统一的制度安排。又如，对于全国性的关乎居民和房企合理权益的事项，像“认房不认贷”政策，中央可要求各地同步执行，而不是由各地自主决定，这样能够降低政策的不确定性，增强政策效果。
　　另一方面，稳地产政策要激励相容，充分调动社会各方的积极性。第一，京沪等城市调整普通住宅认定标准，更好满足居民刚性和改善性住房需求。第二，新房销售可提供“降价补差价”的“保价”措施，由政府监管和银行托管，打消

研究报告全文：证券研究报告宏观研究宏观研究粤开宏观房地产政策优化后还存在的地产灰犀牛及应对2023年09月03日投资要点分析师罗志恒摘要执业编号S0300520110001电话010-837555808月25日以来房地产利好政策密集出台主要包括三个方面一是首套住邮箱luozhihengykzqcom房执行认房不认贷北上广深四个一线城市均跟进落实二是扩充地方政分析师马家进府因城施策工具箱下调首付比例和房贷利率下限三是降低存量首套执业编号S0300522110002住房贷款利率电话13645711472邮箱majiajinykzqcom一上述政策有何影响近期报告稳地产政策的方向发生调整从此前供给端保交楼房企纾困的输血转粤开宏观防范化解债务风险当前形向提振市场需求加快销售回款的造血需求端更好满足居民刚性和改善势与14条应对举措2023-08-01性住房需求降低购房门槛和成本预计政策效果存在结构性分化可能出粤开宏观7月PPI同比企稳回升预现如下影响计年下半年回正20242023-08-09其一一二线城市销售将好于三四线城市认房不认贷下调首付比例和房粤开宏观从疫后经济恢复全局理解当贷利率下限主要影响一二线核心城市三四线城市此前基本不受约束相前经济下行压力2023-08-15应地这部分被抑制的购房需求也将在一二线核心城市中释放甚至可能粤开宏观化债可能路径的利弊和可行还会分流走周边城市的部分需求性分析从过去两轮化债看未来2023-08-21其二新房和大户型二手房销售将好于老破小从积压需求的结构来看改粤开宏观活跃资本市场既要稳定当善性需求的数量要高于刚性需求此外改善性需求要通过卖一买一的前更要长期制度变革2023-08-28方式才能享受首套房政策这将增加刚需二手房的供给改善性需求释放会提振新房和大户型二手房的销售和价格小户型二手房则同时面临刚性需求释放和供给增加成交量将明显上升但房价可能不会有太大波动其三降低存量首套住房贷款利率对房地产市场影响不大其主要作用有二一是降低居民还贷压力增强消费能力进而提振消费二是削弱居民提前还贷动机减少违规使用消费贷和经营贷的行为提高商业银行经营的稳定性和资产的安全性但需要注意商业银行息差缩窄要提前防范化解中小银行的金融风险二当前房地产领域还存在哪些困难当前房地产市场仍面临较大困难稳地产政策传导过程中存在难点堵点背后既有行政性措施的不合理干预也有市场低迷背景下微观主体理性选择导致的合成谬误1部分城市的普通住宅认定标准过严增加了不必要的购房门槛和成本以北京为例现行的普通住宅认定标准制定于2014年五环内普宅总价的上限是468万元然而随着近十年来房价上涨许多原本是普宅的房子如今都被动变成了豪宅在二手房交易时将增加购房者的首付金额或税费成本详细案例参见正文2三四线城市居民担心房价下跌观望情绪拖累地产销售不同于一二线城市仍有政策储备三四线城市的稳地产政策基本上已经应出尽出但房地请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom111宏观研究产市场仍较低迷在楼市低迷房价存在下跌风险时有购房需求的居民也会保持观望进一步加剧楼市低迷形成负向循环3新房限价制约了房企销售回款能力扭曲了楼市的价格信号和资源配置当前部分城市的新房限价政策干扰了房企的正常销售回款加剧其资金链紧张状况在政府限价干预下部分低能级城市的新房价格高于周边二手房价主管部门担心房价指标下行通过约谈等方式避免降价导致库存去化艰难部分高能级城市的新房价格又低于周边二手房价压缩房企利润空间并诱发居民投机套利行为有必要提高对房价的容忍度发挥出市场调节能力4部分烂尾楼盘难以保交楼市场化资金不愿也不敢介入部分楼盘或剩余货值不高或销售前景不佳或债务纠纷复杂难以吸引市场化资金介入地方政府也没有足够的财力提供救助截至2023年二季度央行结构性货币政策工具中房企纾困专项再贷款的使用量为0保交楼贷款支持计划的2000亿元额度中仅使用了5亿元5房地产行业风险上升加剧房企的外部融资难度当前房企的融资难问题不在于政策约束而是市场参与意愿不足例如金融十六条明确提出按照后进先出原则问题项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款商业银行若按要求提供此类配套融资相关机构和人员尽职免责但商业银行作为市场化经营主体面对房地产行业持续上升的风险收益比缺乏参与的动力三如何化解当前房地产市场僵局在坚持房住不炒定位坚持市场化法治化原则的前提下当前的房地产市场僵局仍有化解之策一方面全国一盘棋与因城施策相结合因城施策有利于提高政策的针对性和有效性但有些方面仍需中央的统一管理和指导以避免各地政策出现外部性或调整不及时例如地方政府为了当地楼盘保交楼对预售资金监管过度严格导致房企的部分合规资金不能跨区域调动结果使得其他地方的楼盘出现风险此时便需要中央对预售资金监管做出统一的制度安排又如对于全国性的关乎居民和房企合理权益的事项像认房不认贷政策中央可要求各地同步执行而不是由各地自主决定这样能够降低政策的不确定性增强政策效果另一方面稳地产政策要激励相容充分调动社会各方的积极性第一京沪等城市调整普通住宅认定标准更好满足居民刚性和改善性住房需求第二新房销售可提供降价补差价的保价措施由政府监管和银行托管打消有购房需求居民的顾虑第三取消新房限价减少行政措施对价格信号和资源配置的扭曲加快房企资金回笼第四加快理顺问题楼盘的债务纠纷提高市场化资金的介入意愿第五地方政府可协助出险房企将商业项目和住宅项目打包出售并批准商业用地性质改为住宅用地吸引健康房企参与并购第六地方政府增加优质住宅土地供应活跃土地市场风险提示稳地产政策超预期市场反应超预期请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom211宏观研究目录一近期房地产政策利好频出有何影响4二当前房地产领域还存在哪些困难51部分城市的普通住宅认定标准过严增加了不必要的购房门槛和成本52三四线城市居民担心房价下跌观望情绪拖累地产销售63新房限价制约了房企销售回款能力扭曲了楼市的价格信号和资源配置74部分烂尾楼盘难以保交楼市场化资金不愿也不敢介入75房地产行业风险上升加剧房企的外部融资难度8三如何化解当前房地产市场僵局8图表目录图表1近期房地产领域重大政策4图表2北京购房贷款政策6图表3北京普通住宅认定标准6图表42022年以来三线城市新房和二手房价格同比持续负增长7图表5房企信用债和海外债到期规模8请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom311宏观研究一近期房地产政策利好频出有何影响8月25日以来中央和地方接连出台利好政策主要包括三个方面一是首套住房执行认房不认贷北上广深四个一线城市均已跟进落实预计剩余城市也将陆续实施二是扩充地方政府因城施策工具箱下调首套二套首付比例下限至20和30下调二套房贷利率下限至5年期以上LPR20基点地方可自主决定三是降低存量首套住房贷款利率图表1近期房地产领域重大政策政策文件内容8月25日住建部中国人民银行金融监管总局联合印发关于优化个人居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购买商品住房时认房不认贷住房贷款中住房套数认定标准的通家庭成员在当地名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银知8月30日广州深圳跟进落行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策实9月1日上海北京跟进落实对于贷款购买商品住房的居民家庭首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行二套住房商8月31日中国人民银行金融监管下调首付比例业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率总局联合发布关于调整优化差别化住和房贷利率下限加20个基点房信贷政策的通知中国人民银行国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则指导各省级市场利率定价自律机制根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限存量首套住房商业性个人住房贷款是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款8月31日中国人民银行金融监管降低存量首套自2023年9月25日起存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向总局联合发布关于降低存量首套住房住房贷款利率承贷金融机构提出申请由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业贷款利率有关事项的通知性个人住房贷款新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定但在贷款市场报价利率LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款仍纳入商业性个人住房贷款管理资料来源粤开证券研究院整理请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom411宏观研究稳地产政策的方向发生调整从此前供给端保交楼房企纾困的输血转向提振市场需求加快销售回款的造血需求端更好满足居民刚性和改善性住房需求降低购房门槛和成本预计政策效果存在结构性分化可能出现如下影响其一一二线城市销售将好于三四线城市认房不认贷下调首付比例和房贷利率下限主要影响一二线核心城市三四线城市此前基本不受约束相应地这部分被抑制的购房需求也将在一二线核心城市中释放甚至可能还会分流走周边城市的部分需求但是需要注意的是首付比例下降月供也会随之上升因此一方面不宜高估政策效果居民购房能力仍受制于其收入水平另一方面房价较高的城市应审慎调整首付比例防止居民过度加杠杆影响金融安全其二新房和大户型二手房销售将好于老破小同样是受限于认房又认贷导致的二套房高首付比例从筹集首付的难度来看低总价的刚性需求要好于高总价的改善性需求因此从积压需求的结构来看改善性需求的数量要高于刚性需求此外改善性需求要通过卖一买一的方式才能享受首套房政策这将增加刚需二手房的供给表现为二手房挂牌量的快速增加改善性需求释放会提振新房和大户型二手房的销售和价格小户型二手房则同时面临刚性需求释放和供给增加成交量将明显上升但房价可能不会有太大波动其三降低存量首套住房贷款利率对房地产市场影响不大其主要作用有二一是降低居民还贷压力增强消费能力进而提振消费类似政策还有提高个人所得税专项附加扣除标准减轻个税压力增加可支配收入二是削弱居民提前还贷动机减少违规使用消费贷和经营贷的行为提高商业银行经营的稳定性和资产的安全性但需要注意商业银行息差缩窄要提前防范化解中小银行的金融风险二当前房地产领域还存在哪些困难虽然稳地产政策持续发力且在保交楼房企纾困提振信心等方面取得了一定成效但当前房地产市场仍面临较大困难政策传导过程中存在难点堵点背后既有行政性措施的不合理干预也有市场低迷背景下微观主体理性选择导致的合成谬误1部分城市的普通住宅认定标准过严增加了不必要的购房门槛和成本以北京为例现行的普通住宅认定标准制定于2014年五环内普宅总价的上限是468万元然而随着近十年来房价上涨许多原本是普宅的房子如今都被动变成了豪宅在二手房交易时将增加购房者的首付金额或税费成本假设购房者拥有首套房资格想买一套五环内丰台区89平方米总价600万元的二手房这套房满五唯一业主购买时的总价是300万元1理论上来说房子总价超过了468万元的上限因此属于非普通住宅首付比例是40购房者的首付金额应该是60040240万元暂不考虑契税和中介费下同2但实际操作中这套房会被做成网签价为467万元的普通住宅可贷比例为65首付比例35贷款额度是46765303万元因此实际的首付金额是600-303297万元比理论情况要多57万元3现实中之所以会这么操作主要是为了规避税费如果按照600万元的实际成请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom511宏观研究交价进行网签虽然贷款额度能够增加首付金额可以减少但因为是非普通住宅需要额外缴纳约15万元的增值税及附加计算公式为增值税及附加网签价-房屋原值10553所有税费实际上均由购房者承担相当于总价升至了615万元同时首付金额也要在理论上240万元的基础上再加15万元这会带来两个负面影响一是购房者的购房门槛增加了实际的首付比例高达297600495二是购房者可能违规使用消费贷或经营贷来凑齐这么高的首付事后可能遭遇银行抽贷不利于金融稳定如果没有普宅认定标准的限制购房者的首付款只需60035210万元即可将同时减轻购房者的首付压力和可能出现的金融风险图表2北京购房贷款政策买房资格首付比例公积金贷款利率商业贷款利率首套普宅35非普宅4031LPR55基点二套普宅60非普宅803575LPR105基点资料来源粤开证券研究院整理图表3北京普通住宅认定标准要求普通住宅非普通住宅容积率10以上建筑面积140平方米以下五环内单价39600元平方米总价468万元套不满足普宅三条标准中的任何一条即为单价或总价五环到六环单价31680元平方米总价非普宅符合其一374万元套六环外单价23760元平方米总价281万元套资料来源粤开证券研究院整理2三四线城市居民担心房价下跌观望情绪拖累地产销售房地产市场的区域分化愈发明显三四线城市的库存去化压力要大于一二线核心城市尤其是不同于一二线城市仍有政策储备三四线城市的稳地产政策基本上已经应出尽出但房地产市场仍较低迷对于居民而言购房属于家庭重大事项房子既是一般家庭最大的资产同时也是最大的负债即使是用于自住房价的涨跌预期也在居民购房决策中占据重要分量在楼市低迷房价存在下跌风险时有购房需求的居民也会保持观望进一步加剧楼市低迷形成负向循环请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom611宏观研究图表42022年以来三线城市新房和二手房价格同比持续负增长70大中城市新建商品住宅价格指数三线城市当月同比1470大中城市二手住宅价格指数三线城市当月同比121086420-2-4-6资料来源Wind粤开证券研究院3新房限价制约了房企销售回款能力扭曲了楼市的价格信号和资源配置当前部分城市的新房限价政策干扰了房企的正常销售回款加剧其资金链紧张状况在某些楼市低迷的城市地方政府为避免房价下跌引发螺旋效应阻止房企降价销售导致库存去化艰难而在某些需求较为旺盛的城市地方政府为抑制房价上涨要求新房限价销售一方面压缩了房企的利润空间另一方面因新房价格低于周边二手房价而诱发居民的投机套利行为新房与二手房是替代品市场力量作用下新房价格与二手房价按理应是相近的如果新房价格与周边二手房价出现了较大偏离便意味着地方政府的行政性干预造成了市场扭曲限价措施看似稳定了房价实际上却造成了新房市场与二手房市场的割裂削弱了市场配置资源的效率还加大了房企流动性和债务风险4部分烂尾楼盘难以保交楼市场化资金不愿也不敢介入在政府对保交楼的高度重视与大力支持下许多烂尾楼盘都得以顺利交付8月9日根据住房和城乡建设部消息目前保交楼专项借款项目总体复工率接近100累计已完成住房交付超过165万套首批专项借款项目住房交付率超过60但仍有部分烂尾楼盘没有得到有效处置这些楼盘通常或剩余货值不高或销售前景不佳或债务纠纷复杂难以吸引市场化资金介入地方政府也没有足够的财力提供救助财新网6月29日报道从全国范围看资可抵债且不存在法律纠纷的项目大概只占全部问题楼盘的13导致商业银行的纾困积极性不高不少资不抵债项目中原股东之间债务人与债权人之间存在很多纠纷如果当地法院没有对这类项目裁定明确的重整方案市场化资金尤其是债权性资金无法介入2022年11月央行设立结构性政策工具保交楼贷款支持计划向部分商业银行提供2000亿元无息再贷款资金鼓励他们按照自愿原则向已出售但逾期未交付的住宅项目提供贷款但截至2023年二季度房企纾困专项再贷款的使用量为0保交楼贷款请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom711宏观研究支持计划的2000亿元额度中仅使用了5亿元5房地产行业风险上升加剧房企的外部融资难度在地产销售低迷导致内部融资困难的背景下房企更加依赖银行贷款债券等外部融资但是随着部分房企暴雷债券违约退市等风险事件的发生市场调高了房地产整个行业的风险等级导致房企无论是股权融资和债权融资都更加困难当前房企的融资难问题不在于政策约束而是市场参与意愿不足例如为打消商业银行对保交楼配套融资的风控顾虑金融十六条明确提出按照后进先出原则问题项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款商业银行若按要求提供此类配套融资在贷款期限内不下调风险分类后期若这类新发放配套融资形成不良相关机构和人员只要已尽职可予免责但商业银行作为市场化经营主体面对房地产行业持续上升的风险收益比缺乏参与的动力房地产融资形势较差并迎来偿债高峰1-7月房地产开发企业到位资金同比下降112其中国内贷款同比下降115同时根据中指研究院数据截至7月底房企未来一年内到期的信用债和海外债规模分别达5799和3059亿元合计8858亿元月均到期738亿元图表5房企信用债和海外债到期规模信用债亿元海外债亿元120010008006004002000资料来源中指数据CREIS粤开证券研究院三如何化解当前房地产市场僵局在坚持房住不炒定位坚持市场化法治化原则的前提下当前的房地产市场僵局仍有化解之策一方面全国一盘棋与因城施策相结合当前房地产市场的区域分化特征愈发明显地方政府根据当地形势因城施策有利于提高政策的针对性和有效性但有些方面仍需中央的统一管理和指导以避免各地政策出现外部性或调整不及时例如房企的全国性经营与地方政府属地责任之间可能出现冲突地方政府为了当地楼盘保交楼对预售资金监管过度严格导致房企的部分合规资金不能跨区域调动结果使得其他地方的楼盘出现风险此时便需要中央对预售资金监管做出统一的制度安排又如请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom811宏观研究对于全国性的关乎居民和房企合理权益的事项像认房不认贷政策中央可要求各地同步执行而不是由各地自主决定这样能够降低政策的不确定性增强政策效果另一方面稳地产政策要激励相容充分调动社会各方的积极性针对居民合理购房需求应调整普通住宅认定标准降低购房门槛和成本针对居民观望情绪可借鉴电商行业的保价政策打消居民对于房价下跌的担忧促进购房需求的释放针对房企销售回款困难应取消新房限价结合前面的保价政策加快销售回款保障期房交付针对金融机构注资和健康房企并购意愿不足地方政府应协助理顺问题楼盘的债务纠纷通过更改土地性质等方式提高出险房企资产包的盈利空间吸引社会资本参与针对房企拿地谨慎地方政府要增加优质土地供应活跃土地市场第一京沪等城市调整普通住宅认定标准更好满足居民刚性和改善性住房需求建议参照2019年深圳的做法只认面积不看价将普通住宅认定标准调整为容积率10以上且房屋建筑面积144平方米以下取消相对滞后的价格标准这样既能避免因标准调整无法及时调整导致的被豪宅的尴尬也能防止市场产生政府引导房价上涨的误解第二新房销售可提供降价补差价的保价措施由政府监管和银行托管打消有购房需求居民的顾虑当前居民观望情绪浓厚其中一个重要原因是担心房价下跌因此新房销售可以参考电商行业中广泛使用的保价政策通过降价补差价的方式来打消居民顾虑加快销售回款为保障购房者资金安全和房企承诺履行可在政府监管下将一定比例的房款打入专门的保价基金账户剩余房款则纳入预售资金监管账户第三取消新房限价减少行政措施对价格信号和资源配置的扭曲加快房企资金回笼取消新房限价的一个担忧是房企为争夺客户而竞相降价进而引发房价下跌螺旋但一方面二手房价实际上为新房价格提供了参考基准另一方面若实行保价政策居民不必继续观望房企也不会大幅降价第四加快理顺问题楼盘的债务纠纷提高市场化资金的介入意愿针对存在债务纠纷的问题楼盘尽快通过政府协助协商或法院裁定的方式理顺盘活存量资产让市场化资金敢于注入促进问题楼盘顺利完工交付第五地方政府可协助出险房企将商业项目和住宅项目打包出售并批准商业用地性质改为住宅用地吸引健康房企参与并购出险房企的许多项目资产之所以没有买家愿意接盘一个重要原因便是无利可图住宅项目要么位置偏远去化困难要么预售资金被挪用只剩交付义务商业项目虽然地段可能不错但当前写字楼和商场的出租率不高盈利空间和回款速度均不及住宅项目如果地方政府协助出险房企将商业项目和住宅项目打包同时允许商业用地性质变更或能实现多赢局面政府可以补收差额的土地出让金居民可以购买地段更好的新房健康房企有动力并购问题项目出险房企能够盘活资产回笼资金烂尾楼盘有望完工交付第六地方政府增加优质住宅土地供应活跃土地市场当前土地市场较为低迷不少地块仅以底价出让或由地方城投托底地方政府获得的土地出让金不多城投企业的债务风险进一步上升土地也被闲置没有及时开工此外地方政府为了吸引产业和增加税收通常将核心区域的土地用于建设商场和写字楼住宅用地则安排在相对偏远的位置结果导致二者同时过剩居民的住房需求却没能有效满足土地资源错配地方政府要顺应市场需求合理安排商业用地和住宅用地比例增加优质住宅土地供应调动房企拿地的积极性既能增加地方财政收入降低城投债务压力也能增加优质住房供给请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom911宏观研究分析师简介罗志恒2020年11月加入粤开证券现任首席经济学家兼研究院院长证书编号S0300520110001马家进经济学博士2021年7月加入粤开证券现任宏观分析师证书编号S0300522110002分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明与公司有关的信息披露粤开证券具备证券投资咨询业务资格经营证券业务许可证编号10485001本公司在知晓范围内履行披露义务股票投资评级说明投资评级分为股票投资评级和行业投资评级股票投资评级标准报告发布日后的12个月内公司股价的涨跌幅度相对同期沪深300指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为买入相对大盘涨幅大于10增持相对大盘涨幅在510之间持有相对大盘涨幅在-55之间减持相对大盘涨幅小于-5行业投资评级标准报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期沪深300指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为增持我们预计未来报告期内行业整体回报高于基准指数5以上中性我们预计未来报告期内行业整体回报介于基准指数-5与5之间减持我们预计未来报告期内行业整体回报低于基准指数5以下请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom1011宏观研究免责声明本报告由粤开证券股份有限公司以下简称粤开证券提供旨为派发给本公司客户使用未经粤开证券事先书面同意不得以任何方式复印传送或出版作任何用途合法取得本报告的途径为本公司网站及本公司授权的渠道非通过以上渠道获得的报告均为非法我公司不承担任何法律责任本报告基于粤开证券认为可靠的公开信息和资料但我们对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更粤开证券可随时更改报告中的内容意见和预测且并不承诺提供任何有关变更的通知本公司力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考不构成所述证券的买卖出价或询价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关在本公司及作者所知情的范围内本机构本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐的证券没有利害关系本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的须在允许的范围内使用并注明出处为粤开证券研究且不得对本报告进行任何有悖意愿的引用删节和修改投资者应根据个人投资目标财务状况和需求来判断是否使用资料所载之内容和信息独立做出投资决策并自行承担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