2023年8月25日晚，绿城服务发布2023年上半年业绩公告；公司2023年上半年实现营收81.97亿元，同比+20.1%，归母净利润4.16亿元，同比+21.8%。
　　收入业绩实现稳健增长，盈利能力稳定。公司收入的高增主要因四大业务板块的稳步增长：报告期内，物业服务作为公司最大的收入和利润来源，实现收入52.51亿，占总体收入64.1%，较去年同期的43.60亿增长20.4%；园区服务收入16.57亿，占总收入20.2%，较去年同期增长26.5%；咨询服务收入10.75亿，占总收入13.1%,较去年同期增长12.3%；科技服务收入2.13亿，同比增长6.6%。毛利率基本平稳：截至报告期末，公司综合毛利率18.7%，较2022年同期下降0.5个百分点，分业务看：物业服务毛利率13.8%与去年同期持平；园区服务毛利率24.3%，较去年同期增加1.1个百分点，主要因疫情后置换服务回暖；咨询服务毛利率30.1%，较去年同期36.0%减少5.9个百分点，主要受房地产行业影响；科技服务毛利率36.6%，较去年同期31.3%增加5.3个百分点，主要因聚焦核心产品，盈利能力提升。此外，公司截至报告期末管理费用率8.2%，较2022年同期8.8%下降0.6个百分点，公司持续优化组织结构，行政开支得到有效的控制。
　　在管面积持续扩大，中标多个标杆项目。截至报告期末，公司在管面积4.15亿平，较2022年同期增加18.7%。储备面积作为在管面积的重要来源，截至期末公司储备面积达到3.79亿方，较2022年末的3.66亿方增加了3.7%，为后续转化为在管面积提供坚实基础。同时，2023年上半年公司突破张江基因岛，中国科学技术大学先进技术研究院等城市地标项目。
　　多元业务均有持续增长。报告期内，公司多元业务的子业务也均有可观的增长：园区服务中的园区产品和服务收入5.78亿，同比增加10.2%、居家生活服务2.20亿，同比增加122.6%、园区空间服务1.44亿，同步增加21.3%、物业资产管理服务收入3.80亿，同比增加20.7%、文化教育服务收入3.36亿，同比增加32.4%。同时，咨询服务中的在建物业服务实现收入9.47亿，同比增加13.7%，管理咨询服务实现收入1.28亿，同比增加3.1%。即便受到房地产行业宏观环境的影响，公司的咨询业务也实现了较为稳健的增长。
　　投资建议：绿城服务作为老牌头部物业公司，2023年上半年收入和业绩稳健增长，盈利能力基本维持稳定，公司整体经营回归正轨。我们维持公司2023-2025年EPS预测0.23、0.30、0.36元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业下行超预期、物业费市场化进度低于预期、行业竞争加剧影响公司扩张速度、引用数据滞后或不及时。
　　

研究报告全文：收入业绩稳健增长老牌物业价值渐显绿城服务2869HK物业证券研究报告公司点评2023年8月31日服务行业TableIndustry评级TableTitle买入维持公司盈利预测及估值TableFinance市场价格351港元指标2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元分析师由子沛1257514868180072147025193增长率yoy2418211917执业证书编号S0740523020005净利润百万元8465487529621177Emailyouzpztscomcn增长率yoy19-35372822每股收益元026017023030036每股现金流量032022043053063分析师李垚净资产收益率128101212执业证书编号S0740520110003PE12319013810888PB1515131210Emailliyao01ztscomcn备注股价以2023年8月30日收盘价为准分析师侯希得投资要点2023年8月25日晚绿城服务发布2023年上半年业绩公告公司2023年上半年实执业证书编号S0740523080001现营收8197亿元同比201归母净利润416亿元同比218Emailhouxdztscomcn收入业绩实现稳健增长盈利能力稳定公司收入的高增主要因四大业务板块的稳步基本状况TableProfit增长报告期内物业服务作为公司最大的收入和利润来源实现收入5251亿占总体收入641较去年同期的4360亿增长204园区服务收入1657亿占总收总股本百万股3232入202较去年同期增长265咨询服务收入1075亿占总收入131较去年同流通股本百万股3232期增长123科技服务收入213亿同比增长66毛利率基本平稳截至报告期末公司综合毛利率187较2022年同期下降05个百分点分业务看物业服务市价港元351毛利率138与去年同期持平园区服务毛利率243较去年同期增加11个百分点市值百万港元11346主要因疫情后置换服务回暖咨询服务毛利率301较去年同期360减少59个百流通市值百万港元11346分点主要受房地产行业影响科技服务毛利率366较去年同期313增加53个百分点主要因聚焦核心产品盈利能力提升此外公司截至报告期末管理费用率8股价与行业TableQuotePic-市场走势对比2较2022年同期88下降06个百分点公司持续优化组织结构行政开支得到有效的控制20绿城服务恒生指数在管面积持续扩大中标多个标杆项目截至报告期末公司在管面积415亿平较102022年同期增加187储备面积作为在管面积的重要来源截至期末公司储备面积达到379亿方较2022年末的366亿方增加了37为后续转化为在管面积提供坚0实基础同时2023年上半年公司突破张江基因岛中国科学技术大学先进技术研究-10院等城市地标项目2022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-07-20多元业务均有持续增长报告期内公司多元业务的子业务也均有可观的增长园区-30服务中的园区产品和服务收入578亿同比增加102居家生活服务220亿同比-40增加1226园区空间服务144亿同步增加213物业资产管理服务收入380亿同比增加207文化教育服务收入336亿同比增加324同时咨询服务-50中的在建物业服务实现收入947亿同比增加137管理咨询服务实现收入128公司持有该股票比例亿同比增加31即便受到房地产行业宏观环境的影响公司的咨询业务也实现了相关报告较为稳健的增长投资建议绿城服务作为老牌头部物业公司2023年上半年收入和业绩稳健增长盈利能力基本维持稳定公司整体经营回归正轨我们维持公司2023-2025年EPS预测023030036元股维持买入评级风险提示房地产行业下行超预期物业费市场化进度低于预期行业竞争加剧影响公司扩张速度引用数据滞后或不及时请务必阅读正文之后的重要声明部分公司点评图表盈利预测表资产负债表单位百万人民币利润表单位百万人民币会计年度20222023E2024E2025E会计年度20222023E2024E2025E现金及现金等价物4183452735284790营业总收入14868180072147025193应收款项合计4840549665527688主营业务收入14856179952145525175存货570601719846其他营业收入12121518其他流动资产1248148017891797营业总支出14142171042029723740流动资产合计10841121041258815121营业成本12454150261798021147固定资产净额9178391783营业开支1688207823172593权益性投资688757832916营业利润72690311741453其他长期投资1646194623462846净利息支出37-50-70-90商誉及无形资产2124309240464985权益性投资损益29416080土地使用权089216322其他非经营性损益-24101010其他非流动资产638669703738非经常项目前利润694100413141633非流动资产合计6013663690609890非经常项目损益170150150150资产总计16854187402164825011除税前利润864115414641783应付账款及票据2146180321582538所得税233300381464短期借贷及长期借贷当期到期部分147272727少数股东损益84102121142其他流动负债5095649077609124持续经营净利润5487529621177流动负债合计73888320994511689非持续经营净利润0000长期借贷187187187187净利润5487529621177其他非流动负债1403150317032003优先股利及其他调整项0000非流动负债合计1590169018902190归属普通股东净利润5487529621177负债总计8978100101183513879EPS按最新股本摊薄017023030036归属母公司所有者权益71217873883510012少数股东权益7558579781120主要财务比率股东权益总计78768730981311132会计年度20222023E2024E2025E负债及股东权益总计16854187402164825011成长能力营业收入增长率182211192173现金流量表单位百万人民币归属普通股东净利润增长率-353374279224会计年度20222023E2024E2025E获利能力经营活动现金流695137917192052毛利率162165162160净利润5487529621177净利率37424547折旧和摊销454545653784ROE77100115125营运资本变动-161681123129ROA35424850其他非现金调整13102-19-38偿债能力投资活动现金流-141-2601-2709-2818资产负债率533534547555资本支出-454-2200-2200-2200流动比率15151313长期投资减少-111-369-476-583速动比率14141212少数股东权益增加320000每股指标元其他长期资产的减少增加104-32-33-35每股收益017023030036融资活动现金流-7201566-92028每股经营现金流022043053063借款增加160-12000每股净资产220244273310股利分配-296-296-278-356估值比率普通股增加0000PE19013810888其他融资活动产生的现金流量净额-58419822692384PB15131210来源Wind中泰证券研究所-2-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司点评投资评级说明评级说明买入预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在15以上增持预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在515之间股票评级持有预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在-105之间减持预期未来612个月内相对同期基准指数跌幅在10以上增持预期未来612个月内对同期基准指数涨幅在10以上行业评级中性预期未来612个月内对同期基准指数涨幅在-1010之间减持预期未来612个月内对同期基准指数跌幅在10以上备注评级标准为报告发布日后的612个月内公司股价或行业指数相对同期基准指数的相对市场表现其中A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以摩根士丹利中国指数为基准美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准另有说明的除外分析师承诺负责编写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明1本报告所述所有观点仅代表个人对上述港股美股等海外市场及其证券的个人理解2本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师同时在此承诺在执业过程中谨守独立诚信勤勉尽职谨慎客观公平公正的原则3本人承诺所有报告内容及研究观点均恪守独立客观原则并保证报告内容及研究观点所采用数据均来自公开权威合规渠道4本人承诺由本人出具的本报告中的内容或观点不会直接或间接地收到任何形式的补偿并且不存在任何形式的利益关联-3-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司点评重要声明中泰证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断可能会随时调整本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告所载的资料工具意见信息及推测只提供给客户作参考之用不构成任何投资法律会计或税务的最终操作建议本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议市场有风险投资需谨慎在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者应注意在法律允许的情况下本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行财务顾问和金融产品等各种金融服务本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息本报告版权归中泰证券股份有限公司所有事先未经本公司书面授权任何机构和个人不得对本报告进行任何形式的翻版发布复制转载刊登篡改且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改-4-请务必阅读正文之后的重要声明部分