维持“买入”评级，目标价5.20港元：我们认为公司降本增效成效显著，随着公司市场拓展稳步提升，园区服务经营改善，有望保持稳健发展，预计公司的2023/2024/2025年的营收分别为182/214/248亿元，分别同比增长22.2%/17.7%/15.9%，归母净利润分别为6.99/8.68/10.44亿元，分别同比增长27.7%/24.0%/20.3%。维持“买入”评级，目标价5.20港元，对应2023/2024/2025年PE分别为16/13/11倍。
　　中期业绩超预期，整体盈利能力提高：2023H1，公司实现收入82.0亿元，同比增长20.1%；毛利15.3亿元，同比增长16.6%，毛利率为18.7%，同比下降了0.5个百分点，主要由于国内房地产行业环境的影响导致在建物业服务毛利下降；核心经营利润7.1亿元，同比增长20.2%；归母净利润4.2亿元，同比增长21.8%。公司上半年收入、利润口径实现了均衡增长，主要得益于公司持续提升经营质量，加强成本精益管理，以及对重大亏损项目的持续改善。同时，公司管理费用率同比下降了0.6个百分点达8.2%。
　　规模稳步扩张，聚焦核心资源：截至2023H1，公司在管面积和储备面积分别为4.1亿平米和3.8亿平米，分别同比增长18.7%和3.7%，规模稳步扩张。从业态结构来看，公司在管面积中住宅与非住宅分别占80.5%和19.5%，分别同比提升/下降了2.4个百分点。公司市场拓展深耕核心城市和核心赛道，同时加强与重点客户的合作，上半年公司拓展了张江基因岛及中国科学技术大学等核心地标项目，优质客户持续推动公司在管面积稳健提升。
　　园区服务稳定增长，文化教育实现减亏：2023H1，公司实现园区服务收入16.6亿元，同比增长26.5%；毛利达4.0亿元，同比增长32.4%，毛利率为23.2%，同比持平。其中，文化教育服务实现收入3.4亿元，同比增长32.4%；得益于公司运营效率的不断提升，与政府合作的普惠园稳步推进，以及多品牌体系的成功构建，公司上半年该板块实现了905万元的减亏。我们认为，随着公司文化教育产品模型逐渐成熟，以及满员率提升，公司下半年有望实现进一步减亏。
　　疫情影响应收账款回收，两年以上占比提升：截至2023H1，公司现金及现金等价物为36.9亿元，较2022年末下降11.7%，主要由于上半年现金流改善后支付了一批去年的银行贷款。从贸易应收款来看，截至2023H1公司贸易应收款较2022年末增长33.7%至46.5亿元；结构方面，一年期贸易应收款占比75%，同比下降2个百分点，主要受疫情影响；一至两年贸易应收款占比21%，同比持平，下半年公司将重点收回2022年的贸易应收款。
　　风险提示：市场拓展不及预期，收缴率不及预期，增值业务拓展不及预期。