事件：绿城服务2023年上半年营收+20%，归母净利润+22%
　　绿城服务发布2023年中期业绩公告，实现营收82亿元，同比增长20.1%，实现毛利15.3亿元，同比增长16.6%，毛利率18.7%，同比下滑0.5pct；归母净利润4.2亿元，同比增长21.8%。公司收入来自四大板块，物业服务/园区服务/咨询服务/科技服务分别实现收入52.5/16.6/10.8/2.1亿元，分别同比增长20.4%/26.5%/12.3%/6.6%，收入占比分别为64.1%/20.2%/13.1%/2.6%。
　　点评：规模稳健扩张，业务结构优化，园区服务稳步复苏，科技业务蓄势待发
　　1)在管规模稳健提升，储备面积依旧丰富。截至2023年6月30日，公司在管面积4.15亿平（较2022年末新增3050万平），从结构上看，在管面积中80.5%为住宅，占比较上年同期小幅提升2.4pct；从区域布局上看，公司在管面积主要集中在长三角和大杭州地区，二者合计占比52%，规模稳健扩张的同时，核心优势区域持续深耕；截至6月底，公司仍有约3.8亿平方米储备面积待交付，储备项目较为丰富，同时，作为独立第三方物业企业，公司市场化程度较高，服务品质和外拓能力是业内标杆，在当下的环境下具备一定的外拓竞争优势，公司未来规模增长的可持续性较强。
　　2)业务结构优化，物管毛利率企稳，园区服务稳步复苏。上半年物业服务和园区服务毛利占比合计为73.7%，较上年同期提升4.7pct，而咨询服务（包括在建物业服务等）毛利占比21.2%，较上年同期减少5.1pct，核心业务稳健开展，整体利润结构优化，物业管理业务毛利率为13.8%，与上年同期持平；期内，公司园区服务围绕业主生活需求和房地产全生命周期需求，不断优化服务组合，提升运营能力，随着居民社区消费稳步复苏，板块收入同比增加26.5%，毛利同比+32.4%，居家生活和文化教育业务收入分别较上年同期增长123%/32%。
　　3)科技业务蓄势待发。公司向政府、社区和物业企业提供全域平台和智慧物业两大产品，提供前期规划、智慧硬件建设和数字化系统开发和运营一体化解决方案服务，服务客户已经覆盖部分百强物业企业和中小物业企业；上半年已实现营收2.1亿元，毛利率36.6%；公司在物业科技领域已经建立领先优势，在智慧社区建设持续推进和物业企业数字化转型大背景下，科技板块打开未来增长空间。
　　盈利预测、估值与评级：公司核心经营稳健，独立发展能力和外拓能力是业内标杆，上半年利润结构优化，物管业务毛利率企稳，园区服务稳步复苏，由于收入和利润结构调整，同时考虑2023年非经营因素影响，我们调整公司2023-2025年归母净利润预测至6.9/8.5/9.8亿元，对应EPS分别为0.21（原0.22）/0.26/0.30元，当前股价对应PE为17/14/12倍，公司长期发展向好，维持“买入”评级。
　　风险提示：市场竞争加剧导致外拓不及预期，经济复苏和地产回暖不及预期。