事件：碧桂园服务2023年中期营收同比+3.4%，归母净利润同比-8.7%
　　碧桂园服务发布2023年中期业绩，实现收入207亿元，同比增长3.4%，毛利51.6亿元，同比减少4.3%，归母净利润23.5亿元，同比减少8.7%。截至2023年6月30日，公司除三供一业外在管面积/合约面积分别为9.2/16.5亿平方米，分别较2022年底净增加4690/4470万平方米。
　　点评：基石业务稳健增长，社区增值有待复苏，管理费用率明显优化
　　 1)基石业务稳健增长，非业主增值业务占比降低。上半年，公司基石业务稳健增长，地产关联业务占比明显降低。上半年，公司物业管理和三供一业业务分别实现收入122/27亿元，同比增长11%/21%，合计收入占比71.8%，毛利占比65.4%；另一方面，非业主增值服务收入约10亿元，占总收入比重由上年同期7.1%降低至4.7%，毛利占比由上年同期7.2%降低至2.5%。
　　2)需求释放缓慢，社区增值有待复苏。截至2023年6月底，公司一二线城市在管面积占比43%，合计管理6986项物业，覆盖885.3万户业主，规模庞大，具备良好的增值服务培育基础，公司增值服务条线契合业主社区消费与资产管理需求，但2023年上半年，由于外部经济环境和消费趋势影响，增值服务增速下滑，仅有偏刚需的到家服务和房屋经纪业务收入实现正增长（分别同比增长22.4%和16.1%），家装中介和本地生活等业务不及预期，需求仍有待进一步释放。
　　3)推动项目改造升级，提升服务品质和业主满意度。期内，公司推动项目的品质提升及环境改造，共覆盖497个项目，包含对游乐健身设施、智能化系统、地下车库节能照明系统等1557项改造升级，改造金额约为人民币1.5亿元，同时推动管家服务及管理数字化，绿化机械化等工作，提升管理效能及客户服务体验，以期获得更高的业主满意度，提升业主支付意愿，促进收缴率和服务渗透率提升。
　　4)管理费用率明显优化。2023H1公司基础物管毛利率为26%，较上年同期小幅提升0.1pct；管理费用率为8.8%，较上年同期的9.7%有明显优化；在具备全国化布局以及规模优势的基础上，未来经营效率的提升有望释放更多利润空间。
　　盈利预测、估值与评级：公司作为物管龙头，具备品牌优势和规模优势，2023年上半年公司重整经营，未来有望重回高质量增长轨道。考虑公司商誉账面净值较大，具有一定的不确定性，且公司在2022年计提大额商誉减值；关联方流动性仍需进一步观察，应收款回款情况需要进一步跟踪，年末减值拨备比例或有提升可能，出于谨慎性原则，我们预测公司2023-2025年归母净利润预测为27/33/39亿元，对应EPS分别为0.81（原0.80）/0.97（原1.00）/1.14元（原1.15），当前股价对应PE为10/9/7倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：增值服务开展不及预期，商誉减值具有不确定性
　　

研究报告全文：2023年9月2日公司研究基石业务稳健增长社区增值有待复苏碧桂园服务6098HK2023年中期业绩点评要点增持维持当前价902港元事件碧桂园服务2023年中期营收同比34归母净利润同比-87碧桂园服务发布2023年中期业绩实现收入207亿元同比增长34毛利516亿元同比减少43归母净利润235亿元同比减少87截至2023作者年6月30日公司除三供一业外在管面积合约面积分别为92165亿平方米分析师何缅南分别较2022年底净增加46904470万平方米执业证书编号S0930518060006021-52523801点评基石业务稳健增长社区增值有待复苏管理费用率明显优化hemiannanebscncom1基石业务稳健增长非业主增值业务占比降低上半年公司基石业务稳健增联系人韦勇强长地产关联业务占比明显降低上半年公司物业管理和三供一业业务分别实021-52523810现收入12227亿元同比增长1121合计收入占比718毛利占比weiyongqiangebscncom654另一方面非业主增值服务收入约10亿元占总收入比重由上年同期71降低至47毛利占比由上年同期72降低至25市场数据2需求释放缓慢社区增值有待复苏截至2023年6月底公司一二线城市在总股本亿股3373总市值亿港元30426管面积占比43合计管理6986项物业覆盖8853万户业主规模庞大具一年最低最高港元6542284备良好的增值服务培育基础公司增值服务条线契合业主社区消费与资产管理需近3月换手率11053求但2023年上半年由于外部经济环境和消费趋势影响增值服务增速下滑仅有偏刚需的到家服务和房屋经纪业务收入实现正增长分别同比增长224股价相对走势和161家装中介和本地生活等业务不及预期需求仍有待进一步释放3推动项目改造升级提升服务品质和业主满意度期内公司推动项目的品质提升及环境改造共覆盖497个项目包含对游乐健身设施智能化系统地下车库节能照明系统等1557项改造升级改造金额约为人民币15亿元同时推动管家服务及管理数字化绿化机械化等工作提升管理效能及客户服务体验以期获得更高的业主满意度提升业主支付意愿促进收缴率和服务渗透率提升4管理费用率明显优化2023H1公司基础物管毛利率为26较上年同期小幅提升01pct管理费用率为88较上年同期的97有明显优化在具备全资料来源Wind国化布局以及规模优势的基础上未来经营效率的提升有望释放更多利润空间相关研报盈利预测估值与评级公司作为物管龙头具备品牌优势和规模优势202320230406规模优势明显期待高质量发展碧桂园服务6098HK2022年业绩点评年上半年公司重整经营未来有望重回高质量增长轨道考虑公司商誉账面净值较大具有一定的不确定性且公司在2022年计提大额商誉减值关联方流动20230306核心业务稳健大额商誉减值或为业性仍需进一步观察应收款回款情况需要进一步跟踪年末减值拨备比例或有提绩拖累主因碧桂园服务6098HK2022升可能出于谨慎性原则我们预测公司2023-2025年归母净利润预测为年业绩预告点评273339亿元对应EPS分别为081原080097原100114元原20230207基础物管稳健积极推进智能化与社115当前股价对应PE为1097倍维持增持评级区增值品牌建设碧桂园服务6098HK跟风险提示增值服务开展不及预期商誉减值具有不确定性踪报告公司盈利预测与估值简表20220828基础物管推动业绩高增社区增值潜指标力较大碧桂园服务6098HK2022年中202120222023E2024E2025E营业收入百万元2884341367440194912854350期业绩点评营业收入增长率84943464116106归母净利润百万元40331943272832823858归母净利润增长率502-518404203175EPS元120058081097114ROE归母摊薄10549657381PE701451038673PB0707070606资料来源同花顺光大证券研究所预测股价时间为2023-08-31汇率1港元09255元人民币敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告碧桂园服务6098HK财务报表与盈利预测利润表百万元202120222023E2024E2025E营业收入2884341367440194912854350营业成本-19979-31109-34150-38480-42617毛利88641025798701064911732销售费用-338-438-466-520-575管理费用-3259-4270-4226-4618-5000其他收入-经营199538573640708金融资产减值损失净额-188-679-885-749-599其他收益-净额452-114143157173商誉减值-1770-800-500-500折旧及摊销-1105-1869-1590-1696-1780营业利润57293523421050585939财务收入123143147162178财务费用-221-215-165-172-178税前利润56733486423050895982所得税-1323-1224-1058-1272-1495净利润含少数股东权益43492261317338174486净利润不含少数股东权益40331943272832823858总股本百万33733373337333733373EPS元人民币120058081097114资产负债表百万元202120222023E2024E2025E流动资产合计3120034656387124359049045货币资金1161911216123371357114928应收账款及其他应收款项-流动资产1557822146250382862632669存货211271297335371受限制银行存款-流动资产137161177195214按公允值计入损益的金融资产-863863863863非流动资产合计3561235420337213307931876固定资产-物业厂房及设备136614781114791440无形资产剔除商誉86568052772475957410商誉1928917901171011660116101权益法核算的投资398645709780858按公平值计入损益之其他金融资产-非流动资产41644152420543024394递延所得税资产-非流动资产149315335374413有使用权资产-非流动资产26421487396245投资物业使用权资产9361990175015021239合同资产391428433443453资产总计6681370077724337666980922流动负债合计2479124994250132642627413应付账款及其他应付款项1441316865166391730817553合同负债-流动负债45365982627768377396应交所得税-流动负债888697602724851租赁-流动负债209212233263291短期借款6801238126212941322可换股债券-流动负债4065----非流动负债合计36495174530555055686长期借款4421016103610621085租赁-非流动负债9322054212122102290递延所得税负债-非流动负债22752104214922322311负债总计2843930168303193193133099股本金2720327330273302733027330其他储备469813813813813留存收益85169314113601382216715少数股东权益21872453261127742965股东权益合计3837339909421144473847823现金流量表百万元202120222023E2024E2025E经营活动现金流34073344121623102075投资活动现金流2509275575384424融资活动现金流1829844118479921142净现金流3387334112212341357资料来源同花顺光大证券研究所预测注EPS按最新股本测算敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告碧桂园服务6098HK行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级基准指数说明A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普500指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司成立于1996年是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一也是世界500强企业中国光大集团股份公司的核心金融服务平台之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许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